הפתרון לג'ונגל הדירות להשכרה - והאם צריך לבטל את הפטור ממס של עד 5,000 שקל בחודש - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפתרון לג'ונגל הדירות להשכרה - והאם צריך לבטל את הפטור ממס של עד 5,000 שקל בחודש

מחירי הדירות המשיכו לעלות ב-2015, וייקח זמן עד שנראה תפנית משמעותית במחירי הדירות ■ וזה גורם לכך שהכנסת מנסה לייצר פתרונות אחרים

64תגובות

אחד המושגים שכל סטודנט לכלכלה לומד בשנה א' היא "שוק משוכלל". המושג מתאר שוק שיש בו ריבוי של קונים ומוכרים, מידע זמין לכל וחוסר יכולת של שחקנים בודדים להשפיע על השוק כולו. על פי ההגדרה הקלאסית, שוק הדירות להשכרה הוא שוק משוכלל. אין אף טייקון ששולט בשוק הזה, יש מאות אלפי בעלים של דירות ומאות אלפי שוכרי דירות, והמידע זמין לכל.

בכלכלת שוק, ככל ששוק משוכלל יותר, כך הצורך של הממשלה להתערב בו קטן יותר. זאת התיאוריה הקלאסית, והיא מתארת בצורה הולמת את הנעשה בשוק הדירות להשכרה - אבל עם כוכבית גדולה לצדה. בשוק הדירות הישראלי יש למדינה תפקיד עצום בקביעת גודלו של ההיצע. בעשור הקודם המדינה שיווקה מעט מדי קרקעות ביחס למספר המבוקש, ובכך גרמה למחסור בדירות, וכשריבית המשכנתא צנחה - נוצרו ביקושים עודפים שגרמו לזינוק במחירי הדירות 
ובשכר הדירה.

סתיו שפיר מנגנת על הפסנתר במשכן הכנסת
דוברות הכנסת

המדינה משפיעה למעשה גם על צד הביקוש, משום שהיא מעניקה לבעלי דירות פטור ממס על שכר דירה של עד 5,000 שקל לחודש, ובכך מעודדת אותם לרכוש דירה להשקעה במקום להשקיע את כספם בשוק ההון למשל. מרגע שהמדינה מתרשלת ולא משווקת מספיק קרקעות ומקטינה את ההיצע, ומנגד מגדילה את הביקוש באמצעות הטבות מס למשקיעים בדירות - אפשר לטעון שהממשלה פגעה במידת השכלול של שוק הדירות.

בנסיבות אלה מתבקש לדרוש מהמדינה לתקן את מה שקילקלה. היא אכן מנסה לעשות זאת: הן באמצעות הגדלתו של היצע הדירות במסגרת תוכניות מחיר למשתכן או בניית דירות להשכרה, והן באמצעות מיסוי שמצמצם את כדאיות הרכישה של דירות להשקעה. אבל זה לא מספיק. מחירי הדירות המשיכו לעלות ב-2015, וייקח זמן עד שנראה תפנית משמעותית במחירי הדירות. וזה גורם לכך שהכנסת מנסה לייצר פתרונות אחרים בינתיים. אחד מהם הוא הצעת החוק של הח"כים סתיו שפיר (המחנה הציוני) ורועי פולקמן (כולנו), שקובעת כי בעלי דירות לא יוכלו להעלות את שכר הדירה ביותר מ-2% לשנה, וכן מסדירה את מערכת היחסים בין המשכיר לשוכר, וקובעת כללים בשאלה מהי דירה ראויה למגורים. הצעת החוק נבלמה בוועדת השרים לחקיקה, אולם צוות של קבינט הדיור מנסה לתקן אותה כדי שתעבור. פיקוח על המחיר לא ייכלל בה בשל התנגדותם של משרדי האוצר והמשפטים, ויצומצמו ההגדרות של מהי דירה ראויה למגורים. ייתכן שיוכנס לתוכה תמריץ כלשהו לבעלי דירות שיתחייבו לא להעלות את שכר הדירה.

על פי הגרף, מחירי הדירות מאז 2003 עלו בישראל בשיעור של כ-55%, בעוד שבמדינות ה-OECD המחירים עלו בשיעור ממוצע של כ-10%, בארצות אירופה בכ-5% ובארה"ב המחירים עלו באחוזים בודדים מעל למחירי 2003. הגרף, שמתאר את התפתחות המחירים במקומות הללו, מראה כי מחזורי המחירים בישראל היו הפוכים לאלה שהיו במדינות ה-OECD - כשבועת הנדל"ן התפתחה במדינות הללו, במחצית הראשונה של העשור הקודם, מחירי הדירות בישראל ירדו; ואילו כשהבועה פקעה החל מ-2007, ומחירי הדירות באירופה וארה"ב רשמו ירידות חדות - דווקא אז נרשמה העלייה הגדולה במחירי הדירות בישראל.

שתי השאלות קשות לפתרון בסיטואציה שבה קיים עודף ביקוש לעומת היצע. הטלת פיקוח מחירים יכולה להביא לעיוותים ולשוק שחור והיא גם קשה לאכיפה, ואילו ההגדרות של מהי דירה ראויה למגורים עלולות לפלוט מהשוק דירות רבות שלא יעמדו בסטנדרט הזה, או יאלצו את בעליהן להשקיע בשיפוץ, והעלות הזאת תתגלגל על השוכרים, שמן הסתם הם אנשים בעלי 
יכולות נמוכות.

הפתרון האמיתי לבעיה מונח במקום אחר, וגם הוא בידי הממשלה - בניית דירות להשכרה בהיקפים גדולים, תוך קביעת מנגנונים מוסדרים מראש של שינוי שכר הדירה ותנאי המגורים. המדינה כבר עושה זאת בצעדים קטנים, באמצעות חברת דירה להשכיר שהוקמה בתקופת יאיר לפיד כשר אוצר, וקיבלה תנופה ודחיפה מאז שמשה כחלון מונה לשר אוצר. בראש החברה עומד עוזי לוי, לשעבר ראש סקטור הנדל"ן בבנק לאומי ומנכ"ל חברת אלעד קנדה שעסקה בהשכרת 17 אלף דירות בקנדה.

רועי פולקמן
אמיל סלמן

עד כה לוי הוציא לדרך ארבעה פרויקטים באזורי ביקוש - רמת השרון, הרצליה, חיפה ותל אביב (שכונת נווה עופר). כל פרויקט כולל כ-300 דירות, ובתל אביב 350 דירות. חברות נדל"ן מוכרות, כמו אשטרום, אזורים, נכסים ובניין, אפריקה ישראל ואביבי, משתתפות במכרזים האלה ולוקחות על עצמן לבנות ולתפעל את הפרויקט למשך 20 שנה, ובסופו הן רשאיות למכור את הדירות. על פי ההסכם עם דירה להשכיר, החברות רשאיות להשכיר 75% מהדירות במחיר שוק ו-25% מהדירות לזכאים בהנחה של 20% לעומת 
מחיר השוק.

תנאי המכרז קובעים כי בחמש השנים הראשונות אסור לבעלי הפרויקט להעלות את שכר הדירה, ולאחר מכן מותר לעלותו ב-1% לשנה. חוזה השכירות מוכתב ליזמים, ואתו גם מתווה שירות לטיפול בתקלות ולהגדרת רמת הביטחונות. היזמים מפקידים ערבויות, ובמקרה שהם חורגים ממתווה השירות - אפשר להטיל עליהם עיצומים כספיים. למרות ההתערבות הממשלתית והחוזים הקפדניים, מרבית החברות הגדולות בישראל משתתפות במכרזים ומקבלות עליהן את הדין. לוי מעריך כי התשואה המובטחת בפרויקט במהלך חיי הפרויקט היא כ–6%, ובסופו (לאחר מכירת הדירות ובהתחשב במימון) התשואה יכולה להגיע ל-12%. אין מדובר בתשואה גבוהה במהלך חיי הפרויקט, אך רמת הסיכון בו נמוכה, ולכן המכרזים האלה מסתמנים כאטרקטיביים בשלב זה.

בניין בבנייה, פרויקט מגורים להשכרה
עופר וקנין

ב-2016 מתכוונת החברה להוציא לדרך פרויקטים בסדר גודל מצרפי של כ-3,000 דירות. זה מעט מכדי להביא לשינוי מהותי בשוק בטווח הקצר, אבל זאת התחלה טובה כדי ליצור כאן שוק שכירות הוגן. מסה של דירות להשכרה שפועלות על פי המנגנונים האלה יכולה לנדוד בשלב מסוים לשוק הפרטי הלא מוסדר ולהעביר אליו סטנדרטים של שירות, תנאי מגורים וגם שינוי של שכר הדירה.

קל לקחת את הדיון על מידת ההתערבות בשוק הדירות להשכרה למקומות של שוק חופשי, סוציאליזם וקפיטליזם, אבל לא בטוח שזה המקרה הקלאסי כדי לפתח את הדיון הזה. יש כאן בעיית דיור לא פשוטה של היצע נמוך ומחירים גבוהים, וגם תנאי מימון שלמעשה אינם מאפשרים כיום לאנשים שאין להם הון עצמי של מאות אלפי שקלים לרכוש דירה. מחירי הדירות זינקו בישראל בשנים האחרונות בכ-80%, והרחיקו את האפשרות לרכוש דירה מהרבה מאוד ישראלים.

מחירי הנדל"ן למגורים ביחס לשכר הממוצע - ישראל: 60%
מחירי השכירות ביחס לשכר הממוצע - ישראל: 20%

לממשלה יש תפקידים רבים בשוק הדירות - הן כבעלת 93% מהקרקעות, הן כמונופול תכנון והן כגובת מסים. עליה לייצר פתרונות דיור מכל הסוגים ולהאיץ אותם, וגם להביא לחינוך שוק בתחום השכירות באמצעות הגדלה מאסיבית של פרויקטי דיור להשכרה. הצעות חוק כמו זו של הח"כים שפיר ופולקמן מגיעות מכוונות טובות כדי לפתור בעיה אמיתית, אך הן יכולות ליצור עיוותים נוספים בשוק הדירות. זאת הצעה שלא היתה באה אל העולם אילו המדינה עשתה את עבודתה, ויתרה על מעמדה המונופוליסטי בתחום הקרקעות, הפסיקה לווסת אותו וסיפקה את הביקושים לדירות.

נ.ב

הכשלים של המדינה בשוק הדירות הביאו לכך שאפילו את העיוותים שכולם מסכימים עליהם קשה לפתור בנסיבות הנוכחיות, מחשש שהפתרון יביא לעליית מחירי הדירות ושכר הדירה. אחד מהם הוא הפטור ממס שהמדינה מעניקה לבעלי דירות על שכר דירה של עד 5,000 שקל לחודש. הפטור הזה דחף משקיעים רבים לשוק הדירות בשנים האחרונות. במקום להשקיע את כספם בשוק ההון ולשלם מס, הם העדיפו להשקיע בנכס פטור ממס שערכו רק עולה הודות למדיניות ממשלתית שמווסתת את שוק הדירות. מתבקש לבטל את הפטור הזה 
ולהשוות את שיעורי המיסוי על השקעה בדירות להשקעה בשוק ההון, אלא שמהלך כזה כעת מעורר את החשש שביטול הפטור יגולגל על שוכרי הדירות. הנה עוד סיבה להאיץ את פיתוח שוק הדירות להשכרה - כדי לייצר שוק גדול מספיק שמאפשר לתקן עיוותי מס.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#