חתן פרס נובל לכלכלה מסביר: למה יקר כל כך לגור בערים הגדולות - מגזין TheMarker - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מגזין TheMarker

חתן פרס נובל לכלכלה מסביר: למה יקר כל כך לגור בערים הגדולות

אי שוויון נמדד בדרך כלל על ידי השוואה של רמת השכר במשקי הבית ברחבי המדינה. אך יש סוג שונה: אי שוויון ביכולת לרכוש בתים בערים הגדולות. ההשפעה של חוסר השוויון הזה מדאיגה לא פחות

16תגובות

ברבים מהמרכזים העירוניים בעולם, הנדל"ן למגורים נהפך יקר מדי עבור אנשים בעלי הכנסה ממוצעת. כשמחירי הנדל"ן בעיר ממשיכים לעלות, יש תושבים שנאלצים לעזוב. אם תושבים אלה כבר היו בעלי נכס שאותו הם היו יכולים למכור, הם אולי היו מתייחסים לעליית המחירים כמתנה בלתי צפויה שאותה יקבלו עם מכירת הנכס. אולם, אם הם אינם בעלי נכס, ייתכן שייאלצו לעזוב ללא פיצוי.

ההשלכות של עליית המחירים אינן רק כלכליות. אנשים אולי ייאלצו לעזוב את הערים שבהן בילו את כל חייהם. משמעות העזיבה היא אובדן קשרים חברתיים ארוכי שנים. אם יותר מדי תושבים ותיקים יצטרכו לעזוב בשל מחירי הדיור המאמירים, העיר תסבול מאובדן זהות ואולי אף מאובדן התרבות האורבנית שאפיינה אותה.

כשתושבים ותיקים עוזבים, עיר יקרה נהפכת בהדרגה למעוז של בעלי הכנסה גבוהה, ומתחילה לאמץ את הערכים שלהם. כשאנשים בעל רמות הכנסה שונות מופרדים מבחינה גיאוגרפית ומתרחקים אלה מאלה יותר ויותר, אי השוויון בהכנסות עלול להחמיר והסיכון שייווצר קיטוב חברתי – ואפילו עימות רציני – עלול לגדול.

לפי הסקר של Demographia International Housing Affordability ל־2017, קיימים פערים עצומים בערים הגדולות בעולם. הפערים נמדדים ביחס שבין מחיר הדיור החציוני בכל מדינה לבין הכנסה חציונית למשק בית. יחס גבוה נמצא במתאם עם לחץ מתגבר לעזוב את העיר.

הסקר העדכני, שבודק 96 ערים בתשע מדינות, מראה כי נכון לסוף 2016, בהונג קונג היו מחירי הדיור היקרים ביותר, עם יחס מחיר להכנסה של 18.1. משמעות הדבר היא שמשכנתה ל־30 שנה תעלה לרוכש בעל הכנסה חציונית יותר ממחצית מההכנסה שלו – עוד לפני שחושבה הריבית על המשכנתה. הריבית על המשכנתאות בהונג קונג נמוכה, אך לא אפסית, מה שמרמז על כך שעבור משק בית בעל הכנסה חציונית, רכישת בית ללא מימון נוסף, לדוגמה סיוע מההורים או מהמשפחה בחו"ל (אם אותו רוכש הוא מהגר) – היא כמעט בלתי אפשרית. הרשימה ממשיכה עם סידני (12.2), ונקובר (11.8), אוקלנד (10), סן חוזה/ עמק הסיליקון (9.6), מלבורן (9.5) ולוס אנג'לס (9.3). לאחר מכן מגיעות לונדון וטורונטו – עם יחס של 8.5 ו־7.7 בהתאמה – שבהן מחירי הדיור גבוהים, אך גם ההכנסות גבוהות.

ומנגד, בכמה ערים אטרקטיביות מחירי הדיור נותרו סבירים יחסית להכנסה. בניו יורק, המחיר החציוני של בית גבוה פי 5.7 מההכנסה החציונית של משק בית. במונטריאול וסינגפור, היחס הוא 4.8; בטוקיו וביוקוהמה, 4.7; ובשיקגו – 3.8. עם זאת, אולי נתונים עבור ערים אלה אינם מדויקים. קשה לבדוק אותם וקיימת חוסר עקביות בין ערים, בין מדינות ובין יבשות. לדוגמה, הגבולות הגיאוגרפיים של האזור שנבחר כדי לחשב את המחיר החציוני ואת מחיר השכירות החציוני עשויים להשתנות. יש ערים שבהן בתים יקרים עשויים להחליף ידיים במהירות, בעוד שבאחרות מתגוררות משפחות גדולות, מה שמרמז על בתים גדולים יותר.

אולם נדמה כי הסבירות שסטיות התקן יהיו כה משמעותיות עד כי הן ישנו את המסקנה הבסיסית – נמוכה: היכולת לרכוש בתים משתנה מאוד ברחבי העולם. השאלה היא מדוע תושבי ערים מסוימות מתמודדים עם מחירים גבוהים.

במקרים רבים, התשובה קשורה למגבלות שמוטלות על הבנייה. אולם קיימות גם מגבלות פוליטיות. לבנייה מסיבית של דיור עבור משקי בית בעלי הכנסה לא גבוהה תהיה השפעה עצומה על היכולת לרכוש נכסים. אולם לבעלי הבתים היקרים אין תמריץ לתמוך בבנייה כזאת, שתוריד את הערך של נכסיהם. אכן, ההתנגדות שלהם עשויה להיות שוות משקל להימצאות אגם בשטח. כתוצאה מכך, רשויות עירוניות אינן ששות להעניק היתרים כדי להגדיל את ההיצע.

כשאפשרויות הבנייה הקיימות בעיר הולכות ואוזלות, חייבים להזין את הצמיחה המתמשכת באמצעות עזיבתם של תושבים בעלי הכנסה נמוכה.

העלייה במחירי הדיור ביחס להכנסה אינה פתאומית, גם מאחר שהספקולנטים המצפים לשינוי עשויים להמר על המחירים מבעוד מועד. הם עשויים אפילו להמר על מחירים גבוהים יותר ולדחוף באופן זמני את היחס למעלה בצורה מלאכותית, וכך ליצור בועה וחרדה בקרב התושבים בעיר.

אולם אפשר לרסן את המגמה הזאת, אם החברה האזרחית תכיר בחשיבות של שימור הדיור לבעלי הכנסות נמוכות. על התושבים להבין כי רבות מהקריאות המתנגדות לבנייה נוספת מושמעות על ידי בעלי אינטרסים; לדוגמה, בעלי בתים שרוצים לדחוף את הערך של הנכסים שלהם מעלה בעת מכירתם. בכמה מקרים, העיר עשויה להיות בדרכה ליהפך ל"עיר גדולה", ויש לאפשר לכוחות השוק לדחוף החוצה את בעלי ההכנסות הנמוכות שאינם מסוגלים להשתתף באופן מלא ב"גדולה" הזאת, ועליהם לפנות דרך לאלו שיכולים. אולם, לעתים קרובות יותר, עיר שבה היחס בין מחיר הדיור להכנסה גבוה, אינה באמת "גדולה", אלא עיר שאין בה היצע מספיק וחסרים בה אמפתיה, הומניטריות וגיוון. ההשלכות של אלה יוצרות קרקע פורייה לעוינות מסוכנת.

תרגום: טלי גולדשטיין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם