אז לקנות דירה או לחכות שאולי המחירים יירדו? - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אז לקנות דירה או לחכות שאולי המחירים יירדו?

להגדיל את מלאי הדירות לשיווק, לדאוג למלאי תכנוני, להכניס את המשקיעים המוסדיים לשוק השכירות - ערן ניצן, סגן הממונה על התקציבים האחראי על תחום הדיור במשרד האוצר, מציג תוכנית כוללת לריסון מחירי הדירות

50תגובות

כמו בטקס שחוזר על עצמו מדי כמה חודשים, גם השבוע התעוררה סערה סביב סוגיית מחירי הדיור, עם פרסום סקירת השמאי הממשלתי הראשי, שלפיה חלה עלייה דרמטית של 2.7% במחירי הדירות במהלך הרבעון השני של השנה, שהסתיים בנתוני שיא של מכירת דירות, בפרט מצד רוכשי דירות להשקעה. ארבע שנים בדיוק מאז פרצה המחאה החברתית, שהביאה את סוגיית מחירי הדיור הגואים ללב התודעה הציבורית ולזוגות חסרי הדירה בפרט, עדיין אין סיבה להאמין שלמישהו בחלונות הגבוהים יש מושג איך יוצאים מהמשבר.

באופן טבעי, מי שספג השבוע את מרב האש היה שר האוצר משה כחלון, שדרש וקיבל עם כניסתו לממשלה את מלוא הסמכויות בתחום התכנון והבנייה, וצריך כעת לספק תשובות, ממש כמו יאיר לפיד לפניו, שגם סימן עצמו בתור שר האוצר כבעל הבית בתחום הדיור. ואולם בעוד ששרי האוצר הולכים ובאים בקצב גובר והולך בשנים האחרונות, יש גורמים שאינם מתחלפים, כמו הפקידות הבכירה במשרד ובאגף התקציבים בפרט, המלווים את משבר הדיור מתחילתו, ובינתיים נוחלים כישלון אחר כישלון במאמצים להוריד או לפחות לבלום את מחירי הנדל"ן.

עופר וקנין

מי שמצפה למצוא כיום בצמרת האוצר ניסיונות לעריכת חשבון נפש או חישוב מסלול מחדש, צפוי לנחול אכזבה. לדברי ערן ניצן, סגן הממונה על התקציבים, האחראי על תחום הדיור, הבעיה ממשיכה להיות אחת - מחסור בהיצע. "אנחנו תמיד בודקים את עצמנו", הוא אומר בראיון ל-Markerweek, "אבל בכל מה שקשור למחירי דירות יש הסכמה מקצועית חוצה דורות באגף ובקרב הקולגות בכל המשרדים האחרים, שלצד סביבת ריבית נמוכה מדי יש היצע מוגבל של דירות. העובדה שהמדינה שולטת בקרקע היא יתרון ענק, אבל גם חיסרון ענק. בכל מקום אחר בעולם בסביבת ריבית נמוכה וביקושים גבוהים, השוק יודע לתכנן את הקרקע, לממש אותה ולענות על הביקושים האלה. ואולם כש-93% מהדירות מנוהלות על ידי המדינה נוצרה מערכת הרבה יותר מורכבת. המחדל בישראל לאורך השנים הוא שכל המשרדים הממשלתיים לא סיפקו את ההיצע התכנוני ולא את ההיצע השיווקי".

אבל זה גם המחדל שלכם.

"בשנים האחרונות אנחנו, כחלק מהמערכת הזאת, פועלים בשני המקטעים האלה באופן אגרסיבי מאוד כדי להסדיר את זה, בין אם זה באמצעות ועדות התכנון השונות, והקמת הותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמים מועדפים) שמייצר כמות מאסיבית של תוכניות דיור, והן בהגברת שיווקי הקרקע".

ובכל זאת המחירים רק עולים.

"אנחנו משוכנעים שבסופו של דבר למהלכים שלנו יהיה ביטוי בהורדת מחירים. אם נדע להגביר את השיווקים ולייצר מלאי תכנוני, השוק יבין שאין מה למהר, כי יש מספיק דירות ומספיק קרקע - והמחירים יירדו".

אבל במרכז אין מספיק קרקעות זמינות, ואילו הפריפריה - שהוזנחה מבחינת תשתיות ומקורות התעסוקה - לא מהווה חלופה אטרקטיבית עבור הרוכשים.

"יש חשיבות אדירה ליצירת היצע באזור המרכז ולכן חתמנו על הסכם אסטרטגי ענק עם מערכת הביטחון לפינוי הבסיסים בצריפין, שיאפשר להקים 60 אלף יחידות דיור, שנותן את התשובה ליצירת היצע במרכז. לצד זה, אנחנו מקדמים התחדשות עירונית ובמקביל פועלים למתן מענקים בפריפריה, מעמיקים את הסבסוד שם, משנים את המכרזים בפריפריה שנכשלו ופועלים לשדרוג התשתיות התחבורתיות. רק בשבוע שעבר תקצבנו פתרון של חסמי תחבורה בכרמיאל, נצרת עילית ודימונה. כמובן שהדברים לא נפתרים ביום, אבל אם בוחנים באופן הוגן את מאמצי הממשלה - מתחוללת פה מהפכה אמיתית".

אתה מתאר את המאמצים שלכם לריסון השוק, אבל יש הרבה גורמים שהמצב הזה נוח להם, שמרוויחים מהמחירים הגבוהים ומהכמות העצומה של משכנתאות.

"זה נכון. הרבה מאוד גורמים, כמו היזמים, הבנקים או השמאים, באופן פנימי ואמיתי חרדים מסיטואציה שבה רמת המחירים תשתנה, ולכן מתאמצים לשדר לציבור כל הזמן שהממשלה היא ממשלת מחדל, שאין להאמין לצעדים שהיא נוקטת ולכן יש לרכוש דירות היום. אותם גופים גם מזינים במידה רבה את התקשורת, שמלבה את התחושות האלה. זה לא בא ממקום רע, אלה האינטרסים שלהם. הם תמיד ינסו לקעקע את צעדי הממשלה, הם תמיד ינסו להצביע על מחדלי הממשלה. כן, קיימים מחדלים - אבל אסור שהם יאפילו על התמונה הכוללת".

הרע משני העולמות

אחת הסיבות שהביאו לעליית מחירי הדירות ברבעון השני היתה רכישה מאסיבית מצד רוכשי דירות להשקעה, שנבהלו מפרסומים חוזרים ונשנים על כוונתו של שר האוצר להעלות את מס הרכישה על משקיעים באופן דרמטי שצפוי להגיע עד 15%–20%, במטרה להרחיקם מהשוק, להקטין ביקוש ולרסן את מחירי הדירות. כך, כולם ניסו להקדים רכישה למכה, ויוני הסתיים בהתנפלות רבתי על משרדי המכירות.

לבסוף מס הרכישה אכן הועלה, אך בשיעור מינורי - מטווח של 5%–8%, לטווח של 8%–10%. כך הצליחה הממשלה לסבול מהרע משני העולמות: גם הביאה להתנפלות על הדירות ולעליית מחירים, וכל זאת עבור שיעור העלאה מינורי שספק אם ישנה את שיעור רוכשי הדירות להשקעה.

אם כבר יצרתם את הנזק של בהלת המשקיעים, לא עדיף היה להעלות את המס בשיעור חד ואפקטיבי יותר?

"ראשית, תהליכי החקיקה היו מהירים מאוד יחסית. הבהלה נוצרה גם מהבאזז של הגופים האינטרנסטים שליבו היסטריה ויצרו נזק. אנחנו מאמינים שגם הגידול במיסוי שאושר לבסוף ישפיע. שום דבר לא מושלם".

העמדה המקצועית שלכם כאגף התקציבים היתה שיש להעלות את המס לרמה גבוהה יותר?

"אין תשובה נכונה. ישבנו עם מנהלי רשות המסים, ראשי האוצר והדרג הפוליטי, וזו ההחלטה שהתקבלה. הממשלה אומרת 'אני רוצה לנסות לצנן את המשקיעים, אז אני בוחרת בין היתר בהכבדת מס הרכישה באופן זמני'. אין מספר קסם נכון".

על איזה שיעור מיסוי אתם לחצתם?

"זה לא רלוונטי".

אמיל סלמן

זאת אומרת שלחצתם להעלות לסביבות 15%?

"זה אומר שזה לא רלוונטי".

"מישהו אחד שבא ומכתיב החלטות לא יוביל אותנו למקום טוב"

ואולם ההחלטה שהתקבלה לבסוף, ככל הנראה בניגוד לעמדת אגף התקציבים, היא דווקא רלוונטית מאוד כדי להבין את מערך הכוחות החדש במשרד האוצר בכל הקשור לניהול תחום הנדל"ן. סימנים לפיחות במעמדה של הפקידות הבכירה במשרד כיוזמת המרכזית והמוציאה לפועל של מדיניות המשרד בתחום הדיור, התגלו כבר בעת כהונת השר הקודם לפיד, שהחליט לקדם את יוזמת מע"מ 0% בניגוד לכל העמדות המקצועיות שהוצגו בפניו, וכעת עם כניסת כחלון לתפקיד השר, שונה כל מבנה ניהול קביעת המדיניות, כאשר הגוף שמקבל את ההחלטות כעת הוא "מטה דיור" שהוקם במשרד, שבראשו העמיד כחלון את איש אמונו, אביגדור יצחקי. במטה חבר אמנם גם ניצן עצמו, יחד עם ראשי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), משרד הבינוי, מינהל התכנון וגופים נוספים, אך ההיררכיה ברורה.

ניצן משדר שמבחינתו לא חל שינוי של ממש במצב: "את כל הדיונים על שוק הדיור מנהל שר האוצר באופן אינטנסיבי מאוד והם נעשים בהרבה מאוד פתיחות. לא רק אגף התקציבים מקבל או קיבל בעבר את ההחלטות. יש חשיבות גם למשרד הבינוי, חשיבות גדולה לאנשי השיווק של רמ"י ולגופים נוספים, ביחד מקבלים החלטות. אני לא מסכים לתמונת המצב שמצוירת כאילו יש אדם אחד שמקבל החלטות. יש אינספור החלטות, חלקן מקבלות ביטוי תקשורתי וחלקן הגדול לא. מישהו אחד שבא ומכתיב זה לא יוביל אותנו למקום טוב. זה גם לא המצב".

ובכל זאת, חל שינוי קיצוני באופן שבו מנוהלת המדיניות בתחום הנדל"ן עם הקמת המטה ומינוי יצחקי לאיש החזק בתחום אחרי כחלון. איך זה עובד בינתיים?

"אנחנו עובדים בשיתוף פעולה, לכל גוף יש סמכויות והוא פועל במסגרת הסמכויות שלו. אגף התקציבים הוא קריטי בתחום גיבוש מדיניות הדיור. לצד זה, במציאות שבה שר האוצר מרכז שורה עצומה של גופים בתחום הדיור לצד שאר תפקידיו, יש צורך באיש אמון מטעם השר שיגבש את המדיניות כלפי גופי הדיור, ואין כל סתירה בין הדברים. יש כיום הרמוניה בעבודה בין הגופים, ויש בעל בית. מטה אחד שמנהל את כלל הגופים מייצר הרבה עוצמה".

ועם כל ההרמוניה והאידיליה והשינויים שנעשים, הציבור לא נותן אמון בממשלה. האזרחים כנראה לא רואים שמשהו אמיתי קורה, וכך הם רוכשים דירות - והמחירים עולים.

"אני לא בפוזיציה לבוא ולשפוט את הציבור אם הוא עושה פעולה נכונה או לא כשהוא רוכש דירות. אנחנו יכולים לעשות את הפעולות שלנו להגדלת התכנון, לבסס את הערכות שלנו על מדיניות הריבית ועל הציפיות שסביבת הריבית הנמוכה תשתנה כמו שקורה בעולם, וכן לטעת אמונה בעצמנו ובציבור שמגמות המחיר יכולות להשתנות".

הריבית - שעל עלייה צפויה שלה אתה רומז - לא יכולה ליצור משבר גדול בקרב משפחות שלקחו משכנתא גבוהה על סמך הריביות הקיימות, ואינן ערוכות לעלייתן?

"זכיתי להיות באוצר ב–2002 - המשק היה אז אחר, כמעט 12% אבטלה, אפס השקעות. היית הולך לפריפריה ורואה יישובים עם שבהם 30%–40% לא מועסקים. תמיד יש בעיות שצריך להתמודד אתן, וכיום זה משבר הדיור. כשהבעיה הזאת תתמתן, תשומת הלב תוסט לבעיות אחרות. לא מייצרים מצב שבו המהלכים יניבו את השינוי בתחום הדיור, ואז הכל יהיה בסדר. זה ייצור בעיות אחרות שהכלכלה הישראלית תוכל להתמודד עמן גם כיום וכמובן גם בעתיד".

מה הדבר שצריך לקרות כדי שהמחירים יירדו?

"צריך לדאוג שמדינת ישראל תשווק 40–50 אלף דירות בשנה, שיווקים אפקטיבים שמייצרים עסקות, ובמקביל לייצר מלאי תכנוני. יש משמעות פסיכולוגית גדולה בתחום הציפיות בעניין הזה, וצריך שיהיו עוד ועוד תב"עות (תוכניות בניין עיר) שממתינות ויוכלו לשמש את הממשלות הבאות. צריך לייצר את ההבנה בציבור שאין מחסור. אלה הפעולות לטווח הארוך. לצד זה יש את הסעד שהממשלה מעניקה כעת לזוגות צעירים, בין היתר במחיר למשתכן, שבו היא משתמשת בהיצע הקיים ומנתבת אותו אליהם, תוך שינוי אסטרטגי באופן שבו מתנהלים מכרזי הקרקע, כשהקבלן שמציע לבנות במחיר הנמוך ביותר - הוא הזוכה. הצעד הזה הוא עבור הטווח הבינוני־קצר".

מה לגבי הצעת החוק של ח"כ אורלי לוי-אבקסיס, למתן ערבות למשכנתא עד גובה 90%?

"זו הצעת חוק שנמצאת על שולחן הממשלה יותר משנתיים ומגיעה לדיון בוועדת השרים, שבסופו של דבר הם יחליטו לגביה. צריך לבחון אותה טוב. יש חשש שבהרבה מובנים היא עוקפת את הוראות המפקח על הבנקים ואני לא בטוח שהיא תיתן את המענה לבעיות בשוק. גם משכנתא עם ערבות מדינה צריך בסוף להחזיר, ולכן צריך לבחון טוב־טוב את התועלות של הצעות חוק מהסוג הזה לצד הנזק שהם יכולות לגרום".

"נייסד שוק שכירות 
מוסדי בישראל"

עד לא מזמן כיהן ניצן תחת שר האוצר לשעבר לפיד, שבמהלך הופעותיו הציבוריות דגל במדיניות של העברת מסרים קצרים וקליטים, ובחזרה אינסופית עליהם לאורך תקופה של חודשים. בחצי הראשון של 2014, אז כנראה לא שיער לעצמו לפיד כמה קצרה ודלת הישגים צפויה להיות כהונתו, הוא חזר שוב ושוב על המטרה שלפיה ב-2014 צפויות עליות מחירי הדירות להיבלם, ואילו ב-2015 המחירים יירדו. אלא שיוזמות לפיד להורדת המחירים, בראשן מע"מ 0%, נתקלו באינספור מכשולים פוליטיים, וכאשר בנובמבר 2014 התפרקה הממשלה - הציבור שב בהמוניו אל משרדי המכירות.

ניצן מקפיד לא להיכנס למלכודת הזו. "אני לא יודע" היתה התשובה הפשוטה שסיפק לשאלה מתי להערכתו ייתנו צעדי הממשלה הנוכחיים את אותותיהם. עם זאת, לדבריו הוא משוכנע שבסופו של דבר מחירי הדיור יירדו. "אני לא יודע אם זה יקרה בעוד חצי שנה, שנה או שלוש שנים. אני רק יודע שה'פיסיקה' של הגדלת היצע לצד גידול מלאי התכנון - יהפכו בסוף את המגמה על פיה".

אם יש לי כיום את ההון העצמי הנדרש לרכוש דירה. מה אתה ממליץ - לקנות או לחכות?

"אני לא במעמד להמליץ לקנות או לא. זה לא נכון בעיני שאנחנו נחלק עצות. באנו לעשות במישור הציבורי".

אבל אתה סבור שמחירי הדיור גבוהים מדי עכשיו? הם מנופחים בעיניך?

"אנחנו בהחלט סבורים שכיום שירותי הדיור יקרים מדי. אני לא מתרגם את זה לעצה לפלוני או אלמוני מה לעשות מחר בבוקר, זה לא התפקיד שלנו, אנחנו פועלים להוריד את מחירי הדיור - והם בסופו של דבר יירדו. כל אחד ישקלל את הפעולות שלו בהתאם לציפיות ולהבנה שלו. אני לא מוכן לקבל את האחריות במקום האנשים על רכישת דירה, ולא ניתן לאף אחד להיפרד מהאחריות שלו על קבלת ההחלטות. כל אחד צריך לנתח את השוק לפי הבנתו ולפי החלטות הממשלה, אבל לא רק".

ניר כפרי

מה לגבי שוק השכירות, שעולה על רקע הודעת שר האוצר שהוא יגביל את היכולת של משכירים להעלות מחירים. איך אפשר, אם בכלל, לאכוף החלטה מהסוג הזה?

"הבעיה של שוק הדירות להשכרה היא שהוא נשלט על ידי אנשים פרטיים, מתנהל בין אנשים פרטיים לאנשים פרטיים, ובאופן זה הוא לא מהווה חלופה אמיתית לשוק הרכישה. בסופו של דבר, קשה מאוד למשפחה הגרעינית שמתבססת בדירה להתמודד עם הטלפונים של בעל הבית. בעולם יש אפשרות לשכירות ממושכת מגופים מוסדיים או חברות, מה שבישראל לא קיים, וזה מחדד את משבר הדירות במדינה. זאת הסיבה שזוגות צעירים משתעבדים לרכישת דירות ומתדלקים את השוק. משרד האוצר פועל להכניס את השוק המוסדי לתחום הזה, אנחנו רוצים לראות את הגופים המוסדיים בישראל בונים".

אבל המוסדיים לא נכנסים לתחום הזה.

"יש ארבעה מכרזים לבניית דירות להשכרה ארוכת טווח - ברעננה, בהרצליה, ברמת השרון ובחיפה - שכבר בוצעו. מכרזים נוספים צפויים להתבצע בשבועות הקרובים על ידי חברת דירה להשכיר בירושלים ובתל אביב. בסופו של דבר נייסד שוק מוסדי בישראל. לא ביום או יומיים, אבל זה יקרה. כיום העובדה שאין שוק שכירות מוסדי זה אחד העיוותים הגדולים של שוק הדיור בישראל".

בכל פעם שמתחלף שר אוצר, הממשלה פועלת בתוך ענן של אינספור יוזמות בתחום הדיור, כמו היוזמות של לפיד. במה כחלון שונה משרי האוצר האחרים, אם בכלל?

"אני לא מקבל את הביקורת המוגזמת על הממשלה הקודמת, אבל אני לא שופט. אנחנו פועלים כדי לבצע את ההחלטות, גם כאלה שהתקבלו בקדנציה הקודמת וגם בקדנציה הנוכחית. החובה שלנו היא שההחלטות הללו ייושמו. אני חייב לומר ששר האוצר הוא בעל נחישות גבוהה בתחומים האלה, ואני משוכנע שזה יביא לתוצאות".

כחלון מבין לדעתך את השוק יותר טוב מלפיד?

"אני לא מחלק ציונים - לא לשר הזה ולא לשר הקודם. שר האוצר נחוש ליישם את המדיניות שלו - ואני מאמין שזה יצליח".

מוטי מילרוד


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#