נדל"ן: מגדלים בחצר האחורית - מגזין TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נדל"ן: מגדלים בחצר האחורית

רוכשי דירות חדשות בנחלת יצחק חוששים מהחמצת השקעה מניבה יותר מאשר מהחשד לזיהום בקרקעות. לאחר פינוי בתי המלאכה לטובת לופטים מחירי הנדל"ן בשכונה כבר לא יהיו כמו ברמת גן

תגובות

מי שעומד בצומת הרחובות נחלת יצחק ויגאל אלון בתל אביב עלול להתבלבל. בצד אחד מוסכים, מבני תעשייה ישנים, בנייני משרדים ברמת גימור נמוכה, ערב רב של חנויות עייפות, האנגרים ומחסנים. בצד השני שלושה מגדלי מגורים גבוהים. על האסתטיקה שלהם אפשר להתווכח, אבל אחד מהם - צמרת דנקנר - הוא בעיצוב מודרני למהדרין.

זהו שער הכניסה לשכונת נחלת יצחק הממוקמת בין נתיבי איילון וגבעתיים, שכונה במשבר זהות. לא ברור אם היא שכונה גבעתיימית עם כתובת של תל אביב או שכונה תל אביבית עם אופי של גבעתיים. אמנם לא מדובר בשכונה תוססת עם בתי קפה שוקקים, אבל באופן מפתיע היא נראית צעירה מגילה ושמורה היטב. השכונה טבולה בצמחיה ירוקה ומצבם התחזוקתי של הבניינים, רבים מהם מחודשים, טוב הרבה יותר מאלה שבמרכז תל אביב. בשכונה אין מרכז מסחרי, אך יש בה קאונטרי קלאב ומרכז ספורט, גינות ציבוריות ומוסדות חינוך.

אמנם מדובר באחת השכונות הוותיקות בתל אביב – היא הוקמה ב־1925 - אלא שרק עכשיו היא מגיעה לגיל ההתבגרות. בינקותה היה לשכונה אופי חקלאי, תושביה החזיקו משקים חקלאיים ומחלבת טרה לעיבוד תוצרת החלב הוקמה ברחוב יגאל אלון. במשך השנים הפכה נחלת יצחק לשכונה מעורבת כאשר בציר יגאל אלון התרכזו המפעלים ובנייני המשרדים. מזרחית מציר זה נבנו בנייני מגורים, רובם לפני 25־30 שנה. גובה הבניינים 4־5 קומות ויש בהם מעלית ומקומות חנייה משותפים שאינם רשומים בטאבו. הבניינים הגבוהים יותר - בני 7־8 קומות - נבנו בדרך כלל על צירים ראשיים בשכונה כמו עליית הנוער ועמק ברכה.

ובלבה חומצה?
ברחוב נחלת יצחק - רחוב דו סטרי רחב -  פונו מפעלים לטובת מגורים. כך, למשל, במגרש של מפעל שמן־יצהר נבנו מגדלי תל אביב, שני מגדלים בני 34 קומות, ובסמוך מגדל צמרת דנקנר בן 28 קומות. בגב השלושה החלה בנייתם של שני מגדלי מגורים נוספים על ידי קבוצת רכישה שארגנה קבוצת חג’ג’.

מלניקוב אילייה

המיקום של מגדלים אלה רגיש במיוחד. בשנים 1950־1997 פעל במגרש הסמוך מפעל מגן של תעש לטיפול בכלי נשק. המפעל השתרע על שטח של כ־44 דונם בין דרך השלום לרחוב תוצרת הארץ. עד שנת 1981 הוזרמו כל שפכי המפעל לבורות ספיגה ללא טיפול. המפעל זיהם את הקרקע והמים וגרם לנזקים ישירים ועקיפים של מאות מיליוני שקלים. לפי המשרד לאיכות הסביבה עד 2004 השלימה תעש את טיהור הקרקע, אך מאז לא השלימה סקר גז־קרקע במתחם.

בעמותת  אדם טבע ודין טוענים כי הניקוי שביצעה תעש הסתכם בפינוי קרקע מזוהמת וכי גם בסקרים מאוחרים יותר שערכה רשות המים נמצא זיהום. לפיכך מתנגדת העמותה לקידום תוכניות חדשות של מגדלים בשכונה. “אנחנו לא מתנגדים לבנייה אלא לאופן שבו עושים את זה”, מסבירה עו”ד קרן הלפרין־מוסרי מהמחלקה המשפטית של העמותה. “המדיניות של מוסדות התכנון והרשויות המקומיות היא לדחות את ניקוי הקרקע לשלב היתרי הבנייה. בניגוד אליהם, אנחנו חושבים שכבר בשלב הפקדת התוכנית צריך לערוך סקר למיפוי הזיהום ושהשיקום של הקרקע יהיה תנאי לאישור התוכנית ולא להיתר בנייה. השלב המתקדם של היתר בנייה הוא שלב טכני של רישוי שבו ליזם יש כוח רב יותר להפעיל לחץ. מעבר לכך, בדיקה מקדמית של הקרקע תאפשר לתכנן פרויקטים נכון יותר ולא למקם אותם במוקד הזיהום”.

מתעש נמסר בתגובה: "יותר מעשרים שנה הקרקע אינה בבעלותה של תעש. המתחם הועבר לאחריות המדינה ומאז לתעש אין קשר לקרקע".

הזיהום שנוקה - חלקית או באופן מלא - היה אחד הגורמים שעיכבו את עליות המחירים בשכונה, והצטרף לתדמיתה כבת חורגת ועייפה של כרך תל אביב. אלא שאנשי הנדל”ן מרגישים כי תקופת הנמנום תמה. כשהמחירים מאמירים מספיק,  אזורי הביקוש של תל אביב מתפשטים דרומה ומזרחה ונחלת יצחק היא חלופה שפויה, או כמעט שפויה.

“גם אם יש עדיין זיהומי קרקע, השכונה הופכת למבוקשת יותר ויותר. היא יושבת על התפר של איילון וגבול גבעתיים, שייכת לתל אביב אבל קרובה לאזורי התעסוקה של הבורסה ועזריאלי”, אומר ליאור אקשטיין מסוכנות L&D נכסים. “אם במרכז תל אביב דירת 4 חדרים עם מעלית וחנייה מתחילה ב־3 מיליון שקל כאן נסגרות עסקות כאלה ב־2 מיליון שקל. אנשים עושים את החשבון שזה אמנם לא מרכז תל אביב, אבל זה שווה”.

מתחילה להתחמם
נראה שזיהומי הקרקע אינם מטרידים את רוכשי הדירות, ופרויקט מגדלי תל אביב של פישמן הוא הדוגמה הטובה ביותר לכך. בשנת 2000 הסתיימה בניית שני מגדלים בני 240 דירות שיזמה חברת מבני תעשייה. המגדלים נמצאים ברחוב נחלת יצחק 16־18 ובהם 225 דירות. זיהומי הקרקע הקשו על בנייתם ועיכבו את השלמת הבנייה של שני מגדלים נוספים בפרויקט. לפני שנה נקנו הבניינים הבלתי גמורים בידי קבוצת רכישה שארגנה קבוצת חג’ג’, ששילמה תמורתם 205 מיליון שקל.

לעורך הדין יצחק חג’ג’ יש הסבר להצלחת השיווק דווקא במיקום הכי קרוב למפעל תעש המפונה. “הגדלנו את הדירות ובנוסף רכבנו על גל. חתמנו על חוזה האופציה של המגרש יום לפני שפורסמו התוצאות של מכרז השיווק של מתחם שרונה. היה ברור שחלק מקבוצות הרכישה של שרונה יפסידו ויגיעו אלינו הרבה לקוחות משם”.

 לפי הפרסומים בעת השיווק של קבוצת הרכישה, המחירים לדירות 4 חדרים בשטח של 100 מ”ר היו 1.5־1.6 מיליון שקל ולדירת 5 חדרים 1.8־1.9 מיליון שקל. לדברי חג’ג’, עסקות יד שנייה בקבוצה מתבצעות כיום ברמות מחירים של 2.6־2.8 מיליון שקל לדירות 5 חדרים וכ־2 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

מגדל צמרת דנקנר הוא עדות נוספת לעליות המחירים בשכונה. דירת 4 חדרים בשטח 100 מ”ר בקומה שלישית עם מרפסת בת 8 מ”ר שנמכרה ב־2007 ב־1.38 מיליון שקל, נמכרה שוב באפריל 2010 ב־1.82 מיליון שקל - עלייה של 31% בשלוש שנים. דירת 5 חדרים בקומה 19 בשטח 125 מ”ר עם מרפסת בשטח 20 מ”ר נמכרה ב־2007 ב־2.06 מיליון שקל ובינואר השנה נמכרה שוב ב־2.74 מיליון שקל - עלייה של 33%.

הכתבה המלאה מתפרסמת בגיליון יוני של מגזין TheMarker

להזמנות חייגו 1-700-700-250



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#