15% בשנה? רק לנועזים במיוחד - TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

15% בשנה? רק לנועזים במיוחד

תגובות

קרנות השקעה בנדל”ן (REIT) הן מכשיר פיננסי מפותח מאוד בשוק האמריקאי. יש קרנות שמתמחות בנדל”ן מסחרי (משרדים, מרכזי קניות), נדל”ן לתעשייה, נדל”ן למגורים או קומבינציה של כמה תחומים. הרווחים השוטפים של הקרנות נובעים משכר הדירה שהן גובות בניכוי הוצאות התפעול והריבית שהן משלמות על ההלוואות ששימשו לרכישת הנכסים.

עבור משקיעים מהשורה מדובר בתחליף להשקעה בנדל”ן. במקום לקנות דירה להשקעה ולהתעסק לבד עם ההשכרה שלה, הם קונים חלק בשותפות שעושה אותו הדבר, וגובה דמי ניהול כמובן.
בתוך עולם ה־REIT הרחב והמגוון, יש כמה קרנות ייחודיות שלא משקיעות בנדל”ן ממש. במקום זאת הן רוכשות מקבצי משכנתאות שמייצרות סוכנויות המשכנתאות הגדולות, בעיקר הסוכנויות המולאמות פאני מיי ופרדי מק. תשלומי המשכנתאות הללו מבוטחים והסיכון לאי פרעון שלהן נמוך יחסית.
למעשה מדובר בקרנות שמבצעות תיווך פיננסי מתוחכם וממונף. הן מגייסות הון עצמי ממשקיעים ונוטלות הלוואות גדולות לטווח קצר. עיקר ההוצאות שלהן הן ריבית על ההלוואות והוצאות שכר למנהלים. ההכנסות שלהן מגיעות מתשלומי המשכנתא החודשיים. הפער בין הריבית שבה הן מגייסות לבין הריביות שהן מקבלות הוא המקור לרווח. ממש כמו בנק.

בשנים האחרונות, בגלל הריביות הממשלתיות הנמוכות שנהוגות בשוק רשמו הקרנות הללו רווחים גבוהים במיוחד. הן נהנו מהפער הגבוה בין הריבית שהניבו הלוואות המשכנתא שלהן לבין הריביות שהן שילמו לממשלה. כיוון שרוב הרווח של קרנות אלו מחולק כדיווידנד, תשואות הדיווידנד של קרנות אלו בשנה האחרונה היו גבוהות במיוחד.

דוגמאות? בבקשה: קרן ההשקעות Hatteras (סימול: HTS) שנסחרת במחיר של 28 דולר למניה. רשמה בשנה שעברה רווח של 4.3 דולרים למניה, חילקה דיווידנד של 4 דולרים למניה והניבה תשואת דיווידנד של 14%. קרן ההשקעות Annaly (סימול: NLY) שנסחרת במחיר של 17.5 דולר למניה. רשמה רווח של 2 דולרים למניה, חילקה דיווידנד של 2.48 דולרים למניה, והניבה תשואת דיווידנד של 14.2% בשנה. ואחרונה, קרן ההשקעות אמריקן קפיטל אייג’נסי (AGNC) שנסחרת במחיר של 29 דולר למניה. רשמה רווח של 7.9 דולרים למניה, חילקה דיווידנד של 5.6 דולרים למניה והניבה תשואת דיווידנד של 19% בשנה.

לפני שממשיכים הלאה רצוי אולי להביט שוב בתשואות הללו. הן נראות טובות מכדי להיות אמיתיות. ובכל זאת, בשנה האחרונה זה מה שקיבלו המשקיעים בקרנות הללו. השאלה המרכזית היא אם רווחים ודיווידנדים כאלו יכולים לחזור על עצמם לאורך זמן. במילים אחרות – איפה כאן המלכוד?
ובכן, אין ארוחות חינם. הרווחים הגבוהים שהשיגו קרנות הנדל”ן הללו לא יושגו בקלות בעתיד.
ראשית צריך אולי להתייחס לסיכון המימוני־תפעולי. כל הקרנות שהוזכרו כאן פועלות באמצעות מנופי אשראי, ועל כל דולר של הון עצמי הן מגייסות 7־9 דולרים באשראי. זהו מנוף פיננסי גבוה שמסייע לייצר תשואה גבוהה כאשר העסק רווחי, אבל חושף את הקרנות לזעזועים אם העסקים יורעו מכל סיבה שהיא.

הסיכון הגדול והעיקרי טמון במרווחי הריביות. כל עוד הריביות הממשלתיות לטווח קצר נמוכות כל כך, מרווחי הריבית מייצרים לקרנות הללו רווחים גבוהים.

הבעיה היא שמהנקודה הנוכחית מרווחי הריבית יכולים רק להצטמצם. בגוש היורו העלו לאחרונה ריבית לראשונה מאז המשבר הפיננסי. גם בארה”ב התהליך הזה עשוי להתחיל על פי רוב ההערכות בסוף 2011 או בתחילת 2012. מהלך של עליית ריבית ישפיע לרעה ובאופן משמעותי על רווחיהן של ה־REIT. לא בטוח שהסיכון יתממש מיד. חלק מהקרנות מנסות לגוון באחרונה את נכסיהן ומקורות המימון שלהן כדי להימנע מפגיעה. ובכל זאת, קשה להאמין שרווחי שיא שכאלו לא יצטמצמו בעתיד.

העובדה שהרווחים עומדים לרדת עדיין לא אומרת שהקרנות הללו אינן ראויות להשקעה. ניסיון העבר בחלק מה־REIT הללו מלמד שהן ידעו להרוויח גם בתקופות של ריבית עולה. ירידה מתשואה של 15% בשנה ל־7%־8% היא לא תמיד אסון. בכל מקרה, מי שמעוניין להשקיע בקרנות אלו צריך להכיר לעומק את הסיכונים שטמונים בהן, ללמוד אותן היטב, ולהשקיע בהן רק חלק קטן מתיק ההשקעות שלו, ורק מתוך הכספים שמיועדים לנכסים בסיכון גבוה.

הטור מופיע בגיליון מאי של מגזין TheMarker

להזמנות חייגו 1-700-700-250



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#