מקריסת חפציבה ועד אור סיטי נדל"ן - הממשלה לא צריכה להתערב בענף בכל מחיר - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מקריסת חפציבה ועד אור סיטי נדל"ן - הממשלה לא צריכה להתערב בענף בכל מחיר

חלק חשוב בחיקוק הרגולטורי שפותח בעקבות פרשת חפציבה היה מיותר והגדיל את הביורוקרטיה ■ הדרישה להגדלת הפיקוח על קבוצות רכישה צריכה להיות ממוקדת

8תגובות

פרשת ענבל אור והפרופיל התקשורתי הגבוה שלה הביאו עמם, בין היתר, גל של הצעות לשינויים רגולטוריים שיביאו - כך טוענים המציעים - לפתרון הכשלים שנחשפו במקרה של אור סיטי נדל"ן. התגובות האלה מזכירות את ההצעות שנשמעו לאחר קריסת חברת הבנייה חפציבה. אף שהסיבות לקריסת חפציבה שונות מאלה שהובילו לקריסת אור סיטי, התגובות דומות: בשני המקרים עולות הצעות להטלת רגולציה שלכאורה תמנע הישנות מקרים כאלה.

כמי שעסק בתחומי הרגולציה מקרוב, כרשם הקבלנים, אני סבור כי ההצעה להקמת מערך רישוי למארגני קבוצות רכישה אינה הפתרון הנכון לכשל של אור סיטי. היא תיצור בעיות רבות ולא תשיג את המטרה. בטרם יאמץ רגולציה חדשה, על המחוקק להתמקד בפתרון הזול, היעיל והפשוט ביותר שיוכל למנוע את פרשת אור סיטי הבאה.

פרויקט של ענבל אור. כישלון בודד מבין הצלחות רבות של קבוצות רכישה
דודו בכר

הרוח הגבית מהציבור וההסכמה הגורפת לקיומו של כשל עלולים לגרור הכבדה רגולטורית מיותרת, שתביא לפגיעה בהיצע הדירות המגיע מקבוצות רכישה ומשאר יזמי הבנייה העצמית. הפתרון שאליו יש לחתור צריך להבטיח את המשך היזמות לבנייה עצמית וקבוצות הרכישה - אך בתנאים שיבטיחו טוב יותר את כספי הרוכשים.

לפני שמונה שנים, בעקבות קריסת חפציבה, התקבלה שורת תיקוני חקיקה. בין היתר הוחלט למנות ממונה ממשלתי לאכיפת חוק המכר (הבטחת השקעות רוכשי דירות). לשם כך הוקמה יחידה חדשה באגף רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. מאז שהוקמה עסוקה היחידה רק באיסוף הדיווחים על מכירות דירות חדשות. מדובר בעשרות אלפי דיווחים בשנה, שבכולם נדרשים מילוי טפסים, חתימות של עורכי דין, מסמכים ואישורים - וכל דיווח נחתם ומוגש לממונה על חוק המכר במשרד השיכון. כלומר, תוצאת המהלך שננקט הביא לכינון יחידה שלמה במשרד השיכון שעוסקת כמעט לחלוטין בדיווחים, הוצאות, מערכות תומכות, הקמה ואחזקת מערכת ממוחשבת, הליכי אכיפה, גבייה ועוד. במבט לאחור, לא היה מקום להקמת יחידה שלמה במשרד השיכון שעוסקת רק בכך.

למרות הרצון הטוב של המחוקק, מרבית הרגולציה שהושתה על הקבלנים והמוכרים בכל הקשור לדיווחים - מיותרת; לתיקון הכשל בחפציבה ניתן היה להסתפק בסמכויות שהוענקו לממונה, ובמעבר לשיטת השוברים והחשבון הייעודי והסגור של הליווי הבנקאי. נושא הדיווחים, שהיה שולי עד אותו זמן, נהפך בטעות למוקד העיקרי של הרגולציה.

למעשה, נוצרה מערכת דיווחים מקבילה למערכת הקיימת כבר שנים ברשויות המס. אמנם הדיווח לרשויות המס לא התייחס לתחום הבטוחות, אך בנקל ניתן היה להוסיף חלק זניח זה לדיווחים שממילא מוגשים לרשות המס, ולהימנע מדיווח כפול ומכביד. בנוסף, לצורך השלמת התמונה, ניתן לקבל את נתוני הערבויות הבנקאיות מהבנקים.

אם לא די בכל אלה, ננקטים צעדים מינהליים נגד מוכר ששכח לדווח לממונה או שדיווח באיחור. היקף הקנסות שגובה הממונה בגין מחדלי דיווח בלבד הגיע במבצעי האכיפה הראשונים של יחידת חוק המכר למיליוני שקלים. נדגיש, הקנסות הם בגין אי־דיווח לממונה - ולא בגין אי־מתן בטוחה.

מוטי קמחי

המנגנון שנוצר אחרי קריסת חפציבה אינו משרת את המטרה. בעידן הטכנולוגי הנוכחי, שיתוף פעולה מקצועי וענייני בין רשות המסים, משרד השיכון והפיקוח על הבנקים היה מייתר את מרבית רגולציית הדיווחים.

בשנתיים האחרונות עוסק משרד ראש הממשלה בתוכניות להפחתת הנטל הרגולטורי, וביישום החלטת ממשלה בנושא מ–2014. משרד ראש הממשלה מפעיל את משרדי הממשלה האחרים במטרה לאתר מנגנוני ביורוקרטיה מיותרים. במסגרת זו יש לפעול לביטול חובות הדיווח במתכונת הנוכחית, ולהחליפן בשיתוף פעולה בין רשות המסים, המפקח על הבנקים והממונה על חוק המכר. התקציב וכוח האדם שיתפנו יוכלו לשמש לטיפול במוכרים שמפרים את חוק המכר (הפרה בגין אי־מתן בטוחה - ולא בהפרה של חובת דיווח) ואכיפה מרתיעה.

קיומם של קבוצות רכישה ויזמים של בנייה עצמית הוא תופעה מבורכת המצריכה הסדרה רגולטורית, אך ההסדרה צריכה להיות זולה, יעילה ובמטרה שלא לפגוע ביוזמות אלה - אלא להבטיח טוב יותר את כספי הרוכשים.

רכישה באמצעות קבוצות הרכישה ובניה עצמית קיימות כבר שנים רבות במתכונות שונות מעט ובשמות שונים (לדוגמה, ניתן להזכיר את שיטת העמותות שהייתה נפוצה בשנות ה–90). קבוצות הרכישה והבנייה העצמית אינן פטנט ישראלי, והן קיימות במדינות אחרות בעולם. היו שנים שבהן קבוצות רכישה היוו נתח משמעותי מהיקף היצע הדירות בישראל - היצע שסייע ומסייע להתמודדות השוק עם הביקושים הגבוהים של השנים האחרונות.

המקרה של אור סיטי נדל"ן נוגע לחברה אחת שכשלה, מקרה בודד מבין הצלחות רבות של יזמות בקבוצות רכישה בעשור האחרון. הניסיון למנוע את הכשל הבא צריך להביא בחשבון דווקא את המשך היזמות של בנייה עצמית וקבוצות רכישה, לאתר פתרונות אפקטויביים וזולים, ללא הקמת מערכות רגולטוריות יקרות ומיותרות.

כך למשל, יש להתייחס לגיוס ההון על ידי הקבוצה המתאגדת כגיוס הון המטיל חובות נאמנות; לחייב יצירת חשבון נאמנות ייעודי וסגור לכל פרויקט, עם הגבלות שייקבעו במקרים של מספר משתתפים מינימלי או סכום מינימלי, ובמקרים מסוימים חשבון עם שני עורכי דין נאמנים; להגביל עורכי דין בייצוג שני צדדים בעסקה עם מאפיינים קבועים; ואכיפה מהירה ומרתיעה בכל מקרה של הפרה.

התערבות בקבוצות הבנייה העצמית תבוא על חשבון חופש החוזים וההתאגדות, אך המקרה של אור סיטי נדל"ן מוכיח כי יש מקרים המצדיקים התערבות, במיוחד במקרים של גיוס הון משמעותי והיקף רוכשים גדול - שמפחית מכוחו של הרוכש הבודד ביחס לכוחות המארגנים.

ואולם התערבות כזו צריכה להיות ממוקדת, חסכונית, וללא יצירת רגולציה מיותרת.

הכותב הוא עורך דין, יועץ משפטי לקבלנים ורשם הקבלנים לשעבר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#