חורבן חלום הבית |

בכנסת בונים תוכניות לשוק הנדל"ן, אבל מצוקת הדיור רק גוברת

חוק מע"מ 0%, שיזם שר האוצר יאיר לפיד, מצטרף לשורה ארוכה של תוכניות שהיו אמורות להקל את מצוקת הדיור בישראל, ובמקרה הטוב השאירו את המצב כמו שהוא. מה הח"כים לא מבינים בשוק הנדל"ן, 
ואיך אפשר בכל זאת לפתור את הבעיה?

שוקי שדה
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
שוקי שדה

"זה פשוט לא מסתדר, השילוב הזה של פוליטיקה עם מדיניות בתחום הדיור", אומר גורם בכיר באחד ממשרדי הממשלה האמונים על הטיפול בסוגיה. "ארבע שנים זה לא משהו שאפשר לעבוד אתו. אם רוצים באמת להעביר תוכנית גדולה, שתשנה דברים מהיסוד, צריך יותר זמן. כל פעם נכנס שר חדש לתפקיד, לומד את החומר ואז מגבש תוכנית. הוא רב עם כל העולם - פקידים, שרים, ובסוף יוצא עם תוכנית כשהוא כבר עם הלשון בחוץ. עד שמגיע שלב היישום, הבחירות בפתח, והממשלה החדשה מחליטה לבטל הכל וללכת על משהו אחר. זה קורה בעוד תחומים, נכון, אבל בתחום הנדל"ן זה קריטי, כי כאן לוקח המון זמן להניע תהליכים. תראה עכשיו את . בסוף, עד שזה ייצא לדרך, אולי בכלל יהיו בחירות חדשות, והשר הבא יחליט לבטל את הכל".

הדובר, איש ותיק במערכת, ראה בשנים האחרונות לא מעט תוכניות עולות ונופלות, מבוטלות ובאות לעולם מחדש עם כותרת אחרת, או פשוט יוצאות לדרך ולא מזיזות לאף אחד. דבר אחד הוא לא ראה - תוכנית שבאמת תביא לירידת מחירי הדיור.

"הגענו למצב שהוא פשוט בלתי נסבל. זאת בעיה קריטית מבחינה חברתית. המציאות שבה זוגות צעירים ומשפחות מתקשים באופן דרמטי להגיע לקורת גג היא בעיית הבעיות היום", אומר ח"כ משה גפני (יהדות התורה), לשעבר יו"ר ועדת הכספים בכנסת. את הדברים הוא אמר בדצמבר 2010 בישיבה מיוחדת של ועדת הכספים שדנה בנושא מצוקת הדיור, בהשתתפות שר האוצר, שר השיכון ונגיד בנק ישראל.

"חלק לא מבוטל מהניסיונות הקודמים לטפל במצוקת הדיור בישראל התמקדו בצד הביקוש או בהגדלת ההיצע בפריפריה, בעוד שהבעיה האמיתית נמצאת בצד ההיצע באזורי הביקוש", מסביר בכיר לשעבר בתחום הנדל"ן. "כדי להוריד את מחירי הדיור צריך לבנות יותר דירות - וצריך לעשות את זה באזורי ביקוש. אנשים רוצים לגור איפה שנוח להם, ולא איפה שהממשלה מחליטה עבורם. אפשר לעודד את הבנייה באזורי הביקוש באמצעות הקלה על התחדשות עירונית או בנייה במסגרת תמ"א 38 ואחרות".

בנייה בצפון תל אביבצילום: עופר וקנין

האם ההצעות הקודמות באמת פיספסו את המטרה האמיתית? למה בעצם הן נכשלו בהשגת אחת המטרות החשובות לאזרחי ישראל כיום? ניתוח ההחלטות הקודמות מעורר כמה שאלות באשר למניעים שעמדו מאחוריהן ולסיכויי ההצלחה שלא היו שם מראש.

הכסף זרם לכיס של הקבלן

ב–2001, לאחר שנתן שרנסקי נכנס לתפקידו כשר הבינוי והשיכון בממשלת אריאל שרון, הוא יזם את מה שידוע עד היום כ"מענק מקום". הרעיון היה פשוט: מענק של 100 אלף שקל לרוכשי דירות בפרירפיה או באזורים המוגדרים "אזורי עדיפות לאומית" (בין היתר, בירושלים ומעבר לקו הירוק). המטרה היתה לעודד את הביקושים באזורים שבהם עוד נותרו בפריפריה אלפי דירות ריקות שנבנו עבור העולים החדשים של שנות ה–90, אך לא אוכלסו. עם מענקי המקום המשיך גם השר אפי איתם, שהחליף את שרנסקי בתפקיד.

המדיניות של שניהם לא הצליחה. הדבר נקבע בפירוש במחקר של בנק ישראל שהתפרסם כמה שנים לאחר מכן. לפי המחקר, המענקים דווקא גרמו לעליית מחירי הדירות ולזרימת הכסף לכיסם של הקבלנים.

למרות לקחים אלה, ב–2011 החליט שר השיכון הקודם, אריאל אטיאס, לחדש את תוכנית מענקי המקום, וקבע שמתוך המענק יעברו 40 אלף שקל לקבלן, תלוי בהתקדמות הבנייה. אף שהתוכנית יושמה בימים של מצוקת מחירים חריפה הרבה יותר מאשר בימי שרנסקי, היא לא זכתה להצלחה. היא יושמה במשך כשנה וחצי בלבד — ולעומת הערכות של סיוע לכ–4,000 זוגות צעירים, כ–400 זוגות בלבד מימשו את ההטבה. אחת ההחלטות הראשונות של יאיר לפיד כשר האוצר היתה לבטל את התוכנית הזאת, כחלק מתוכנית קיצוצים כללית.

יוזמה אחרת שאטיאס הוביל בימיו כשר שיכון היא "מחיר למשתכן", תוכנית שהיתה קיימת במערכת עוד לפני ימיו כשר. מדובר בשיווק קרקעות במכרז הפוך — מי שזוכה במכרז הוא זה שמבטיח את המחיר הכי נמוך עבור הדירה. בדיעבד הפרויקטים המצליחים ביותר היו, במקרה או שלא במקרה, ברשויות המקומיות הנשלטות על ידי חרדים. "האשימו בזה את אטיאס, אבל האמת היא שזה לא היה לגמרי באשמתו", אומר בכיר לשעבר באחד ממשרדי הממשלה. "הרבה ראשי עיריות פשוט לא רצו את המיזמים האלה, מתוך תפישה שהם רוצים רק אוכלוסיות מבוססות אצלם. הרי עבורם משפחה עם ילדים קטנים זה רק כאב ראש - הרבה הוצאות על שירותים, מעט הכנסות מארנונה. בגלל זה הם גם מתנגדים לתכנון של דירות קטנות".

הכוונת רוכשי דירות לפריפריה הגיעה לשיאה בימי ממשלת אהוד אולמרט, שהקפיאה את תכנון הבנייה למגורים באזור מרכז. בין היתר, ב–2008 התקבלה החלטת ממשלה שלא לתכנן למגורים באזור המרכז בין 2009 ל–2012. לא מעט מומחים סבורים שמדיניות זו היתה הרסנית, והביאה לירידה ניכרת במלאי הדירות במרכז. לצד הריבית הנמוכה שהנהיג בנק ישראל, היוזמה הביאה לעלייה חדה במחירי הנדל"ן. "מה שנעשה אז היה עוול של ממש, מפני שתהליכי תכנון אורכים זמן", אומר בכיר בממשלה המקורב לבנימין נתניהו. "רק כיום רואים את מלוא המשמעות של ההחלטה". "במודיעין יש כיום 10,000 יחידות דיור שנמצאות במוסדות התכנון", אומר בכיר באחד ממשרדי הממשלה. "אילולא ממשלת אולמרט, הדירות האלה כבר היו בנויות כיום".

"אני, כשר הפנים, הוריתי לוועדות המחוזיות לא לעשות תוכנית במכרז, אלא רק בנגב ובגליל", מסביר מאיר שטרית. "צריך להביא חבר'ה צעירים לאזורים האלה ולהשקיע שם בחינוך. זה שאנשי נתניהו משתמשים בזה כיום נגדנו - זה קשקוש. הם הרי ביטלו את ההחלטה הזאת בהתחלת הקדנציה הקודמת". לדברי שר האוצר דאז, רוני בר־און, ההחלטה לא לתכנן במרכז לא היתה כה דרמטית. "בסך הכל, ההחלטה נגעה ל–5,000 דירות באזור באר יעקב. זה לא מה שיצר את ההתייקרות", הוא אומר. "הסיפור הוא אחר: אנחנו החלטנו על טיפול מקיף בפריפריה, בכל התחומים - תשתיות, חינוך, כל מה שצריך. זה כבר עבר בחוק ההסדרים, והיה אמור להיות מיושם ב–2009. בין היתר, נקבע שגם מקומות כמו חדרה וחיפה וקריית גת וגדרה ייהנו מההטבות. זה היה אמור להיות מיושם ב–2009, אבל אז אולמרט התפטר, נתניהו נבחר - והוא ביטל את הכל. אלמלא כן, ברור שמחירי הדירות היו יורדים, כי אנשים היו עוברים לפריפריה".

אחת מהתוכניות שיזם שר האוצר לפיד, באמצעות יועצו אורי שני, היא בניית 150 אלף דירות להשכרה ברחבי המדינה בתקופה של עשר שנים, באמצעות חברה ממשלתית מיוחדת שהוא הקים בשם "דירה להשכיר". אלא שלפיד בהחלט לא המציא את הגלגל בכל הנוגע לבנייה להשכרה. ב–2007 יזם שר השיכון דאז, שטרית, את חוק עידוד הבנייה להשכרה. החוק נגע לבניינים שבהם יושכרו דירות לתקופה של 25 שנה. בחוק נקבעו הטבות מס לטובת היזמים, בין היתר פחת מואץ של עד 20%, קיזוז הפסדים של היזם עם רווחים בחברות אחרות שבבעלותו, ופטור ממס על מכירת הנכס לאחר עשר שנות השכרה.

שטרית טען אז מעל כל במה, וסבור כך גם כיום, שגופים מוסדיים היו יכולים לקבל תשואה של 7% על השקעתם, בשל שורה הטבות המס שנקבעו, אך המציאות הוכיחה אחרת. המוסדיים לא התלהבו, בלשון המעטה. הם כנראה עשו את החישובים שלהם, והבינו שלא יוכלו לקבל תשואה כה גבוהה. שטרית כבר הוציא לדרך אז קרקע במתחם שרונה בתל אביב, אך המכרז לא יצא לדרך. "כשגמרתי להעביר את החוק, נכנס רוני בר־און לתפקיד שר האוצר (במקום אברהם הירשזון, שהורשע לימים בפלילים, ש"ש) וזאב בוים המנוח מונה לשר השיכון", מסביר שטרית. "לצערי, זאביק נרדם בעמידה. ניסיתי לעודד אותו ולדחוף אותו, זה לא הלך. על שרונה, לדוגמה, אמרו לו פקידים שאי־אפשר להוציא את זה לדרך כי החוק לא חל על חנויות. אמרתי לו שיוציא את החנויות מהמכרז, אבל זה לא עזר. לצערי, מאז ועד היום לא יצא מגרש אחד להשכרה".

דבר אחד ששטרית לא עשה הוא לקבוע בחקיקה שמחירי הדירות במכרזים להשכרה יהיו נמוכים ממחיר השוק. אם הוא היה מנסה לעשות זאת, סביר להניח שמשרד האוצר היה מתנגד בתוקף, בשל החשש מאובדן הכנסות למדינה ובשל ההתנגדות המסורתית של הפקידות הבכירה להתערבות יתרה בשוק הנדל"ן. ואכן, בכיר לשעבר באוצר ממהר לצנן את ההתלהבות. "החוק הזה לא באמת היה עוזר", הוא אומר. "אם מישהו אצלנו היה חושב שיש בזה פתרון משקי, אז היו דוחפים אותו בכל הכוח".

כיום, על השטח של שרונה קמו כבר בניינים אחרים - פרויקט הבנייה של חברת גינדי, שבדירות המפוארות שנבנו בו צפויים להשתכן חברי המאיון העליון. אטיאס ניסה בתקופתו כשר השיכון לקדם את רעיון הדיור להשכרה, אבל מלבד מספר בודד של מכרזים, הרעיון לא צלח. "יש עם זה הרבה בעיות", אומר בכיר לשעבר במשרד השיכון. "ראשי העיריות מתנגדים לזה בתוקף, וגם היזמים מאוד פוחדים מזה. אבל הדבר הכי חשוב - מתברר שהמכרזים להשכרה שיצליחו נמצאים במקומות המבוקשים, במרכז. לפיד עשה מכרז מוצלח אחד - בהרצליה. בחיפה הוא נכשל".

השבוע התברר שפקידי האוצר העלו באחרונה בפני לפיד יוזמה נוספת: מיסוי בעלי שלוש דירות ויותר, דבר שאמור לעודד משקיעים למכור דירות שבבעלותם ובכך להגביר את ההיצע בשוק. גם כאן, זו בהחלט לא הפעם הראשונה שפקידים ופוליטיקאים משתמשים בכלי המיסוי כדי לנסות להשפיע על שוק הנדל"ן. "המיסוי זה בלגן שלם", אומר בכיר באחד ממשרדי הממשלה. "בקדנציה אחת יכולים להחליט על שלושה או ארבעה צעדי מיסוי שונים - מס שבח, מס רכישה, פטור כזה או אחר. זה יכול להיות מאוד מבלבל".

יובל שטייניץ, שר האוצר לשעבר, הציע בעת הממשלה הקודמת להגדיל את מס הרכישה על קניית דירה שנייה או שלישית לתקופה של שנתיים. המטרה היתה להקפיא רכישת דירות חדשות לתקופה זו על ידי משקיעים. מצד שני, שטייניץ קבע שבתקופה זו יינתנו פטורים ממס שבח, כדי לעודד את מי שירצה למכור את דירתו. בישיבת ועדת הכספים בדצמבר 2010 טען שטייניץ שבישראל יש כ–500 אלף דירות להשקעה. "מספיק ש–1%–2% מאלה שמחזיקים ב–500 אלף הדירות האלה ימכרו אותן יותר מהר בגלל מס השבח, זה גם יותר דירות וגם תורם לשינוי הדינמיקה (...) הדבר הכי חשוב הוא בלימת הדינמיקה של עליית המחירים", אמר שטייניץ בישיבה. באותה ישיבה הוא הזכיר צעדים נוספים שנועדו להגדיל את היצע הדירות. למשל, מענק של 15% מערך הקרקע בעת המכרז לקבלנים שימכרו דירות תוך 30 חודשים מיום שבו זכו במכרז של מינהל מקרקעי ישראל. גם כאן, המטרה היתה לדאוג להגברת ההיצע. ואולם גם הטבה זו לא הרשימה את הקבלנים יתר על המידה - מחירי הקרקע המשיכו לעלות, והיה שווה להם להחזיק בקרקעות, גם לנוכח ההטבה החדשה.

מעלה אדומיםצילום: בלומברג

"נדל"ן לא יורד אף פעם"

קודמו של שטייניץ בתפקיד, רוני בר־און, 
חשב על גזר אחר לתת למשקיעים כדי שסוף־סוף ייפטרו מהדירות שבבעלותם. הוא הציע להקים קרן ייעודית של אג"ח, שבה הממשלה תעניק ריבית גבוהה יותר מאשר האג"ח הממשלתית, ולקרן זו יזרימו המשקיעים את הכסף שהם יקבלו ממכירת הדירה. "אחרי המשבר הגדול של 2008, אנשים לא רצו ללכת לשוק ההון. מבחינתם, נדל"ן לא יורד אף פעם, מקסימום מרוויחים קצת", מסביר בר־און. "אבל בכל זאת יש הרבה התעסקות בלהיות בעל הרבה דירות להשקעה - תיקונים, שיפוצים וכן הלאה. הרעיון היה לא להתערב בשוק, אלא רק לייצר אפיק השקעה אחר לזה של הנדל"ן, כדי שישתחררו דירות. לצערי, זה לא הסתייע, כי אולמרט התפטר והקדנציה היתה קצרה מדי".

לדברי עו"ד יורם חגבי, יו"ר משותף של פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, בכל מקרה הרעיון לא היה תופס. "אין מה לעשות, אנשים מאמינים בנדל"ן, לא באג"ח", הוא אומר. "זה היה ככה מאז ומתמיד, עוד מימי עלייה ראשונה ורכישת האדמות. אפילו המדינה מאמינה בזה - הנה, היא יוזמת העברת בעלות מחכירה לבעלות מלאה של אנשים פרטיים. לצערי, השנים האחרונות הראו שהרעיונות של הממשלה לא מצליחים, בעוד שחוסר הוודאות בשוק ממשיך".

אחת היוזמות המרכזיות בימי הממשלה הקודמת להורדת מחירי הנדל"ן התפרסמה בשם "רפורמת המרפסות". הוביל אותה ראש הממשלה נתניהו, שהרבה לדבר על התוכנית ככזאת שתקצר הליכים ביורוקרטיים וכך תשחרר לשוק הנדל"ן אלפי יחידות דיור חדשות. הוא אף כינה את התוכנית "סופר־טנקר" למלחמה בביורוקרטיה, על שם המטוס המפורסם שהביא מארה"ב כדי לכבות את דליקת הענק בכרמל. הרפורמה זכתה לקיתונות של ביקורת מצד הגופים הירוקים וגופים ציבוריים אחרים, שהתריעו בין היתר מפני הגברת השחיתות במוסדות התכנון. בסופו של דבר, אחרי אלפי שעות של דיונים וישיבות - התוכנית נגנזה בשלהי הקדנציה הקודמת.

בתחילת הקדנציה הנוכחית, ביוזמת שר הפנים גדעון סער, חזרה התוכנית במודל מוקטן יותר - "רפורמת הפרגולות", שנגעה לזירוז תוכניות בוועדה המקומית בלבד. "הרפורמה הזאת היתה יכולה לקצר הליכים בוועדה המחוזית, שהיא הגוף הכי חשוב בכל הנוגע לאישור תוכניות גדולות", אומר גורם בכיר שהכיר היטב את התוכנית. "הרפורמה של סער היא מינורית, לעומת מה שהיה יכול להיות. הליכי התכנון של תוכניות גדולות ממשיכים להיות בלתי־יעילים גם כיום".

מה שגרם לגניזת התוכנית היתה הפוליטיקה - החוק פשוט לא הצליח לעבור את משוכת הח"כים. על אף שכלל לא דובר על כך ברפורמה המקורית, ב–2012, כשהגיע החוק למליאה, ביקשו הח"כים לרכוב על רוחות המחאה החברתית, ולהכניס לרפורמה משהו שלא היה בה - הגדרות לעידוד דיור בר־השגה. כאן התחיל ויכוח על קריטריונים, בעיקר אלה הנוגעים לציבור החרדי ולכושר ההשתכרות. בסופו של דבר, עקב התנגדות של ישראל ביתנו היה ברור שהחוק לא יוכל לעבור, הוא לא עלה כלל להצבעה במליאה ומאז לא עלה שוב. "זה לא שהחרדים תקעו את הרפורמה, יותר נכון להגיד שהפוליטיקה תקעה את הרפורמה", אומר גורם שהיה מעורב בדברים. "אם היו רוצים היה אפשר להעביר את הרפורמה בקדנציה הנוכחית, אבל לא היה רצון כזה".

רפורמה שכן עברה בתקופת נתניהו נגעה למינהל מקרקעי ישראל. כיום הגוף נקרא רשות מקרעי ישראל, אך השינוי העיקרי היה האפשרות של המינהל למכור קרקע לגורמים פרטיים, ועידוד המדיניות של מעבר מחכירה לבעלות ישירה. הליך זה, של הפרטת קרקעות, עורר התנגדויות רבות, אך הצליח לעבור את המשוכות הפוליטיות השונות. בשלב זה עדיין לא יצאו חטיבות קרקע גדולות באזור המרכז מידי המדינה לשוק הפרטי, כך שקשה להעריך אם הצעד באמת יוביל להורדת מחירי הדיור - או שהוא רק יעביר נכסי מדינה לידי טייקונים שייהנו לשמור את הקרקע היקרה בידיהם, כפי שהתריעו מתנגדי המהלך.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker