שכונות יוקרה, בתי מלון מפוארים וקזינו כמו בווגאס: כך קברו היזמים הישראלים מיליונים במזרח אירופה

שבע שנים אחרי שיזמים ישראלים גייסו כסף קל באג"ח והבטיחו להשקיע אותו באדמות מזרח אירופה, השטחים נותרו שוממים - והכסף קבור באדמה

שוקי שדה
שוקי שדה
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים45

קרסנובו הוא כפר קטן במרכז בולגריה, שבו מתגוררים כ-800 תושבים. שתי דקות נסיעה בדרך המגיעה מהעיר הגדולה פלודביל, וכבר חלפת על פניו. ביציאה מהכפר עומד מבנה נטוש בן ארבע קומות, שנראה כי כף רגלו של אדם לא דרכה בו שנים. פעם זה היה בית מלון ששימש את התיירים המבקרים בכפר, הנמצא בהיסר, חבל ארץ עם פוטנציאל תיירותי, בעיקר בשל מי המעיינות הזורמים בו והמינרלים המצויים באדמתו. ביציאה מהמלון, לדוגמה, ניצב ברז שממנו זורמים מים צלולים, המגיעים הישר מבטן האדמה.

כדי להיכנס פנימה צריך לטפס מעל שער חלוד הנעול בסורג ובריח. בפנים עולה התחושה שהמקום ננטש רגע אחרי שנסגר. בתוך החדרים המתפוררים אפשר עדיין למצוא שרידי רהיטים - ספות שבורות, כיסאות, בסיסי עץ של מיטה וספרים הזרוקים בכל עבר. החרסינות בחדרי האמבטיה שבורות, זכוכיות פזורות בחדרים, שבבי עץ ואבק מכסים את הרצפה. באוויר עומד ריח חריף של שתן וגללי חיות, בעיקר סוסים. חצר המלון רחבת ידיים, וניכר שאיש לא טיפח אותה שנים רבות. בתוכה דוהר סוס פרא בצבע אפור, כאילו הוא בעל הבית.

בעלי הבית האמיתיים הם מחזיקי האג"ח של חברת רילון הישראלית, שבעבר נסחרה בבורסה בתל אביב, ומזה שנתיים נמצאת בהליכי פירוק. בדו"ח האחרון שפירסמה החברה, ב-2010, מסופר סיפורו של בית המלון, שבו היו 132 חדרים ושמונה סוויטות. רילון קנתה אותו מיזם מקומי כשכבר לא היה בשימוש, והתכוונה לשפץ אותו ולהוסיף לו חדרים. אבל כל התוכניות האלה נשארו במגירה. "המבנה עומד נטוש שנים ארוכות, וצריך להרוס אותו ולבנות מחדש", אומר מנהל רילון, מפרק החברה, עו"ד רוני בר־ניר ממשרד פירון ושות'. "הייעוד שלו הוא מלונאות. ניסינו לעניין קונים פוטנציאלים, ללא הצלחה. בימים אלה קשה מאוד לקבל מימון מהבנקים בבולגריה".

קרסנובו הוא רק מיזם אחד בשורה של כישלונות של רילון, חברה בת של אלדן־טק, בבולגריה, שבה היא פעילה מאז 2002, בהובלת מי שהיה המנהל ובעל השליטה בחברה, יוסף בודנשטיין. סביב העיר פלובדיב, השנייה בגודלה במדינה, קנתה רילון בתחילת שנות ה–2000 אלפי דונם של אדמות חקלאיות, שעליהן ביקשה לבנות פרויקטים למסחר, תעשייה ולוגיסטיקה. בנוסף קנתה החברה קרקעות למגורים בפלובדיב ובמקומות אחרים במדינה. מלבד הצלחה מסוימת בפלובדיב, שם בנתה החברה קניון, ברוב המקרים החברה נחלה כישלון מוחלט.

בכפר טרילזיניק, שנמצא בסמוך לכביש המהיר המחבר בין בורגס לסופיה, תיכננה החברה לקנות קרקעות ולשנות את ייעודן לתעשייה או ללוגיסטיקה, אבל זה הצליח רק באופן חלקי. כך גם בכפר הסמוך סטריימה, הנמצא מהצד השני של הכביש, שם רכשה החברה כ–500 דונם של קרקע חקלאית, בתקווה לשנות את ייעודה ללוגיסטיקה ותעשייה. בדו"ח של 2007 נכתב שבסמוך לקרקעות אלה אמור לקום פארק תעשייתי־לוגיסטי של חברה גרמנית בשם רקובסקי. אזור התעשייה של הגרמנים פעיל, אבל בקרקע החקלאית של הישראלים לא השתנה דבר. בצהרי היום משאיות נכנסות ויוצאות מהמתחם הלוגיסטי הגדול, מעמיסות או פורקות סחורה ממחסני הענק. מחוץ למתחם נחים שני רועי צאן שהוציאו את העדר למרעה בקרקע החקלאית הסמוכה.

לדברי בר־ניר, מאז שנקנתה הקרקע החברה הצליחה לשנות את ייעודה לתעשייה ולוגיסטיקה, אבל נוכח המצב בבולגריה - קשה לעניין יזמים שיפתחו את המקום. "מאז שנכנסו לחברה, ניהלנו משא ומתן עם יזם שחיפש שם שטח רציני לתעשייה, אבל בסופו של דבר הוא החליט לרדת מזה", אומר בר־ניר. "סטריימה היא דווקא אחת הקרקעות הטובות של רילון, ואפשר להקים שם פרויקט תעשייתי יפה. שכרנו חברות שיווק נדל"ן בינלאומית שמנסות לשווק את האדמה הזאת ואדמות אחרות של החברה, ואנחנו מנסים לעניין בזה לקוחות שלנו, אבל זה קשה. בשנים האחרונות אין בכלל עסקות כאלה. את הפארק התעשייתי הגרמני התחילו לבנות עוד בתקופת השגשוג, כשהיה מימון לפרויקטים כאלה". לדברי בר־ניר, מחזיקי האג"ח של החברה החליטו לא למכור את הקרקעות: "המחירים כרגע נמוכים מאוד, והם מחכים שהם יעלו. השכרנו חלק מהאדמות לכל מיני חקלאים — וזה משלם את המסים. בינתיים פשוט ממתינים".

צילום: שוקי שדה

השכונה היוקרתית 
שלא קמה מעולם

רילון היא רק אחת מעשרות חברות ישראליות שהשתתפו בחגיגת הגיוסים של 2007 והשנים קדמו לה בבורסה הישראלית, כשיזמים ישראלים גייסו כסף קל באג"ח והשקיעו אותו באדמות מזרח אירופה. מלבד הגדולים — בין השאר מוטי זיסר, לב לבייב ובני שטיינמץ — היו לא מעט קטנים ואלמונים ששרפו את כספם של מחזיקי האג"ח. השנים חלפו, אבל כמעט כולם, קטנים וגדולים, עדיין מלקקים את הפצעים: הסדרי חוב, פירוק, אג"ח שנסחרות במחיר נמוך במיוחד ותביעות משפטיות. יש כאלה שיצאו בשלום מההרפתקה: נשארו עם כמה קרקעות במזרח אירופה, אבל חזרו במהרה לפעול בשוק הנדל"ן הרווחי בישראל. נדמה שמה שקרה ב–2008 היה כמו פצצה אדירה שהתפוצצה ורסיסיה ממשיכים להתפזר עוד שנים אחרי.

"לא רק בישראל היה 'הייפ' של כסף קל, אלא גם במדינות כמו גרמניה, ספרד ובריטניה - וזה יצר שוק בינלאומי גדול של ביקוש לנדל"ן", אומר נציג של חברה ישראלית גדולה הפעילה במזרח אירופה. "אחרי המשבר, כל החברות והקרנות הזרות ברחו ממזרח אירופה, וכוח הקנייה של האזרחים במדינות האלה פשוט לא היה גדול מספיק כדי לקנות את הנדל"ן שהציעו הזרים. כך נוצר מצב שבו יש הרבה קרקעות ודירות, ואין מי שיקנה. זה קצת מזכיר את מה שקורה עכשיו בשוק הנדל"ן בישראל. אתה יכול להגיד — 'מי האידיוט שקנה קרקע באיזה חור בבולגריה או ברומניה', אבל באותה מידה אפשר לשאול מי האידיוט שזורק מיליונים על דירה בתל אביב. המחיר נכון לעכשיו, ובעוד חמש שנים עשוי להיראות מופרך. זאת ההוכחה לכך שלא תמיד נדל"ן עולה".

ליהובו הוא כפר קטן, 45 ק"מ צפון־מערבית לוורנה, אחד ממוקדי התיירות המרכזיים בבולגריה, החביב גם על ישראלים. בסיור בכפר אנחנו חשים כאילו חזרנו בזמן כמה עשרות שנים אחורה. בדרך המובילה לכפר אפשר לראות אנשים הנוסעים בעגלה הרתומה לסוס, לצד מכוניות מעטות. בכפר יש רק כביש אספלט אחד. כל השאר הן דרכי עפר. הבתים ישנים, חלקם מתפוררים, ובתוך החצרות מתרוצצות תרנגולות וחיות אחרות.

ביוני 2007 רכש הקבלן חנן מור קרקע חקלאית בשטח 320 דונם בסמוך לכפר, תמורת כמיליון יורו, והודיע שהוא מתכוון לבנות עליה שכונת יוקרה פרטית וסגורה. אבל תוכניות לחוד ומציאות לחוד: 320 הדונם האלה עומדים שוממים, בדיוק כפי שהיו כאשר מור רכש אותם. מתווך מקומי בבולגריה, הפועל מוורנה, מנסה למכור את הקרקע, ומדגיש במודעה שפירסם את האוויר הנקי, הנוף והקרבה היחסית לים (רבע שעה נסיעה).

מור יכול להודות למזלו הטוב שלא הספיק לבנות על הקרקע הזאת: לא רחוק ממנה עומד טור של קוטג'ים במה שנראה כשכונה פרטית סגורה. זה מרשים מרחוק, אבל כשמתקרבים מבינים את עומק השבר. המקום מוקף גדר, וברור שאיש אינו מתגורר בבתים האלה. הנפש היחידה באזור הם שני כלבי שמירה. זהו פרויקט של יזם רוסי, שניסה להקים שכונת נופש סגורה עבור עשירי רוסיה ובולגריה. הוא הספיק לבנות בתים, מדרכות וגם חלק מתאורת הרחוב, ומאז המקום נותר שומם. השלט בבולגרית מעיד שהיתר הבנייה למקום ניתן ב–2005, בימי החגיגה הגדולה.

"בדיעבד עדיף היה להשקיע במקום אחר, ולא במקום הזה", אומר מור. "זאת לא ההשקעה הכי טובה של הקבוצה, בלשון המעטה. בעבר היה לאזור הזה פוטנציאל רב. התכוונו להקים שם אתר נופש לקהל יעד מרוסיה או מבולגריה. יש שם מגרש גולף ענק ממש בסמוך ונוף יפהפה. עשינו את תהליך ההשבחה של הקרקע, אבל התוכניות האלה פחות רלוונטיות. בינתיים אנחנו לא עושים עם הקרקע הזאת שום דבר, פשוט ממתינים להתאוששות השווקים. את האג"ח שלקחנו כדי לקנות אותה כבר החזרנו".

חדר מלון נטוש בבולגריהצילום: שוקי שדה

בולגריה לא צריכה להדאיג את אלקטרה - סנט פטרבורג כן

באזור ורנה יש עוד לא מעט קרקעות ישראליות. חברת אלקטרה, שהיא חלק מקבוצת אלקו, שבשליטתו של היזם הוותיק גרשון זלקינד, קנתה ב–2007 חטיבות עצומות של קרקע. באתר האינטרנט של החברה אפשר לראות מה היה אמור לקום שם: שלושה פרויקטים של מגורים ופרויקט אחד של אזור משרדים ומסחר. אלא שכמעט בכולם נשארו על הנייר. רק במקום אחד, ליד אזור הגנים הבוטניים של ורנה, התחיל להיבנות פרויקט אחד, וחלק מהדירות אף התחילו להימכר. מהחברה נמסר כי היא צימצמה את פעילותה בבולגריה, ו"מתמקדת כיום בהשבחת שווי הקרקעות שבבעלותה באמצעות קידום היתרי בנייה, עד ששוק הנדל"ן בבולגריה ישוב לפסי צמיחה".

אבל בולגריה לא באמת צריכה להדאיג את אלקטרה. החברה, שפועלת במגוון תחומים מלבד נדל"ן להשקעה ושווי השוק שלה הוא 1.7 מיליארד שקל, יכולה לספוג את ההפסד מהאדמות הקפואות האלה. מה שעשוי להדאיג יותר את ראשי החברה הוא פרויקט ענק בסנט פטרבורג, הנקרא פלטנוגראד, שבו היא שותפה עם קנדה־ישראל, שבשליטת היזמים ברק רוזן ואסף טוכמאייר. השניים הם שהגו את רעיון העסקה, ורתמו אליה את אלקטרה. ב–2007 הכותרות בעיתונים היו מבטיחות: קנדה־ישראל ואלקטרה רכשו תמורת 100 מיליון דולר 2.4 מיליון דונם של קרקע חקלאית ליד סנט פטרבורג, והבטיחו ששינוי הייעוד למגורים ומסחר ייעשה תוך שנה וחצי.

כבר אז היו שהזהירו מפני הסכנה הטמונה בעסקת ענק כזאת, שכרוכה בשינוי ייעוד הקרקעות. חברת מדרוג אף הורידה בדרגה אחת את דירוג האג"ח של אלקטרה. טוכמאייר הבטיח אז ב–TheMarker לפעול לשינוי ייעוד תוך שנה וחצי, ואמר כי בקרקע ייבנו "25 אלף יחידות מגורים, בתי ספר ופארקים, ממש כמו עיר קטנה". הוא הסביר שמטרת החברה היא לפעול להשבחת הקרקע, כדי למכור אותה לגורמים אחרים ולגרוף רווח גדול.

אמנם בינואר 2009 התקבל אישור כללי לשינוי הייעוד מחקלאות לבנייה, אך רק בדצמבר 2014 אושרה התוכנית (תב"ע) לייעוד החדש של הקרקע ונקבעה חלוקה של המגרש לפי מגורים, מסחר ושימושים אחרים, כך לפי הודעה שהוציאו שתי החברות באותו המועד. על פי היתרים אלה, השטח הכולל המאושר למגורים בחמש קומות הוא כ–1.5 מיליון מ"ר, והיקף שטחי המבנים המסחריים מגיע לכ–276 אלף מ"ר. עם זאת, היתר הבנייה לא נראה באופק. בשיחה עמו סירב רוזן להתחייב למועד שבו היתר הבנייה יתקבל והדחפורים יעלו על הקרקע. "לקח לנו בערך שש שנים לקבל אישור לבנות על הקרקע", הוא אומר. "בימים אלה אנחנו במשא ומתן מתקדם לעסקת קומבינציה עם אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בסנט פטרבורג".

אלא שהתמונה קצת יותר מורכבת. במאי 2013 הודיעו אלקטרה וישראל־קנדה על עסקת קומבינציה עם יזם מקומי, שיקבל חלק מהקרקע תמורת בנייה על קרקעות בפרויקט. בהודעה הוזכר לוח זמנים: קבלת היתר בנייה בארבעה שלבים בין ינואר 2017 ליולי 2018 (עם זכות דחייה של שמונה חודשים) ו–33 חודשי בנייה, כלומר, הפרויקט אמור לעמוד בתחילת העשור הבא. כיום לא בטוח שזה יקרה. לפי ההודעה ממאי 2013, היזם היה צריך לעמוד בכמה תנאים עד סוף אותה שנה, וכעבור כמה חודשים הוא קיבל הארכה לדצמבר 2014. אלא שבמועד פרסום הדו"ח השנתי, בסוף מארס 2015, התברר שיש בעיות בהסכם. משום מה, שתי החברות לא פירסמו על כך הודעה מיוחדת, וצריך להתעמק בדו"חות השנתיים האחרונים של שתיהן כדי להבין את הדברים. "התנאים המתלים בהסכם התקיימו באופן חלקי בלבד", נכתב בדו"ח השנתי של ישראל־קנדה. את ההסכם הזה מכנה החברה "ההסכם הקודם", ואז מסבירה שלמעשה מתקיים משא ומתן בנוגע להסכם חדש. בהמשך מודה החברה שייתכן שההסכם לא ייצא לפועל בסופו של דבר. "אין כל ודאות שהצדדים יתקשרו בהסכם מחייב", נכתב בדו"ח של ישראל־קנדה. בדו"ח של אלקטרה נכתב בנוגע למשא ומתן על ההסכם החדש: "אין ודאות להשלמה העסקה". בשני הדו"חות אין לוח זמנים בנוגע לקבלת היתרי בנייה.

כמה חודשים קודם לכן, בדצמבר 2014, היה רמז לקיומו של משא ומתן בהודעה שפירסמו החברות. בהודעה זו החברות הודיעו על שינוי התב"ע. בשורות האחרונות הן כתבו על הצעה של היזם המקומי להרחיב את הסכם הקומבינציה, כך שהוא יקבל יותר זכויות, ויעשה גם עבודות של תשתית ופיתוח, דבר שאותו כינו "הסכם תמורות", ואולם לא נאמר שם דבר על אי־עמידה בתנאים המתלים של ההסכם המקורי ועל חוסר הוודאות לגבי קיומו, כפי שנכתב בדו"ח השנתי, כמה חודשים מאוחר יותר.

סופיה, בולגריה. יזמים ישראלים גייסו כסף קל של אג"ח והשקיעו אותו באדמותצילום: Boby Dimitrov

דבר תמוה נוסף הנוגע לפרויקט הוא עניין התשתיות. במאי 2014 שוב פורסמה הודעה אופטימית וחגיגית מצד החברות, שלפיה חתמה החברה המקומית ברוסיה הסכם עם עיריית סנט פטרבורג לפיתוח התשתיות באזור. לפי ההודעה, זהו "מתווה עקרוני לא מחייב", שבמסגרתו "ישתפו הצדדים פעולה בהקמת התשתיות העירוניות". למעשה, זאת הצהרת כוונות בלבד, כפי שמוסבר כעבור כמה חודשים, בדו"ח השנתי של אלקטרה. הדבר התמוה בהודעה הוא שהמתווה הלא מחייב הזה לא מוגבל בזמן, אבל כל אחד מהצדדים יכול לסיים אותו בהודעה של חודש מראש.

לדברי מקור המצוי בדברים, מה שקורה בסנט פטרבורג לא נעלם מעיניו של גרשון זלקינד. בשנה האחרונה נפגש היזם הוותיק כמה פעמים עם אנשי ישראל־קנדה, והביע את דאגתו נוכח קצב התקדמות הפרויקט.

מטעם שתי החברות נמסר: "בסוף 2014 התקבלה תב"ע מאושרת ואישור לתכנית פרצלציה המפרטת את זכויות הבנייה לשימושים השונים של הקרקע בפרויקט. במקביל הגיע החברה לסיכום עם עיריית סנט פטרבורג לבניית מוסדות ציבור וחינוך בפרויקט ולהסכם עקרוני עם כל החברות הנמצאות בבעלות ממשלתית לאספקת מקורות אנרגיה, ביוב ומים, כבישים, שטחים ירוקים — משמע פרבר עירוני בהיקף מלא הכולל את כל השירותים הנדרשים לקהילה. קבלת אישור התב"ע וההסכמים עם ספקי התשתיות תרמו רבות לאטרקטיביות הפרויקט ולעליית שווי הקרקע, ובהתאם הוחלט, כמהלך אסטרטגי, להיענות לפנייה של יזם גדול ומוביל בסנט פטרבורג — וכיום מתנהל משא ומתן מתקדם למכירת כל זכויות הבנייה למגורים. במסגרת ההסכם המתגבש תהיה זכאית השותפות לסך של 17% מתקבולי המכירות של הזכויות הנרכשות על ידי רוכשי הדירות העתידיים. כמו כן, הרוכש ייטול על עצמו את מימון כל עלויות הבנייה, התשתיות ומבני הציבור בפרויקט. על אף שטרם נחתם הסכם סופי, בשל היקפו ומורכבותו, היזם סיים את התכנון המפורט לשלב א', הגיש בקשה לגרנד פלן (היתר בנייה; ש"ש) ונערך לשיווק הפרוייקט כבר בתחילת 2016. נוסיף על כך, כי בהתאם להערכת שווי שקיבלה החברה מקוליירס (רשת העוסקת בהערכות שווי מהגדולות באירופה) בפברואר 2015, שווי הפרויקט הושבח משמעותית ועומד על סך של כ–320 מיליון דולר, הגבוה משמעותית מעלות הפרויקט בספרים. בנוסף, ככל שידוע לחברה, במחירי המכירה הנוכחיים, שהותאמו בשוק לאחר הירידה בשער הרובל, תחזית ההכנסות הכוללת של החברה מהפרויקט עשויה להיות גבוהה משמעותית אף מהערכת השווי של קוליירס".

הכסף נשאר טמון באדמה

עדי קייזמן
עדי קייזמןצילום: טלי שני

בעיר סטארה זגורה שבמרכז בולגריה מתגוררים כ–150 אלף תושבים. יש בה לא מעט בלוקים אפורים, שרידים לבנייה בתקופה הקומוניסטית, אבל גם לא מעט פארקים ובתי קפה. במרחק של שבע דקות נסיעה ממרכז העיר ניצבת קרקע של חברה ישראלית נוספת, אסים, שבעבר שקלה לבנות במקום פרויקטים למגורים בהיקף של 60 אלף מ"ר, בשותפות עם חברת ליברטי ושותף בולגרי מקומי. חלק מהקרקע יועד למרכז מסחרי וחלקה לדירות.

שמונה שנים אחרי שהקרקע נקנתה, במקום שבו היה אמור לקום מרכז מסחרי ליד בנייני דירות חדשים יש שטח ירוק פראי ולא מתוכנן. זאת לא חטיבת הקרקע היחידה של אסים בבולגריה: לחברה יש גם קרקע בעיר רוזגול, מוקד תיירותי ליד עיירית הסקי בנסקו, ובסופיה הבירה, בשותפות עם חברת תדהר. מלבד זאת, לחברה יש מאות אלפי דונם שרכשה בבוקרשט שברומניה ובעוד כמה ערים במדינה. כמעט בכל המקרים, דבר לא יצא מהקרקעות האלה. הכסף של מחזיקי האג"ח, בהיקף של 130 מיליון שקל, נשאר טמון באדמה.

"סטארה זגורה היא עיר נחמדה מאוד, רוזלוג מרהיבה ביופיה, וסופיה ובוקרשט הן כמובן ערי בירה גדולות", אומר ישראלי הפעיל במזרח אירופה ומכיר את פעילות החברה. "יש פוטנציאל בכל המקומות האלה, אבל הקרקעות נקנו במחיר גבוה מדי יחסית לכוח הקנייה של הקהל המקומי. אלה עדיין מקומות עניים מדי, ואין מי שיקנה את הקרקעות".

אסים הוקמה ב–2005 על ידי היזם אביחי סטולרו ועו"ד ישראל שמעונוב, ובתקופת השניים נקנו הקרקעות בבולגריה וברומניה. ביוני 2008, כשבקופתה 55 מיליון שקל והיתרי בנייה מוכנים עם הסכמי מימון עם הבנקים בשישה פרויקטים בבולגריה, עדי קייזמן רכש את השליטה בחברה. כעבור שנתיים, כשהיא כבר עמוק בבוץ ורגע לפני חתימה על הסדר נושים, קייזמן מכר את החברה לחברה אחרת. ב–2010 נכנסה החברה להסדר חוב שבו הועברו קרקעות החברה לבעלותם של מחזיקי האג"ח, והשלד הבורסאי מוזג בתוך חברת האחים חג'ג'. מי שמנהל כיום את נכסי החברה הוא עו"ד אופיר נאור, בשם מחזיקי האג"ח.

פיני צרפתיצילום: דן קינן

לדברי גורם המכיר את החברה, קייזמן לא התנהל נכון עם הנכסים. "הוא לא התעניין בחברה. למרות המשבר, לקרקעות שלה, גם בבולגריה וגם ברומניה, יש פוטנציאל אדיר, כי הן מאושרות לבנייה ונמצאות באזורים טובים. קייזמן היה יכול לפתח את הקרקעות האלה, הוא פשוט לא עשה עם החברה הזאת כלום. היתה לו קופת מזומנים של 50 מיליון שקל בחברה, אבל הוא העדיף לקנות את האג"ח של עצמו. אם הוא היה משקיע בפיתוח הקרקעות, הדברים היו נראים אחרת".

קייזמן דוחה את הטענות: "אתה זוכר מישהו שהצליח לפתח קרקע במזרח אירופה אחרי שפרץ המשבר? באותה תקופה המחירים התרסקו, הבנקים סגרו את השערים, אף אחד לא נתן מימון. לא היה הרבה מה לעשות עם האדמות".

אתה מצטער שבכלל קנית את החברה?

"זה לא רלוונטי".

בשלב זה, מחזיקי האג"ח של אסים החליטו להמשיך ולהחזיק בקרקעות, בתקווה שהמחירים יעלו. לחברה אין מימון בנקאי, כך שהיא יכולה להמשיך ולהחזיק בקרקעות בעלויות יחסית נמוכות של ארנונה ושל מסים מקומיים אחרים. אופיר נאור אופטימי לגבי האפשרות שבעלי האג"ח יראו יום אחד את הכסף. "כרגע אנחנו מזהים התאוששות די משמעותית ברומניה, קצת פחות בבולגריה, מדינה שבה יש לנו גם שותפים בקרקע", הוא אומר. "אני מנהל את העסק הזה חמש שנים, מתוך הנחה שבסוף אפשר יהיה להביא בחזרה לפחות חלק מהכסף שהושקע שם".

"הבעיה היא בגופים המוסדיים שנתנו את הכסף"

חנן מורצילום: עופר וקנין

ויצמן שירי, שכיהן כח"כ מטעם העבודה 
ב-1999–2003, היה איש עסקים מוכר בנגב הרבה לפני שנבחר לכנסת. במארס 2007 הוא הגיע לשוק ההון עם חברת הנדל"ן תשואה 10, שלו ושל בן דודו, יונה שמש, המתגורר בלונדון. השניים קנו אז שלד בורסאי מירון ייני ומוטי מנשה, סוחרי שלדים ותיקים. שירי, מנהל החברה, גייס כ-70 מיליון שקל בשתי סדרות שונות של אג"ח, ואת הכסף העביר לפרויקטים ברומניה. ב-2007 הדברים נראו מבטיחים. "תוך כמה שנים נהיה חברה עם הכנסות של עשרות מיליוני דולרים בשנה", הבטיח שירי. החברה קנתה שלוש חטיבות קרקע ברומניה, למגורים ולמשרדים, אך עוד לפני שהספיקה לבנות שם, פרץ המשבר הכלכלי הקשה. מכיוון שהקרקע כבר נקנתה ודירות לא נמכרו, ההפסדים התחילו להצטבר, והחברה לא היתה מסוגלת לעמוד בתשלומי האג"ח, בסך 54 מיליון שקל.

באביב 2010 הגיעו צרותיו של שירי לשיא. אז, כשהוא משמש גם מנכ"ל מפלגת העבודה, הוא התחיל לגבש את הסדר החוב שלו מול הנושים. במקביל נוהלה נגדו חקירה פלילית של רשות ניירות ערך, שנגעה לעסקת המכירה של מניות בין תשואה 10 לבין חברה בבעלות ייני, אחד ממחזיקי האג"ח של החברה. ב–2012 הועבר התיק לפרקליטות, אך בסופו של דבר נסגר.

זו היתה הבשורה הטובה היחידה עבור שירי מהימים ההם: הסדר חוב שניסה לגבש לא יצא אל הפועל, ובפברואר 2011, אחרי שחובות החברה לנושים הגיעו ליותר מ–100 מיליון שקל, הגישו נאמני האג"ח בקשה לפירוק החוב, והיא נכנסה להליך של פירוק נכסים. באוקטובר אותה שנה אושר הסדר נושים לחברה. במסגרת ההסדר הוקצו מניות החברה לחברת גילאון השקעות של ייני תמורת 5 מיליון שקל. בסופו של דבר כ–13 מיליון שקל הגיעו לקופת הסדר הנושים, כ–10% בלבד מחובות החברה.

לכאורה, בשלב זה שירי כבר היה אמור להפסיק להופיע בכותרות מדורי שוק ההון, אך הסיפור שלו עוד רחוק מלהסתיים. עו"ד גיא גיסין, בתפקידו כנאמן להסדר הנושים, הגיש בפברואר 2014 לבית המשפט המחוזי בתל אביב תביעה על סך 15 מיליון שקל, והעלה טענות קשות נגד שירי וכמה ממקורביו, וטען כי הם פעלו "על דרך התרמית", הפרו את חובות האמון והזהירות כלפי החברה ו"ניהלו אותה תוך כוונה לרמות את נושיה". התביעה התבססה ברובה על דו"ח חקירה שהגיש גיסין לבית המשפט שנה קודם לכן, בנוגע לנסיבות שבהן קרסה החברה. בדו"ח טען גיסין כי "החברה נוהלה במשך זמן לא מבוטל בדרכי מרמה והפרת אמונים". בתביעה טען גיסין כי "החל ממחצית 2007, מועד רכישת החברה על ידי בעלי השליטה, נהגו בעלי השליטה בחברה ובקופתה כבשלהם, תוך עירוב נכסים מובהק בינה ובין חברות אחרות שבשליטתם או כיסם הפרטי, כל זאת תוך העדפת מקורבים להם ו'חילוץ' המקורבים מהשקעותיהם הכושלות, בשעה שצריך היה להיות ברור כי החברה לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה כלפי נושים אחרים, ובכלל זה מחזיקי האג"ח של החברה, נושיה העיקריים ובהיקף ניכר". לכן, טען גיסין, מלבד סכום התביעה יש להטיל על שירי, בן דודו שמש ועוד שני מקורבים להם, לשאת באחריות אישית ללא הגבלה בסכום לגבי כל חובות והתחייבות החברה.

שירי, שהמשיך מאז בעסקים הרגילים, דחה את הטענות בתוקף בכתב ההגנה. "לתביעה אין שום שחר, היא מופרכת לחלוטין", הוא אומר. "הפסדנו כסף, זה לא מעשה הונאה. אני ובן דודי הפסדנו כאן 3 מיליון שקל, נפגענו יותר מכולם". לדברי שירי, חלק נכבד לאחריות לקריסת החברה נעוץ בגופים המוסדיים, והוא אף מפנה אצבע מאשימה לחברת אנליסט חיתום. "הבעיה היא לא בי או באנשים כמוני", הוא אומר, "הבעיה היא בגופים המוסדיים שנתנו את הכסף. כשאני גייסתי 70 מיליון שקל, אנליסט חיתום לקחו 4 מיליון שקל כעמלה. אני הפסדתי את הכסף, אבל הם נשארו עם העמלה. המזל שלי הוא שאני לא חמדן - הם רצו לתת לי בזמנו 200 מיליון שקל, אני לא רציתי לקחת".

גורם המקורב לאנליסט דוחה את הטענות. "הם בחנו את ההשקעות שלהם בלי קשר לפעילות החיתום", הוא אומר. "היתה להם מדיניות פיזור השקעות, ובאותו הזמן הם חשבו שהשקעות במזרח אירופה הן טובות. אגב, כשאנליסט נכנסו לתשואה 10, עיקר הנכסים היו בישראל ולא ברומניה".

צילום: Stolichanin

הימרו על הקזינו הלא נכון

בינואר 2010 הציגה סיביל ג'רמני, שבשליטת היזם פיני צרפתי, חזון פנטסטי של חברה בת בשם Dare to Dream. כשמה ("העז לחלום"), החברה של צרפתי הלכה בגדול: הקמת שישה בתי קזינו במדינת סקסוניה שבגרמניה. באותו זמן היה הנכס העיקרי של סיביל ג'רמני מרכז קניות בפולין בשווי של 120 מיליון יורו. על הקמת בתי הקזינו סיכם צרפתי, אז איש עסקים אלמוני יחסית בשוק ההון הישראלי, לאחר שנפגש עם שר האוצר של מדינת סקסוניה, ז'אן בולריאן. בפגישה סוכם על מכירת הזיכיון בקזינו לחברה של צרפתי, ובסופה התקיימה מסיבת עיתונאים חגיגית שבה הוצג המתחם שעתיד לקום.

בניגוד למסורת באזור הכפרי של סקסוניה, של בתי קזינו קטנים, צרפתי רצה ללכת בגדול עם קזינו בסגנון לאס וגאס: מרכז מסחרי גדול, מסעדות, ארבעה בתי מלון של חמישה כוכבים עם 1,500 חדרים, מרכז קונגרסים וגם מרינה על שפת הנהר. לפי המצגת שהציגה החברה בגרמניה, ההשקעה היתה אמורה לנוע בין 300 ל–500 מיליון יורו. את כל החלומות האלה רקם צרפתי כשהחברות שלו כבר היו שקועות בחובות של כ–800 מיליון שקל לבנקים, כך לפי דו"חות המסכמים את תשעת החודשים הראשונים של 2009. כמו כן, לחברה היו אז שתי סדרות אג"ח בהיקף של 200 מיליון שקל, שנסחרו בתשואה של 30%– 40%, כלומר תשואת זבל, המעידה על כך שהשוק לא האמין שצרפתי יוכל להחזיר את החוב.

לכן, כבר כשהציג את החובות התחילו לא מעט תהיות בתקשורת הישראלית והגרמנית בנוגע ליכולתו לממש את חלומותיו. בראיון ל–TheMarker הוא הבטיח שיוכל לעשות זאת. "הפרויקט הזה לא גדול עלינו", אמר. "סיביל תמיד ידעה לקחת פרויקטים גדולים". בהמשך הוסיף שמנכ"ל הבנק המממן שלו, ג'רון אורם ממילר בלקפייר, הוא זה שגייס כספים עבור שלדון אדלסון. "בשנים הקרובות יהיו הרבה אירועים של גיוסים סביב הפרויקט הזה... אנחנו שוב בשוק. העולם הולך להשתחרר מההקפאה שבה היה", הבטיח אז צרפתי.

אלא שכעבור תשעה חודשים בלבד, באוקטובר, התבררה מציאות אחרת לגמרי. האחזקות של סיביל ג'רמני בקזינו חולטו, מכיוון שהחברה לא פרעה הלוואות שלה לנושה שלה, שלו היתה חייבת 3 מיליון יורו. בתי הקזינו של צרפתי מעולם לא קמו. במקביל, השקעות של החברה במדינות אחרות במזרח אירופה, בעיקר ברומניה, התגלו ככושלות, והיא לא הצליחה לעמוד בתשלומים למחזיקי האג"ח. ב–2011 הגיעה החברה האם, סיביל יורופ, להסדר חוב, ולאחר מכן לפירוק וניהול תחת מנהל מיוחד, וכך גם קרה לחברת סיביל ג'רמני. הנכסים הטובים של סיביל ג'רמני בפולין, שני מרכזי קניות בשם מקסימוס, נמכרו תמורת 43 מיליון שקל.

ביולי 2011 פירסם עו"ד גיא גיסין, המנהל המיוחד של סיביל יורופ, דו"ח שבו ביקר בחריפות את התנהלותו של צרפתי. לפי הדו"ח שהוגש לבית המשפט המחוזי בתל אביב, החברות השונות של צרפתי נוהלו תוך "עירוב נכסים בינן לבין עצמם ובינן לבין חברות פרטיות שבבעלות מר צרפתי". בנוסף טען גיסין שלפי מידע שאסף, עולה "כי התבצעו בחברה מספר רב של פעולות אשר תכליתן העיקרית להעלים מידע... להטעות משקיעים ולעוות דיווחים — הכל כדי להתכונן למועד קריסתה דה פקטו של החברה". את תגובתו של צרפתי לא ניתן היה להשיג.

כיום האג"ח של סיביל ג'רמני עדיין נסחרות בשוק ההון ונחשבות כיעד מועדף לציידי נבלות - סוחרים בשוק ההון, שמציעים הצעת רכש לאג"ח במחיר נמוך, כדי שיוכלו למכור אותן לאחר מכן במחיר גבוה יותר.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker