בנייה חדשה לא תמיד משרתת את האינטרס הציבורי - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בנייה חדשה לא תמיד משרתת את האינטרס הציבורי

הדיון המשפטי בדבר תרומתם של תוכניות הדיור נמשך; בשתי פסיקות שהתקבלו באחרונה קבעו בתי המשפט כי תוכניות נקודתיות לבניית יחידות דיור אינן מגשימות אינטרס ציבורי כלשהו, אלא רק את אינטרס היזם ■ האומנם?

תגובות
אתר בנייה באשקלון
אילן אסייג

האם בנייה של בנייני מגורים חדשים מהווה אינטרס ציבורי? "מה בכלל השאלה?", יתמהו רבים. "הרי הממשלה הכריזה על תוכנית חירום לבניית יחידות דיור רבות ככל האפשר. ברור שזהו אינטרס ציבורי ממעלה ראשונה".

ובכל זאת, בשתי פסיקות שהתקבלו באחרונה, השיבו בית המשפט וועדת הערר על שאלה זו בלאו רבתי, וקבעו כי תוכניות נקודתיות לבניית יחידות דיור אינן מגשימות אינטרס ציבורי כלשהו. וכך, למשל, נאמר בפסק הדין של השופטת מיכל אגמון־גונן מבית המשפט המחוזי בתל אביב מ–8 בפברואר, ביחס לתוכנית לבניית בנייני מגורים חדשים של 10–12 קומות (נוסף על שטח למסחר, בניין ציבורי דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים) ברמת השרון: "התוכנית נשוא ענייננו כלל לא נועדה להגשים אינטרס ציבורי כלשהו, והיא משרתת, בראש ובראשונה, אינטרס פרטי ונקודתי של בעלי הזכויות בתחום התוכנית".

הדברים נאמרו בעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שהגישו בעלי מקרקעין הגובלים בשטח התוכנית, בטענה שהתוכנית פוגעת בערך נכסיהם. השופטת נימקה בכך את החלטתה לדחות את טענת הוועדה המקומית והיזם הנתבעים, שלפיה חל פטור מתשלום פיצויים לפי סעיף 200 לחוק, משום שלטענתם, הפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר".

פסיקה דומה ניתנה על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בירושלים, בקבלה תביעת פיצויים שהוגשה על ידי בעלי המקרקעין הגובלים בשטח תוכנית לבניין מגורים בן 5 קומות. ועדה זו קבעה כי התוכנית גרמה לירידת ערך של 6% לדירות התובעים בשל הסתרת הנוף, ודחתה את טענת הפטור לפי סעיף 200 שהעלו הוועדה המקומית והיזם, באומרה כי "עניין לנו בתוכנית נקודתית, ללא אינטרס ציבורי מיוחד, שאיפשרה את העשרת יזם התוכנית מחד, ופגעה בקניינם של העוררים מאידך".

בנייה בגבעת אולגה
יובל טבול

מהם המבחנים להגדרת הפגיעה של התוכנית במקרקעין כסבירה

סעיף 197 קובע את זכותו של בעל מקרקעין או בעל זכות בהם לפיצוי מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין אישור תוכנית הפוגעת בערך מקרקעיו. בין תכליות הסעיף: צדק חלוקתי ופיזור הנזק, באופן שכלל התושבים הנהנים מהתוכנית, שלרוב מיוצגים על ידי הוועדה המקומית, יפצו את הנפגעים ממנה. במקרים של תוכנית נקודתית המעשירה את קופת היזם, לרוב הוא זה שיישא בתשלום (אם הוועדה המקומית החתימה אותו על כתב שיפוי).

החריג לחובת תשלום הפיצויים נקבע בסעיף 200 לחוק, שלפיו לא יראו קרקע כנפגעת בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: התנאי הראשון הוא שהפגיעה נמנית עם קשת רחבה של מקרים המפורטים בסעיף (בין השאר, תוכניות הכוללות שינוי ייעוד, קביעת קווי בניין, גובה בניינים ומראם החיצוני, ועוד); תנאי שני - הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין; ותנאי שלישי - אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.

לעניין תנאי הסבירות (התנאי השני), קבע בית המשפט העליון בעקבות העתירה של הוועדה המקומית רעננה נגד יהודית הורוויץ, שלושה מבחנים עיקריים להתקיימותו: מבחן ראשון - שיעור ירידת הערך: מניתוח של פסקי דין והחלטות של בתי המשפט וועדות הערר, עולה כי לרוב פגיעה של 3%–5% תיחשב כסבירה, אך כמובן יש חריגים לשני הכיוונים, המושפעים בין השאר משני המבחנים הנוספים שלהלן; המבחן השני להתקיימות תנאי הסבירות הוא מידת פיזור הנזק: ככל שהנזק ממוקד יותר (למשל, בבניין אחד בלבד), הפגיעה תיחשב פחות סבירה, ולהפך; והמבחן השלישי - קיומו או היעדרו של אינטרס ציבורי הגלום בתוכנית: ככל שהאינטרס הציבורי של התוכנית גדול יותר, תגבר הנטייה לראות בפגיעה כסבירה (הן כדי לא להרתיע את הרשויות מקידום תוכניות חשובות, והן כחלק מהאחריות החברתית של בעל זכות הקניין) - וכך גם להפך.

לעניין תנאי הצדק, נפסק כי זהו תנאי "פתוח וגמיש", המתבסס על שיקולים מגוונים, בדגש על מערכת היחסים שבין הרשות לנפגע. גם כאן אחד השיקולים הוא מהו האינטרס הציבורי הגלום בתוכנית. אם כן, שאלת האינטרס הציבורי של התוכנית רלוונטית הן לתנאי הסבירות והן לתנאי הצדק.

"פיתוח העיר מהווה אינטרס ציבורי שיש להביא בחשבון"

נחזור עתה לפסק הדין ולהחלטה, שבהם פתחנו: בית המשפט המחוזי בתל אביב וועדת הערר בירושלים קבעו כי תנאי הסבירות ותנאי הצדק אינם מתקיימים ביחס לתוכניות הנקודתיות לבנייני מגורים שנדונו שם, שכן אלה לא נועדו להגשים אינטרס ציבורי כלשהו, אלא רק את אינטרס היזם.

ואולם, גישה הפוכה ניתן למצוא בפסק דינו של השופט נעם סולברג בבית המשפט המחוזי בירושלים בעתירה מינהלית של ברנובר נגד הוועדה המקומית ירושלים, שם נאמר, גם כן ביחס לתוכנית בנייה למגורים: "ניתן בהחלט לקבל את הטענה כי טובת הציבור טמונה לעתים מזומנות בהושטת יד לתוכניות הנקודתיות". בית המשפט קיבל את טענת הפטור, בקובעו כי הן תנאי הסבירות והן תנאי הצדק מתקיימים, משום ש"מדובר בפגיעה בשיעור זעום, וראוי, למען הכלל, לעודד יוזמות של תוכניות נקודתיות התואמות את המדיניות התכנונית, ולהימנע, כשהנסיבות מתאימות, מלהטיל בגינן תשלום פיצויים". בקשת ערעור לבית המשפט העליון נדחתה.

בנייה למגורים בראשון לציון. "אנחנו לא רוצים ליצור כאן סלאמס"
דודו בכר

בהסתמך על הלכת ברנובר, קיבלה ועדת הערר ירושלים, בראשות עו"ד גלעד הס, בעניין אחר (ערר של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נגד שרה בלומנפלד) את טענת הפטור, הן לאור תנאי הסבירות והן לאור תנאי הצדק, באומרה: "נכון כי אין אינטרס ציבורי חיוני מובהק הגלום בתוכנית. ואולם יש לזכור כי גם פיתוח העיר מהווה אינטרס ציבורי שיש להביא בחשבון".

אם התוכנית מגשימה אינטרס ציבורי, יש לשקול פטור מפיצויים

נראה כי הלכת ברנובר מקבלת משנה תוקף בימים אלה, לנוכח מדיניות החירום של הממשלה להוספת יחידות דיור. אם אכן בניית דירות מהווה "אינטרס ציבורי ראשון במעלה", כפי שאנו שומעים חדשות לבקרים מפי דוברי הממשלה ואף בפסיקות בתי המשפט, מן הראוי שהדבר יתבטא גם בעניין תביעות פיצויים. לא ייתכן שהמדינה ורשויותיה, וכן בתי המשפט, ידברו בשני קולות.

זאת ועוד, גם אם יזם מקדם תוכנית מגורים לשם התעשרותו האישית, אין בכך כדי לגרוע מהעובדה שהוא מקדם בכך גם את מדיניות הממשלה. אדרבה, יש לתמרץ אותו ואת ועדות התכנון - ולא להרתיעם.

למותר לציין כי אין ללמוד מעמדתי כאן כי בכל תוכנית לפרויקט מגורים אין לפסוק פיצויים. ראשית, כאמור, סעיף 200 חל רק על מקרים שבהם ירידת הערך היא קלה (באחוזים בודדים). שנית, האינטרס הציבורי הוא רק אחד המבחנים לקיום תנאי הסבירות ותנאי הצדק, כמפורט לעיל. נוסף על כך, מובן שלא כל פרויקט מגורים משרת אינטרס ציבורי. ואולם, באותה מידה גם ההפך נכון - לא כל פרויקט מגורים נקודתי משרת רק את היזם.

יש לבחון אפוא כל מקרה על פי נסיבותיו, ובמקרים שבהם התוכנית כן מגשימה אינטרס ציבורי, יש להביא זאת בחשבון בין כלל השיקולים לבחינת הפטור לפי סעיף 200.

הכותב הוא עורך דין המתמחה בדיני תכנון 
ובנייה ובהפקעות מקרקעין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#