ענבל אור וקבוצות הרכישה: מי הבא בתור ומי בתור הבא? - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ענבל אור וקבוצות הרכישה: מי הבא בתור ומי בתור הבא?

האם ההסתבכות והנפילה של ענבל אור מאיימות על עתיד קבוצות הרכישה בישראל? ■ "אנשים יפחדו שעתיד כספם יהיה זהה לזה של הרוכשים בפרויקטים של אור"

30תגובות

בכנס קבלנים שהתקיים לפני כשש שנים עלה לבמה נחשון קיוויתי, יו"ר חברת ב.ס.ר הנדסה, המתמחה בארגון קבוצות רכישה, ויצא נגד מארגני קבוצות שצצים משום מקום ומחתימים רוכשים על הסכמים ככל העולה על רוחם: "אף אחד לא באמת מסוגל לקרוא את ההסכמים האלה שמתפרשים לעתים על פני 500 עמודים", טען קיוויתי, והוסיף שללא פיקוח על המארגנים החובבנים - הדבר עלול לסכן את הרוכשים.

אבל אף אחד כנראה לא התעכב על הדברים. אחרי הכל, אלה היו ימי פריחת תחום קבוצות הרכישה והרוכשים נהרו אחרי הבטחות מארגני הקבוצות שקמו במהירות והציעו דרך קלה וזולה לדירה חדשה.

אחת מאותם מארגנים חדשים היתה ענבל אור, צעירה עם יכולות שיווק מעולות, מערכת יחסי ציבור משוכללת ומעמד של "סלב" מקומי שהלך ותפח. ואולם השבוע התנפצו סופית החלומות לדירה זולה ונוצצת שמכרה אור, כאשר בית המשפט החליט לפרק את חברות הנדל"ן שבבעלותה, ובמקביל המשטרה חוקרת את אור על הונאת משקיעים (אתמול אף נודע כי המפרק, עו"ד איתן ארז, ביקש מבית המשפט לאשר לו למכור את כל הציוד ממשרדיה של אור במגדלי עזריאלי, כדי להקטין לדבריו את ההוצאות של קופת הפירוק).

"ההסכמים שעליהם חתמו רוכשי הדירות בפרויקטים של אור היו אווריריים", אומר עו"ד שוקי שועלי, המייצג רוכשים בפרויקט של אור ברחוב אלוף הניצחון ברמת גן, שנותרו בלי כסף ודירות ועתה תובעים את אור. "שום דבר לא היה חד־משמעי - לא מועד האכלוס, לא ההגנות על הכסף או ההתחייבות להיתרי בנייה".

ענבל אור, השבוע בבית המשפט
עופר וקנין

אז איך זה שכל כך הרבה אנשים נפלו בפח וחתמו? שועלי מתאר את השיטה: "לאור היה צוות מוכרים שהתפרנסו ממכירת דירות ושידרו מצג שווא של בהילות. הם אירחו אנשים במשרדים יפים, הראו להם סרטים מושקעים של הפרויקטים, עם הדמיות והבטחות על דירות טובות, ודחקו בהם לחתום כאן ועכשיו. הם אמרו שנותרו רק דירות אחרונות ושיש מתעניינים רבים, וגרמו לרוכשים להבין שאם לא ירכשו את הדירה עכשיו, הם יפסידו הזדמנות פז".

ואנשים התפתו. "מחירי הנדל"ן, שהאמירו יחד עם הרצון לרכוש דירה, גרמו לאנשים לחתום על ההסכמים האלה ולשלם לאור מאות אלפי שקלים תמורת ההבטחה לדירה - בלי שבדקו את האישורים הנדרשים או את מצב הפרויקט", אומר שועלי. לטענתו, כיום אפשר להבחין בנורות האזהרה שהבהבו אז.

למשל, לדבריו, אור הציעה הנחה בחלק מהדירות, דבר שלא עולה בקנה אחד עם תקציבי הפרויקט בקבוצות רכישה. "תקציב הפרויקט אמור להיות מנוהל כמשק סגור וקבוע, שנמצא בידי עורך דין נאמן ללא יכולת לשחק בו", אומר שועלי. "יש את עלות הקרקע, עלות הבנייה ודמי התיווך של המארגן. כל הנחה בדירה אחת בהכרח תבוא על חשבון ייקור העלות של דירה אחרת".

במקרה של אור, את ההסבר סיפק השבוע שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, איתן אורנשטיין, שקבע כי כל כספי הרוכשים הופקדו בחשבון מרכזי "בערבובייה", שאותו ניהלה אור וממנו הוציאה כספים לשימושים שונים, ובהם לשימושה האישי.

"ערבובייה" זו היתה אחד הכשלים החמורים שהובילו לאובדן הכספים של הרוכשים בקריסה של חברת הנדל"ן חפציבה ב-2007. השיטה של אור וחפציבה נבעה, לפי הנטען, מזלזול בכספי הרוכשים והעברת כספים מפרויקט אחד לשני. כך, אם פרויקט אחד נכנס למצוקה "מזינים" אותו בכספים של רוכשים חדשים וכך הלאה. בחפציבה זו היתה עבירה על חוק המכר ואילו במקרה של אור החוק אינו חד־משמעי, שכן אין רגולציה על ענף קבוצות הרכישה.

לדברי אורנשטיין, הדבר חמור עוד יותר כאשר גובים מרוכשים 100 אלף שקל כדמי קדימה בידיעה שהמארגנים אולי יצטרכו להשיב לרוכשים את כספם - בגלל שיטת Over Booking, מכירת יותר דירות מאלה המאושרות והקיימות. מדובר בשיטה שככל הנראה נועדה להכניס כסף מהיר לחברה, אלא שהכספים האלה לא נשמרו בנאמנות עבור הרוכשים והופקדו בחשבון כללי - שממנו יצאו למקומות לא ידועים.

אור לא הסתפקה בחוזים אווריריים ובקופה משותפת. אחד המקרים שהגיע לפתחו של בית המשפט הוא של האחיות סיבוני, שרכשו מאור שתי דירות תמורת 1.5 מיליון שקל בפרויקט שדרות הילד ברמת גן. עורך הדין של השתיים, מימון אביטן, מספר כי חוזה המכר נשלח אליהן לעיון במייל, ובו פורטו תנאי העסקה כמו מועדי התשלומים ומועד רשימת הערת האזהרה על הקרקע. אלא שהחוזה שקיבלו האחיות במייל והחוזה שעליו חתמו לאחר מכן לא היה אותו חוזה.

"מדברים אתי על סיכונים? 
איזה סיכונים?"

ב-2010, כשהיא שיכורה מההצלחה, העניקה אור ראיון לעיתון "מעריב", ובין שלל המחמאות העצמיות רמזה על דרך העבודה שלה: "אני לא עובדת לפי הספר. אני רואה קיר ושוברת אותו. אין חוקים, זה ככה מגיל קטן. כל מה שרציתי, השגתי. לא היה לי את המושג הזה 'לא'. 'לא' מטריף אותי, 'לא' מוציא אותי מדעתי. תגידו לי, 'לא' זו מלה בלקסיקון של ענבל אור? אין חיה כזאת. אני אגיד למזכירה או לאחד העובדים לעשות משהו, והם יבלבלו לי 'לא יכול' 'זה בלתי אפשרי'? אפשרי, הכל אפשרי, תעשה את זה ועכשיו. זו תהיה התגובה שלי. מדברים אתי על סיכונים? איזה סיכונים?"

החובות של ענבל אור, במיליוני שקלים:
בעלי קרקעות שונים - 98.3
בנק מזרחי טפחות - 16.7
מע"מ - 10
שלי נרקיס - 7.5
רוכשים בפרויקט ברחוב הירדן ברמת גן - 3.7
עופר לוזון - 3
האחיות סיבוני - 1.5
אחזקת משרדים- 1.5
עובדים - 0.6
0.5 - חברת עזריאלי, שלמה סיקרט, חברות מחשוב ועוד

אבל אור לא פעלה לבד. את ההסכמים מול הרוכשים ליוו עורכי דין ורואי חשבון שעבדו בשירות אור, וייצגו, לכאורה, את הרוכשים. את עורכי הדין ורואי החשבון של החברות שבבעלותה כינה השבוע עו"ד איתן ארז, שמונה למפרק החברות, "שומרי הסף", והוא שלח מסר חד וברור: "כל נושא האחריות של הסובבים את ענבל אור - עורכי דין, רואי חשבון ואנשי מכירות שמקבלים בונוסים על מכירות ייבדק. מצער שמה שגילינו במשך שבוע - כל אותם אנשים לא גילו במשך חמש שנים. שומרי הסף כשלו. ייתכן שחלק מעורכי הדין ורואי החשבון צריכים לרענן את פוליסת ביטוח האחריות המקצועית שלהם".

"עורך הדין שחתם על ההסכמים מול הרוכשים שאני מייצג הוא אבי שאשו", אומר שועלי. "הוא קיבל 27 אלף שקל מכל רוכש, הרוכשים התחייבו בהסכם לעבוד מולו, אף שהוא למעשה פעל לטובת אור. למה הוא לא דאג להפקיד את הכספים בנאמנות? לא ברור".

שאשו גם ייצג בסוף פברואר שני רוכשים שקנו מאור דירה בפרויקט ברחוב ריינס 34 בגבעתיים. הדירה הוצגה על ידי עו"ד עמית פינס, שמייצג את בנק מזרחי טפחות בבית המשפט המחוזי בתל אביב, כראיה לכך שאור "מתנהלת בעורמה ובתחבולות כדי לגרום לאנשים תמימים לשלם כספים שסיכוייהם לקבל תמורה בגינם קטנים עד אפסיים".

את הדירה הזאת מכרה אור תמורת 4.6 מיליון שקל, ושני הרוכשים העבירו לה את התשלום הראשון בסך 2.4 מיליון שקל בעת החתימה. אלא שהדירה בכלל משועבדת לבנק מזרחי טפחות, במשכנתא וכערבות לחובות של החברה, כלומר הדירה היא של הבנק והרוכשים לא יוכלו לקבל אותה.

לדברי עורכי הדין של אור, "בעסקה בגבעתיים ייצג את הקונים עורך דין חיצוני, שקיבל ממרכז המשכנתאות של מזרחי טפחות את הנתונים לסילוק מלא של ההלוואות". אלא שעורך הדין החיצוני הוא זה שאירגן את קבוצת הרכישה ברחוב אלוף הניצחון.

את תגובת עו"ד שאשו לא היה ניתן להשיג.

קבוצות הרכישה אחראיות 
ל-10% מהבנייה בישראל

אור, ועל כך מעידים פעילים בענף, היא מקרה קיצוני של שחיתות לכאורה שעלול להטיל צל כבד על שיטת קבוצות הרכישה ולפגוע בה. כמה מארגני קבוצות שאליהם פנינו השבוע סירבו לשוחח אתנו, מה שיכול להעיד על מצוקתם בימים אלה. "עלולה להיות פגיעה קשה בתחום", אומר שועלי. "אנשים יחששו לרכוש דירה בשיטה הזאת, כי יפחדו שעתיד כספם יהיה זהה לזה של הרוכשים בפרויקטים של אור".

על התהייה אם השיטה היתה פתח לשחיתויות משיב שועלי כי "הבעיה אינה בשיטה, זו שיטה מצוינת. המדינה חייבת להתערב ברגולציה ולהגן על הרוכשים. צריך לזכור שכיום הרוכשים נאלצים לשלם מס רכישה בדיוק כמו רוכשי דירות מקבלן, ולכן אין סיבה שהם לא יזכו להגנה".

"כמו בכל דבר שקורה במדינה, שהוא קצת חריג מהיום־יום, יש עכשיו עליהום על שיטת קבוצות הרכישה - עליהום של תקשורת, יריבים ומתחרים - וכל אחד מתלהם בעניין הזה", אומר קיוויתי.

קבוצות רכישה נועדו לאפשר לכמה רוכשים להתאגד לצורך בנייה משותפת, תוך חיסכון בעלויות, בעיקר עלויות היזם. במקרה של קבוצת רכישה, התשלום הוא עבור הקרקע והבנייה - נוסף לעמלת תיווך למארגן הקבוצה, הנמוכה משמעותית מהעמלה שגוזר יזם או קבלן. השיטה החלה לתפוס תאוצה בישראל בתחילת שנות ה–80 ועשתה קפיצה גדולה בעשור האחרון, עם הזינוק במחירי הנדל"ן. לפי הערכות, היקף הפרויקטים הנבנה בשיטה זו כיום מסתכם ב-10% מכלל הבנייה בישראל.

כדי להבין את חששות הפעילים בענף, כדאי להתמקד בסיכונים של השיטה. הסיכון העיקרי הוא שרוכשים הם למעשה שותפים בפרויקט שנכנסים בנעלי היזם. הם האמא והאבא של הפרויקט - ולא מארגן הקבוצה, וביום סגריר מוטלת עליהם האחריות להתמודד עם הפרויקט. סיכון נוסף הוא בכך שקבוצות הרכישה לא כפופות לחוק מכר הדירות (שמבטיח את כספו של הרוכש) כמו יזמים וקבלנים, אין ערבויות חוק מכר ואין ערובה מתי יימסרו הדירות ובאיזה מחיר. מארגני קבוצות רכישה רציניים כן מצליחים לעמוד בתקציב ובלוחות הזמנים, וגם קבלנים סובלים מאותה מחלה של איחורים במסירה - ולא תמיד משלמים את הפיצוי הקבוע בחוק.

עם השנים, ובהיעדר חוקים ברורים בתחום, נכנסו לענף מארגנים שונים שהציעו למכירה דירות במגדלים בלי הכשרה או ניסיון מתאימים. מקורות בענף אומרים כי אור היא אולי מקרה קיצוני, אבל יש כמוה לא מעט מארגנים, שההתנהלותם בעייתית ומסכנת את רוכשי הדירות.

עו"ד רועי מקוב, המתמחה בארגון קבוצות רכישה זה 30 שנה, טוען כי השיטה תפסה כי היו לה יתרונות צרכניים ברורים: "יש פה שיווק ישיר ללא פערי תיווך. הקבוצה קונה קרקע מבעלי הקרקע ומקבלת הערת אזהרה על הקרקע. איש הביניים הוא המארגן, שעוזר לנהל את התהליך וגובה עמלה נמוכה משמעותית מזו שייקח הקבלן". להערכתו, אם הרווח של הקבלן מוערך ב-17% ממחיר הדירה, מארגן יסתפק במקרה הטוב ב-10%, "תלוי במידת מעורבותו וסל המוצרים שיציע".

עם הזמן הציבור גילה את יתרונות השיטה והחל לנהור אחרי הקבוצות, ולתוך הענף נכנסו חובבנים שזיהו הזדמנות לעשות כסף מהיר וקל והפכו את התחום לפרוץ ומסוכן. "כבר לפני שבע־שמונה שנים אמרתי שמתפתחת תופעה מסוכנת שבה כל מי שחשב שיוכל להרוויח כמה לירות נהפך ליזם", אומר מקוב. לשוק נכנסו יותר מדי חובבנים שחיפשו כסף קל. היו ברור שזה יתפוצץ. אנשים מכרו אוויר עם חוזים בעייתיים מאוד - ואנשים קנו. ידענו שמקרה כמו ענבל אור עלול להתפוצץ ולצערי היא לא היחידה, יש עוד חובבנים מסוכנים שפועלים בשוק".

האם מקרה אור יהיה קו פרשת המים, כפי שהצהיר השבוע המפרק? האם השיטה תשתנה או אפילו תיעצר? "החשש קיים", אומר מקוב בכנות, "אבל אנחנו עובדים ומקווים שמי שמקצוען והגון יצליח להמשיך ולעבוד".

לדברי קיוויתי, שהחברה שבבעלותו מבצעת כיום שישה פרויקטים בקבוצות רכישה בהיקף הקמה של כ–800 מיליון שקל, "אין ספק שאופן ניהול הפרויקטים כפי שנעשה על ידי אור במתווה של קבוצות רכישה, היה לקוי בלשון המעטה. אמרתי כבר בעבר שצריך להטיל רגולציה על מארגני קבוצות רכישה, בדיוק כפי שיש סיווג קבלני לקבלנים - ג'1, ג'2 וכו'. אם קבלן שיפוצים לא יכול לבנות רב־קומות וקבלן שבנה שלוש או ארבע קומות לא מוסמך לבנות מגדל של 50 קומות, אז גם מישהו ללא הכשרה לא יכול לארגן קבוצות רכישה".

אז הבעיה היא במארגנים?

קיוויתי: "כן. כיום יש עוד הרבה חובבנים וחובבניות בתחום הזה, בחלקם כאלה שמגיעים מתחום של עריכת דין וראיית חשבון. אין להם הבנה מינימלית בבנייה, והם החליטו לעשות את הכסף הקל הזה במהירות ובחטף. אלה אנשים שקמים בבוקר ואומרים 'נעשה כסף קל, ניקח אופציה מבעל קרקע, נשווק את הפרויקט מראש, נגזור את הקופון שלנו - ואחר כך שהקבוצה תשבור את הראש'. לארגן קבוצת רכישה זה מקצוע שצריך להתמקצע בו, וזאת הסיבה שצריך להטיל על התחום רגולציה".

אז מה יקרה עכשיו?

"לדעתי מארגנים הקטנים והחובבנים ייעלמו מהמפה, כי עכשיו יפתחו לציבור את העיניים".

לא עדיף להטיל רגולציה על השיטה עצמה או אולי בכלל לבטל אותה?

"לא. לא ייתכן שיחוקקו חוקים או רגולציה על השיטה, אלא רק על המארגנים, ולפי דעתי אסור למחוקק לבטל אותה, כי השיטה מצוינת. אני בכלל לא אוהב את המינוח 'קבוצות רכישה', אלא מעדיף לקרוא לזה 'בנייה עצמית'. כלומר, אני ואת ועוד חברים מתארגנים יחד, רוכשים קרקע ביחד ובונים בשיתוף, כשכל אחד מהחברים יודע מה השקעתו בפרויקט וככה זה מתנהל. כדי שזה יצליח, אותה קבוצה צריכה לקחת מנהל מקצועי מהתחום ולא עורך דין, רואה חשבון או מתווך, והם צריכים להוציא לפועל את הדבר הזה. עושים את זה בכל העולם ואין סיבה שלא נעשה את זה גם פה".

אתה מרגיש היום את החשדנות או ההססנות מצד אנשים שנמצאים בקבוצות רכישה שאתם מארגנים?

"לא. בימים האחרונים דווקא קיבלתי הרבה מחמאות ועידודים מאנשים שנמצאים בקבוצות רכישה".

אז איך משתתף בקבוצת רכישה יכול להגן על עצמו?

"ציבור הקונים צריך לבדוק מה הוא קונה לפני שהוא יוצא להרפתקה. לא מספיק לקרוא מודעה בעיתון שמתארגנת קבוצת רכישה ולראות הדמיה של הפרויקט ואת המחיר, צריך לעשות בדיקה פרטנית יותר, לבד או עם איש מקצוע. צריכה להיות אחריות צולבת של כל הנוגעים בדבר".

הממשלה החלה בהסדרת 
הענף - אך נתקעה בדרך

כפי שחשף השבוע נמרוד בוסו ב-TheMarker, הממשלה החלה בעבר בהסדרת ענף קבוצות הרכישה, אך הטיפול בהן נעצר. ביולי 2010 קיבלה הממשלה הצעת החלטה שהגיש שר הבינוי והשיכון דאז, אריאל אטיאס מש"ס, על "הסדרת בנייה בקבוצות רכישה". במסגרת זו החליטה הממשלה "להנחות את שרי השיכון, האוצר והמשפטים להכין תוך 60 יום תזכיר חוק להסדרת פעילות קבוצות רכישה".

בין היתר, נקבע כי "ייבחנו הסיכונים העומדים בפני חברי הקבוצת ודרכים להפחתת סיכונים אלה, והסדרת פעילתו של מארגן קבוצת הרכישה", והוחלט "לבחון את הצורך בקביעת הוראות להבטחת הכספים שאותם משלמים חברי הקבוצות במסגרת פרויקט הבנייה, לרבות בדרך של שינוי חקיקה".

מקורות שעבדו במשרד השיכון באותה העת והיו קשורים לנושא, סיפרו כי אטיאס ניסה לדחוף את היוזמה לאחר שזיהה כי רוכשי הדירות במסגרת הקבוצות חשופים לסכנות רבות, בניגוד לרוכשי דירות מקבלן - שבעקבות פרשת חפציבה נעשו מהלכים רבים להבטחת כספם.

בין ההגבלות שביקש משרד השיכון להטיל באותה עת היו חיוב מארגני קבוצות הרכישה בקביעת מחיר סופי לדירות בעת השיווק, בניגוד לנוהג הרווח גם כיום, שבמסגרתו מגייסים המארגנים חברים לקבוצות על סמך הבטחות מחיר, שלעתים הן נמוכות בעשרות אחוזים מהסכום המשולם בפועל. עוד כללה היוזמה הצעה להקמת מאגר מארגני קבוצות מורשים שיצטרכו לעמות בתנאים מסוימים, וכן בהצגת ערבויות מצד מארגני הקבוצות להבטחת השקעת הרוכשים, בדומה לערבות חוק מכר שבה מחויבים הקבלנים.

אלא שעל אף שהצעת הממשלה לקידום חוק בנושא אושרה לפני קרוב לשש שנים, יוזמת החקיקה מעולם לא יצאה לפועל. זאת, בשל התנגדויות שונות שהציג באותה העת משרד המשפטים לעניין, שבלמו את מהלך החקיקה. בעקבות פרשת אור, השבוע הודיעה ועדת הכלכלה של הכנסת כי יו"ר הוועדה, ח"כ איתן כבל (העבודה) החליט שהדיון הראשון בוועדה אחרי שהכנסת תחזור מהפגרה - יעסוק בקבוצות רכישה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#