20 מיליון דולר במזומן, תמורת חשאיות: מיהם הרוכשים המסתוריים של דירות בניו יורק?

אוליגרכים רוסים, סוחרי וול סטריט וגם כמה טייקונים שעמדו במוקד חקירות ברחבי העולם ■ תחקיר של "ניו יורק טיימס" חושף את הרוכשים המסתוריים של דירות בבניין טיים וורנר בניו יורק 


לואיז סטורי וסטפני סול
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים4
לואיז סטורי וסטפני סול

בקומה ה-74 של מרכז טיים וורנר בניו יורק, דירה 74B נרכשה ב–2010 ב–15.65 מיליון דולר על ידי גוף סודי בשם 25CC ST74B. עקבותיו של הגוף הזה מובילות למשפחתו של ויטאלי מלקין, סנאטור רוסי לשעבר ובנקאי שנאסר עליו להיכנס לקנדה בשל חשד לקשריו עם פשע מאורגן.

חברת קש אחרת רכשה בסתיו האחרון דירה באותה קומה ב–21.4 מיליון דולר מאיש עסקים יווני בשם דימיטריוס קונטומינס, שנעצר לפני שנה בחשד למעורבות בפרשיית שחיתות ביוון. כמה קומות מתחת לדירות אלה, נמצאות שלוש דירות שבבעלות חברת קש אחרת, קולומבוס סקייליין, השייכת למשפחתו של איש עסקים וקבלן סיני בשם ונג ונליאנג. באחרונה התגלה כי חברת הבנייה שלו שיכנה פועלים בתנאים מסוכנים ולא סניטריים בניו ג'רזי.

רוב בעלי הדירות במרכז טיים וורנר, המשקיפים על הסנטרל פארק, נקטו צעדים להסתרת זהותם, ורשמו את הדירות על שם קרנות, חברות בע"מ או גופים חשאיים אחרים. "ניו יורק טיימס" פרץ את מעטה החשאיות של יותר מ–200 מהחברות האלה, וחשף את בעליהן של דירות יוקרה בשוק הזה במנהטן, שבו עובר הכסף המשנה את פני שוק הנדל"ן של העיר.

בניין טיים וורנרצילום: בלומברג

רבים מהבעלים מייצגים פנים מגוונים של העושר האמריקאי: מנכ"לים וידוענים, רופאים ועורכי דין, יזמי היי־טק וסוחרים בוול סטריט. אך ה"טיימס" גם מצא מספר גדול של עשירים זרים, שלפחות 16 מהם כבר עמדו במוקד חקירות ברחבי העולם, אם ישירות נגדם או נגד החברות שלהם - החל בהפרות בתחומי הבנייה ואיכות הסביבה ועד הונאות פיננסיות. ארבעה מבעלי הדירות האלה נעצרו, וארבעה אחרים ספגו קנסות.

העשירים הזרים האלה כוללים בכירי ממשל ומקורבים לבכירים מרוסיה, קולומביה, מלזיה, סין, קזחסטן ומקסיקו. הם הצליחו לבצע רכישות של מיליוני דולרים מבלי להישאל הרבה שאלות, הודות לחוקי ארה"ב שמתירים תנועות של כסף דרך חברות קש.

סכומים גדולים מאוד של כסף זורמים כיום ללא שום פיקוח בכל העולם - בין אם דרך שחיתות, העלמות מס או פשוט אסטרטגיית השקעות, מה שמתאפשר הודות לכלכלה חסרת הגבולות ולשפע הדרכים להעביר נכסים ולהסתירם. זרם ההון הזה יצר מושבות של סופר עשירים זרים, ומגדלי הזכוכית המשנים מחדש את הנוף העירוני ממחישים את האי־שוויון המעמדי.

התופעה הזו החלה בניו יורק, לאחר מתקפות הטרור של 11 בספטמבר 2001, במרכז טיים וורנר. יותר מעשור לאחר מכן, מרכז טיים וורנר נשאר סמל לתופעה הגלובלית הזו, המשקף את המגמה המשולבת של סכומי כסף זרים שמושקעים בנדל"ן יוקרתי תוך שימוש בחברות קש.

כ–8 מיליארד דולר מושקעים בכל שנה בדירות מגורים בניו יורק שמחירן גבוה מ–5 מיליון דולר - יותר מפי שלושה מהסכום שהושקע בדירות כאלה לפני עשור, לפי אתר הנדל"ן פרופרטי שארק. קצת יותר ממחצית מהמכירות האלה בשנה שעברה היו לחברות קש. תחקיר ה"טיימס" חושף כיצד פועלת הכלכלה המעורפלת הזו לטובת העושר הגלובלי. בהיעדר תמריץ או מחויבות משפטית שלהם לזיהוי מקורות הכסף, שרשרת שלמה של אנשים המעורבים בעסקות נדל"ן היוקרה - עורכי דין, רואי חשבון, מתווכים, קבלנים ופועלים - מעדיפים לעתים קרובות להעלים עין. כפי שאומר רודי טאושר, המנהל לשעבר של הדירות בטיים וורנר: "הבניין לא יודע מהיכן מגיע הכסף, וזה גם לא מעניין אותנו".

צילום: TODD HEISLER / NYT

השיטה הזו של חברות קש פועלת מאוד ביעילות, ולראיה - ל"טיימס" לקח יותר משנה לחשוף את הבעלות של חברות קש על דירות במרכז טיים וורנר, באמצעות חיפוש אחר מסמכי בית משפט ביותר מ–20 מדינות, ראיונות עם עשרות מקורבים, בחינת מאות מסמכי נדל"ן וחיבור כל הנקודות.

ואולם בחלק מהמקרים כמעט בלתי אפשרי לדעת בביטחון מהו מקור הכסף שמאחורי חברות קש. רוכשי דירות יכולים לרשום חברות קש על שמותיהם של רואי חשבון, עורכי דין או מקורבים. הרכישות מתבצעות לעתים קרובות לא רק על ידי אנשים בודדים אלא בשם קבוצות של משקיעים או כמה בני משפחה, מה שהופך את מקורות המימון למעורפלים יותר. זאת ועוד: אפשר גם להעביר את הבעלות על חברות הקש האלה לאורך זמן, ללא שום זכר במסמכי הבעלות על הנכסים.

שוק נדל"ן היוקרה בניו יורק נהפך לשקוף פחות ופחות, ולכן אטרקטיבי יותר לזרים שרוצים לשמור על סודיות לגבי נכסיהם, אף שארה"ב מפצירה במדינות אחרות לעזור לה לאתר כסף אמריקאי שעוזב את המדינה וחומק ממסים. הניסיונות הרגולטוריים לדרוש שקיפות גבוהה יותר נכשלו.

בכמה מובנים, בכירי הממשל דווקא רוצים את ההון הזר הזה. בניו יורק בעלי דירות שמחפשים דירה שנייה או שלישית באחד מפרויקטי היוקרה נהנים מהטבות מס. ראש העירייה לשעבר מייקל בלומברג אמר בתוכנית הרדיו השבועית שלו ב–2013 כי "אם יכולנו לגרום לכך שכל מיליארדר בעולם יעבור לגור כאן, זו היתה מתנה משמים".

בין הבעלים של דירות במרכז טיים וורנר יש לפחות 17 מיליארדרים מהרשימה השנתית של "פורבס". חמישה מאספני האמנות הגדולים בעולם מחזיקים בדירות שם, וכך גם שמונה מנכ"לים של חברות גדולות. זה גם היה ביתם של כמה ידוענים, בהם הזמרים ג'ימי באפט וריקי מרטין, שחקן הפוטבול טום בריידי ומנחת תוכנית הבוקר קלי ריפה.

הצצה לכמה מהדירות בבניין חושפת סיפורים מורכבים. דירות 72B ו–51E שייכות לאמנטאה קורפוריישן, שהתגלתה כשייכת לטייקון הפלדה אניל אגרוול. החברה שלו נקנסה על כך שזיהמה נהר גדול ליד מכרה נחושת בזמביה, מה שפגע בבריאותם של התושבים בכפרים הסמוכים. ועדות משפטיות בהודו מולדתו קבעו כי החברה שלו הפרה את זכויות הקרקע של שבט שחי בקרבת מכרה.

כשאנה אי פנג רכשה את דירה 58E ב–2004 ב–2.1 מיליון דולר, הכתובת שאליה הפנה שטר הקניין היתה בית צנוע בהרבה: המעונות שלה באוניברסיטת קולומביה. באותה תקופה סיים אביה, פנג פנגליי, קריירה ארוכה בניהול בנקים ממשלתיים בסין ועמד להתחיל לעבוד בגולדמן סאקס.

דירה 62E שייכת לקבוצת פריים אינטרנשונל מנג'מנט גרופ, שנשלטת על ידי אלכסנדר ורשבסקי, המנהל סוכנות רכב ברוסיה. מעט מאוד שאלות, אם בכלל, הועלו על ידי המעורבים בעסקה כשוורשבסקי שילם במזומן על הדירה ששטחה 400 מ"ר. אבל העסקה לא עברה בצורה חלקה לגמרי. "סוכנים ראו את הנאשם ורשבסקי נכנס לכמה בניינים באזור הסנטרל פארק עם מתווך, בהם גם כיכר קולומבוס 25" (כתובתו של מרכז טיים וורנר), נכתב בתלונה שהוגשה לבית משפט פדרלי בניוארק. "ביוני 2011 הנאשם רכש דירה בכתובת זו ב–20.5 מיליון דולר במזומן".

בדצמבר 2013 הואשם ורשבסקי, כיום אזרח אמריקאי, בכך שלא דיווח על כך שהוא מחזיק בחשבון בנק במדינה זרה. עורך דין מטעמו דחה את ההאשמות ואמר כי הוא צופה שהתלונה תבוטל. בינתיים ורשבסקי רשם את הדירה שלו בטיים וורנר כערבות.

הבניין מקדש את האנונימיות

לפני זמן לא רב כל כך היתה כיכר קולומבוס בניו יורק מקום מושבם של עשרות חסרי בית שפלשו למרכז הכנסים הנטוש ניו יורק קוליסאום ששכן במקום. הריסתו של המבנה ובנייתו של מרכז טיים וורנר הפכו את האזור למרכז קניות ומסעדות שוקק חיים ובהמשך למגדלי יוקרה המשקיפים על הסנטרל פארק. מרכז טיים וורנר היה הראשון שמשך מזומנים מחו"ל לשוק הנדל"ן הניו יורקי. 26% מהמכירות הראשוניות של הדירות בו היו לקונים זרים, שיעור שגדל ליותר ממחצית. הזכוכית הכהה המכסה את הבניין מרמזת הן על אקסקלוסיביות והן על חשאיות.

בפנים השקיפות לא גבוהה יותר. אין כאן אינטרקום או תיבות דואר עם שמות הדיירים, ובשיטוט במסדרונות לא סביר שניתקל בשכנים, משום שרק שליש מהדיירים באמת מתגוררים בבניין, לפי אנשים מקורבים אליו. המסדרונות ריקים, אך דירות רבות מצוידות בשירותים ומתקנים מהסוג שנפוץ בדירות יוקרה: נופים פנורמיים, אמבטיות אבן ומערכות שמע וגופי תאורה בהתאמה אישית.

תכנון הבניין כולו מקדש את האנונימיות. יש כמה כניסות לבניין, ואף שיש ספר שבו מתועדים שמות האנשים שקשורים לדירות, הבעלים לא חייבים להיות רשומים כדי להיכנס. הם יכולים להיכנס עם מישהו ששמו רשום בספר, או להיכנס דרך הקניון או המלון ואז לקחת את המעליות הבטוחות לחלק של הדירות.

לאורך העשור שחלף מאז שהדירות בטיים וורנר הוצעו לראשונה למכירה, שוק נדל"ן היוקרה בניו יורק נהיה פחות ופחות שקוף. ב–2003, שליש מהדירות שנמכרו בטיים וורנר נרכשו על ידי חברות קש. ב–2014 שיעורן כבר היה גבוה מ–80%.

בשנים האחרונות כמעט מחצית מרכישות הדירות למגורים בשווי יותר מ–5 מיליון דולר ברחבי ארה"ב נעשו על ידי חברות קש במקום על ידי אנשים בודדים, לפי נתוני פירסט אמריקן דאטה טרי שנותחו על ידי "טיימס".

אחד המבנים התאגידיים שמשמשים הרבה עסקות נדל"ן, חברה בערבון מוגבל, לא היה קיים בארה"ב לפני סוף שנות ה–70. בתחילה שימשו חברות אלה סוחרי נפט וגז כדי להסיר את האחריות מבעלים אינדווידואלים ולהימנע ממיסוי הן של החברה והן של המשקיע. כיום, רבים נעזרים בחברות בע"מ בשוק הנדל"ן לשם פרטיות, העברת כספים או בעלות משותפת.

ואולם קונים רבים בטיים וורנר לא הסתפקו בחברות בע"מ כדי להסתיר את שמם. במסמכי קנייה רבים שורת החתימה של הקונה נשארה ריקה, או נחתמה על ידי עורך דין או נציג אחר. מספרי טלפון שנרשמים הם של עורכי הדין, על השורה המאשרת שיפוצים חותם צוות הבניין, והצהרות מס מופנות לחברות בע"מ. והיות שרוב המכירות האלה נעשות במזומן, אין צורך במסמכי משכנתא, שמצריכים הזדהות של הבעלים או מעוררים חשד.

המעבר לסודיות משקף גם שינוי גדול במבנה הבעלות על נדל"ן יוקרה בניו יורק. רבים מהבניינים היוקרתיים ביותר במנהטן היו בעבר בבעלות משותפת של הדיירים. אך "הבניינים האלה לא קיבלו אליהם מיליארדרים, במיוחד זרים", אומר רפאל דה נירו, מתווך בחברת דאגלס אלימן.

בטיים וורנר ובבנייני יוקרה חדשים, לעומת זאת, הדיירים מחזיקים בדירות אינדווידואליות ואין להם יכולת לסנן קונים פוטנציאלים. למעשה, ועדים של בניינים כאלה לא תמיד יודעים מיהם הדיירים שמאחורי החברות המחזיקות בדירות.

כשהחברה בעלת השם המסובך 25CC ST74B הוציאה ב–2010 15.65 מיליון דולר על דירה במרכז טיים וורנר, אי אפשר היה לדעת מי עומד מאחוריה. בינואר 2013 החברה האשימה קבלן בגביית סכומי כסף גבוהים מדי בסכסוך שיפוצים ניו־יורקי קלאסי. התביעה זיהתה את הבעלים כ"ויטאלי מלקין, סנאטור רוסי שמתגורר ברוסיה ולא נמצא בדרך כלל בניו יורק". פחות משבועיים אחר כך, תלונה חדשה הוגשה עם שינוי קל: כעת נכתב כי הדירה שייכת לקרן שהמוטבים בה כוללים את בנו של מלקין, לאוניד, וכי מלקין אינו נאמן או מוטב בקרן.

מלקין בן ה–62 עשה את הונו בתעשיות המתכת והבנקאות והיה אחד מעשירי מועצת הפדרציה, הבית העליון של הפרלמנט הרוסי. הוא התפטר ממנה במארס 2013 לאחר שאלכסיי נוולאני, אקטיביסט הנאבק בשחיתות, חשף כי לא דיווח על נכס שבבעלותו בקנדה ועל כך שיש לו אזרחות ישראלית.

מלקין היה מעורב ב–1996 בעסקה להסדרת חובותיה בסך 5 מיליארד דולר של אנגולה לרוסיה. החוב, שנוצר במהלך מלחמת האזרחים הממושכת באנגולה, הופחת ל–1.5 מיליארד דולר בעסקה שבה תיווך גם ארקדי גאידמק. אך תשלום החוב נעשה דרך חברה מתווכת שבה מלקין החזיק נתח, לפי מסמכים של ממשלת קנדה וחוקרים שווייציים.

כשאנגולה שילמה את החוב, גאידמק קיבל 130 מיליון דולר מהתשלום ומלקין קיבל 48.8 מיליון דולר, לפי המסמכים. נתח שולם גם לבכירים אנגולים, בהם הנשיא ז'וזה אדוארדו דוש סנטוש, שקיבל 36 מיליון דולר, לפי דיווח של ארגון קורפשן ווטש. דוש סנטוש וגאידמק לא מסרו תגובה ל"טיימס".

הפרשה הזו התעוררה מחדש ב–2007, כשמלקין ניסה להיכנס לקנדה, שם היו לו עניינים עסקיים. שנתיים קודם לכן, פקיד הגירה קנדי החליט כי אין להכניס את מלקין למדינה, ונימק זאת בכך שלא הציג באופן הגון את הונו האישי ואת הדרך שבה השיג את נכסיו, לפי מסמכי בית משפט שהושגו על ידי "טיימס". כשמלקין ערער על כך ב–2007, אחת הבעיות היתה תפקידו כבנקאי של גאידמק בעסקת החוב של אנגולה, לפי המסמכים. בנוסף לשאלות לגבי הסדר החוב, גאידמק נחקר בצרפת בנוגע למכירת נשק לממשלת אנגולה. רשויות ההגירה בקנדה שוב סירבו להכניס את מלקין, הפעם בשל קשריו לאנשים שחשודים במעורבות בפשע מאורגן ובהלבנת הון.

מלקין הכחיש את מעורבותו בפשע מאורגן, ואמר כי האשמותיהן של הרשויות בקנדה חסרות בסיס וכי כל מדינה אחרת מוכנה להכניס אותו. הוא הגיש תביעה נגד הרשויות בקנדה, וביוני 2009 שופט פסק כי יש לבחון מחדש את המקרה משום שלמלקין לא ניתנה הזדמנות להגיב לטענות כלפיו.

למלקין הותר להיכנס לקנדה ב–2012, מסר עורך דינו ל"טיימס", והוסיף כי הרשויות בקנדה מעולם לא סיפקו ראיות לכך שעשה משהו שלא כשורה. הוא גם הסביר כי בפרשת אנגולה לא מצאו החוקרים השווייציים שום דבר שעשה שלא כשורה. באשר לשיפוץ הממושך בדירה בטיים וורנר, אמר כי "מלקין לא מחזיק בדירה, ולא היה מעורב בשום שיפוץ שלה באחרונה".

ניו יורק לא נהנית מהעשירים

במובן מסוים, הממשל בארה"ב איפשר לתעשיית הנדל"ן להעלים עין ממקורות כסף שמשמשים לרכישת נכסי יוקרה. זה לא אמור היה להיות כך. בסוף שנות ה–90, לאחר דיונים בקונגרס לגבי עשירים זרים מושחתים עם כסף בארה"ב, רצה משרד המשפטים האמריקאי להרחיב את רשימת המגזרים שמחויבים לבחון את הפעילות הפיננסית של אנשים חשופים מבחינה פוליטית, ולהוסיף אליה מכירות תכשיטים, קרנות גידור ונדל"ן. ההצעה צברה תאוצה אחרי ה–11 בספטמבר, אך אנשי נדל"ן ומשפטנים התנגדו לה, בטענה כי בדיקות הרקע המוצעות הן לא מעשיות ויפגעו בכלכלה. אנשי עסקים התעקשו כי כסף מלוכלך לא ייכנס לשוק הנדל"ן. "אנונימיות ונזילות, שני מאפיינים שחשובים למלביני כספים, לא קיימים בדרך כלל בעסקות נדל"ן", נכתב בדו"ח של פירמת עורכי הדין דצ'רט.

הטענות האלה התעלמו מהשימוש הגובר והולך בחברות קש ובאופן שבו זרים עשירים מתייחסים לנדל"ן יוקרה כאל כספת. במרכז טיים וורנר, למשל, לפחות 12 מהרכישות היו נחקרות במסגרת החוקים שהוצעו אז. אך משרד האוצר האמריקאי מעולם לא אכף את הדרישות האלה על שוק הנדל"ן. באופן דומה, הצעה להרחיב את החוק הבנקאי של "דע את הלקוח שלך" לאנשים אינדווידואלים מעבר לחברות קש מתעכב במשרד האוצר כבר כמעט שלוש שנים. ארגונים בנקאיים אומרים שהדבר יהיה כרוך בעלויות כבדות מבחינתם, משום שאין שום מאגר נתונים אמין עם בעלים של חברות קש.

כשבלומברג רצה לפרוש את השטיח האדום בפני מיליארדרים מכל העולם, הרעיון היה כזה: הכסף שהם מוציאים יחלחל מטה אל השוערים, הנהגים, המנקים ופועלי הבניין, כמו גם לבעלי החנויות והמסעדות שמוכרים תיקי יד ב–5,000 דולר וארוחות סושי ב–450 דולר.

אך השפעתם של העשירים הזרים על ניו יורק מורכבת מכך. כמי שאינם תושבים, הם לא משלמים מסי הכנסה לעיר ולעתים קרובות מקבלים הטבות על מס רכוש. "במונחים של הכלכלה המקומית, אנחנו לא רואים אנשים שהולכים להצגות, הולכים למסעדות", אומר ג'יימס פארוט, הכלכלן הראשי של המכון למדיניות תקציב, ארגון ללא מטרות רווח מניו יורק. "הם לא מוציאים כסף על ניקוי יבש, קניות וכל אלה, כך שניו יורק לא נהנית מהאפקט הזה". בנוסף, מציין פארוט, הם גורמים לעליה במחירי הדירות בניו יורק כולה. "כשבעלים של דירות בשווי 10 מיליון דולר רואים שיש שוק גדול לדירות של 95 מיליון דולר, סביר להניח שהם יעלו את המחירים. וכשאדם עם דירה של 2 מיליון דולר מעלה את המחיר, גם מי שיש לו דירה של מיליון דולר רואה זאת, ומבין שאין מחירים נמוכים ממיליון דולר".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker