מי כאן בעל הבית? - מגזין TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מי כאן בעל הבית?

קריסת שוקי הנדל"ן בארצות הברית, אירלנד וספרד חשפה את המציאות העגומה שמאחורי בועות הנדל"ן: הבעלות על בתים שנרכשו באמצעות משכנתאות היא מדומה בלבד. מה זה אומר על ישראל?

אם אכן תקום בספטמבר מדינה פלסטינית עצמאית, היא תעמוד - כבר עם הקמתה - כמעט בפסגה של אחד המדדים הכלכליים הבינלאומיים המרשימים ביותר: היא תהיה במקום השני בדירוג משקי הבית שיש להם בעלות על הבית שבו הם גרים. מעל פלסטין תעמוד רק סינגפור, שם מגיע שיעור הבעלות על בתי המגורים ל־87%, בעוד בפלסטין שיעורו 84%.

בלומברג

זהו קוריוז מעניין, ודרך טובה לפתוח בה כתבה בנושא הבעלות על בתים, אבל בין הנתונים האלה לבין הבנת הנושא המסובך הזה מפרידה תהום. מאחר שהכוונה כאן היא להישאר על קרקע מוצקה, נבדוק תחילה בעין בוחנת את הנתונים שבהם פתחנו. מקורם בכתבה בויקיפדיה, שאליה הגענו בדרך שהפכה בימינו למקובלת וסטנדרטית עבור כל מי שמחפש מידע על נושא כלשהו – חיפוש בגוגל. הקלדת הצירוף “בעלות על בתים” בגוגל שולחת אותך היישר לערך בנושא הזה בויקיפדיה. בערך הזה מופיעה טבלה המדרגת מדינות לפי שיעור הבעלות על בתים (ראו עמ' 64) ויש בה גם הערות שוליים המפנות למקורות המידע.

ובכן, מי שמסתמך על ויקיפדיה כמקור מהימן למידע כלשהו, שם את נפשו המקצועית בכפו. לדוגמה, ברוב המדינות הנתונים מתייחסים ל־2002, אבל יש מדינות שלגביהן נטען כי הנתונים נכונים ל־2010, ואפילו ל־2011. דווקא הנתון על פלסטין מיוחס ל־2011, מפני שהמקור שלו הוא ידיעה עיתונאית מהשנה, אבל מקור הידיעה – וממילא של הנתון – הוא השנתון הסטטיסטי ל־2010 המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של הרשות הפלסטינית. כפי שנראה בהמשך, ניתן בקלות להשיג נתונים מעודכנים יותר לפחות לגבי רוב המדינות בטבלה, אבל זה לא נעשה.

לצורך הדיון נניח שהמידע המופיע בויקיפדיה הוא בדוק ואמין, ועל בסיס זה נעיין בו וננסה להבין את משמעותו. כאמור, סינגפור - אחת המדינות העשירות ביותר בעולם ואולי המסודרת ביותר - ניצבת בראש הטבלה. אחריה מופיעה “פלסטין”, מדינה שאיננה קיימת עדיין וגבולותיה אינם ידועים (עם או בלי מזרח ירושלים?) . לכן, קשה לדעת כמה בתים יש בה, וממילא לקבוע את שיעור הבעלות עליהם. וגם אם נתוני הטבלה נכונים - איך פלסטין, הענייה והלא־מפותחת, מתחרה בתחום זה עם סינגפור המשגשגת? ואיפה שאר העולם?

באשר לשאלה האחרונה לפחות, הטבלה מספקת תשובה. אחרי פלסטין מופיעות אירלנד (83%) וספרד (78%). במקרה או שלא במקרה, שתי מדינות אלה הן הקורבנות הראשיים של בועת הנדל”ן העולמית שהתפתחה בשנים 2003־2007. מבלי להיכנס לפרטים, ניתן לומר שבשתיהן התפתחה גאות הן בהיקפי הבנייה והן ברמת המחירים שהיתה קיצונית לא רק ביחס לאירופה אלא בעולם כולו. כתוצאה ישירה מכך, בשתי המדינות גרמה ההתפוצצות הבלתי נמנעת של הבועה למשבר פיננסי וכלכלי אדיר ממדים, שממשיך להתפתח ולגרור את כלכלותיהן אל התהום.

ואולם, בהקשר הספציפי של בעלות על בתים, התפוצצות הבועה היא הרבה יותר מאירוע מקרו־כלכלי. היא השאירה הרבה בתים בשלבים שונים של בנייה – וממילא השאירה קבלנים רבים עם חובות גדולים. היא השאירה המון משפחות עם משכנתאות שהיו גדולות יותר מערכם המצומק של הבתים שלצורך רכישתם נלקחו. מובן שחובותיהם של הקבלנים מכאן ושל בעלי המשכנתאות מכאן נרשמו וממשיכים להופיע בספרי הבנקים שהלוו לאלה ולאלה כ“נכסים”. עם זאת, הסיכוי של המלווים לגבות את מלוא החובות - כלומר, את ערכם המלא של הנכסים הרשומים - ירד באופן דרמטי בעקבות התפוצצות הבועה.

הבנק נתן, הבנק יכול גם לקחת

המשמעות האמיתית של קריסת שוקי הנדל”ן באירלנד ובספרד היא אפוא שהבלוף של בעלות על בתים נחשף בצורה האכזרית ביותר. משפחת אובריאן בדבלין או משפחת דלגאדו במדריד רשומות כבעלים על בתים יפים ומטופחים בפרברים, אבל הבתים נרכשו באמצעות משכנתאות, והמשכנתא - כשמה כן היא – ממשכנת את הבית למלווה. ככל שהחוב הולך ונפרע “כובשת” המשפחה הלווה את הבעלות בחזרה מהבנק שלו העניקה אותה, במודע או שלא במודע, בעת לקיחת המשכנתא. ואולם, אם ערך הנכס יורד עד כדי כך שהוא מגיע לסכום המשכנתא, או למטה ממנו, או אם מסיבה כלשהי הלווה מפסיק לפרוע את החוב, הרי שהבנק הופך (לפחות מבחינה חוקית ופורמלית) לבעלים של הבית. אזי רשאי הבנק לממש את בעלותו ולסלק ממנו את המשפחה הלווה, והוא יעשה זאת אם וכאשר יתייאש מיכולתו של הלווה להחזיר את החוב.

לכן הנתונים בעניין שיעור הבעלות על בתים באירלנד ובספרד אינם נכונים כלל ועיקר. חמור מכך, הם הופכים את מושג הבעלות לחוכא ואטלולא: דרי הבית אינם הבעלים. להפך, הם איבדו את הבעלות, וזו נמצאת עכשיו בידיו של מוסד פיננסי גדול, מנוכר ולרוב אכזר.
מאירלנד ומספרד נחזור לפלסטין. מדינה זו כמובן אינה קיימת כישות פוליטית מוכרת, והיא ענייה וסובלת מבעיות רבות וקשות. אחת מבעיותיה של פלסטין היא העדרם של מערכת בנקאית מפותחת ומנגנון של הלוואות לרכישת בתים. כתוצאה ממצב זה, כמעט כל מי שרוכש בית בשטחים הפלסטיניים צריך למצוא בכוחות עצמו את כל הסכום הדרוש. ייתכן שקונים רבים ממומנים על ידי בני משפחה וכדומה, אבל אין כל סיכוי שהבעלות תעבור לגוף עסקי־פיננסי, פשוט משום שגוף כזה אינו קיים. לכן, גם עם הנתון על “פלסטין” הוא שגוי או מוטעה כלפי מעלה – הוא אכן משקף את רמת הבעלות האמיתית על הבתים במידה רבה יותר מאשר הנתונים על אירלנד או על ספרד, למרות היותן של אלה מדינות “מתוקנות” ו”מפותחות”.

ומה לגבי סינגפור? מדינה זו אינה דומה לאף אחת מאלה שהוזכרו, וגם לא לכמעט אף מדינה אחרת עלי אדמות. בסינגפור יש בנקים, יש משכנתאות, יש בתים ודירות שעליהם יש בעלות חוקית, והכל עובד בצורה מסודרת. הסבירות שתהיה גאות מטורפת בשוק הנדל”ן של סינגפור היא זניחה, מפני שהממשל שולט בכל מנגנוני המשק ומסדיר הכל. כולל - ובמיוחד - את שוק הנדל”ן, ההיצע בו וטווחי המחירים שבהם הוא רשאי לפעול. הכל. ממילא לא תיתכן בסינגפור לא בועה ולא מפולת, לא קריסה ולא ירידת ערך הנכס לרמה הנמוכה מהמשכנתא שמימנה את רכישתו. הבעלות תירכש בהדרגה מהבנק המממן באמצעות פירעון שיטתי של המשכנתא, והכל יבוא על מקומו בשלום.

מתברר, אם כן, שביקורנו בויקיפדיה היה מועיל. הטבלה שבערך חשפה בפנינו את המרחק הרב בין הנתונים לבין המציאות. הנתונים המוצגים כעובדות אובייקטיביות משקפים בפועל תמונה מעוותת, מפני שהם בנויים על בסיס הנחות רעועות - בראשן ההנחה שהמושג ”בעלות” הוא ברור, יציב ועקבי, בעוד המציאות מוכיחה את ההפך הגמור: בעלות בסינגפור אינה דומה כלל לבעלות בפלסטין, ובעלות באירלנד של 2005 אינה דומה בשום צורה לבעלות באירלנד ב־2010.

הכתבה במלואה מופיעה בגיליון אוגוסט של מגזין TheMarker

להזמנות חייגו 1-700-700-250



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#