הריאות הירוקות של לונדון חונקות את שוק הנדל"ן - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הריאות הירוקות של לונדון חונקות את שוק הנדל"ן

הרגולציה הקשוחה בתכנון גורמת לכך שמחירי הדיור בבירת בריטניה ימשיכו לעלות, לדחוק אל מחוץ לעיר עובדים צעירים ולהגדיל את האי־שוויון ■ התוכנית שמציע ראש העיר החדש אינה מספקת פתרון

2תגובות
פארק ציבורי בלונדון
NIKLAS HALLE'N/אי־אף־פי

במבט ראשון, לונדון נראית בלתי ניתנת לעצירה. היא העיר החשובה ביותר באירופה, ואולי בעולם. בעשור האחרון כלכלתה צמחה בקצב כפול מכלכלת בריטניה, ואוכלוסייתה ב–50% יותר. ואולם, אם מגרדים את פני השטח - המצב פחות טוב. המנוע של הכלכלה הבריטית פחות יצרני ופחות שוויוני משהיה. הבעיה הבסיסית היא השימוש בקרקעות והפיקוח עליהן.

במהלך המחזור הכלכלי המלא האחרון - מ-1993 עד 2008 - עלותו של הֶקְטָר (10 דונמים) של קרקע למגורים זינקה ב–300% במונחים ריאליים, ליותר מ–8 מיליון ליש"ט (כ–12 מיליון דולר). מחירי הנדל"ן המסחרי זינקו גם הם. תעשיות פחות יצרניות יוצאות מהעיר. היצע שטחים לשימוש תעשייתי, כמו מפעלים ומחסנים, נפל בכ–50% בחמש השנים האחרונות, על פי נתונים של חברת הנדל"ן JLL. האוכלוסייה של לונדון מתמקצעת יותר ויותר. בעשור האחרון, שיעור התושבים בעלי תואר אקדמי גדל מהר יותר בתוך הבירה מאשר מחוצה לה.

כלכלנים אולי יקדמו בברכה את המעבר מתעשיות מעוטות ערך לתעשיות עתירות ערך, אבל מחירי הנדל"ן מאיימים על המשכיות התהליך. אקדמאים חוששים שהם עלולים להיאלץ לעזוב את העיר. שיעור האנשים המועסקים במרכז לונדון העובדים במקצועות מדעיים, מחקריים, הנדסיים וטכנולוגיים, ירד מ–6.6% ל–5.4% מאז 2011. שירותים ציבוריים מתקשים לגייס עובדים. "כמעט בלתי אפשרי לגייס מורים צעירים שאינם גרים עם הוריהם", אומר בכיר במערכת החינוך. וזה לא רק מורים צעירים שמרימים ידיים: בין 2011 ל–2014 מספר בני ה–20–29 שגרים בעיר ירד ב–3%, בניגוד למגמה ארוכת הטווח שנרשמה קודם לכן.

מי שנאחז במושבו בעיר, משלם על כך מחיר. בין 2008 ל–2014 ההכנסה הפנויה של תושבי לונדון (אחרי עלויות מגורים) ירדה ב–4% — יותר מכל מקום אחר באנגליה (ראו תרשים). לפי חברת המחקר המרכז ללונדון (CFL), ההכנסה הפנויה של שוכרים פרטיים בלונדון ירדה ב–28% בין 2001 ל–2011.

רחוב לונדוני וירידה לרכבת התחתית
רויטרס

עם זאת, יש הרבה לונדונים שמשגשגים, במיוחד בעלי בתים. האי־שוויון בהכנסה גדל בלונדון בקצב מהיר יותר מאשר בבריטניה כולה בעשור האחרון. זה רע בשביל העיר. עלות השכירות הגבוהה והמשכנתאות מעבירות עושר מעניים, שמוציאים את רוב הכנסתם, לעשירים, שחוסכים אותה. כתוצאה מכך יש פחות ביקוש שמייצר צמיחה בכלכלה.

אובדן נוסף הוא ירידה בגיוון האוכלוסייה: אם אין עירוב של אנשים מסוגים שונים, אין חילופי רעיונות ואין חדשנות. ב–2012 ו–2013 פריון העבודה צנח בלונדון, אף שבשאר בריטניה הוא עלה. חלקם של סטארט־אפים בתעסוקה יורד, וחברות קטנות נסגרות בקצב מהיר יותר מחברות מבוססות.

הרגולציה על שימוש בקרקעות היא אחת הסיבות למחירים המטורפים בלונדון. שתי בעיות בולטות: ראשית, אין מספיק קרקע המוקצית לפיתוח חדש. כ–25 אלף בתים נבנו ב–2015 — חצי ממה שנדרש. 20% מהקרקע בלונדון היא "רצועה ירוקה" — שטחים פתוחים שמקיפים את העיר, שאי אפשר לבנות בהם. אנשים מדמיינים את הריאות הירוקות כאזורים נעימים לטייל בהם עם כלבים. בפועל, 7% מהם מכילים מגרשי גולף, וחצי הם שטחים חקלאיים.

פול צ'שייר מלונדון סקול אוף אקונומיקס (LSE) אומר כי יש מספיק ריאות ירוקות בלונדון־רבתי כדי לבנות 1.6 מיליון בתים בצפיפות הממוצעת — פי 30 מהמספר של בתים חדשים שלונדון זקוקה להם בשנה. ואולם יש התנגדות עזה מצד בעלי הבתים, במיוחד אלה שליד הרצועה הירוקה, שלא אוהבים את המחשבה על בתים חדשים שיורידו את מחירי הנכסים.

רחובות לונדון - משרדים לצד מגורים
בלומברג

כיום, אף שמספר האישורים הניתנים לבקשות לבנייה בריאה הירוקה עלה במעט, הבנייה היא עדיין באותו סדר גודל כמו ב–2007. רבים טוענים כי פיתוח של קרקע ששימשה בעבר לתעשייה תפתור את בעיותיה של לונדון. מחקר של חברת הייעוץ נתניאל ליצ'פילד אנד פרטנרס מסיק, עם זאת, כי אתרים תעשייתים יוכלו להכיל חצי מהבתים הנדרשים עד 2030 בלבד.

הרבה רגולציות אחרות חוסמות את הפיתוח. יש עשרה אזורים בלונדון שאסור לבנות בהם, כדי להגן על הנוף של קתדרלת סנט פול — כולל אחד מכיוונו של עץ אלון ספציפי בהמפסטד הית'. צפיפות האוכלוסייה במרכז העיר היא בערך חצי מזו שבניו יורק. לפי צ'שייר וכריסטיאן הילבר, גם הוא מ–LSE, מדיניות תכנון מגבילה מנפחת את מחיר שטחי המשרדים בווסט אנד ב–800%. מחיר מ"ר שם כפול לפחות מזה שבמרכז מנהטן.

הארנונה למגורים בבריטניה נמוכה לעומת מדינות אחרות

מועצות מקומיות היו יכולות להיפטר מהכללים המגבילים, אלמלא בעיה נוספת: מיסוי - ארנונה, הנגבית על ידי השלטון המקומי. האפשרות של הרחבת בסיס המס שלהם צריכה לדרבן מועצות להרשות יותר בנייה. מסי נדל"ן למגורים נמוכים בבריטניה מאשר במדינות אחרות, כך שפיתוח בנייה לא מכניס הרבה. גרוע מכך, הדרך שבה הממשלה המרכזית מחלקת מענקים למועצות מקומיות, מקזזת את תוספת ההכנסה בטווח הבינוני לרשויות המקומיות שמרשות בנייה נוספת. עלות התשתית הנוספת שבנייה מצריכה - כבישים, בתי ספר וכדומה - כמעט לא זוכה להשתתפות על ידי הממשלה המרכזית.

הממשלה מצדה טוענת שהיא פועלת לתקן את המצב. בעלי הבתים בלונדון יורשו בקרוב להוסיף קומות לבתיהם, אם נמצא סמוך להם בניין גבוה יותר. קל יותר להמיר משרדים למגורים. ואולם חוקים אחרים יקשו לבנות בתים. מ–2020 מועצות מקומיות יהיו בעלות שליטה מלאה בקביעת ארנונה לעסקים, וזה יגרום להן להעדיף פיתוח נדל"ן מסחרי, לדברי הילבר.

בלומברג

בבחירות שנערכו ב-5 במאי לראשות העיר לונדון, שלטו נושאי הנדל"ן. למרבה הצער, המועמד שנבחר — סאדיק חאן מהלייבור (כמו גם יריבו, זק גולדסמית מהשמרנים) — לא היו אמיץ מספיק להציע פתרון רציני. שניהם הבטיחו לשמר את הריאה הירוקה, ותוכניות אחרות שהציעו הן בגדר שינויים קלים בלבד.

לכן, המחירים ימשיכו לעלות, אלא אם הבריטים יצביעו ב–23 ביוני על עזיבת האיחוד האירופי, והביקוש לנדל"ן בלונדון ייפול. הכלכלה תאט, בזמן שדמי השכירות נוגסים נתח גדול יותר מהשכר. עובדים מיומנים יצטרכו לעבור למקומות פחות יצרניים, וירוויחו פחות.

מחקר שערך צ'אנג טאי סייה מאוניברסיטת שיקגו עם אנריקו מורטי מאוניברסיטת קליפורניה בברקלי, טוען כי הרגולציה הקפדנית בארה"ב הפחיתה את התמ"ג ביותר מ–10%. השפעה דומה, ואולי גדולה יותר, יש לרגולציה בבריטניה. אם שוק הנדל"ן של לונדון לא יתוקן — שאר אזרחי הממלכה יסבלו מהנטל.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#