"כשאני מתכנן בניין בניו יורק, אני שואב השראה מהילדות שלי בבאר שבע" - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"כשאני מתכנן בניין בניו יורק, אני שואב השראה מהילדות שלי בבאר שבע"

איך נהפך ערן חן, שנולד בבאר שבע וגדל ברחובות, לאחר האדריכלים הבולטים בניו יורק, מי נתן לו את ההזדמנות הראשונה ומה בדיוק הוא מתכנן לעשות עם מושל מדינת ניו יורק לשעבר, אליוט ספיצר?

11תגובות

אליוט ספיצר, לשעבר מושל מדינת ניו יורק, עסוק מאוד בימים אלה. ספיצר, שהתפטר מתפקידו ב-2008 בעקבות שערוריית מין מביכה, ירש את אימפריית הנדל"ן של אביו ברנרד שהלך לעולמו לפני יותר משנה. אחד הפרויקטים שלו, שנמצא בברוקלין, כולל שלושה מגדלים שבהם 857 דירות להשכרה. לפרויקט הגדול שלו בחר ספיצר באדריכל הישראלי ערן חן, כדי שיתכנן מתחם שייראה כמו קרחונים מפוסלים על המים. "הפרויקט יגדיר את קו הרקיע של ברוקלין, ואפשר יהיה לראות ממנו את קו הרקיע של מנהטן", אמר ספיצר.

ספיצר מקווה למשוך למגדלים אנשים בעלי כיסים עמוקים ממנהטן, אך כמקובל בניו יורק, 20% מהדירות יוקדשו לדיור בר-השגה. הפרויקט נמצא כבר בעבודה, ועתיד להסתיים בעוד כשנתיים. "שמעתי על ערן, ראיתי את העבודות שלו, והחלטתי לבחור בו", אומר ספיצר. "מפתיע, אבל אין הרבה אדריכלים שיודעים לתכנן בנייני מגורים גדולים כמו שצריך. ערן מוכשר, יש לו שם טוב בתעשייה, הוא מבין את השילוב של אסתטיקה ופונקציונליות - והוא לא פרימדונה. יש אדריכלים שלא קל לעבוד עמם. ערן הוא איש כן ועם רגליים יציבות על הקרקע".

הפרויקט שתיכנן חן עבור אליוט ספיצר
ODA Architecture

שיתוף הפעולה של חן עם ספיצר אינו יוצא דופן: חן, ישראלי שעבר לניו יורק לפני 15 שנה, מעורב כיום בתכנונם של כ-50 בניינים בארה"ב, מרביתם בניו יורק. 15 מהם כבר הושלמו, כ-20 נמצאים בבנייה והשאר בשלבים שונים של תכנון. קשה להפריז בממדי ההצלחה של האדריכל בן ה-45, שבין לקוחותיו חברות גדולות, כמו סיימון גרופ, רילייטד, ג'יי.די.אס, טי.אף קורנרסטון וג'יי.בי.ג'י, ויזמים בולטים כמו סימון דושינסקי וברוס רטנר. לצד זה עובד חן עם לא מעט יזמים ישראלים שפועלים בניו יורק, כמו יצחק תשובה, רוני יצחקי, חברת תדהר של גיל גבע, משה שוסטר, חברת אדמה אמריקה של דביר כהן־חשן ועמרי סקס, מיקי נפתלי ועופר ירדני.

את הקריירה שלו בנה חן עם הנדל"ניסטים הישראלים, אבל במשך השנים פרש כנפיים, וכיום הוא פונה גם לשוק האמריקאי - אם כי הוא ממשיך לעבוד עם הישראלים. "יזמים ישראלים לא יעבדו עם מישהו רק מפני שזה נוח", אומר חן בראיון ל-Markerweek. "אבל אם מישהו עונה על הציפיות ועושה עבודה טובה והוא גם ישראלי - מבחינתם זה שילוב מנצח. היחסים בין יזם לאדריכל אינטימיים מאוד, ואנחנו בעצם שוזרים חלומות ביחד. כנראה החלומות של הישראלים דומים, וקל יותר לתקשר מבחינה תרבותית".

בחינה מהירה של הפרויקטים שבהם הוא מעורב כיום מלמד שמדובר באדריכל עסוק מאוד: הוא עובד על בניינים באטלנטה, בבוסטון, בשיקגו ובלונדון. בשכונת בושוויק הניו־יורקית, אזור תעשייתי שנהפך למוקד משיכה לאמנים צעירים, הוא מתכנן בניין מגורים שבו גג הבניין משמש כפארק ענק הכולל מסלולי אופניים. במערב סוהו הוא בונה בניין עבור היזם הישראלי רוני יצחקי, הבעלים של חברת IGI. חן תיכנן חדרים "הקופצים" מתוך הבניין ונראים כאילו הם מרחפים באוויר, מה שמאפשר לדיירים ליהנות מנוף נרחב אל הרחוב. הגגות של החדרים האלה משמשים כגינות עבור הפנטהאוזים בבניין, שמחירם מגיע ל-10 מיליון דולר. "רציתי לשלב בפרויקט הזה בנייה אינטימית באזור תעשייתי באופיו", מסביר חן. "החזית המודולרית מתחילה בשתי קומות עם דירות גן עם חלונות גדולים. כל חלון ממוסגר במסגרת אלומיניום עבה ועמוקה מאוד. הקומפוזיציה הכללית יוצרת מצד אחד אינטימיות, ומצד שני עוצמה של בניין תעשייתי".

לדברי אלדד בלושטיין, המנהל את הפעילות של IGI בניו יורק, "הריבועים שקופצים החוצה מהבניין בקומות הגבוהות הם ניצול של החוק הקיים, המאפשר לעשות את זה. זה יצירתי ומצד שני ממקסם את הרווח לבעלים".

האלמנט המגביל ביותר בבנייה בניו יורק, ואת זה אפשר לראות גם בסיור מהיר במקום, הוא הקרקע - רובה המכריע של מנהטן בנוי, ואין הרבה קרקעות פנויות. "כיום יש פרויקטים ענקיים של השטחים הפנויים הגדולים האחרונים של מנהטן", אומר חן. "למשל, סמוך לנהר ההדסון, שם בונים מגדלי משרדים ענקיים היכן שבעבר עמדו מחסנים. במקומות מרכזיים צריך להסב שטחים בנויים, כמו תחנת דלק או בניין ישן, וכאלה יש בלי סוף. כל פיסת אדמה יקרה מאוד והיא קובעת את מחיר הדירה. אלמנט נוסף שקובע את המחיר הוא היכולת לקבל מימון מהבנקים ומהמוסדות הפיננסיים. המדיניות שלהם משתנה לפי מצב השוק העולמי, וכל שיהוק קטן מכניס את כולם לבונקר".

בהתאם, מחירי הדירות החדשות במנהטן מתחילים ב-21 אלף דולר למ"ר, ובאזורים היוקרתיים הם מגיעים ל-31 אלף דולר למ"ר ואף יותר. "כיום יש חשש מתיקון, בעיקר במנהטן. זה נובע משלושה מרכיבים עיקריים: מחיר קרקעות מוגזם, העלאת הריביות ותחושה כללית פסימית בעולם העסקי".

ערן חן
Peter Hurley

איך מגיעים למחירים כאלה גבוהים?

חן: "אתה קונה אדמה במנהטן ב-8,600–10,800 דולר למ"ר. לזה צריך להוסיף 7,500 דולר לבנייה למ"ר, 2,000 דולר למ"ר להוצאות רכות כמו תכנון, אישורים וביטוח, 1,000 דולר למ"ר על ריבית על ההלוואה. החישוב הסופי יוצא כ-19 אלף דולר למ"ר, ובבנייני יוקרה אפילו 27 אלף דולר למ"ר. עכשיו אתה יכול להבין למה מוכרים היום בניו יורק דירות במחיר של 32 אלף דולר למ"ר".

באחרונה עלה שמו של חן לכותרות לאחר שעיצב דירה במגדל טראמפ, שנחשבת ליוצאת דופן אפילו במושגים של דירות היוקרה של ניו יורק. הדירה, ששייכת לאיש פיננסים, מורכבת משתי דירות ענק בקומה ה-89 וה-90 של הבניין ומתפרשת על כ-2,000 מ"ר. האיש רכש את הדירה בעיצומו של המשבר הפיננסי של 2008 תמורת כ-53 מיליון דולר, אחרי שהיתה בשוק חמש שנים, והשקיע בעיצוב 67 מיליון דולר. ארבע שנים לקח לתכנן את הדירה ולבנות אותה.

המראות הניבטים מהחלונות מהפנטים: מחדר הספרייה אפשר לצפות לעבר דרום מנהטן, ומחדר אחר אפשר לצפות בבניינים היסטוריים כמו בניין הקרייזלר ואמפייר סטייט בילדינג. על הקירות תלויות עבודות של פיקאסו, שאגאל, מאטיס, מונה והירסט. הרצפה מורכבת מעץ אפריקאי נדיר ומאבן שיש איטלקית. בדירה מותקנת מקלחת "דרקון", שבה נשפכים על המתקלח 500 גלון מים בדקה.

ההשקעה הכספית העצומה בדירת היוקרה גררה לא מעט ביקורת על חן, אבל הוא לא מתרגש. "חלק מהמוניומנטים האהובים בעולם נבנו על ידי אנשים עשירים ונהפכו לסמל של אותה תקופה, לטוב ולרע. תפקידי כאדריכל הוא לבטא את הרצונות של הלקוח וגם למצוא ביטוי לתרבות העכשווית ולא להילחם בה. לא אתפלא אם יום אחד הדירה הזאת תיהפך למוזיאון לאמנות עכשווית".

דירה אחרת שעיצב חן ברחוב שקט בטרייבקה, בבניין בסגנון ניאו־רומנסק ששימש בעבר לאחסון משקאות חריפים ופיסטוקים, עוררה גם היא תשומת לב בגלל הייחודיות שלה. הבניין שייך לאיש נדל"ן שרכש אותו באיביי מאמן עני. הבעלים החדש ביקש מחן לעצב לו את הדירה, שמתפרשת על שלוש קומות ושטחה כ-280 מ"ר, וחן יצר פנטהאוס בעל תחושה תעשייתית בפרויקט שעלה 3 מיליון דולר. "הבניין ‏נבנה מעץ לפני 130 שנה", מספר חן. "רצינו להשאיר את העץ המקורי של הבניין חשוף, כדי ליצור מראה ייחודי ואותנטי, אבל היינו חייבים להתחשב בתקנים המחמירים של מכבי האש. פירקנו את קורות העץ הישנות, מיגנו אותן והרכבנו בחזרה".

דירה בעיצוב חן בטרייבקה
FRANK OUDEMAN / ODA Architecture

"יש גבול לכמה אפשר לגדול"

חן נולד בבאר שבע וגדל ברחובות. כשהיה בן 6, התגרשו הוריו. בגיל 15 הוא גר שנה בסיאטל עם אביו, שעבד בחברת בואינג. השינוי הדרמטי בחייו התרחש כאשר הלך ללמוד אדריכלות בבצלאל. "במובן המקצועי בצלאל שינה את חיי ופתח לי אופקים חדשים", הוא אומר. בשנה השלישית ללימודים הוא פגש את זכייני מקדונלד'ס בישראל. "הם נתנו לי הזדמנות לתכנן להם מסעדה בכיכר דיזנגוף בתל אביב, ונוצר סיפור אהבה ביני לבינם. כשגמרתי ללמוד תיכננתי בשבילם 30 מסעדות". ב-2000, כשהוא בן 30, הגיע לניו יורק. "רציתי לעשות משהו חדש, וניו יורק תמיד הדהימה אותי. הכל קרה הרבה יותר מהר ממה שחשבתי. הצטרפתי למשרד האדריכלים פרקינס-איסטמן, והבניין הראשון שביקשו ממני לסייע בתכנונו היה דווקא בארץ - המרכז לטיפול בסרטן על שם דוידוף בבית החולים בילינסון".

לאחר חמש שנים נהפך חן לשותף במשרד, ובין השאר היה צריך לייצג את המשרד בפני הלקוחות הישראלים. "כשותף צעיר חיפשתי פרויקטים במנהטן. זאת היתה התקופה של בום הנדל"ן, כאשר הרבה יזמים ישראלים נכנסו לשוק הניו-יורקי. הראשונים שנתנו לי הזדמנות לתכנן בניין גדול היו יצחק תשובה ומיקי נפתלי - הגרנס מדיסון, בניין בן 12 קומות, על השדרה החמישית ורחוב 26. זה היה פרויקט הסבה למגורים והיינו צריכים לעבוד עם רשות שימור המבנים. הפרויקט הזה הצליח ולאט־לאט התחלתי להרחיב את הקשרים עם היזמים הישראלים".

לפני שמונה שנים עזב חן עזב את פרקינס-איסטמן והקים חברה עצמאית בשם ODA (office for design and architecture. "החלום של כל אדריכל הוא להקים חברה עצמאית. עבודה בחברת אדריכלים גדולה מחייבת הרבה פשרות מבחינת העיצוב והאיכות, ורציתי לקחת את הקריירה שלי לכיוון חדש עם אוריינטציה עיצובית. משרדי האדריכלים הגדולים הם מבחינה מסוימת כמו מפעל גדול: הם מייצרים בניינים איכותיים, אבל לאו דווקא עם אמירה או עם מסר עיצובי חזק".

חן פתח את המשרד בתקופה לא קלה בשוק הנדל"ן, והוא מודה כי אחרי המשבר הפיננסי של 2008 היו ימים ששקל לסגור אותו. השוק התחיל לחזור לעצמו ב-2010, ומאז נמצא בזינוק. "כיום אני עוצר את קצב הגדילה שלנו", אומר חן. "יש גבול כמה אפשר לגדול. אני רוצה להיות מעורב באופן אישי בפרויקטים וגם לדאוג שתהיה אווירה חיובית במשרד".

אומרים שלא נשאר עוד מקום לבנות במנהטן.

"ההזדמנויות הגדולות יותר נמצאות כיום דווקא ברובעים מחוץ למנהטן. המחירים בשכונת וויליאמסבורג כבר מטורפים, אבל בשכונות המרוחקות אפשר למצוא הזדמנויות. לכל מה שנמצא לאורך קווי הרכבת התחתית יש פוטנציאל טוב יותר להצלחה נדל"נית. ההתפתחות האורבנית של ניו יורק תלויה בקווי הרכבת התחתית - כך זה בברוקלין אבל גם בקווינס ובברונקס. יש אזורים מרוחקים שלא כל כך מדברים עליהם, אבל מתחילים להתפתח. אנחנו רואים את היזמים הגדולים קונים אדמות בברונקס. הבעיה היא שהבנקים לא משתוקקים לממן פרויקטים באזורים האלה, משום שאין תקדימים לעסקות גדולות שם וקשה לקבוע את שווי האדמות.

"בהארלם עשיתי פרויקט גדול עם היזם ברוס אייכנר, 900 דירות להשכרה, והוא לא הצליח לקבל מימון מקומי למרות שהפרויקט נמצא ליד הרכבת התחתית. התוצאה היא שהיזמים פונים למקורות מימון אלטרנטיביים, למשל מימון מסין, או קנייה מוקדמת על ידי זרים שרוצים לקבל גרין קארד. אם הם קונים דירה ביותר ממיליון דולר, קל יותר לקבל גרין קארד, אז יזמים אוספים קבוצות של אנשים כאלה ואז הם יכולים להשתמש בכסף לבנייה. הקושי להשיג מימון ממקורות מקומיים דוחף את היזמים לגייס כספים מישראלים. הכסף הזה הולך למימון פרויקטים שקשה לקבל עבורם מימון כאן. בעצם הישראלים נכנסים למקום שבנקאי אמריקאי לא היה רוצה להיכנס אליו או למימון מחדש של הלוואות קודמות".

דירה יוקרתית במגדלי טראמפ
Frank Oudeman

אז לא רע להיות היום אדריכל בניו יורק.

"בעבר יזמים נהגו לשכור את שירותיהם של אדריכלים מקצועיים ויעילים, והמפורסמים לא בהכרח קיבלו כאן עבודות. אדריכל מפורסם עולה יותר כסף, יש לו קפריזות בעיצוב, וזה מסכן את הרווחיות. לכן רבים מהבניינים בניו יורק די מכוערים, כי מה שחשוב הוא השורה התחתונה. בשנים האחרונות המגמה השתנתה, והיזמים הולכים כיום יותר לכיוון של אדריכלים כוכבים, כי הם הבינו שהלקוחות מוכנים לשלם הרבה עבור דירה בניין מעוצב עם שם של אדריכל מוכר. כמובן שזה מצב נהדר מבחינת האדריכלים. מאחר שרוב היזמים פונים לשוק היוקרתי, התפתחה תחרות אדירה על איכות הבנייה ורמת העיצוב. אם אתה בונה בניין יוקרתי, הוא צריך להיות יפה. יש כאן בנייה ברמה כל כך גבוהה עם פיניש ופסיליטיז שלא נראו כאן מעולם. ניו יורק נהפכת לעיר יותר ויותר מרשימה, לא רק בעוצמה ובאנרגיה שלה, אלא גם באדריכלות שלה. הבנייה באזור ההיי-ליין (פארק טרנדי בדרום־מערב מנהטן) נהפכה למוזיאון אדריכלי, עם שמות כמו זאהה חדיד, נורמן פוסטר ורנצו פיאנו. את השינוי רואים גם באזורים אחרים, כמו נמל ניו יורק הישן ודאון-טאון וול סטריט".

וכך האדריכלים יכולים לגבות יותר כסף מאי-פעם.

"עלות העיצוב עדיין מקיפה רק אחוזים בודדים מעלות הבניין, אבל כאשר יש תחרות גדולה והפרויקטים יקרים ויוקרתיים יותר - גם מרוויחים יותר. אדריכלים מפורסמים מוכנים לעשות פשרות רק כדי שתהיה להם הזדמנות לבנות בניו יורק. חלק מהם מוכנים להוריד מחירים רק כדי שייתנו להם לבנות".

מה אתה חושב על ריבוי המגדלים הענקיים והצרים שבונים בעיר?

"זה בלתי נמנע. בעולם כולו יש הרבה מאוד עשירים, ועבורם ניו יורק היא אחד המקומות הבטוחים לשים בהם את הכסף שלהם. ומאחר שדירה בקומה גבוהה נחשבת ללוקסוס, יזמים ימשיכו לבנות מגדלים ענקיים".

מה האתגרים הגדולים כיום בעיצוב בניין בניו יורק?

"חוקי התכנון והבנייה מטילים הרבה מגבלות, כמו המרחק בין הבניינים, התקציב, לוח הזמנים. היזם צריך להחליט אם הוא עובד עם עובדים מאוגדים או לא מאוגדים, משום שעובדים המאוגדים באיגודים מקצועיים הרבה יותר יקרים. האתגר הוא לעמוד בכל הלחצים של לוח הזמנים ולהגיע במועד למוצר גמור. אני יודע שזה נכון לגבי כל מקום, אבל במקום כמו ניו יורק שהכל בה כל כך יקר ויש כל כך הרבה אילוצים, הכל מסובך יותר. כשאתה עובד כאן אין לך זמן לטעויות. ההבדל בין רווח להפסד יכול להיות שילוב של כמה פרטים קטנים".

איך משפיע הרקע הישראלי שלך על העבודה?

"ההשראה האישית שלי נובעת מההיסטוריה האישית שלי. אני גאה בזה שלפעמים כאשר אני חושב על בניין שאני רוצה לתכנן, אני מדמיין את הילדות שלי בבאר שבע או כפר על צלע ההר בגלבוע. ההצלחה הישראלית האמיתית היא בבניית יסודות תרבותיים שמאפשרים לנו לבלוט לא רק בתחום הטכנולוגיה, אלא גם בתחומים של בנייה, אמנות וכדומה. כולנו צריכים להיות גאים בתרבות שלנו. יש בישראל מורכבות חברתית ותרבותית שמסייעות לגבש ראייה מקיפה של החיים".

לא מדגדג לך אף פעם ליהפך ליזם?

"נגררתי לזה פעם אחת והגעתי למסקנה שעדיף שאשאר באדריכלות".

ומה בנוגע לפרויקטים בישראל?

"כל הזמן יש דיבורים, אבל לא יצא מזה שום דבר. האמת היא שאני לא מחפש סתם לבנות בישראל. אם כבר אבנה בישראל - זה חייב להיות משהו מיוחד. אני לא רוצה לקפוץ על כל הזדמנות שנקרית בדרכי. אז בינתיים יש רק גישושים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#