כחלון וההורים שלכם מעלים את מחירי הדירות - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כחלון וההורים שלכם מעלים את מחירי הדירות

ייתכן שכחלון עצמו, מבלי שירצה בכך, גורם להגדלת הביקושים ולעליית המחירים

99תגובות

אם אפשר היה להציג את חלוקת הזמן של שר האוצר משה כחלון מאז שנכנס לתפקידו לפני כשנה, סביר להניח שהיינו רואים שהסוגיה שבה עסק יותר מכל היא שוק הדירות. כל יוקרתו ועתידו הפוליטי של כחלון מונחים על שוק הדירות. הוא דרש ואף קיבל לידיו עם כניסתו לתפקיד את כל הסמכויות הרלוונטיות לטיפול בשוק הדירות, משליטה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), דרך ועדות התכנון וכלה בהקמת מטה מיוחד לדיור במשרד האוצר בראשות אביגדור יצחקי. המטה הזה עובד סביב השעון ועושה הרבה כדי להסיר חסמים, לצמצם ביורוקרטיה, להוציא לפועל פרויקטים במבצע מחיר למשתכן ולהגדיל את ההיצע. אבל בינתיים השוק לא מתרשם ומחירי הדירות ממשיכים לזנק זו השנה השמינית ברציפות. ייתכן שכחלון עצמו, מבלי שירצה בכך, גורם להגדלת הביקושים ולעליית המחירים. תיכף נתייחס לכך.

ב-2014 עלו מחירי הדירות ב-4.7% וב-2015 זינקו ב-8%. זה מכניס את משרד האוצר בראשות כחלון ללחץ גדול להגביר את העשייה כדי לנסות לבלום את מחירי הדירות. שם המשחק הוא הגדלה מאסיבית של ההיצע, כדי לייצר מאסה שתאזן בין הביקוש להיצע וגם תתקן את המחסור בהיצע משנים קודמות. אבל שוק הדירות מסובך ומושפע מהרבה מאוד גורמים, שמביאים לכך שבינתיים הרוכשים לא ממש מאמינים לכחלון או לאוצר שיש ביכולתם לבלום את עליית מחירי הדירות. הרבה רוכשי דירות מסתכלים סביבם ומגלים שאילו היו קונים דירה לפני שלוש, ארבע או חמש שנים ולא מחכים כפי שהציעו להם שרים קודמים, הם כבר היו מרוויחים על הנייר כמה מאות אלפי שקלים. קשה להסתובב עם התחושה הזאת, בעיקר כשישראלים רבים מסתובבים עם התחושה ההפוכה - של מי שנכנסו לשוק בזמן, עשו השקעה טובה ולא האמינו לשרי אוצר או שיכון למיניהם.

שר האוצר משה כחלון
עופר וקנין

הכוח העיקרי שתידלק את שוק הדירות בשנים האחרונות הוא הריבית הנמוכה. מחירי הדירות מבוססים על שלושה מרכיבים עיקריים: מחיר הקרקע, עלויות הבנייה וגובה הריבית. מאז המשבר הגלובלי של 2008, הריביות בכל העולם נמצאות בשפל ארוך ורציף. מטרת הריבית הנמוכה היתה למנוע גלישה של העולם למיתון, ובמהלך השנים, עקב הצטברות החובות המפלצתיים של הממשלות, הריבית הנמוכה נהפכה גם לגורם שמקל על תקציבי הממשלות.

אצלנו, למשל, בשנים האחרונות חסכה הריבית הנמוכה לממשלה הוצאות מימון של 20 מיליארד שקל על פי דו"ח בנק ישראל. הפרמטר הזה עדיין כאן, לא נראה שהוא עומד להשתנות בטווח הקצר והוא מתדלק את שוק הדירות, גם מפני שהמשכנתאות זולות וגם כי בריבית כזו אין טעם לשים את הכסף בבנק. מוטב לחפש אפיקי השקעה מניבים יותר, ובישראל של השנים האחרונות העלייה הרציפה במחירי הדירות הפכה אותם למפלטם של משקיעים מחפשי תשואה. ולא רק שלהם - גם של אנשים שסתם מחפשים מקום לגור בו.

אינפו - ריבית ממוצעת על משכנתאות צמודות מדד
2001-2007: 5.3%
2010: 2.4%
2011: 2.9%
2012: 2.5%
2013: 2.3%
2014: 2.3%
2015: 2.3%

וזה מביא אותנו לתרומתו של כחלון להעלאת מחירי הדירות. נקודת המוצא של כחלון היא שמחירי הדירות גבוהים מדי ושהמדינה אינה מספקת את ההיצע הדרוש כדי לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות. על כן הוא עושה שני דברים: מנסה להגדיל את ההיצע הכללי (ומצליח בכך, אבל לא מספיק) ומוריד את מחירי הדירות לזוגות צעירים במסגרת מבצע מחיר למשתכן שבו המדינה מסבסדת את עלויות הקרקע.

זאת תוכנית שמזכירה קצת תוכניות קודמות של האוצר ומשרד השיכון, כמו מע"מ 0% או מחיר מטרה, בכך שהיא לא ממתינה למציאת שיווי משקל בין ביקוש להיצע שיוריד את מחירי הדירות, אלא פשוט מוותרת על חלקה בשווי הקרקע (או המע"מ בתוכנית מע"מ 0%) ומורידה את המחירים בתנאים מסוימים לאנשים מסוימים.

אינפו - שיעור הדירות בבעלות הדיירים, 2013
יפן - 35.8%
גרמניה - 43.0%
שוודיה - 56%
צרפת - 57%
הולנד - 57%
פינלנד - 59.2%
נורווגיה - 63%
ממוצע OECD - 63.2%
קנדה - 68.0%
ארה"ב - 68.0%
ישראל - 69.0%
בריטניה - 70.0%
מקסיקו - 71.0%
איטליה - 71.4%
אירלנד - 79.5%
ספרד - 80.6%
יוון - 87.0%

זה יפה ונחמד, אלא שזה גורם גם להגדלת הביקושים לדירות. בנק ישראל עמד על כך בדו"ח האחרון שלו, שבו קבע כי תוכנית מחיר למשתכן לא מגדילה את היצע הדירות ואף עלולה להגדיל את הביקושים, משום שהיא דוחפת לשוק אנשים שכלל לא תיכננו לקנות דירה ומעוניינים לנצל את ההטבה הזמנית (המבצע מוגבל עד 2017).

כחלון מזכיר כאן קצת את התמריצים שהורים מפעילים על ילדיהם, שדוחפים אותם לשוק הדירות. מכירים את ההורים שאומרים לזוג הצעיר "אם תקנו דירה ניתן לכם כסף שיעזור לכם"? זה מענק מותנה. ההורים לא מציעים את הסכום הזה עבור נסיעה לתאילנד או לניו זילנד. הם מציעים אותו רק אם ישמש לרכישת דירה. הפיתוי של הזוג הצעיר לעשות זאת גדול: הדרך היחידה שלהם להיפגש עם המענק היא לקנות דירה. מה יעשו? לא יקנו? ודאי שיקנו. וככל שסכום המענק מההורים גבוה יותר, כך גם האדישות של הזוג הצעיר למחיר הדירה גדולה יותר. מה אכפת להם שהמוכר דורש עוד 100 אלף שקל אם זאת הדרך היחידה שלהם לקבל מההורים הון עצמי של 300 או 400 אלף שקל?

גם כחלון עובד קצת כמו ההורים שלכם. הוא מתחשב בכם, מנסה לעזור, מסבסד את מחירי הדירה ומבלי שירצה בכך - דוחף אתכם לשוק הדירות ומעלה בו את המחירים. זה כמובן לא הדבר היחידי שהוא עושה. במקביל הוא מעלה את מחירי הדירות למשקיעים בכך שהוא מעלה את מס הרכישה, והוא מגדיל את מלאי הדירות המתוכננות להיבנות בשנים הקרובות.

ואולם הכוחות הפועלים בשלב זה נגד ירידת מחירי הדירות הם גדולים: ריבית נמוכה, מגבלות של בנק ישראל על מימון ענף הנדל"ן, חסמים בתחומי התחבורה, התעסוקה והתשתיות בפריפריה שלא מעודדים בנייה מאסיבית ומעבר מאסיבי מהמרכז לפריפריה, אבטלה נמוכה, כוח קנייה של רוכשי דירות שנהנים מיציבות גבוהה של הכנסתם, ובעיקר ציפיות נמוכות של הציבור.

הקונים ראו כבר כמה וכמה שרים שמפצירים בהם לא לקנות דירות עכשיו אלא לחכות, כמה וכמה תוכניות להצפה מאסיבית של השוק בקרקעות שלא התממשו, ובעיקר יותר מדי אנשים שהתעשרו בשנים האחרונות בזכות העובדה שהתעלמו מהאזהרות על "בועת נדל"ן" וקנו דירות. המשימה של כחלון היא להתמודד לא רק עם הגדלת ההיצע, אלא גם עם ניהול הציפיות, ואחרי שמונה שנים של עלייה חדה ורצופה במחירי הדירות זה נראה כרגע מסובך יותר אפילו מהגדלת ההיצע.

נ.ב

למרבה הצער, כל מהלך משמעותי בשוק הדירות הוא עניין של כמה שנים. שום תוכנית ממשלתית לא תעשה את העבודה ותוריד את מחירי הדירות בשנה או שנתיים. זה אומר שיש סבירות מסוימת שגם אם כחלון יגביר את קצב השיווק של הקרקעות והקבלנים ייתנו גז ויבנו במהירות, הוא לא יספיק לחגוג את הורדת מחירי הדירות בקדנציה שלו. אבל זה לא אומר שלא צריך לעשות מהלך דרמטי ואגרסיבי כדי לתת מענה ארוך טווח לשוק הדירות הישראלי ובעיקר בתחום הדיור להשכרה.

למדינה יש חברה בשם דירה להשכיר שמנסה לקדם פרויקטים של דיור להשכרה - לאט ומעט מדי, בינתיים. זה פתרון נחוץ כדי לאזן את שוק הדירות. בישראל שיעורי הבעלות על דירות הם מהגבוהים בעולם המערבי (69%). זה נובע כנראה מתרבות שמקורה בגולה ("לקנות דירה לילדים") ומהיעדרו של שוק דירות מוסדר שדוחף אנשים לקנות דירות. הגיע הזמן לשנות את העניין הזה ולייצר פתרונות מגורים שאינם מחייבים רכישת דירה וגיוס הון עצמי של מאות אלפי שקלים שזמין רק לשכבות מבוססות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#