מודאגים ממחירי הנדל"ן? בעולם צופים שהם רק ימשיכו לעלות - מגזין TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מודאגים ממחירי הנדל"ן? בעולם צופים שהם רק ימשיכו לעלות

שוק הנדל"ן הגלובלי היה טוב למשקיעים ב-2017, והאופטימיות מלווה גם את התחזית ל-2018. בארצות הברית ובאסיה הביקוש למשרדים יימשך, גרמניה רותחת, צרפת מתחממת ובריטניה מתקררת. ולתחזית בהרחבה

תגובות

"מחירי הנדל"ן המסחרי כיום גבוהים למדי ביחס לשכירות. האם זו בועה? קשה לדעת. אבל העובדה ששווי הנכסים גבוה מדי היא מקור לחשש" – כך אמרה ג'נט ילן ביומה האחרון כיו"ר הבנק הפדרלי בתחילת פברואר. שוק הנדל"ן מעורר חששות בקרב האנליסטים, שרבים מהם עדיין זוכרים כיצד החל המשבר העולמי ב־2008 עם קריסת שוק משכנתאות הסאבפריים.

הגורם המרכזי שישפיע השנה על שוק הנדל"ן הגלובלי הוא הצמיחה. כלכלת ארצות הברית הציגה ביצועים טובים ב־2017. הכלכלה צמחה ב־2.5% ב־2017 – הרמה שלפני המשבר הכלכלי; מצבו של שוק התעסוקה השתפר והאבטלה נמצאת בשפל של 4.1%. כלכלת ארצות הברית צפויה להמשיך ולצמוח גם ב־2018, אך חלק מהכלכלנים מעריכים כי צפויה האטה בהמשך השנה או ב־2019. האטה בצמיחה עשויה להשפיע על האווירה בשוק הנדל"ן ועל היקף העסקות.

EDWARD CARUSO / NYT

גורם משמעותי נוסף שישפיע על שוק הנדל"ן בארצות הברית הוא רפורמת המס שהעביר ממשל טראמפ בדצמבר האחרון. הטבות המס ברפורמה צפויות להיטיב עם מגזר הנדל"ן המסחרי. הורדת מס החברות מ־39% ל־21% עשויה לעודד השקעות בארצות הברית, ולהגדיל את הביקוש למשרדים ונדל"ן מסחרי. קיצור משך הפחת – סכום המשקף את הירידה בשוויו של נכס על פני תקופת הבעלות עליו והשימוש בו – בנכסים מסחריים מ־39 שנים ל־25 שנים צפוי לשפר את תזרים המזומנים בתחום הנדל"ן המסחרי, ויש לו פוטנציאל לעידוד ההשקעות.

באירופה, השווקים מרוויחים מהירידה בסנטימנט של המשקיעים לבריטניה בעקבות חשש מהשפעת הברקזיט על כלכלת המדינה ב־2018 ומעבר לשנה הקרובה. בחירתו של עמנואל מקרון לנשיא צרפת בשנה שעברה מעודדת את המשקיעים להשקיע במדינה יותר מבעבר – מספר עסקות הנדל"ן עלה ל־950 אלף ב־2017, לעומת השיא הקודם שנרשם ב־2011 – 850 אלף עסקות.

גרמניה נותרה בעיני המשקיעים המקום הבטוח ביותר להשקעות הון. ההשקעות בתחום הנדל"ן המסחרי במדינה הסתכמו בכ־50 מיליארד יורו ב־2017. לפי נתוני בונדסבנק, מחירי הדירות והבתים בגרמניה עלו בתשעת החודשים הראשונים של 2017 ב־5.6% לעומת התקופה המקבילה. אחד הגורמים שעודד את ההשקעות בנדל"ן בגרמניה ובצרפת היה סביבת הריבית הנמוכה והאשראי הזול.

סופה של שנת הבחירות באירופה אפשרה לכלכלה להמשיך לצמוח. גוש היורו צמח ב־2017 ב־2.4%, הרמה הגבוהה ביותר זה עשור. תחזית הצמיחה ל־2018 נמוכה יותר, 2.2%, אך עשויה לעלות על רקע צמיחה בכלכלת גרמניה. לעומת זאת לבריטניה מחכה שנה נוספת של דיונים על הברקזיט והכלכלה צפויה לצמוח ב־1.5%, בדומה ל־2017. החששות מתוצאות המשא ומתן על הברקזיט כבר ניכרים: מחירי הנדל"ן בלונדון ירדו ב־1.8% ב־2017, ובדצמבר – ב־3.7%.

באסיה ישנן מגמות צמיחה שונות. כלכלת סין צמחה ב־2017 מעבר לתחזיות וצפויה לעלות מעט ב־2018 לרמה של 6.4% בשנה כולה. כלכלת הודו צמחה בקצב מרשים ב־2017, וב־2018 התחזיות הן לצמיחה של 7.4%.

בלומברג

שוק הנדל"ן המשרדי

שוק הנדל"ן המשרדי העולמי סיים את שנת 2017 באווירה חיובית כאשר שטח המשרדים שהוחכרו עלה ב־4% לעומת 2016 ל־40.7 מיליון מ"ר. 2018 צפויה להיות שנה טובה לשוק המשרדים, אך האנליסטים טוענים כי הביצועים המרשימים של 2017 לא יכולים לחזור על עצמם והתחזיות הן לצמיחה של 3% בלבד.

בארצות הברית צמח שוק הנדל"ן המשרדי ב־3% ב־2017. עיקר הצמיחה נרשמה במרכזי הערים, כשניו יורק, סיאטל ושיקגו הן הבולטות שבהן. צמיחה נרשמה גם בערים אחרות כמו יוסטון, על רקע פריחת עסקי הנפט.

ב־2018 צפויה להמשיך הצמיחה בשוק המשרדים בארצות הברית למרות שקצב הספיגה (הזמן שייקח להשכיר את המשרדים בקצב ההשכרה הנוכחי) צפוי להיות אטי יותר.

בנוסף, יש שינוי מגמה בביקוש כאשר המעסיקים מנסים להתאים את עצמם לדרישות העובדים, שרובם נמצאים בשלבים ראשונים של הקמת משפחה ורכישת בית ראשון. לכן גדול הביקוש למשרדים בפרברי הערים, מחוץ לאזורי העסקים, לדוגמה בברוקלין בניו יורק ובשכונת בלבוויו בסיאטל.

מתחמי המשרדים משנים את אופיים. על רקע האבטלה הנמוכה, המעסיקים מעוניינים למשוך עובדים באמצעות משרדים שכוללים גם חדר כושר, חללים חיצוניים פתוחים, ארוחות מגוונות ועוד. אחד הטרנדים שצפויים הוא חללי עבודה משותפים שאותם מובילה WeWork. החברה היא כעת השוכרת ה־11 בגודלה בניו יורק, עם שטחי משרדים בהיקף של 2.12 מיליון מ"ר.

באירופה הביקוש לנדל"ן משרדי צפוי להמשיך לגדול לאחר שהשוק גדל ב־10% ב־2017 לעומת 2016. גרמניה מובילה את השוק, והביקוש למשרדים צפוי לגדול במיוחד בפרנקפורט, על רקע השפעת הברקזיט על המגזר הפיננסי בלונדון.

גם באסיה השוק נמצא בפריחה, כשבסין נרשמה עלייה של 17% בחכירת משרדים, ובהודו עלייה של 10%. ביפן, האופטימיות בקרב המשקיעים לגבי הכלכלה השלישית בגודלה בעולם הובילה לעלייה של 8% בהחכרת משרדים ב־2017. האנליסטים צופים כי שוק הנדל"ן המשרדי באסיה יגדל ב־2018 ברמה דומה לזו של 2017, כאשר תעשיות הסחר המקוון וחללי העבודה המשותפים להייטק צפויים להוביל את הביקוש, לפי סקר Emerging Trends.

ללא קרדיט

 

נדל"ן למגורים

ארצות הברית נהנית מצמיחה כלכלית אך הבעיה העיקרית של שוק הנדל"ן למגורים היא המחסור בהיצע של דירות. לפי חברת ייעוץ הנדל"ן רדפין ( (Redfinמלאי הדירות למכירה בארצות הברית בינואר 2018 היה כ־580 אלף לעומת 765 אלף ב־2012. חברות הבנייה לא מדביקות את הביקושים בגלל מחירי הקרקע הגבוהים, מחסור בעובדים מיומנים והרגולציה הרבה. "המחסור בדירות למכירה העלה את מחירי הבתים ב־48% מאז השפל ב־2011, והשכר עלה באותה תקופה רק ב־15%", כך כתב לורנס יון, הכלכלן הראשי באיגוד סוכני הנדל"ן בארצות הברית בתחזית השנתית של האיגוד לשוק הנדל"ן ב־2018. התחזית פורסמה בנובמבר 2017 לפני אישור רפורמת המס.

רוב האנליסטים צופים כי המחסור בהיצע יוביל לעליית מחירים של 4%־5% ב־2018, לעומת 2017. כך לדוגמה איגוד סוכני הנדל"ן צופה, בתחזית שפרסם בנובמבר 2017, כי מחירי בתים קיימים יעלו מ־246.9 אלף דולר ב־2017, מחיר חציוני, ל־259 אלף דולר ב־2018.

רפורמת המס שתיטיב עם רוכשי נדל"ן מסחרי תגביל את יכולת הרכישה של נדל"ן למגורים. הרפורמה כוללת בין היתר הגבלת הזכאות להטבות מס למשכנתאות עד 750 אלף דולר, והגבלת הטבת המס הכוללת בתחום הנדל"ן, כולל מסי רכוש, עד ל־10,000 דולר. ישנה הסכמה בקרב הכלכלנים כי רפורמת המס תאט את קצב עליית מחירי הדיור, אך לא תגרום לירידה בגלל בעיית המחסור בהיצע.

סקר של פירמת ראיית החשבון PwC והמכון לקרקע עירונית הצביע על הזדמנויות קנייה בסן אנטוניו, סן דייגו, דאלאס ומיאמי, כאשר הנשאלים בסקר זיהו את הערים הללו כתחליף לאזורים צפופים כמו לוס אנג'לס בקליפורניה ואוסטין בטקסס.

באירופה, גרמניה צפויה להמשיך ולהוביל את שוק הנדל"ן עם ארבעה מתוך עשר הערים המבוקשות ביבשת: ברלין, פרנקפורט, מינכן והמבורג. כרבע מכלל השקעות הנדל"ן בגרמניה היו בברלין ב־2017 והגיעו לסכום של 3.6 מיליארד יורו – עלייה של 25% לעומת 2016. מחירי הדירות למגורים בברלין עלו ב־10% ב־2017 לעומת 2016, כך לפי נתוני דויטשה בנק.

מחירי הדיור בבריטניה עלו בשנה האחרונה ב־5%־4% והיקף עסקות הנדל"ן למגורים צמח ברמה מתונה הודות לתוכנית סיוע ממשלתית לרכישת דירות, לצד הריבית הנמוכה על משכנתאות. השקעות המוסדיים בנדל"ן למגורים עלו ב־20% ל־4 מיליארד ליש"ט ב־2017. המוסדיים צפויים להמשיך להשקיע בנדל"ן למגורים בבריטניה גם ב־2018, לפי מחקר של חברת JLL.

 

הטכנולוגיה צפויה לשנות את השוק

הטכנולוגיה משנה את אורח החיים של בני האדם ומשבשת את תעשיית הנדל"ן המסורתית. הצרכים של הדיירים, בעלי העסקים ומקומות העבודה מעלים את הביקוש לסביבה שבה המידע זורם בצורה מהירה ויעילה והשירותים משופרים. אחד הפרויקטים המעניינים הוא הדסון יארד – מגה פרויקט בניו יורק שמתפרש על פני כ־1.7 מיליון מ"ר. הפרויקט, בעלות של 25 מיליארד דולר באזור ווסט סייד במנהטן, יכלול שכונת מגורים משולבת בעסקים, פארקים ואזורים ציבוריים אחרים. יהיו בו טכנולוגיות ניטור כמו מפות חום העוקבות אחר השימוש באנרגיה, אפליקציות לאיסוף מידע על בריאות המשתמשים ואפליקציות לחיסכון באנרגיה.

תעשיית הנדל"ן מתכוננת לעידן הערים החכמות, לטכנולוגיית רשת 5G, ולשימוש בחיישנים לאיסוף מידע. שימוש במידע לניתוח צורכי הדיירים יכול לייעל את תעשיית הנדל"ן. על מנת לעשות זאת חברות הנדל"ן צריכות להגדיל את ההשקעה בתשתיות המידע שלהן ולהשקיע בטכנולוגיות כמו בינה מלאכותית ולמידת מכונה.

השינויים הטכנולוגיים משפיעים על תחום הנדל"ן גם אם הם אינם קשורים אליו באופן ישיר. כך, המכוניות האוטונומיות צפויות להפחית את מספר המכוניות בכבישים ואת הצורך במקומות חניה. כתוצאה בכך, עסקים יוותרו על מקומות חניה קיימים לטובת פיתוח נדל"ני. דוגמה נוספת לטכנולוגיה שמשנה את תעשיית הנדל"ן הם הרחפנים שחברות נדל"ן מגבירות את השימוש בהם לצורך סקירת הקרקע, בדיקת תוכניות בנייה ופגמים פוטנציאליים בבנייה.

 

התחזיות בכתבה מבוססות על דו"חות שהועברו אלינו מבית ההשקעות פרופימקס המתמחה בנדל"ן בחו"ל. רוב הניתוחים נעשו על בסיס סקר Emerging Trends in Real Estate של פירמת ראיית החשבון PwC והמכון לקרקע עירונית (Urban Land Institute) ־ מכון מחקר לשוק הנדל"ן. הסקר מבוסס על ראיונות עם יותר מ–800 אישים בכירים בתעשיית הנדל"ן ביותר מ–20 מדינות, וכן על תחזית שפרסמה בפברואר JLL, המנהלת נכסים בשווי של 59 מיליארד דולר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#