קבוצת אינטרס

האחים חג'ג': יזמים מצליחים - וגם דוגמה להתנהלות כוחנית בשוק הנדל"ן

האחים צחי ועידו חג'ג', יזמי קבוצות הרכישה, נהפכו בשנים האחרונות למובילים בשוק הנדל"ן המקומי ■ אבל לצד לקוחות מרוצים, יש גם כאלה שממש לא ■ קבוצת חג'ג': "אנחנו חברה משגשגת עם אלפי לקוחות מרוצים"

שוקי שדה
שוקי שדה

ב', איש עסקים מאזור המרכז, יודע דבר או שניים על ניהול עסק וזיהוי עסקה טובה. זאת הסיבה שהחליט לקנות דירה בקבוצת רכישה שאירגנו האחים עידו וצחי חג'ג', שבשנים האחרונות נהפכו לשניים מיזמי הנדל"ן המצליחים ביותר בתחום זה. ואולם, לדבריו, הוא לא יכול היה להעלות בדעתו את מסכת האירועים שהתרחשה לאחר שהצטרף לקבוצת הרכישה לבניין בצומת הרחובות סוקולוב־השרף ברמת השרון, שבנייתו הושלמה לפני כשנה וחצי.

כך, לדוגמה, באמצע הפרויקט התברר לו, לטענתו, כמו גם לטענת חברי קבוצה אחרים, שהוא צריך להוסיף למחיר עוד כ–110 אלף שקל בגין מע"מ. בפרוטוקול האסיפה הכללית (שאותו רשם צחי חג'ג') שאישרה את בחירת הקבלן, אחד מתוך שישה מועמדים, נכתב שסכום ההצעה הוא 15.5 מיליון שקל, ואולם לא צוין אם הסכום כולל או לא כולל מע"מ. כך, דרישת תשלום המע"מ הבלתי צפויה הגיעה רק כעבור כמה חודשים. לדברי הקבלן המבצע, בנצי פרידמן, הבעלים של חברת יפים פרידמן, בחוזה עם הקבוצה היה כתוב שהסכום אינו כולל מע"מ, ואם המידע הזה לא הועבר לחברי הקבוצה הרי זו בעיה של הקבוצה - לא שלו.

בפרויקט הזה, הכולל 22 דירות, קיבלה קבוצת חג'ג' כ–50 אלף שקל מכל דייר כדי שעידו חג'ג' ינהל את הפרויקט בצורה הטובה ביותר. אמנם שווי הדירות של חברי הקבוצה עלה במידה ניכרת במהלך השנים, בהתאם לעליית מחירי הדירות הכללית בישראל, אך חלק מחברי הקבוצה חשים שהשירות שהם קיבלו לא היה מספק. "האחים חג'ג' הלכו כאן לטובת הקבלן המבצע, ולא לטובת הקבוצה, שאותה היו צריכים לייצג. הם פשוט לא דאגו כמו שצריך לאינטרסים שלנו", אומר ב'.

עניין נוסף שמכעיס את דיירי הפרויקט הוא שאלת הפיצוי על העיכובים בבנייה. הדירות נמסרו לרוכשים באיחור של כ–20 חודשים, ולפי החוזה, הקבלן היה אמור לתת לדיירים פיצוי נכבד על כך - 500 דולר לחדר לחודש עבור עיכוב של שלושה חודשים, ו–1,000 דולר לחדר על כל חודש עיכוב נוסף. אך כפי שמאשר גם הקבלן פרידמן, בעלי הדירות לא פוצו עד היום. לטענת ב' ודיירים אחרים שעמם שוחחנו, האחים חג'ג' היו יכולים לפעול בעניין זה באופן טוב יותר, לטובת כלל חברי הקבוצה.

יזמי הנדל"ן יצחק חג'ג' ועידו חג'ג'
יזמי הנדל"ן יצחק חג'ג' ועידו חג'ג'צילום: טל צ'יקורל

לטענת הדיירים, בבניין יש לא מעט ליקויים. "שנה וחצי שאני גר שם, ומבחינת ליקויי בנייה - אין עם מי לדבר. החורף היתה נזילה מהגג. אתה שומע סיפורים מדיירים על ליקויים, כל אחד והדירה שלו", אומר ב'. "אכלנו אותה די קשה בפרויקט הזה", מוסיף י', דייר אחר. "בסוף יצא לנו יותר יקר, עם בנייה שלדעתי היתה יכולה להיות טובה יותר. אנחנו לא הולכים לוותר לאחים חג'ג' על מה שקרה כאן".

לרוע מזלם של הרוכשים, הקבלן נקלע לקשיים כלכליים במהלך הבנייה, והחברה שבבעלותו נמצאת כיום בהליך של הסדר נושים. בספטמבר 2012, כשלושה חודשים לאחר האכלוס, נכנס הקבלן להקפאת הליכים. שלושה ימים בלבד לאחר הקפאת ההליכים, ואחרי שכבר הושלמה הבנייה, חילטו האחים חג'ג' את הערבות של הקבלן - כ–900 אלף שקל.

הנאמן של החברה, רו"ח יובל קידרון, פנה בעניין זה לבית המשפט המחוזי, וביקש לבטל את החילוט. האחים חג'ג', מצדם, העלו מחדש בדיונים טענות על ליקויים ואיחור במסירת הדירות. השופטת ורדה אלשיך דחתה את הבקשה, אך בפסק הדין מתחה ביקורת מרומזת על התנהלות צחי חג'ג' והקבוצה בעניין החילוט, וכתבה שההתנהלות נראית בעייתית אך שזהו אינו ההליך הנכון לבירורה. היא רמזה שיש אולי מקום להגיש נגדם תביעה בעניין והמליצה לצדדים להיכנס למשא ומתן.

משא ומתן כזה אכן התקיים, ובאוגוסט הגיעה נציגות של הקבוצה להסכם עם הנאמן שלפיו יוחזרו כספים לקבלן, ובתמורה הוא יחל לתקן את הליקויים שהתגלו בפרויקט. במסגרת זו ויתרה הנציגות גם על הפיצוי בגין האיחור. חלק מהדיירים בפרויקט מתנגדים להסדר שהושג וטוענים שהיה אפשר להתנהל טוב יותר מול הקבלן ולהשיג יותר עבור חברי הקבוצה. בהקשר זה מופנית ביקורת גם כלפי האחים חג'ג', כיוזמי הפרויקט ומארגני קבוצת הרכישה.

בנצי פרידמן טוען בתגובה: "הליקויים מתוקנים בימים אלה, אבל אין בבניין הזה יותר ליקויים מאשר בכל בניין חדש אחר שנבנה. זה בניין מעולה שאני גאה בו. תקופת הבדק עברה, ואם יש ליקויים ספציפיים אנחנו מתקנים, בהתאם לאחריות. נכון שהדיירים קיבלו דירות באיחור, אבל חלק מזה היה בגלל הקבוצה עצמה, שלא הביאה את האישורים הנדרשים להתקדמות הבנייה".

הדמיה של מגדל מאייר בתל אביבצילום: הדמיה: משה צור אדר

מנתניה לאחד העם

בשנים האחרונות נסקו האחים צחי ועידו חג'ג', ששמם לא היה מוכר עד לפני עשור, לצמרת עולם הנדל"ן הישראלי. הם יזמו עשרות פרויקטים של קבוצות רכישה, לצד מיזמים קבלניים רגילים, ובנו אלפי דירות. בין היתר, הם בנו או יבנו באזורי חן, ברמת אביב החדשה, במגדל מאייר בשדרות רוטשילד, בארסוף, בקריית קריניצי ברמת גן, ברמת השרון, בנמל תל אביב, בנחלת יצחק, ברחוב הארבעה בתל אביב ובמגדלי הצעירים שליד רכבת ארלוזורוב בעיר. מלבד זאת, בשנים האחרונות הם נכנסו לפרויקטים של ייזום תמ"א 38, והם מטפלים כיום בעשרות מיזמים כאלה. מעמדם כמארגני קבוצות רכישה מובילים לא נפגע גם אחרי חוקי מס חדשים שעברו ב–2011, שהפחיתו במעט את הכדאיות של קבוצות הרכישה.

צחי, 44, ועידו, 39, גדלו במרכז נתניה, בנים להורים גרושים, כשביניהם אחות אמצעית, כנרת סמיט. כבר בגיל צעיר היו שניהם בעלי חושים חדים לעסקים. צחי נכנס לעסקי הקייטרינג מיד אחרי שחרורו מהצבא, וכעבור כמה שנים הצטרף אליו עידו. בשלב מסוים הם ניהלו שישה גני אירועים במקביל. לאחר לימודי המשפטים פנה האח הבכור לעיסוקיו כעורך דין, ואילו האח הצעיר נשאר בעסקים.

ב–2003 החליטו השניים לפתוח במשותף חברת נדל"ן. מהר מאוד הם זיהו נישה שלא היתה מוכרת אז, קבוצות רכישה, וכעבור כמה שנים הצליחו למתג את עצמם כמומחים בתחום, ובפרט בקבוצות רכישה באזורי יוקרה. לפי שיטה זו, קבוצת רוכשים קונה את הקרקע, שוכרת את הקבלן ודואגת לבנות את הפרויקט בעצמה. כך אפשר לחסוך עשרות אחוזים מהעלות, לעומת פרויקט בנייה של קבלן רגיל. בהנחה שהם קנו לא מעט קרקעות ב–2006–2010, לא מופרך להניח שהאחים נהפכו למולטי־מיליונרים, בהתחשב במחירי הנדל"ן שזינקו מאז.

בדצמבר 2010 הם רכשו את השליטה בשלד הבורסאי אסים השקעות, והפכו את שמה לקבוצת חג'ג', אליה יצקו חלק מפעילות הנדל"ן שלהם. שווי השוק של החברה, שרק לפני שנתיים היה 100 מיליון שקל, נאמד כיום ב–365 מיליון שקל, וחלקם של האחים חג'ג' (74%) שווה 270 מיליון שקל. אפשר להעריך ששוויים הכולל גבוה מכך, בזכות נדל"ן נוסף שהם מחזיקים באופן פרטי.

2013 היתה שנה מצוינת לאחים חג'ג' בבורסה: המניה טיפסה בכ–200%, והכנסות הקבוצה הסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של 2013 ב–62.1 מיליון שקל, לעומת 5 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב–2012. חלק מהגידול בהכנסות נבע מההצלחה השיווקית במגדלי הארבעה בתל אביב, שם הם מכרו זכויות ב–23 קומות משרדים וכ–405 חנויות בהיקף כולל של 400 מיליון שקל.

חלוקת העבודה בין השניים ברורה: עידו הוא איש הביצוע, התפעול והשיווק, וצחי אחראי על הצד המשפטי, באמצעות המשרד שבו הוא שותף בכיר — חג'ג'־בוכניק־וינשטיין. המשרד שוכן במגדלי עזריאלי, וקומה מתחת נמצאים המשרדים של קבוצת חג'ג'.

לאחים חג'ג' יש לא מעט לקוחות מרוצים: אנשים שקנו דירה זולה יחסית, ולאחר מכן, בזכות הנסיקה בשוק הנדל"ן, מחירה עלה משמעותית. אלא שלסיפור ההצלחה הזה יש גם צד אחר, פחות מוכר. אנשים שבאו במגע עם האחים חג'ג' במהלך השנים מספרים על מקרים של התנהלות כוחנית ועל תחושה שהאחים לא תמיד דואגים כמו שציפו לאינטרסים של כלל חברי הקבוצה, ומצד שני יודעים לדאוג היטב לאינטרסים של עצמם. האחים חג'ג' מרוויחים כמארגנים הן מדמי הניהול עבור השירותים שהם מספקים, והן מכך שהם לוקחים לעצמם דירות בפרויקטים ומוכרים אותן כעבור כמה שנים ברווח נאה — דבר שהיה אופייני יותר בשנים הראשונות לפעילותם.

לפחות בעיסוקם כמארגני קבוצות רכישה, יש דואליות מסוימת. עידו, מארגן הקבוצה, מעורב מאוד בכל פרויקט. מבחינתו, ולא מעט לקוחות של קבוצת חג'ג' מסכימים אתו, הוא איש עסקים שדואג לדייריו בצורה הטובה ביותר. "אני מעורב בכל הפרויקטים שלי ברמה האישית, ברמת הבורג. כל פרויקט שתגיד לי — אני אגיד בדיוק מה יש בו, כל פרט", התגאה בשבוע שעבר בשיחה סגורה.

ואולם לצד זאת, כאשר דברים משתבשים או כשיש חילוקי דעות עם דיירים, האחים חג'ג' בוחרים להדגיש שמוסדות הקבוצה הם אלה שמקבלים את ההחלטות. בכמה מהפרויקטים עידו אף שימש כחבר ועד. הדבר חוקי לחלוטין, אך לכאורה הוא חבש בכך שני כובעים - מצד אחד חבר הוועד שאמור לפקח על הפרויקט, ומצד שני היזם והמנהל שלו.

הדירות של קרובי המשפחה 
גדלו בעשרות מ"ר

עידו היה חבר ועד בפרויקט "כוכבים בצפון" בשכונת כוכב הצפון בתל אביב, אחד המיזמים הראשונים של האחים, שיצא לדרך ב–2006. כעבור שלוש שנים התגלע סכסוך קשה בין האחים חג'ג' לבין 20 מתוך 41 חברי הקבוצה. בתביעה שהגישו אותם בעלי דירות כנגד עידו ובעלי דירות אחרים בפרוייקט, באמצעות עוה"ד שאול ברגרזון וניר בראונשטיין, בפני הבוררת ניל ברון, שופטת בדימוס (לפי ההסכמים שעורכים האחים חג'ג' עם חברי קבוצות הרכישה, סכסוכים מגיעים לבוררות ולא לבתי המשפט), הם טענו שהאחים חג'ג' "פעלו משיקולים ואינטרסים זרים... לצורך השגת מטרות אישיות והתעשרות שלא כדין".

עיקר הזעם התעורר לאחר שהתובעים גילו לטענתם שדירות של עידו, קרובי משפחתו ומקורבים אחרים גדלו באופן משמעותי. השטחים התווספו לאחר שנחתם הסכם השיתוף, בזכות אישור תוכנית של העירייה המעניקה זכויות בנייה נוספות בגגות, וחוק חדש שאושר על הגדלת הממ"דים בדירות. כמו כן טענו הדיירים שהם גילו כי שתי דירות גן נוספו לפרויקט, דבר שכלל לא היה בתכנון המקורי — על חשבון גינה ציבורית גדולה, שלדבריהם היתה אמורה להיות שייכת לכלל הדיירים, בשטח של 730 מ"ר. כתוצאה מכך, לדבריהם, שטח הגינה הציבורית של הבניין קטן באופן משמעותי. כל זה קרה, לטענת התובעים, מבלי לקבל את אישורם.

מכתב התביעה עולה שלפי הסכם השיתוף, הפנטהאוז של עידו אמור היה להיות בשטח עיקרי של 141 מ"ר ו–109 מ"ר מרפסות, כלומר 250 מ"ר ברוטו. ואולם, כעבור שלוש שנים, לטענת התובעים, התגלה ששטח דירתו של חג'ג' משתרע על פני כ–540 מ"ר (כולל מרפסות), כפול משטחה המקורי. לטענת התובעים, שטח הפנטהאוז הסמוך גדל מ–250 מ"ר ל–470 מ"ר, וגם הדירות של ההורים של צחי ועידו גדלו — כל דירה ב–38 מ"ר. בדירה של האחות, כנרת סמיט, שטח הדירה נטו גדל ב–35 מ"ר והדירה השתרעה על פני חצי קומה, שטח שבו היו אמורות להיות שתי דירות על פי התכנון המקורי, כך לפי טענות התובעים.

גם החברים של עידו, לפי כתב התביעה, קיבלו צ'ופרים. דירותיהם של שני מקורבים, בקומה הראשונה, גדלו כל אחת בעשרה מ"ר. אחד מהם היה חבר בוועד הבניין, ביחד עם עידו. אחד משני החברים טען בפני הבוררת כי דירתו גדלה משום שהיה לידה חלל בלתי מנוצל שביקש לצרף אליו, וכי שילם עבור תוספת הבנייה 25 אלף שקל.

לטענת התובעים, הם גילו שהזול נהפך לפתע לדי יקר. "עלות הפרויקט גבוהה יותר בעשרות אחוזים מזו שתוכננה והוצגה — הכל עקב שינויים מהותיים שאירעו בפרויקט ביוזמת האחים חג'ג', שמטרתם הרחבת והגדלת דירות מסוימות... (של עידו חג'ג', בני משפחתו והמקורבים לו — כגון שותפיו לעסקים)... בסופו של יום, התובעים לא חסכו לעצמם דבר בהצטרפותם לקבוצת רכישה זו, ואילו היו רוכשים דירה דומה אצל קבלן באותה עת, היה מחירה אפילו זול יותר", נטען בכתב התביעה.

בתגובה טען עידו בכתב ההגנה שהאיזון שמבקשים התובעים כבר נעשה, וכל אחד מבעלי הדירות שילם עבור התוספת לדירתו. הוא עצמו, טען, שילם על כך 573 אלף שקל, סכום גבוה מזה ששילמו בעלי דירות אחרים. עידו טען בנוסף שזכויות הבנייה בגג שייכות לו, כבעל דירת הגג, ולכן היה רשאי להגדיל את דירתו. בנוסף טען שבהצמדת הזכויות יש גם היגיון עסקי מכיוון שהוא, שמשווק את הפרויקט, אמור ליהנות מרווח כלכלי בפעילותו.

ביוני ניתן פסק בוררות ראשון, הנוגע לשאלת האיזון - כלומר, אם הדיירים ששטח הדירות שלהם גדל צריכים לפצות את האחרים, לפי ערך הדירות בסיום הפרויקט. ברון דחתה את התביעה בשאלת האיזון, וקבעה שאיזון כזה כבר נערך כאשר בעלי הדירות שנוספו להם שטחים שילמו תוספת עבור עלות הבנייה. התובעים טענו שיש לערוך איזון מחדש גם משום ששטחן של חלק מהדירות האחרות פחת, לעומת התכנון המקורי (ב–44 מ"ר בסך הכל).

ואולם, הבוררת ברון קבעה שכדי לעשות איזון מחדש, על התובעים היה להוכיח ששטח של דירה ספציפית קטן ביותר מ–2% לעומת התכנון המקורי. ב–14 מתוך 20 דירות קטן השטח ב–1% בלבד, ובשאר הדירות השטח קטן ב–3.34%, אך שניים מבעלי דירות אלה מחקו את תביעתם. בנסיבות אלה, קבעה ברון, אין הצדקה לעשות איזון מחדש כפי שדרשו התובעים — בנוסף לכך שהתובעים לא נשאו בעלויות של הגדלת הדירות האחרות. ואולם, ברון קבעה שהתובעים יכולים לטעון לנזקים שנגרמו להם, טענה שאכן הועלתה, ולכן צפוי פסק בוררות נוסף בעניין.

ברון מתחה ביקורת על התנהלותו של עידו, וקבעה שאין בהסכם השיתוף הוראה המאפשרת לו לחלק זכויות בבניין כראות עיניו. היא קיבלה את טענת התובעים שלפיה נגרעו בלא הסכמתם חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגינה, מרתפים ושטחים נוספים, והוצמדו לדירות אחרות. "עידו חג'ג' פעל שלא כדין כשעשה כבשלו בזכויות הבנייה השייכות לפי דין לכלל חברי קבוצת הרכישה, ומבלי לבקש את הסכמת כלל החברים במפורש", קבעה ברון.

עיון ברשימת התובעים מעלה שלא מדובר בזוגות צעירים תמימים: חלקם הם אנשים בעלי ניסיון ומומחיות בענף הבנייה והנדל"ן. כך לדוגמה, בין הרוכשים בפרויקט היו עזרא לוי, מהנדס עיריית מודיעין לשעבר, ושמעון הייבלום, לשעבר בכיר בחברת סולל בונה. "תבין, לנו, כלקוחות, לא היה זמן להתעסק עם זה", אומר אחד מהתובעים. "זו גם היתה ההתחלה של קבוצות הרכישה, מי בכלל דמיין שיקרה מצב כזה? המאבק הזה עולה לנו המון ואני מעריך שהם בונים על זה שאנחנו, כקבוצה, נתפרק. אבל אנחנו מספיק כועסים כדי להגיד שאפילו אם לא ייצא לנו מזה הרבה כסף, נלך עם זה עד הסוף".

היה לי יועץ, היה לי אח

תחילה היתה ברון אמורה לדון גם בתביעה כנגד צחי חג'ג', המתנהלת כיום אצל בורר אחר. לטענת התובעים, צחי התרשל מקצועית כעורך הדין של הפרויקט ולא שמר על הזכויות של חברי הקבוצה. בירור תביעה זו התעכב לאחר שצחי פנה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. הוא טען שאינו מתנגד לבוררות, אך "אני לא מסכים בגלל עמדת חברת הביטוח. אם חברת הביטוח מסכימה לבוררות, אין לי בעיה שהשופטת ברון תדון גם בעניין שלי אחרי שתסיים את הבוררות הראשונה. אני הנאמן של הקבוצה", כפי שאמר באחד מהדיונים בבית המשפט. צחי עצמו, אגב, היה זה שניסח את ההסכם הקובע שכל מחלוקת תועבר לבוררות. התביעה חזרה לבוררות לאחר שהשופטת יהודית שבח קבעה בפסק דין כי "חברת הביטוח אינה מתנערת מהכיסוי הביטוחי, אף לא איימה לעשות כן".

התובעים טוענים כי צחי והמשרד שבו הוא שותף פעלו בניגוד עניינים חמור לאורך כל הפרויקט. לטענתם, צחי הטעה אותם להאמין כי קיבלו את כל המידע הדרוש, אך נמנע מליידע אותם במלוא העובדות הרלוונטיות של השינויים שחלו לאחר שחתמו על ההסכם, "לרבות בהתייחס לשינויים שבוצעו בפועל בתכנון הפרויקט ובפרויקט, והכל, על פניו, לצורך הפקת רווחים כלכליים נכבדים לקרובי משפחתו", נכתב בכתב התביעה.

בכתב ההגנה הכחיש צחי חג'ג' את הטענות נגדו וטען שהיה עורך הדין של הפרויקט, ולא יזם או חבר ועד. חג'ג' טען שכל פעולותיו נעשו כדין, תוך שמירה על חובת הנאמנות והיצמדות להוראות ההסכמים "במקצועיות, בתום לב וללא דופי".

צחי הוא עורך הדין המלווה את קבוצות הרכישה של קבוצת חג'ג', באמצעותו או באמצעות המשרד שבו הוא שותף. בחוזים של קבוצות הרכישה מובהר שצחי (או משרדו) הוא היועץ המשפטי של הפרויקט, ועל כך הוא מקבל שכר טרחה בנפרד מהתשלום המשולם לקבוצת חג'ג', כיזמים והמארגנים של הקבוצה. שכר טרחה זה נע בין 1% ל–2%. הדבר חוקי, אך נראה שיש מקום לשאול על חשש לניגוד אינטרסים: למי צחי נאמן במקרה של מחלוקת בין מארגני הקבוצה, הוא ואחיו, לבין שאר חבריה? "לדעתי, זה מתכון לא טוב כשעורך דין מערב בין היותו איש עסקים לבין היותו שלוחו של מישהו", טוען עורך דין בכיר בתחום הנדל"ן.

הפרויקט בכוכב הצפון אינו המקרה היחיד שבו הופנו טענות אל צחי כעורך הדין המלווה של הפרויקט. בפרויקט של האחים ברחוב הירקון 4 בתל אביב, לדוגמה, חלפו שלוש שנים מאז שהבניין אוכלס, אך רישום הבניין המשותף, תנאי לרישום הדירה בטאבו, עדיין לא נעשה. "אני משאירה עשרות הודעות, שולחת מיילים, והם לא עונים לי בכלל", אומרת דליה ברונשטיין, בעלת דירה בפרויקט. "היינו אמורים לשלם 1,500 שקל כדי לקדם את הנושא. העברתי את התשלום, ביקשתי קבלה, ולא קיבלתי עד היום. יש פה התנהגות מוזרה של זלזול וארוגנטיות, שאיפיינה גם את עידו במהלך שנות הבנייה של הפרויקט. ציפיתי שצחי, כעורך דין, יתנהג אחרת".

השבוע, לאחר פניית Markerweek למשרד חג'ג'־בוכניק־וינשטיין, התקבלה בעיתון קבלה על התשלום שברונשטיין ציינה, שעליה רשום התאריך 31.12.2013 - יותר מחודשיים לאחר שברונשטיין שילמה את הסכום. במשרד לא מכחישים כי התשלום התקבל ב–22 באוקטובר אך הקבלה הוצאה מאוחר יותר: לדבריהם, ב–31 בדצמבר עברו על כל חשבונות הנאמנות כדי לראות שלא החמיצו הפקדות שלא בוצעו באמצעותם, והבחינו בפרטי ההפקדה, שבוצעה על ידי ברונשטיין ישירות לחשבון. לדבריהם, שלחו מיידית קבלה אל ברונשטיין, לכתובת אחרת שבה היתה רשומה אצלם.

הפרויקט ברחוב הירקון הושק ב–2005, כשמעטים הכירו את שיטת קבוצות הרכישה. לדברי ברונשטיין, שהיתה חברת ועד בפרויקט לצד עידו, ההתנהלות שלו בפרויקט זה היתה בעייתית. לדבריה, בשלב מסוים חג'ג' רצה לנכס לעצמו שטח של עשרה מ"ר בבניין על ידי כוונה לנכס חלל בקומה הראשונה כמשרד שישמש אותו, או צירוף החלל לדירה הרשומה על שם אביו. כיום משמש החלל הזה כשטח ציבורי שבו הדיירים מאחסנים חפצים, לאחר שבעלי הדירות התנגדו לדבריה לכוונת חג'ג'.

"הסברנו לו שלא נהיה מוכנים לוותר", אומרת ברונשטיין. "זה חלל פתוח, לשימוש כל הדיירים. בשלב מסוים, צחי הודיע לי שהחלל חוזר לרשותנו. זה אמנם לא חלל גדול, אבל העיקרון חשוב כאן".

טענה נוספת של ברונשטיין נוגעת ללובי. "עוד לפני שהבניין אוכלס החליט עידו לרכוש ריהוט ללובי מהכספים שלנו, שהיו בחשבון נאמנות על שמו של צחי. הוא קנה ריהוט וגופי תאורה ב–50–60 אלף שקל, בניגוד לעמדת נציגות הדיירים של הבניין, שבה עידו לא היה חבר. רצינו קודם כל לטפל בתיקונים חשובים ורציניים כמו איטום, אבל עידו התעלם מעמדת נציגות הדיירים. לדעתי, לובי מסודר כנראה עזר לו להרשים קונים פוטנציאליים. הניסיון שלי עם עידו השאיר אצלי טעם מר מאוד".

צעירים למען 
ועד חזק

אחד מהפרויקטים החשובים של האחים חג'ג' כיום הוא מגדל הצעירים בתל אביב. המיזם התחיל ב–2010, כאשר הם חברו לענבל אור כדי לארגן ביחד קבוצה שתקים שני בנייני מגורים ברחוב בגין בתל אביב, בסמוך למתחם רכבת ארלוזורוב. שיווק הדירות כוון לאוכלוסיה הצעירה: רווקים וזוגות צעירים. בעבר איפשרו התוכניות במתחם בנייה של 300 דירות, ואולם האחים חג'ג' קיבלו מעיריית תל אביב זכויות בנייה נוספות, וכיום כולל הפרויקט 486 דירות, לצד שטחי מסחר ומשרדים.

כיום, ארבע שנים מאז שיצא הפרויקט לדרך, למעט חפירה, הבנייה עדיין לא החלה. באפריל 2010, עוד לפני רכישת הקרקע אך בזמן שהקבוצה כבר החלה להתארגן, שלחו האחים חג'ג' מכתב לנרשמים בקבוצה, ובהם נתנו תחזית למועד האכלוס — 2015. "על פי הערכות זהירות", נכתב במכתב, "אכלוס הפרויקט אמור להיות בעוד כחמש שנים". גם בכנס שנערך בגני התערוכה ב–2010 אמרו נציגים מטעם האחים חג'ג' למתעניינים שהאכלוס יהיה בעוד כחמש שנים. כיום, לעומת זאת, האכלוס צפוי בקיץ 2016. לדברי האחים חג'ג', בפרויקט התקבלו היתרי הבנייה הדרושים לבניית המגדל כולו ונחתם הסכם לביצוע הפרויקט עם חברת א.דורי, עם לוחות זמנים ברורים.

עניין אחר נוגע להתנהלות של האחים חג'ג' מול חלק מחברי הקבוצה. לכשיאוכלסו המגדלים, הם יכללו שלוש קבוצות שונות: רוכשי הדירות הרגילים, שהם הרוב; 48 בעלי דירות בפרויקט דיור בר־השגה של עיריית תל אביב; ובעלי שטחים מסחריים. חלק מבעלי הדירות הרגילים חוששים שהם ייאלצו לסבסד את דמי הניהול של העסקים בשטחים המסחריים. קבוצת חג'ג' מחזיקה כיום ברוב השטחים המסחריים, ודומה שיש לה אינטרס שדמי הניהול שלהם יהיו נמוכים, מה שיסייע לה להשכיר או למכור את השטחים המסחריים לבעלי עסקים שונים. לפי הסכם השיתוף, היועצים המשפטיים של הפרויקט (אחד מהם הוא משרדו של חג'ג') יכינו נוסח של תקנון בית משותף, שאותו יאשר הוועד.

גובה דמי הניהול ייקבע סופית רק כשתושלם בניית המגדלים, בתקנון הבית המשותף, על ידי הוועד המפקח ובאישור האסיפה הכללית. זאת אחת הסיבות לכך שכמה חברים בקבוצה מנסים להתארגן כדי להשפיע על זהות חברי הוועד. לאחים חג'ג' יש השפעה מסוימת על זהות חברי הוועד, משום שזכות ההצבעה נקבעת לפי הבעלות על שטח רצפה, והם הבעלים של קרוב ל–60 דירות בפרויקט — 48 דירות של דיור בר־השגה (שישווקו בהמשך) ועוד כמה דירות רגילות. לטענת האחים חג'ג', בהתאגדויות מסחריות כגון חברות, כוח ההצבעה של גורם מסוים יהיה פונקציה של אחזקותיו.

לפני כמה חודשים הקימו אותם רוכשים קבוצת פייסבוק, במטרה להתארגן לבחירת חברי ועד חדשים מטעמם. לדברי נתי (שם בדוי), אחד הפעילים בקבוצה, עידו מסרב להעביר להם את פרטי הקשר של כלל החברים בקבוצה, ובכך פוגע לדבריו בהתארגנות. כדי לכנס אסיפה כללית, שבה ייבחר ועד, זקוקים חברי ההתארגנות לחתימותיהם של 20% לפחות מחברי הקבוצה — אבל בהיעדר פרטי קשר, הם לא יכולים להגיע לכלל החברים וכך לשכנע אותם להצטרף אליהם. עידו, מנגד, טוען שזאת סמכותו של הוועד להעביר פרטי קשר. על פניו, זו נראית תשובה תמוהה במקצת: האחים חג'ג' מתגאים ביכולות הארגון שלהם בקבוצות הרכישה, ועידו נחשב לרוח החיה בפרויקטים שלהם, ובוודאי בפרויקט זה. לא יהיה זה מופרך לשער שיש ביכולתו לשכנע את חברי הוועד האחרים לתת את פרטי הקשר.

"זה עניין קריטי", אומר נתי. "השטחים המסחריים צורכים יותר שירותים מאשר המגורים, לכן מספיק שדמי הניהול יהיה באותו גובה, וכבר הדיירים מסבסדים את שטחי המסחר. לכן אנחנו צריכים ועד חזק, שידאג לאינטרסים של הדיירים ויידע לעמוד מול חג'ג'". במכתב ששלחו השבוע לדיירים, שבוע אחרי פניית Markerweek בנושא זה, כתבו האחים חג'ג' שחברת הניהול שתאושר על ידי האסיפה הכללית תקבע את עלויות האחזקה לדיירים השונים, "לפי עלויות הניהול והאחזקה של כל שטח".

בשיחות סגורות טוענים האחים חג'ג' שיש קושי בהעברת פרטי הקשר, משום הפגיעה הצפויה בפרטיות חברי הקבוצה, שעלולים להיות מוטרדים במיילים. ואולם, חשש זה לא מפריע לאחים חג'ג' להעביר לכלל חברי הקבוצה הודעות שלא קשורות רק לענייני הפרויקט עצמו, אלא כוללות גם פרסומות לפרויקטים אחרים שלהם. "אם הם שולחים פרסומות, למה אני לא יכול לשלוח הודעות על הקבוצה שמתארגנת?", תוהה נתי. אגב, בעבר כבר הוגשה בקשה לתביעה ייצוגית נגד האחים חג'ג' על שליחת דואר זבל (ספאם) על סך 25 מיליון שקל. בספטמבר האחרון התביעה נמשכה, לאחר שבמסגרת הסדר פשרה תרמו האחים חג'ג' 40 אלף שקל לסטודנטים נזקקים במרכז הבינתחומי. מנגד טוענים האחים חג'ג' שמדובר בתיאוריה מופרכת, מכיוון שחברי הוועד לא נבחרים על ידי קבוצת חג'ג'.

נתי מפנה ביקורת כלפי התנהלותו של הוועד, שעידו הוא אחד מחבריו. כך, לדוגמה, נטען כלפי הוועד (וגם כלפי עידו אישית) שהוא מסרב לתת מידע בנוגע לדו"חות הכספיים לחברי קבוצה שביקשו זאת ממנו. הוועד, כך נטען, גם לא עידכן את חברי הקבוצה בלוחות הזמנים ובסיבות לעיכובים ולא העביר פרוטוקולים של ישיבות הוועד, למרות בקשות של חברי הקבוצה. בבחירות האחרונות לוועד נבחר חבר שלא נמצא ברשימת בעלי הזכויות בקבוצה (אמו היא בעלת זכויות), וזאת בניגוד לכאורה להסכם השיתוף. גם כאן, מפנה עידו את האחריות לוועד ומדגיש שלגבי הדו"חות הכספיים — הוועד לא סירב לתת מידע, אך עדיין לא נפתח חשבון בנק לפעילות הקבוצה, ולכן אין יכולת לתת דו"חות כספיים.

מבחינת אנשי האופוזיציה במגדל הצעירים, לאחים חג'ג' — כיוזמי הפרויקט, היועצים המשפטיים שלו והנאמנים שלו (תפקידו של משרד עורכי הדין של חג'ג') — יש אחריות לדאוג להתנהלות תקינה של הוועד, בפרט שעידו הוא אחד מחבריו. בחודשים האחרונים, לאחר פתיחת קבוצת הפייסבוק, היו מקרים שבהם התלהטו הרוחות בין חברי קבוצת מגדלי הצעירים. עידו, מצדו, לא היסס להשיב למבקריו.

וכך כתב במכתב שנשלח לפני שבועיים לכלל החברים: "אני מבקש מכל אלו ששולחים הודעות לקבוצה ומנסים להרע להפסיק מיידית עם ההשמצות. אולי זה הזמן להגיד תודה למי שפועל סביב השעון לקדם את הפרויקט. אני חייב לציין שאם יש מי שחושב שהוא יכול לעשות את זה טוב יותר, מוזמן להציע את מועמדותו באסיפה כללית, ואני אשמח לסיים את תפקידי בפרויקט". ואולם, במכתב מאפריל 2010 לחברי הקבוצה הבטיחו האחים חג'ג' שהם יישארו בפרויקט עד הסוף, וכך גם עולה מהסכם השיתוף עם חברי הקבוצה.

יש גם מי שמשבחים את התנהלותם של האחים חג'ג' בפרויקט, ובמידה רבה של צדק. זהו פרויקט סבוך שכולל גורמים רבים: מלבד ההתנהלות מול העירייה, האחים חג'ג' היו צריכים לדאוג להעתקת קווי חשמל שעברו במקום, להסדרת המעבר התת־קרקעי לרכבת ארלוזורוב, ולהעתקת קווי בזק תת־קרקעיים עמוקים שהתגלו תוך כדי הפרויקט. בנוסף, לא כל חברי קבוצת הרכישה דאגו עד כה לליווי בנקאי מתאים, וכדי שהפרויקט לא ייתקע השקיעו האחים חג'ג' 50 מיליון שקל מכספם עד שכל חברי הקבוצה יסדירו את עניין הליווי הבנקאי, והמימון כולו יגיע מהבנק המלווה — מזרחי טפחות.

"האחים נהגו בחוסר הגינות"

גם בשוק ההון יש מי שמבקרים את התנהלותם של האחים חג'ג'. בשבוע שעבר הוגשה בקשה לתובענה ייצוגית כנגד קבוצת חג'ג' על ידי יוסף שביט, בעל כ–500 אלף מניות בחברת מלון רג'נסי, השלד הבורסאי שרכשו האחרים בנובמבר 2011 שפועל כיום כחברת בת של קבוצת חג'ג'. באמצעות עו"ד רונן עדיני, שביט תוקף את הצעת הרכש של האחים חג'ג' לרכישת מניות המוחזקות על ידי הציבור (כ–10%), מהלך שנועד למחוק את החברה מהמסחר. לטענת שביט, האחים חג'ג' הציעו למכור את המניה תמורת 20 אגורות, מחיר שלא משקף את שוויה האמיתי, 48 אגורות, לפי דעת מומחה שהציג שביט בבקשה. שביט טוען כי הצעת הרכש נעשתה "בחוסר תום לב, חוסר הגינות, הטעיית ציבור הניצעים ומניעת מידע מהותי ממנו".

קבוצת חג'ג' פירסמה את הצעת הרכש לרג'נסי ב־22 בינואר. זאת, אחרי שבמשך חודשים ארוכים החברה סבלה מהעדר סחירות, וביולי 2012, שמונה חודשים בלבד אחרי שנרכשה על ידי חג'ג', נכנסה לרשימת השימור של הבורסה. ביולי הקרוב, אם דבר לא היה משתנה במצבה של החברה, היא היתה נמחקת מהמסחר.

לטענת שביט, כדי לרכוש את מניות בעלי המניות, החברה היתה זקוקה להיענות של 5% בלבד ממחזיקי המניות מטעם הציבור. לפי הבקשה, לעזרת החג'ג'ים נחלץ דיוויד פדרמן, השותף בחברת מודגל הפרטית, ביחד עם אלכס פסל ויעקב גוטשטיין. לטענת שביט, אחת העסקות של האחים חג'ג' בשנים האחרונות היתה רכישת קרקע מפדרמן ברמת אביב לבניית 68 דירות בתמורה ל־82 מיליון שקל. לאחר עסקה זו רכשה מודגל 4.88% ממניות רג'נסי, במחיר שבין 10 ל–12 אגורות. לפי הבקשה, בשל ההיכרות בין חג'ג' לפדרמן, צריך היה לפסול את פדרמן מהצעת הרכש. ללא תמיכתו של פדרמן, הצעת הרכש של האחים חג'ג' לא היתה עוברת, והם לא היו יכולים לרכוש בכפייה את חלקם של שביט ושל יתר בעלי המניות שסירבו להצעה.

לטענת שביט, בדצמבר 2013 אמר לו צחי בפגישה כי המטרה האמיתית של קניית השלד הבורסאי היא רישום לצורכי מס של הפסדי החברה, בסך מוערך של 220 מיליון שקל, וכי להערכתו חלק נכבד מהפסדים אלה יוכרו לצורכי מס. לטענתו, האחים יכלו להמשיך ולפתח את החברה, בזכות פעילות הנדל"ן המוצלחת שלהם, לטובת כלל בעלי המניות, אך הם לא עשו זאת.

לטענת שביט, האחים חג'ג' חיכו ליולי 2014 כדי לקנות את מחזיקי מניות המיעוט במחיר נמוך, במצב שבו אין להם הרבה ברירה אלא למכור. "התרגיל המבריק הינו רכישת חברה מפסידה לתקופה קצרה, ניצול ההפסדים הצבורים לצורכי מס, הרשומים בספריה, 'חניקת' המסחר במניות החברה על ידי כך שלא תוגדל אחזקת מניות הציבור, ולבסוף — ביצוע הצעת רכש במחיר אפסי ומגוחך", כותב שביט בבקשה. קבוצת חג'ג' טרם הגישה תגובה לבקשה.

"אלה טענות שווא. אין, ולא יכול להיות חשש לניגוד עניינים"

מקבוצת חג'ג' נמסר בתגובה: "קבוצת חג'ג' היא חברת נדל"ן ציבורית המתמחה בניהול, בייזום ובשיווק פרויקטים ייחודיים ויוקרתיים. זאת חברה ענפה ומשגשגת, עם אלפי לקוחות מרוצים שחלקם אף חוזרים ורוכשים בפרויקטים נוספים של הקבוצה. פעילותה זכתה להצלחה רבה ולהוקרה ציבורית נרחבת: ב–2009 נבחרה לאחת מארבע קבוצות הנדל"ן המשפיעות במשק, ומייסדיה זכו ב–2011 בתואר אנשי השנה של 'גלובס' ומאז ממשיכים להימנות עם עשרת אנשי השנה, מדי שנה בשנה".

בעניין הטענות על הפרויקט ברמת השרון: "מדובר בטענות בעלמא, חסרות כל ממש ונסתרות מההסכמים החתומים. בפרויקט זה, למרבה הצער, נקלע הקבלן המבצע לקשיים כלכליים שהובילו להקפאת הליכים, דבר שהביא לעיכוב בהשלמת הפרויקט. הערבות שהמציא הקבלן חולטה במלואה והועברה לחשבון הבניין. האסיפה הכללית של הקבוצה הגיעה להסדר עם הקבלן לתיקון כל הליקויים הקיימים בבנייה, כנגד תשלום לאחר אישור המפקח. כעת מתלונן מספר קטן של דיירים שלא פעל בהתאם להסדר עם הקבלן ואיחר את המועד להגשת הליקויים. למרות זאת, פעלה הקבוצה גם להסדרת טענות חדשות אלה אל מול הקבלן. הטענות כאילו לא נאמר לדיירים שתשלום כזה או אחר לא כולל מע"מ הן הזויות ומופרכות".

בעניין הטענות על ניגוד העניינים של צחי חג'ג': "כל מארגן קבוצות רכישה הפועל בישראל מסתייע במשרד עורכי דין קבוע המלווה אותו ומייצג את חברי הקבוצה. שנית, וחשוב מכך, תפקידו של המארגן מסתיים עם גיבוש הקבוצה. בהתאם, משרד עורכי הדין מייצג את קבוצת הרכישה כגוף אחד בכל ההתקשרויות הרלוונטיות לפרויקט משלב רכישת הקרקע ועד השלמתו. משרד עורכי הדין המלווה לא מייצג חבר קבוצה כזה כנגד חבר קבוצה אחר, אלא את הקבוצה כולה כגוף אחד. בנסיבות אלה אין ולא יכול להיות כל חשש לניגוד עניינים".

בעניין הטענות על מגדלי הצעירים: "מדובר בטענות שווא, חסרות כל בסיס משפטי או עובדתי. הקרקע נרכשה ב–2011, והקבוצה הצליחה במהירות וביעילות להתגבר על כל המכשולים הקיימים, לרבות תשתיות הקשורות לחברת החשמל, לקווי בזק, לקווי ביוב ולדרישות עיריית תל אביב. ממילא כל טענה מצד גורם עלום בהקשר ללוח זמנים משוער או שאפשר היה להבינו אמורה להיות רלוונטית למועד רכישת הקרקע — 2011. הפרויקט נמצא עם היתרים מלאים ובעיצומו של תהליך בנייה על ידי אחת מחברות הבנייה המוכרות בישראל, א. דורי. קשה להתייחס ברצינות גם לטענות/השערות בנוגע לדמי ניהול, כשדמי הניהול בפרויקט ייקבעו על ידי האסיפה הכללית של חברי הקבוצה ולא על ידי הוועד.
"עידו חג'ג' הוא אחד מחמישה חברי ועד.

מי שמוסמך להעביר מידע ביחס לפרטי כל חברי הקבוצה הוא הוועד, לא עידו חג'ג'. עדכונים על הפרויקט זמינים לכל דורש באתר האינטרנט של קבוצת חג'ג' ומפורסמים על בסיס חודשי. אין כל התנגדות להעברת פרוטוקולים, ואפשר לפנות בעניין זה למי מחברי הוועד.

"באשר לבחירת חבר ועד שהוא בנה של בעלת זכויות — חברי ועד נבחרים על ידי האסיפה ולא על ידי חג'ג' ו/או קבוצת חג'ג'. "בנוגע לטענה כי עידו חג'ג' פנה לבעלי הזכויות ורמז כי יתפטר מהפרויקט חרף התחייבות קבוצת חג'ג' להישאר בו עד סופו, ההפך הוא הנכון. מר חג'ג' פירט במכתב ארוך עשייה ענפה, וכדי להזכיר שהוא אינו במערך דיקטטורי ציין שאם יש חבר שמעוניין וחושב שהוא יכול להניע דברים בצורה טובה יותר מהוועד הנוכחי, אפשר לבצע החלפה.

"הטענה כי בשליחת מסרים פרסומים לתיבות המייל של חברי הקבוצה יש כדי להעיד על היכולת לשלוח לכלל חברי הקבוצה מידע בדבר התארגנות של חברים כדי להשפיע על זהות חברי הוועד תמוהה ולא ברורה. כאמור, חברי הוועד אינם נבחרים על ידי קבוצת חג'ג', ואין בכוונת הקבוצה להשיב על תיאוריות מופרכות. אזכור התובענה הייצוגית והסדר הפשרה מעיד כי אין בידכם כל טענה ממשית כלפי קבוצת חג'ג' וכי כל רצונכם הוא לפגוע בה".

בעניין הטענות על פרויקט הירקון 4: "לטענות המוזכרות בכתבה אין כל בסיס. בניגוד לטענתכם, 'החלל' בקומה הראשונה לא 'נוכס' לדירה זו או אחרת, ומרגע שהתעוררה השאלה ביחס לזכויות ב'חלל' האמור קבע עו"ד חג'ג' כי שטח זה שייך לדיירים. בהתאם, מהיום הראשון הוא משמש לרווחת כל הדיירים בבניין. הריהוט נרכש לטובת הדיירים והבניין כולו, כדי ליצור לובי איכותי כמקובל. הטענה לפיה הוא נקנה כדי לסייע לחג'ג' למכור את דירותיו, מוטב היה שלא תיטען".

בעניין הטענות על פרויקט "כוכבים בצפון": "הבוררות ברון דחתה את תביעת התובעים. היא קבעה שמנגנון האיזון שנעשה היה נכון, ואף אחד מחברי הקבוצה לא שילם עבור בנייה של אחר. הבוררת גם קבעה כי חברי הקבוצה ידעו בזמן אמת על השינויים וההיתרים ועל הבנייה בפועל, ואף אחד לא מחה על כך. ביחס לבוררות כנגד חג'ג', בניגוד לנטען, עו"ד חג'ג' לא התנגד לעצם קיום הבוררות בעניינו: ההתנגדות לקיום הבוררות עלתה מצד חברת הביטוח שמייצגת את חג'ג' בהליך".

בעניין הצעת הרכש ברג'נסי: "קבוצת חג'ג' תפעל לדחות את הטענות המועלות בתובענה בבית המשפט המוסמך. הליך רכישת המניות נעשה במסגרת המנגנון הקבוע בדין, וגם הסעד שבגינו התביעה  הוגשה - סעד הערכה - הוא הליך הקיים בדין לקביעת השווי על ידי בית המשפט. המחיר שהוצע במסגרת הצעת הרכש, שגבוה משמעותית ממחיר המניות בבורסה עד סמוך לפני מועד הרכישה, נובע בין היתר מהסכמה שהשיגה החברה עם בעל מניות שהחזיק כ–50% מהיקף המניות הנרכשות (פדרמן), והוא סביר וראוי ונסמך על שיקולים והערכות נכונות. למותר לציין כי למשפחת פדרמן אין כל עניין אישי עם קבוצת חג'ג'".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker