רק 13% מהדירות שאושרו במתחמי פינוי־בינוי ביוזמת המדינה הגיעו לשלב בנייה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רק 13% מהדירות שאושרו במתחמי פינוי־בינוי ביוזמת המדינה הגיעו לשלב בנייה

מדו"ח המבקר עולה כי מסלולי ההתחדשות העירונית של הממשלה בעשור וחצי האחרונים הם בעלי תפוקה נמוכה, ואינם עומדת בצורכי הדיור הלאומי ■ תוקפם של יותר ממחצית מהמתחמים שהוכרזו לפינוי־בינוי או לעיבוי בנייה כבר פג

5תגובות
בנייה בתמ"א 38 בתל אביב
עופר וקנין

מדו"ח מבקר המדינה האחרון עולה כי מדינת ישראל השקיעה כ–138 מיליון שקל ב–15 שנים האחרונות כדי לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית, אך התמורה עבור ההשקעות האלה היתה נמוכה, והתבטאה באלפי דירות בודדות שהוקמו במסגרת מסלול בינוי זה. לעומת זאת במסלולים הפרטיים, הליכי התחדשות עירונית מקודמים ביעילות גבוהה הרבה יותר - ו–48% מהדירות הנכללות בהם נמצאות בהליכי בנייה.

דו"ח הביקורת בדק את יישום החלטות הממשלה בעניין התחדשות עירונית, התמודדות עם חסמים ותיאום בין משרדי ממשלה. הבדיקות נערכו במשרד הבינוי והשיכון, מינהל התכנון ומשרד ראש הממשלה בין אפריל לנובמבר 2015.

המבקר מתח ביקורת על התפוקה הדלילה של מסלולי ההתחדשות העירונית הממשלתיים; חוסר תיאום בין גופי הממשלה השונים והיעדר רשות אחת שמרכזת את תחום ההתחדשות; היעדר בסיס נתונים אחד, עדכני ומלא, שנותן תמונה שלמה לגבי היקפי הבנייה; עבודה ללא תוכנית אסטרטגית, יעדים ופיקוח; והקושי ליישם את המסלולים הקיימים בפריפריה, שם אין לפרויקטים מהסוג הזה היתכנות כלכלית.

קיימים שלושה מסלולים ממשלתיים למימוש התחדשות עירונית: מסלול רשויות מקומיות, מסלול יזמים ומסלול תמ"א 38. כל אחד מהם ניתן למימוש באחת משתי מתכונות: עיבוי ובינוי (תוספות בנייה) או פינוי־בינוי (הריסה ובנייה מחדש). נוסף על כך, פועלים גם יזמים פרטיים, שמפתחים פרויקטי התחדשות עירונית באופן עצמאי.

המבקר מצביע על התפוקות הנמוכות של התחדשות עירונית: "מספר יחידות הדיור בתמ"א 38 שקיבלו היתרי בנייה מסתכם ב–18,437 (68%), לעומת 8,689 יחידות (32%) שקיבלו היתרי בנייה בשני המסלולים האחרים גם יחד. התפוקות של שלושת המסלולים הממשלתיים לאורך השנים 2000–2014 דלות יחסית ומסתכמות בבניית כמה אלפי דירות מדי שנה. תפוקות אלה אינן ממצות את הפוטנציאל הטמון בתהליכי ההתחדשות העירונית, ולא היה בהן די כדי לסייע למילוי הצרכים הגדלים והולכים של שוק הדיור הלאומי".

מסלול הרשויות המקומיות פועל מ–1999, ובמסגרתו הממשלה מסייעת בייזום פרויקטים, והרשות המקומית מובילה אותם. הממשלה מכריזה על מתחם מסוים כמתחם פינוי־בינוי, והרשות המקומית מקדמת עליו תוכנית בנייה. לאחר אישור התוכנית, בעלי הדירות מתקשרים עם יזם פרטי שיבנה את הפרויקט. ההטבות במסלול זה הן מימון עלויות התכנון (בין 2000 ל–2015 השקיעה הממשלה כ–138 מיליון שקל בתכנון) ופטור ממסים שונים, כמו היטל השבחה ומס שבח.

מספר היתרי הבנייה שניתנו במסלול תמ"א 38
2014 - 721
2013-767
2012-354
2011-139

ב–15 השנים מאז שהתחילה הפעלת ההתחדשות העירונית במסלול רשויות מקומיות במתכונת פינוי־בינוי, הממשלה הכריזה על 135 מתחמי פינוי־בינוי - ב–72 מהם תוקף ההכרזה פג בלי שהם מומשו; ההכרזה של 63 מתחמים נותרה בתוקף, והם כוללים 26,400 יחידות דיור, מתוכן 19,612 יחידות חדשות. מתוך היחידות החדשות, 2,500 נמצאות בבנייה, 2,425 בתהליך הוצאת היתר בנייה, 4,038 נמצאות בתוכניות מפורטות בתוקף, והרוב (10,649 יחידות דיור) נמצאות בתכנון (ראו תרשים). כלומר, אחרי 15 שנות פעילות, רק 13% מהדירות (2,500) נמצאות בהליכי בנייה.

היקפי הפעילות בתחום ההתחדשות במתכונת עיבוי הבנייה נמוכים עוד יותר. עד כה הכריזה הממשלה על 24 מתחמים כאלה, מתוכם 12 איבדו את תוקף ההכרזה, וה–12 שנותרו מוכרזים כוללים 7,841 יחידות דיור, מתוכן 3,415 יחידות דיור חדשות.

המבקר מזהיר כי לאור הירידה במספר המתחמים שבהליכי תכנון, והעלייה במספר המתחמים שההכרזה עליהם פגה, המשקל של מסלול הרשויות מהיקף הבנייה בישראל יצטמצם. דבר זה מעיד על אפקטיביות נמוכה של גורמי השלטון המרכזי והמקומי. הממשלה השקיעה במשך 15 שנה 138 מיליון שקל בהתחדשות עירונית, והוצאה זו הניבה היקפי בנייה זניחים. ב–17 מתחמים התחיל תכנון בעלות של 10 מיליון שקל - וחלקו ירד לטמיון, שכן התכנון של מתחמים אלה פסק.

לעומת זאת, המסלול הפרטי שפועל מאז 2002, נמצא אפקטיבי יותר. במתכונת זו, הממשלה מכריזה על מתחם להתחדשות, אך מי שמקדם ומממן את התכנון הוא יזם פרטי. ההטבות שהיזם זכאי להן כוללות הקלות מס - פטור מהיטל השבחה ומע"מ - והטבות במס שבח ומס רכישה לדיירים. נציין כי לא מדובר ביזמים פרטיים, שבוחרים מתחמים ומחתימים את הדיירים בהם על חוזי התקשרות מולם ומקדמים תוכניות בנייה.

על פי דו"ח המבקר, בין 2002 ל–2015 הוכרזו 30 מתחמים שכוללים 8,980 יחידות דיור, מתוכן 6,797 יחידות דיור חדשות. עד כה הכריזה הממשלה על 30 מתחמים - מתוכם מתחם אחד נבנה ואוכלס, שמונה נוספים נמצאים בבנייה, והאחרים עדיין בתכנון. כ–3,000 יחידות דיור - כלומר, כ–48% ממספר הדירות הפוטנציאלי - נמצאות בבנייה.

55% מהיתרי הבנייה לתמ"א 38 ניתנו במחוז תל אביב

במאי 2005 נכנסה לתוקף תמ"א 38, שמתמרצת את היזמים באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות, ואת הדיירים באמצעות הטבות מס. עד היום ניתנו היתרי בנייה ל–18,437 יחידות דיור ברחבי המדינה, מתוכן 8,315 יחידות דיור חדשות - ובין הדירות הישנות, 8,805 יחידות דיור חוזקו במתכונת של חיזוק והרחבה ו–1,317 נהרסו ונבנו מחדש. 55% מהיתרי הבנייה לתמ"א 38 ניתנו במחוז תל אביב, 23% בחיפה וכ–17% במחוז מרכז. רק 5% מההיתרים ניתנו בירושלים, בדרום ובגליל.

לדעת המבקר, ריבוי המסלולים גם הוא בעייתי, שכן כל אחד פועל מכוח הוראות חוק שונות בתחומי התכנון, הרישוי והמיסוי, והדבר מייקר את תקורות התכנון והניהול של הפעלת המסלולים. בדו"ח נכתב כי "ריבוי מסלולי ההתחדשות העירונית והשונות ברגולציה התכנונית־סטוטורית עלולים להקשות על תושבי המרקמים העירוניים הוותיקים להגיע לכלל החלטה בדבר המסלול המיטבי עבורם. הדבר עלול ליצור מחלוקות בין התושבים ולהגביר את האי־ודאות והחששות, ובכך לגרום עיכובים ביישום תהליכי ההתחדשות העירונית".

עופר וקנין

נוסף על כך, מציין המבקר כי מתחילת הפעלת המסלולים הממשלתיים לא נקבעו יעדים, ולכן לא ניתן היה להעריך את התפוקות של המסלולים ולפקח עליהן. גם לא גובשה מדיניות לאומית סדורה ואפקטיבית בתחום ההתחדשות העירונית, ולא הוקמה רשות להתחדשות עירונית שתהיה אחראית להשגת היעדים.

מ–1999 פועלת רק ועדה להתחדשות עירונית תחת משרד הבינוי והשיכון, ובה נציגים ממשרדים רלוונטיים, שלא גיבשה תוכנית עבודה רב־שנתית, לא קבעה יעדים, לא בחנה את החסמים והעיכובים ולא יזמה פתרונות לקידום תוכניות להתחדשות עירונית. ב–2013 הוקם פורום המנכ"לים, שיעקוב אחרי עבודת הוועדה להתחדשות עירונית, יסיר חסמים ויקבע סדרי עדיפויות, אך עד לסוף 2015 התכנס הפורום פעם אחת בלבד.

בנובמבר 2014 החליטה הממשלה להקים רשות ממשלתית להתחדשות עירונית, שתפעל לשחרור חסמים בתוכניות להתחדשות עירונית ותגדיל את היצע הדיור. ביולי 2015 אושרה הצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. המבקר ציין כי מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון צריך להשלים את הקמת הרשות.

המבקר מצא ליקויים בניהול בסיס הנתונים בתחום ההתחדשות העירונית. למשרד השיכון, מינהל התכנון והלמ"ס אין בסיס נתונים מלא ומעודכן על תהליכי התחדשות עירונית במסלולים השונים. כל גוף מנהל בסיס נתונים נפרד וחלקי, ולכן אין כלי שבאמצעותו ניתן לקבוע סדרי עדיפויות, תפוקות ולחות זמנים לביצוע. כך למשל, בדו"ח יישום תמ"א 38 ל–2013 שפירסם מינהל התכנון, הוא מציין כי הנתונים מתייחסים לדיווחים של 73 מתוך 125 ועדות מקומיות שאליהן נשלח השאלון, והדיווחים השנתיים אינם עקביים ושלמים.

ההטבות שמקבלים תושבי המרכז אינן נגישות בפריפריה

לפי דו"ח המבקר, המסלולים הממשלתיים אינם אפקטיביים בפריפריה הגיאוגרפית והחברתית, וזוהי בעיה קשה - בעיקר מכיוון שדווקא הם נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה ברעידות אדמה. ב–2010–2013, מתוך 1,384 היתרי בנייה שניתנו במסלול תמ"א 38, אושרו במחוזות הצפון והדרום 36 היתרים בלבד. מכאן שההטבות שמקבלים תושבי המרכז במסגרת התחדשות עירונית (הגדלת דירות, חידוש בניינים, תוספת מעליות וחניות וניצול הטבות מס) אינן נגישות לתושבי הפריפריה.

לצד הביקורת, המבקר ציין לזכות כמה פעולות שנקטה הממשלה כדי לקדם התחדשות עירונית בפריפריה. ב–2011–2013 הפעיל משרד האוצר תוכנית תלת־שנתית בהיקף של 30 מיליון שקל בשנה לחיזוק מבנים באזורי סיכון ססמי גבוה. מתוך 90 מיליון שקל נוצלו 60 מיליון שקל, אותרו 182 מבנים, שרובם מאוכלסים על ידי דיירים מהדיור הציבורי, ונקבעו 62 מבנים בעדיפות ראשונה - מתוכם חוזקו 21 בניינים ושבעה נוספים נמצאים בהליכי ביצוע.

לדברי המבקר, הממשלה נקטה פעולות נוספות כדי לקדם את ההתחדשות העירונית בפריפריה, כמו שימוש במגרשים משלימים שמקצה רמ"י לטובת הפרויקט - מגרשים שמאפשרים בנייה נוספת שמכניסה להם עוד כסף; קביעת שיעור היטל השבחה נמוך יותר; וכן הקמת קרן להתחדשות עירונית, שמתוקצבת מהכנסות שיווקי הקרקע של רמ"י.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "המשרד לומד את דו"ח מבקר המדינה, העוסק בפעולת ממשלות קודמות במהלך השנים האחרונות. ב–2015 הונפקו היתרי בנייה לבניית כ–1,700 יחידות דיור בפרויקטי פינוי־בינוי, ובכך חצה המשרד את היעדים שנקבעו על ידי הממשלה ל–2019. יתרה מכך, ב–2016 צפוי היקף היתרי הבנייה להיות כ–4,500 יחידות דיור, המהוות כ–10% מכלל התחלות הבנייה במשק. נוסף על כך, ב–2015–2016 חל גידול של פי שבעה במספר הפרויקטים במסלול הרשויות המקומיות הנמצאים בהליכי בנייה, וכן גידול של פי 15 במספר יחידות הדיור שבנייתן הושלמה באותו מסלול מאז 2010.

"כמו כן, במושב הכנסת הנוכחי יביא משרד הבינוי והשיכון לחקיקת החוק להקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית, שתהווה גורם ממשלתי מרכזי, הפועל לקידום ההתחדשות העירונית ולהגדלת היצע יחידות הדיור במרקם העירוני הוותיק, תוך שחרור חסמים בתוכניות להתחדשות עירונית".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#