תחזית S&P

משקיעי הנדל"ן חוזרים לשוק האיטלקי; בשווייץ עליות המחירים נבלמו

שיעור ההשקעות בדירות באיטליה עלה השנה לראשונה מאז 2008 ■ בשווייץ, הצעדים הרגולטוריים של הבנק המרכזי ציננו מעט את שוק הדיור ■ כיצד ישתנו מחירי הדירות במערב אירופה בשנים הקרובות?

רז סמולסקי
רז סמולסקי

רוב שוקי הדיור של מערב אירופה מגלים סימני התאוששות מהמשבר הפיננסי של 2008 - כפי שמדווחת סוכנות דירוג האשראי הבינלאומית סטנדרד אנד פורס (S&P) בסקירה על שוקי הנדל"ן למגורים בעשר מדינות מערב אירופיות.

לאחר שהצגנו לאחרונה את הסקירה הנוגעת לגרמניה, צרפת, בריטניה, אירלנד, בלגיה, הולנד, ספרד ופורטוגל - נראה שהתמונה הנשקפת היא ברובה אופטימית. ברוב המדינות מחירי הדירות חזרו לעלות, ובחלקן יש אפילו חזרה למחירים ערב המשבר. הכלכלות מתחזקות, התמ"ג על פי רוב צומח, ובשוק העבודה ניכרות מגמות של צמצום האבטלה ועלייה בשכר.

הפעם נציג את סקירות שוקי הדיור של שווייץ ואיטליה - שהראשון מביניהם היה חסין יחסית למשבר, ואילו השני דווקא נפגע ממנו לא מעט.

איטליה: סימנים ראשונים של התאוששות בשוק הדיור

בנייני מגורים ברומא. האבטלה באיטליה תבלום את הביקושים לנדל"ן צילום: בלומברג

שוק הנדל"ן למגורים של איטליה מראה סימנים של התאוששות במקביל לשיפור בכלכלה. אחרי שלוש שנות מיתון הכלכלה האיטלקית התחילה לצמוח ברבעון הראשון השנה. הצפי של S&P לשנה הקרובה הוא לבלימה של ירידות המחירים ועליות קלות של 2.5% ו-3% ב-2016 וב-2017 בהתאמה.

משנת 2000 ועד אמצע 2008 מחירי הדירות באיטליה עלו ב–50% - אבל לאחר המשבר הפיננסי, מאמצע 2008 עד 2014, המחירים ירדו ב–25%, בחזרה לרמתם ב-2002. מחירי הדירות ממשיכים לרדת, אבל הבשורה היא שקצב הירידות מתמתן - עם ירידה של 3.4% ברבעון הראשון השנה, לעומת ירידה של 4.9% ברבעון המקביל אשתקד.

איתות חיובי עוד יותר הוא שהמשקיעים חוזרים בהדרגה לשוק הדיור האיטלקי ומביעים בו אמון. מאמצע 2008 עד 2014 היה שיעור המשקיעים בדיור באיטליה בירידה מתמדת - אך המגמה השתנתה לטובה ברבעון הראשון השנה, כששיעור ההשקעות עלה ב–0.5%. זהו שיעור נמוך אמנם, אך מדובר בשינוי מגמה.

בשוק המשכנתאות של איטליה נרשמה באפריל עלייה חדה של 73% בהיקף המשכנתאות לעומת השנה הקודמת. ההערכות הן כי הביקוש למשכנתאות ימשיך לגדול, גם בגלל הביטחון שחשים רוכשי הדירות, אך בעיקר בגלל הריבית הנמוכה.

אינדיקטורים כלכליים ונדל"ניים תומכים בהערכה של S&P שהמומנטום החיובי בשוק הנדל"ן האיטלקי צפוי להימשך. התמ"ג באיטליה צפוי לגדול ב–0.5% ב–2015, ב–1% ב–2016 וב–1.2% ב–2017. ההבראה האטית הזו תגרור, להערכת S&P, ירידה אטית וקלה באבטלה, שתמשיך להיות גבוהה, בשיעור של 11.8% עד 2017. האבטלה היא אחד הגורמים שיבלמו את הביקושים לנדל"ן.

השיפור הפיננסי באיטליה יהיה אטי. הלוואות מסוכנות מעיקות על המאזנים של הבנקים, וסקירת נכסים של הבנק האירופי המרכזי הראתה בסוף 2014 כי מספר קטן של בנקים באיטליה זקוקים להזרמת הון של כ–3 מיליארד יורו - כ–0.2% מהתמ"ג. בהנחה שההתייצבות האטית של הכלכלה האיטלקית תימשך, ב-S&P מעריכים כי מחירי הדיור יקפאו במקומם ב–2015, ויתחילו לעלות רק ב–2016–2017, וגם אז בשיעורים נמוכים בלבד.

שווייץ: חוב המשכנאות של משקי הבית - 105% מהתמ"ג

מחירי הדיור בשווייץ, שלא הפסיקו לעלות בעשור האחרון, יצרו חשש מפני התפתחות של בועה וסיכון לשווקים הפיננסיים. הבנק המרכזי נקט צעדים כדי לקרר את השוק, אך ב–S&P מעריכים כי צמיחת השווקים הפיננסיים במדינה תמתן את ההשפעה על מחירי הדירות. על פי התחזית של סוכנות דירוג האשראי, למחירים אלה צפויה נחיתה רכה לאחר כמה שנים רצופות של עליות.

לגור על פסגות מושלגות. שוויץצילום: בלומברג

בינואר הכריז הבנק המרכזי של שווייץ על הסרת התקרה להתחזקות הפרנק השווייצי. המטבע המקומי התחזק מול היורו - והכלכלה השווייצית נפגעה מכך. למרות זאת, שוק הנדל"ן הפגין חסינות, בזכות ביקושים מצד משקיעים פרטיים ומוסדיים. גם הריבית הנמוכה מגדילה את יכולת ההחזר של משקי הבית ומחזקת את ההעדפה לרכישת בית על פני השכרה. שיעור הבעלות על בתים בשווייץ הוא מהנמוכים במדינות המפותחות - רק 44% - אבל נתון זה עשוי להשתנות ככל ששיעורי הריבית על המשכנתאות ימשיכו להיות בשפל היסטורי.

לפי S&P, שיעורי הריבית בשווייץ ישארו נמוכים מאוד, בגלל שהמדיניות המוניטרית במדינה צמודה לזו של האיחוד האירופי - והבנק האירופי המרכזי צפוי להשאיר את הריבית קרובה לאפס עד 2017. עם זאת, הריבית הנמוכה יכולה להשפיע על הביקושים רק עד גבול מסוים - ומנגד עומדת הרגולציה, שעצרה את הביקושים באמצעות כמה צעדים שנקטה בשנים האחרונות, שהקשיחו את התנאים לקבלת משכנתא. מטרת ההתערבות של הרגולציה היתה לצנן את שוק הנדל"ן ואת הסיכון ששוק זה יצר בשווקים הפיננסיים, מכיוון שהחוב של משקי הבית במסגרת משכנתאות הגיע לשיעור של 105% מהתמ"ג ברבעון הראשון של 2015 - הרמה הגבוהה באירופה.

מלבד למגבלות הרגולטריות, חלה בשווייץ ירידה ביכולת של משקי הבית לרכוש דירה (Affordability). המחיר הממוצע של נכס למגורים במדינה עלה מ–450 אלף פרנק שווייצי בשנת 2000 ל–800 אלף פרנק שווייצי ב–2014 - עלייה של 78%. לעומת זאת, באותה תקופה עלתה ההכנסה הפנויה של משקי הבית ב–33% בלבד. לפי S&P, גורמים נוספים לירידת הביקושים לדירות בשנים הקרובות הם צמיחה נמוכה של שוק התעסוקה והאטה בהגירה לשווייץ.

נדל"ן ברומא, איטליהצילום: בלומברג

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker