רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כרוניקה של התפוררות

לכתבה
רח' חי טייב ברובע ג', אשדודאילן אסייג

לא המימון הציבורי של פרויקט שיקום שכונות הוותיק, ולא היוזמה הפרטית של מיזמי ההתחדשות העירונית בשני העשורים האחרונים, הביאו לשינוי המיוחל במצבן של שכונות המצוקה ועיירות הפיתוח. האם הרשות להתחדשות עירונית תעשה זאת?

תגובות

בניינים מתפוררים, חזיתות בתים מוזנחות ושכונות במצב תחזוקה רעוע היו מראה נפוץ בשכונות המצוקה ובעיירות הפיתוח בסוף שנות ה־70. דיירי השכונות היו בין הגורמים הבולטים למהפך הפוליטי שהגיע ב־1977, שלאחריו הכריז ראש הממשלה הנבחר, מנחם בגין, על פרויקט לאומי לשיקום שכונות המצוקה. כיום, יותר מ־40 שנים אחרי יריית הפתיחה של פרויקט שיקום השכונות, ולאחר שנזנח לחלוטין, שוב משוועות אותן השכונות ואותן עיירות בפריפריה לתהליכי התחדשות, אך הפעם המדינה מקצה תקציבים מוגבלים לחידוש מפעל שיקום השכונות, שספג ביקורות רבות לאורך שנות קיומו.

למעשה המדינה תולה תקווה בעיקר במנועי ההתחדשות העירונית המוכרים מתוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38 – שנשענים בעיקר על הענקת זכויות בנייה עודפות ליזמים פרטיים, כתמריץ כלכלי שיניע אותם לשפץ את המבנים הקיימים ולהרחיבם, ואולי להשפיע גם על השטחים הציבוריים בשכונה. כך מקווה המדינה לתפוס שתי ציפורים במכה אחת: גם לשקם את השכונות המוזנחות, וגם להביא לבנייתן של יחידות דיור חדשות רבות, שקצב הגידול הדמוגרפי ומשבר מחירי הדיור יוצרים צורך דחוף בהן. ואולם, כלל לא בטוח שהיזמים הפרטיים אכן ישמחו לקחת על עצמם את המשימה לשיקומן של השכונות, ושדווקא הם יהיו אלו שיצליחו איפה שהמדינה התקשתה – ביצירת החוסן חברתי ופיתוח מוסדות ציבור, חינוך וקהילה שייחזקו אותן.

 

ב–1965 נוסדה הרשות לבינוי ופינוי אזורי שיקום, שנועדה לאתר אזורים המוגדרים כמשכנות עוני כדי לשקם אותם ולבצע בהם פרויקטים של פינוי–בינוי. בפועל, הרשות עסקה בעיקר בביצוע סקרים וביצעה רק מעט פעולות בשטח

אייל טואג

מפעל הדיור הלאומי

בשנים הראשונות לקיומה נדרשה ישראל להתמודד עם גלי עלייה גדולים. שוק הדיור הפרטי לא היה יכול לתת מענה לדרישה הגדולה לדירות עבור העולים הרבים, ולכן הקימה המדינה עצמה שיכונים ואף יישובים שלמים כדי לאכלס בהם את העולים. מדיניות הבנייה הממשלתית נועדה להעניק קורת גג לעולים, ובמהירות, אך גם לפזרם ברחבי הארץ כדי למנוע את ריכוז האוכלוסייה במרכזים העירוניים הקיימים וכדי לבסס נוכחות יהודית בחבלי הארץ השונים, גם באלה שהיו עד אז דלים באוכלוסייה. עיירות הפיתוח המרוחקות מהמרכז הן תוצר של חשיבה זו, אך כיוון שנבנו ללא מענים מספקים לתעסוקה, מערכות חינוך, בריאות, מוסדות קהילתיים ומרכזי תרבות, רבות מהן נהפכו ברבות השנים לערים מוזנחות.

המדינה טיפלה לא רק בהקמת המבנים אלא גם באחזקתם, בגביית שכר הדירה מהתושבים ובמכירת דירות למי שידם משגת. על ביצוע המדיניות הופקדה חברת עמידר, חברת השיכון הלאומית שהוקמה ב־1949. אליה הצטרפו ברבות השנים חברות משכנות נוספות בהן עמיגור (חברה־בת של הסוכנות היהודית), חלמיש, שקמונה ועוד. במשך שנים רבות, עד סוף שנות ה־60, היו כחמישית מהדירות בישראל בבעלות ציבורית והן הושכרו על ידי החברות המשכנות. החל משנות ה־60 המדינה עודדה את הדיירים בשכונות הדיור הציבורי לרכוש את הדירות שבהן הם מתגוררים, ועשתה זאת באמצעות משכנתאות מסובסדות וצעדים נוספים שנועדו להקל על התושבים, שברובם היו בעלי אמצעים דלים, להפוך לבעלים של בתיהם.

על צעד זה נמתחה כבר אז ביקורת שהתמקדה בחוסר הכדאיות של המשכנתאות המסובסדות, שלא פעם הטילו על הדיירים עול כספי שעלה על הסכום שהיו משלמים כשכר דירה עבור אותם נכסים. השפעה שלילית נוספת, משמעותית יותר, של מהלך העברת הבעלות לדיירים, התבררה רק כעבור שנים. ביחד עם הוויתור על הבעלות על הדירות, התנערה המדינה גם מאחריותה לתחזוקת המבנים, ולמעשה הטילה אחריות זו על הדיירים, שכאמור ברבים מהמקרים היו דלי אמצעים וחסרי יכולת או ידע לטיפול בבניינים.

כך הלך מצבן של השכונות וערי הפיתוח והורע, נוצרה סביבן סטיגמה שלילית, והן נתפשו כמוקדים של עוני, הזנחה ופשע. בין השאר נטען כי השכונות שבהן ריכוזי דיור ציבורי גדולים משמרות למעשה את מאחזי העוני, וגורמות ליצירת תלות אצל משפחות ממעמד סוציו־אקונומי נמוך בתמיכות ותקציבים של המדינה, במקום לייצר מוביליות ולהציג חלופות שמעודדות עצמאות כלכלית.

תקציב לשיקום שכונות חברתי, במיליוני שקלים

ניסיונות ראשונים לשיקום השכונות נעשו כבר באמצע שנות ה־60, שנים אחדות לאחר שמהומות ואדי סאליב בחיפה (1959) הציפו את תחושות התסכול והקיפוח העדתי בשכונות המצוקה ובמעברות. ב־1965 נוסדה הרשות לבינוי ופינוי אזורי שיקום, שנועדה לאתר אזורים המוגדרים כמשכנות עוני, כדי להכריז עליהם כאזורי שיקום ולבצע בהם פרויקטים של פינוי־בינוי. בפועל, הרשות עסקה בעיקר בביצוע סקרים וביצעה רק מעט פעולות בשטח. כפר שלם בתל אביב, הרובע היהודי העתיק בצפת ושכונת נחלאות בירושלים היו השכונות היחידות שבהן החלו השקעות ונקבע תקציב לשיקום השכונה, מתוך 100 שכונות שאותרו. ב־1975 פוזר מנגנון הרשות.

פעולה משמעותית יותר החלה בעקבות המהפך הפוליטי ועליית מפלגת הליכוד לשלטון ב־1977. באותה שנה הכריז ראש הממשלה, מנחם בגין, על פרויקט חדש לשיקום והתחדשות השכונות, במטרה לגשר על הפערים החברתיים, לשקם את המבנים שסבלו מבלאי, ולמלא את המחסור באזורי תעסוקה, מסחר ומוסדות חינוך וקהילה, בעיקר בערי הפיתוח. מדיניות הדיור החדשה חשפה את כשליהן של הממשלות עד לאותה נקודת זמן, בכל הנוגע לצמצום הפער הכלכלי הגובר בין אשכנזים למזרחים, אי השוויון והזנחת עיירות הפיתוח. בשנות הפעלתו של פרויקט שיקום שכונות, בשנים 1977־1998, הופנו תקציבים לשיקום המעברות מימי קום המדינה והשיכונים שנבנו בשנים 1952־1962, כמו גם לחיזוק הקהילה ופעילויות עבור כ־900 אלף איש שגרו בשכונות השונות. דוד לוי הוביל את הפרויקט מאז כניסתו לתפקיד שר הבינוי והשיכון ב־1979.

בשיאו חלש הפרויקט הלאומי־חברתי הזה על כ־110 שכונות, רובן בעיירות הפיתוח שבשטחן נמצאים גם כיום המאגרים הגדולים ביותר של דיור ציבורי. בשכונות מסוימות בירושלים, בבית שאן, בדימונה, בקריית גת ובצפת – יותר מ־70% מהדירות היו שייכות לדיור הציבורי. בשנים הראשונות להפעלת הפרויקט בוצעו עבודות שיפוץ חיצוני וצביעה בבניינים, חזיתות הבתים שוקמו. עיקרי התקציב הופנו לשיקום הפיזי של המבנים, תחזוקת המבנים ושיפור התשתיות. כל אלו תרמו לרווחת השכונה והעלאת דימוייה בעיני התושבים. אחר כך הוזרמו כספים גם להפעלת תוכניות חברתיות קהילתיות ולפיתוח שטחי ציבור ומוסדות קהילתיים, אם כי בהיקפים פחותים.

ואולם, כבר אז החלה להישמע ביקורת נגד השימוש שעשו הרשויות המקומיות בכספים שהועברו אליהן לטובת שיקום השכונות, שלעתים זלגו דווקא לשכונות חזקות. עוד נטען כי פרויקטים של שיקום שכונות בעבר היו בעיקר אסתטיים ושטחיים – מסתורי הכביסה מפלסטיק שהוצמדו לבניינים ונהפכו סמל לפרויקט כולו, היוו דוגמה מושלמת לשדרוג אסתטי שטחי ללא טיפול בבעיות עומק – ולמעשה רק חיזקו את התפישה שלפיה אלה שכונות סוג ב'.

את התקציבים להנעת הפרויקט לא גייסו משרדי הממשלה לבדם. הסוכנות היהודית וקהילות יהודיות בחו"ל תרמו כמחצית מתקציב הפרויקט. אולם לאורך זמן, התקציבים היו מוגבלים. אם בשנת 1982 קיבלה כל שכונה כ־1.8 מיליון שקל, ב־1997 עמד הסכום על 300 אלף שקל בממוצע. בשנותיו האחרונות של הפרויקט בוצעו גם הרחבות ושיפוצים לבעלי הדירות, ברוח תמ"א 38, בעיקר כדי להפחית את הצפיפות הגדולה ששררה בשכונות. עם הפחתת המשאבים לדיור הציבורי הופחתו גם המשאבים שהושקעו בשיקום השכונות.

 

דו"ח מבקר המדינה מ–2016 מתח ביקורת על התפוקה הדלילה של מסלולי ההתחדשות העירונית הממשלתיים: עבודה ללא תכנון אסטרטגי, הצבת יעדים או פיקוח, חוסר תיאום בין גופי הממשלה והיעדר רשות אחת שמרכזת את תחום ההתחדשות

מוטי מילרוד

היזמים באים

את הוואקום שנוצר עם הצמצום המסיבי של תקציבי הפרויקט לשיקום שכונות, ובהיעדר מדיניות ממשלתית ברורה בכל הנוגע לבתים המתיישנים בשכונות הוותיקות, החלו למלא בשני העשורים האחרונים יזמים פרטיים. התוכנית הלאומית להתמודדות עם הסכנה של הרס נרחב למבנים בעקבות רעידת אדמה – מיזמי פינוי ובינוי ומסלולי תמ"א 38 – מאפשרת לשפץ ולחזק מבנים קיימים, או להרוס אותם ולבנות במקומם מבנים חדשים, באמצעות מנגנון של מיצוי זכויות קיימות ומתן זכויות בנייה נוספות. מנגנון התמריצים הכלול בה נועד למשוך יזמים שמזהים את הכדאיות הכלכלית בשיפוץ מבנה שיניב יחידות דיור נוספות שאותן יוכלו למכור. באמצעות תמ"א 38, על גרסאותיה השונות, העבירה המדינה את האחריות לשיקום מבנים וחיזוקם אל השוק הפרטי, בתקווה שכך תוכל גם להיערך לאיום רעידות האדמה, שעלולות לגרום לאבדות רבות בנפש וברכוש, וגם תוציא לפועל מהלך נרחב של שיקום מבני מגורים ומבנים ציבוריים, מבלי להשקיע כסף ציבורי. אלא שהכדאיות ליזמים קיימת בעיקר באזורי הביקוש, שם ערך הקרקע מייצר תמורה ממשית למהלכי החידוש, ואילו בפריפריה, שבה הצורך בהתחדשות עירונית הוא לרוב דחוף יותר, פוטנציאל הרווח ליזמים נמוך ומספר הפרויקטים שיוצאים לפועל זניח. כך נותרו השכונות החלשות וערי הפיתוח, שוב, ללא פתרון.

"יש הסבורים שהשיכונים והמבנים הישנים יעשו בעצמם את המעבר הנדרש, החיזוקים וההתאמות, בזכות פונקציה שנקראת 'המכפיל'", אומר פרופ' ערן פייטלסון מהמחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית, וראש ביה"ס המתקדם ללימודי סביבה. "זהו המפתח שמתווה את עיקרון הכדאיות של יזם להיכנס לפרויקט של התחדשות עירונית, ואם אין כדאיות, איש לא יעשה זאת". המכפיל הוא היחס בין מספר יחידות הדיור במבנה לאחר שיפוצו, לעומת מספרן בבניין המקורי. מכפיל גבוה מבטיח כדאיות ליזמים, אך גובהו המרבי מוגבל על ידי זכויות הבנייה שניתן להוסיף למבנה. בעוד שבאזורי הביקוש די במכפיל נמוך יחסית, כיוון שגם אם ייבנו דירות חדשות מעטות, הן יימכרו במחירים שישיאו רווחים ליזם, הרי שבפריפריה גם מכפילים גבוהים אינם מספיקים כדי ליצור כדאיות כלכלית, וכך ההיתכנות של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 הולכת ופוחתת ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש. הקצאת שטחים משלימים או התאמה לתוכניות המתאר העירוניות, הופכת את הפרויקט ללא כדאי ליזם ולעיר.

לדברי פייטלסון ההתמקדות של התחדשות עירונית בהגדלת היצע יחידות הדיור מזניחה את הצורך בהשבחת השכונות באמצעות פרויקטים שייצרו מוקדי עניין. "המנופים לפרויקטים של התחדשות עירונית מבחינת הרשויות המקומיות לא צריכים להיות רק מספר היחידות שיגדלו אלא גם התרומה לשטחים הציבוריים ולמבנים הקהילתיים, והיכולת להבטיח מנגנוני תחזוקה ומימון מתאימים", הוא מדגיש. "הקמת נמל תל אביב, שדרוג שוק מחנה יהודה ופיתוח נמל יפו הם דוגמאות ליצירת חיות שתושבי האזור מרוויחים ממנה, מבלי להוסיף דירה. הכוונה של התחדשות עירונית היא לייצר באזור שהוזנח או נשכח חיות מחודשת, ולהפוך אותו לפונקציונלי, תוסס ושמיש בהתאם לתכונות של האזור ולצרכים של המקום. כך למשל, המרכז המסחרי בשכונה ד' בבאר שבע שנתפש כמרכז דועך, לא יכול לקבל מענה זהה לזה שקיבלה העיר העתיקה בעכו עם החייאת אולמות האבירים והשוק המקומי".

פייטלסון מזהיר כי עליית ערך הנכסים כתוצאה משיפוצם והרחבתם עלולה להביא לכך שהדיירים שמתגוררים בהם כעת ידחקו החוצה, וזהו סיכון שחוטא למטרה. "התחדשות עירונית צריכה להגיע בליווי תהליכים חברתיים", הוא אומר. "נדרשת התאמה לתנאי המקום ותפירת חליפה הולמת לפי מטרות מוגדרות. כמו שבפרויקט שיקום שכונות היו מינהלות שדיברו עם הדיירים על הצרכים הפיזיים והחברתיים, גם בהתחדשות עירונית חייבים לתקשר עם האוכלוסייה המקומית".

תקציב לשיקום שכונות פיזי חברתי, במיליוני שקלים

 

מי רואה את הדיירים

את הכשלים בתקשורת המורכבת בין הדיירים, החברות המשכנות והדיירים בשיכוני הדיור הציבורי ממחיש סיפורה של אורית, שבבניין שלה בהוד השרון הושלם פרויקט תמ"א 38, חוץ מבדירתה. אף שנהוג לערב בהליך את כלל הדיירים ולקבל את אישורם לתהליך, אברג'ל הופתעה לגלות שאיש לא פנה אליה, ולטענתה היא גם לא עודכנה בנושא על ידי חברת עמידר, שהיא בעצם בעלת הדירה. לדברי אברג'ל, כשפנתה לעמידר גילתה שהגורמים הרלוונטים לא מכירים את התוכניות ולא נערכו למהלך, ובינתיים – הפרויקט יצא לדרך. "כשפניתי לעמידר כדי שיסייעו לי עם הדירה הם הפנו אותי לקבלן", היא מספרת. "הקבלן התנער ולא הציג בפני פתרון. בינתיים השאירו אותי כמה ימים ללא חשמל בדירה, כשסביבי מתנהלות עבודות. בחלוף הזמן כשהגעתי לגורמים הממונים במשרד הבינוי והשיכון אמרו לי שמגיעה לי דירה חלופית".

אברג'ל, כמו אחרים בדיור הציבורי בשכונות המתחדשות, טוענת כי דירתה גדלה משמעותית לאחר השיפוץ וההרחבה ובעקבות כך גדלו הוצאות האחזקה שלה (ארנונה, ועד בית ועוד). כך הדיירים, שהיו אמורים להרוויח מהליכי ההתחדשות, כורעים תחת הנטל הכלכלי בהיעדר קרנות מתאימות והערכות. את האתגר מכירים זה שנים במשרדי הממשלה אולם טרם נעשתה חקיקה מתאימה או הקצבת משאבים בפועל. לטענת אברג'ל, עמידר לא ייצגה מול הקבלן את האינטרסים שלה ומצבה מדגים כשלים אפשריים בהנעת פרויקטים של התחדשות עירונית בדירות דיור ציבורי, אם החברות המשכנות לא יקחו חלק פעיל בניהול ופיקוח על התהליך.

מחברת עמידר נמסר בתגובה כי החברה מברכת ומסייעת על כל יוזמה לשיפור תנאי הדיור ולהשבחת נכסי המדינה במסגרת תוכניות להתחדשות עירונית. "במקרה האמור, הדיירת קיבלה מאתנו הודעה בדבר החלטתה של עמידר להצטרף להחלטת רוב הדיירים לביצוע הפרויקט, וכן העתק מההסכם, כבכל הפרויקטים", נאמר בתגובה. "אנו מלווים את הדיירת ונערכו אצלה כמה ביקורים ופגישות לצורך הסדרת השיפוץ, אך לצערנו היא אינה משתפת פעולה, בלשון המעטה, ומסרבת לאפשר לנו לעבוד בדירתה ולבצע את הנדרש".

ד"ר רוית חננאל, ראש המעבדה להתחדשות עירונית בחוג למדיניות ציבורית באוניברסיטת תל אביב, טוענת כי לשיתופי פעולה בין יזמים פרטיים לבין הממשלה יכולים להיות גם יתרונות רבים ביצירת פתרונות לאוכלוסייות מוחלשות, אך לשם כך יש לפתח מודלים מתאימים. "יש בעולם הרבה מאוד מודלים שיכולים לאפשר דיור הולם ומענה לשכבות החלשות בחברה, כמו עידוד שכירות לטווח ארוך, שבהם גם היזם ירוויח", היא אומרת. "אנחנו רואים שבארץ מתחילים לחשוב בכיוון הזה, עם חברה ממשלתית כמו 'דירה להשכיר' שמגדילה את היצע הדירות לשכירות ארוכת טווח במחירים מפוקחים, לצד פרויקטים של התחדשות עירונית שעברו לראשונה בוותמ"ל. אבל המדינה צריכה לייצר יותר תמריצים ליזם. כרגע היא עושה את זה רק במקומות מסוימים ובכמויות מוגבלות".

אייל טואג

חננאל מובילה בימים אלו מחקר עבור משרד הבינוי והשיכון שבו היא מבקשת לייצר מודל כלכלי שיגרום ליזמים לייצר דירות בדיור ציבורי תוך חשיבה על ההתחדשות הנדרשת לשכונה. "אנחנו רוצים לשמר עקרונות של תמהיל אוכלוסייה, ולא לבנות גטאות שיוצרים בידוד ופשיעה. יש לבחור באופן מחושב את המתחמים לפרויקטים, בשיעורים נכונים ולערוך מיפוי שיראה איפה זה יכול להוכיח את עצמו. ההיבטים החברתיים כאן חשובים מאוד".

צעדים כאלו יבטיחו פיזור של הדירות והאוכלוסייות המשוכנות בתוך אוכלוסייה מעורבת ממעמד חברתי שונה. כך לא יהפכו הדירות שוב למוקדי הזנחה עם תווית עלובה, אלא לחלק ממרקם שכונתי מגוון.

 

שיקום השיקום

לתוך האקלים הזה ולאחר שנים של שיתוק נכנסו שר הבינוי והשיכון יואב גלנט, סגנו ז'קי לוי, ומנכ"ל המשרד חגי רזניק, עם שלושה מהלכים משמעותיים. יוזמה אחת מבקשת להחיות את שיקום השכונות בלבוש חדש, "שיקום שכונות חוזר", שמו. הפרויקט תוקצב כולו בחצי מיליארד שקל לשנים 2016־2018. בשנת 2016 הוקצו 140 מיליון שקל לשיקום פיזי של שכונות ב־31 ערים שנבחרו; ב־2017 כ־105 מיליון שקל וב־2018 כ־240 מיליון. בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הושקעו כ־120 מיליון שקל במספר מצומצם של ערים: אילת, בית שאן, טבריה, קריית שמונה, צפת וחצור הגלילית.

בנוסף, בספטמבר 2016 אישר הקבינט החברתי־כלכלי יוזמה של משרד הבינוי והשיכון להפוך את חברת עמידר לזרוע ביצוע ממשלתית של התחדשות העירונית. במסגרת ההסכם בין הממשלה לעמידר נקבעו עקרונות חדשים להתחדשות עירונית, לשיקום שכונות ולחיזוק מבנים. על פי המתוכנן עמידר תוכל להוסיף אלפי יחידות דיור ציבורי חדשות בפריפריה, לצד חיזוק מבנים גם במקומות שבהם אין כדאיות כלכלית ללא היוזמה הממשלתית.

היוזמה השלישית של משרד הבינוי והשיכון היתה הקמת רשות להתחדשות עירונית, שתפקידה להתוות את מדיניות התכנון של מתחמי התחדשות, לשחרר חסמים בתוכניות קיימות ולאפשר מעטפת של מנהלות עירוניות להתחדשות לצד ליווי דיירים בשכונות מתחדשות. הקמת הרשות מבטאת את הבנת הצרכים בשטח, ואולם, לפי שעה נראה כי כוחה של הרשות מוגבל. רק לפני כארבעה חודשים מונה לה יו"ר, חיים אביטן, וזו עדיין לא מתוקצבת בהיקפים שיאפשרו סבסוד או מתן תמריצים לפרויקטים של התחדשות להגדלת היצע הדיור לדיור הציבורי.

רזניק מסביר כי "הרשות להתחדשות עירונית תהיה מי שתפעל יחד עם הפרויקט לשיקום שכונות ועם החברות המשכנות כדי לקדם תהליכי התחדשות באזורים שיש בהם מצד אחד פוטנציאל כלכלי ומצד אחר אפשרות למוביליות חברתית. פעילות משותפת כזאת יכולה ואמורה לשטח את הפערים וההזנחה של הדיור הציבורי". לדבריו, הרשות תפעיל קרן להתחדשות עירונית לסבסוד המינהלות המקומיות.

למרות זאת, ההפרדה בין מיזמי התחדשות עירונית למיזמי שיקום שכונות מצביעה על ניסיון להמשיך בהפרדה שבין פעילות השוק הפרטי לזו של הממשלה, במקום לאפשר את העירוב הנדרש להבטחת המשכיות בפרויקטים מסוג זה. העבר של פרויקט שיקום שכונות הוכיח כי חיוני להזרים תקציבי ממשלה, אולם אין המשכיות ללא יצירת עוגנים מהשוק הפרטי. בלי שילוב כוחות יהיה קשה להבטיח את התפתחות השכונות.

מתחמי התחדשות עירונית של עמידר

הנושאים שמשרד השיכון מקדם הם הכנת הסכמי מדף שיעמדו לרשות בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי, שבמסגרתם היזם יידרש לפרט את עומק סבסוד התחזוקה שיינתן לו, ואת משך תקופת הסבסוד. המשרד מקדם גם דרישה שתופיע בחוק המכר, שלפיה מוכר נכס יחויב להציג את עלות האחזקה החודשית השוטפת המוערכת של המגורים לאחר התמ"א – מה שאברג'ל מהוד השרון טוענת שלא נלקח בחשבון.

בחוק לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נקבע כי בתוך תשעה חודשים מיום החלתו אמור לקבוע שר הפנים הנחה של עד 100% לתקופה של עד חמש שנים בתשלומי הארנונה, בגין ההפרש בין שטח הדירה הקודמת לשטח הדירה החדשה במסלולי פינוי־בינוי. ואולם מאז כניסת החוק לתוקפו עברו 16 חודשים – ועדיין לא נקבעו תקנות. ממשרד הפנים נמסר: "אנו שוקדים בימים אלה, בשיתוף עם הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון, על ניסוח תקנות ההנחה בארנונה".

מדו"ח מבקר המדינה שפורסם ב־2016 עולה כי ב־15 שנים האחרונות השקיעה מדינת ישראל כ־138 מיליון שקל בעידוד פרויקטים של התחדשות עירונית, אך התמורה עבור ההשקעות האלה היתה נמוכה, והתבטאה באלפי דירות בודדות שהוקמו במסגרת מסלול בינוי זה. המבקר מתח ביקורת על התפוקה הדלילה של מסלולי ההתחדשות העירונית הממשלתיים; עבודה ללא תכנון אסטרטגי, ללא הצבת יעדים וללא פיקוח, חוסר תיאום בין גופי הממשלה השונים והיעדר רשות אחת שמרכזת את תחום ההתחדשות.

הרשות להתחדשות עירונית אמורה לתת מענה לכשלים אלה, אך היא טרם הצליחה למצב את עצמה כגוף שמניע את המהלך ומרכז את הפעילות. עיקר עבודתה של הרשות עד כה היה בהקמת 19 מינהלות מקומיות להתחדשות עירונית, זאת בין השאר כתוצאה מלמידת לקחי העבר ובמטרה לחמוק מהכשלים של פרויקט שיקום שכונות. מינהלות אלה יאפשרו הקלות וזירוז מתן היתרים לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ואיתור מתחמים המיועדים לכך. בשנים 2015־2017 אושרו תוכניות לכ־22 אלף יחידות דיור, ומתוכם לכ־5,500 יחידות דיור הוצאו היתרי בנייה.

הקמת המינהלות המקומיות היא קריטית, בשל החשיבות הרבה של הרשות המקומית בהנעת מיזמי התחדשות עירונית. לא לכל הרשויות יש מדיניות סדורה וכוללנית בנושא שתגדיר את הצרכים המתחדשים של השכונה ויבטיחו את המענה מבחינת התשתיות. מכאן שמצבן של השכונות הוותיקות בעיירות הפיתוח ובשכונות דיור הציבורי בפריפריה בכי רע, כל עוד התהליך מותנע בעיקר על ידי יוזמות פרטיות. בפריפריה לא קיימת כדאיות כלכלית מספקת לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית ולא מובטחים מנגנונים שיחזקו את המוסדות הקהילתיים והשטחים הציבוריים בכל שכונה, שמהווים גורמים משמעותים לחיזוק האוכלוסיה המקומית, ונוגעים בתהליכי התחדשות שאינם פיסים בלבד.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: הסיפורים החשובים של מגזין TheMarker ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות