דיני מקרקעין

הפיצויים על הפקעת קרקע אינם מסתכמים בשווי הנכס בלבד

כשמופקעים מקרקעיו הפרטיים של אדם, הוא זכאי לקבל פיצויים מהרשות המפקיעה; כיצד נקבע גובה הפיצויים ואיזה מקום צריכות לקבל בתחשיב הוצאות נלוות כמו ליוויי משפטי, הוצאות העברה ומרכיבים רגשיים?

משה קמר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
משה קמר

כשמופקעים מקרקעיו הפרטיים של אדם, הוא זכאי לקבל פיצויים מהרשות המפקיעה. מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכויות שהופקעו על הרגליים - באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא הופקע רכושו על ידי הרשות, כך שעם כספי הפיצויים יוכל לשוב ולרכוש זכויות שוות למקרקעין שנלקחו ממנו.

קביעת הפיצויים על פי כללי השוק החופשי אינה נותנת פיצוי מלא, שכן מעבר לשוויים של מקרקעיו, כרוך המעבר למקרקעין חדשים בהוצאות נוספות, ובהן תשלום מסים בגין הפיצויים, הוצאות נלוות ברכישת המקרקעין החלופיים והוצאות העברה. בין ההוצאות הנלוות כלולים , שאותו משלם הבעלים ברכישת קרקע חלופית, וכן תשלום למתווך שהשיג את הקרקע ולעורך הדין המלווה את הרכישה ואת רישומה על שמו. אלה הוצאות רבות, שעשויות להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים.

אם בעל הקרקע היה מבצע עסקה עם הרשות להעברה רצונית של הקרקע, היו הוצאות אלה ככל הנראה נכללות במחיר שהוסכם בעסקה. בהפקעה כפויה, כאמור, בעל הזכויות נושא בהוצאות הגבוהות בעצמו, וגם בית המשפט אינו נוהג לפצות בגין הוצאות אלה. עם זאת, קיימת הצדקה לחייב את הרשות המפקיעה לשלם לבעל הזכויות גם את הרכיבים הנוספים הכרוכים ברכישת קרקע חדשה, שכן הם נובעים ממהות מטרתם של פיצויי ההפקעה.

אף שהפקעה אינה עסקה רצונית מצד בעל הזכויות, אין הוא זכאי לקבל כל פיצוי שהוא בגין ההיבטים הרגשיים הכרוכים בהפקעה. זאת התרומה שהוא נדרש להעלות לחברה. עם זאת, אין הצדקה לכך שהוא ייאלץ להעניק לחברה תרומה כספית, בדרך של מימון ההוצאות הכרוכות בהמרת המקרקעין המופקעים במקרקעין חלופיים. מן הדין כי החברה תישא במימון הוצאות אלה, ובכך יוגשם העיקרון של העמדת בעל הזכויות באותו מצב כלכלי שבו עמד ערב ההפקעה.

בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט העליון בעניין הפקעה של (לשעבר מעצ) לטובת סלילת כביש הרוחב 531 בכפר סבא, הופקע גם חלק מבית מגוריה של משפחת דוויק. הבעלים טענו כי נוסף על פיצוי בעד שווי השוק של הבית שהופקע, הם זכאים לפיצוי גם בעד ההוצאות הנלוות. העליון פסק כי הבעלים אכן זכאים לפיצוי נוסף, אך לא בעד כולן. בפסיקה נקבע כי הפגיעה בזכותו הקניינית של הבעלים מחייבת פיצויי הפקעה, וגם שיפוי בגין הוצאות נלוות הניתנות לכימות (להבדיל מנזקים נפשיים ודומיהם).

במקרה של משפחת דוויק קבע בית המשפט כי הפסיקה הכירה בזכות הבעלים לשיפוי בגין הרכיבים הבאים: הוצאות העברה, שמאי, תיווך, שכר טרחת עורך דין ומס רכישה עבור רכישת דיור חלופי. מנגד, הפסיקה לא הכירה בזכות בעל הנכס לשיפוי בגין מס שבח או מס רווחי הון, שעשויים היו להעמידו במצב טוב יותר ממצבו ערב ההפקעה.

שומת הפיצויים בעד הוצאות ההעברה יכולה להיערך רק לאחר שבעל הזכויות פינה את המקרקעין שהופקעו ממנו, ובאופן זה התגבשו הנזקים שנגרמו לו, כולל ההוצאות הנלוות. כמו כן, המועד הקובע לשומת הפיצויים אינו המועד הקובע לשומת פיצויי ההפקעה, אלא מועד גיבוש הנזקים וההוצאות או מועד מתן פסק הדין.

הכותב הוא עורך דין מומחה בדיני הפקעות

סלילת כביש הרוחב 531 בכפר סבא, גרם להפקעת חלק מבית מגוריה של משפחת דוויק. בצמונה: עבודות הבנייה של הכביש
סלילת כביש הרוחב 531 בכפר סבא, גרם להפקעת חלק מבית מגוריה של משפחת דוויק.צילום: עזרא לוי

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker