בית מהומלס - מגזין - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בית מהומלס

זה נראה כמו הזדמנות: מיליוני בתים מעוקלים יוצאים לשוק בארה"ב. נכסים מניבים או השקעה מסוכנת?

תגובות

1. מהו מלאי הנכסים המעוקלים?

43% מהבתים שעוקלו ברבעון השלישי של 2010 היו במדינות פלורידה, קליפורניה, אריזונה ונוואדה. באוקטובר 2010 הגיע מספר העיקולים בנוואדה ל-14,205, אחד מכל 79 בתים. בפלורידה עוקלו באותו חודש 56,858 בתים, 1 מכל 155 בתים.

במלאי הנכסים הבעייתיים בארצות הברית קיימים שני מדרגים: הבתים שכבר עוקלו ואלה שעומדים בפני עיקול. אלה שעומדים בפני עיקול מכונים "מלאי הצללים" (Shadow Inventory). אין הגדרה מדויקת למלאי הצללים וגם אין נתון רשמי של גודלו, אך ההערכות הן כי 2-8 מיליון בתים נמצאים בצנרת. האמת נמצאת כנראה אי שם סביב 5 מיליון בתים. אלה, ומאות האלפים שכבר עוקלו הם מתכון בטוח להמשך הדשדוש של השוק.

הבעייתיות במלאי הצללים היא קביעת הסבירות לעיקול - האם אחרי איחור של חודש בתשלומי המשכנתא, שלושה חודשים? האם הבית יעוקל? הסבירות לעיקול מסומנת בשלב די מוקדם של פיגור בתשלומים בשל תופעה המכונה "מתחת למים" (Under Water) ו"במהופך" (Upside Down). זהו מצב שבו המשכנתא גבוהה מעלות הבית הסמוך ולכן כדאי ללווה להפסיק לשלם אותה, לזרוק את הבית לבנק ולקנות את הבית השכן אם יצליחו לגיס משכנתא.

2. מתי ייספג המלאי של מיליוני בתים בשוק?

במחצית השנה הראשונה של 2010 הגיע מספר התחלות הבנייה בארצות הברית ל־1.219 מיליון. מספר הדירות שנמכרו מקבלנים היה כ-697 אלף.

הנכסים המעוקלים ומלאי הצללים יוצרים פקק שמעכב את התאוששות שוק הדיור. כל עוד קיים היצע אדיר וזול על המדף, היקף התחלות הבנייה החדשה יהיה קטן.

לשוק האמריקאי ייקח שנים לספוג את כל הבתים האלה. לכך יש להוסיף כמה מיליוני בתים המוצעים למכירה בשוק החופשי, התחלות בנייה של בתים חדשים וחששות מפני החמרה במצב הכלכלי בארצות הברית ומפני גידול באבטלה, המשפיעים על יכולת הקנייה.

בהנחה שלא יהיו שינוי קיצוני בכלכלה האמריקאית, ההערכה המקובלת היא שהשוק יתנקה ממלאי הדירות המעוקלות ב-5-3 השנים הקרובות.

3.מתי ייסגר חלון ההזדמנויות?

המחיר החציוני של הבתים בארצות הברית בספטמבר 2010 היה כ-172 אלף דולר, 2.4% פחות מספטמבר אשתקד • 35% מהמכירות היו של "בתים במצוקה" (העומדים בפני תהליך עיקול או שנמכרו בכינוס) לעומת 29% מהעסקות בספטמבר אשתקד • מלאי הבתים המוצעים למכירה בספטמבר ירד בכ־2% לרמה של 4.04 מיליון בתים.

השוק בארצות הברית כבר נוגע בתחתית, אבל קשה להעריך כמה זמן מחירי הבתים יישארו ברמתם הנוכחית עד שיתחילו לעלות. ההערכה היא כי בשנה הקרובה לא יהיה שינוי לטובה, ואם יהיה - הוא לא יהיה דרמטי. מכאן שחלון ההזדמנויות יישאר פתוח שנה עד שנתיים נוספות ומי שימתין קצת יותר לא יחמיץ נסיקה אדירה במחירים.

להערכות האלה מצורפת כוכבית גדולה; הן תקפות בתנאי שבמשק האמריקאי לא יתרחש מפנה לרעה.

4.האם יש עצירה בעיקולים?

מתחילת המשבר עוקלו כ-2.2 בתים במחיר ונמכרו במחיר ממוצע של 173 אלף דולר • 4 מיליון לווים מאחרים בלפחות שלושה חודשים בתשלומי המשכנתא.

הדירות המעוקלות ומכירות החיסול גרמו לשוק נזק בהיקף גדול שהוביל להתערבות הממשל. כתוצאה מהתערבות זו, שמטרתה היתה להפחית את מספר הנכסים המעוקלים, נדרשו הבנקים להגדיל את משך הזמן שבין עיקול הנכס לבין הוצאתו למכירה. זה עבד ב-2009 - מלאי הנכסים למכירה פחת - אבל מתחילת 2010 שוב נרשמה עלייה במספר הנכסים המעוקלים - עד לפני חודשיים.

כיום יש עצירה בעיקולים ב-23 מדינות בארה"ב, שבהן קיים חשש כי הבנקים לא פועלים בהתאם להליכים חוקיים. הבנקים מנסים לפתור את הבעיה, ולהצלחה או לכישלון שלהם תהיה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן. בשאר 27 המדינות נמשכים העיקולים.

עצירת העיקולים מפחיתה את מלאי הצללים ויוצרת פוטנציאל להפחתת הלחץ להורדת המחירים. ואולם, המהלך הזה גורם לעננה כבדה יותר של חוסר ודאות מעל השוק: חלק ניכר מהעסקות בחודשים האחרונים בוצעו דווקא בנכסים מעוקלים, ואופציה זו נסגרה בפני קונים פוטנציאליים המחפשים עסקות כאלה. אי אפשר לדעת אם ביקושים אלה יופנו לנכסים בשוק החופשי.

הכתבה המלאה מתפרסמת בגיליון דצמבר של מגזין TheMarker

להזמנות חייגו 1-700-700-250



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#