שכירות ג'נטלמנית - מגזין TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
דבר העורך

שכירות ג'נטלמנית

המערכת הלאומית מוכוונת לעידוד דירות בבעלות ולא לדיור להשכרה: בישראל יש כשל עמוק בשוק השכירות

2תגובות

לא קשה להוכיח שעדיף לשכור דירה מלקנות אותה. ניתוח פיננסי פשוט מראה כי התשואה משכר דירה שמניב נכס יוקרה בתל אביב ובאזורי הביקוש בגוש דן אינה גבוהה בהרבה מ־2% לשנה, והתשואה על דירה סטנדרטית אינה עולה לרוב על 4%. לאחר קיזוז חובת השיפוצים, תשלום מסים ועלויות נוספות, התשואה על אחזקת דירה בגוש דן נעה סביב קצת יותר מ־3%, במונחים נומינליים. זה מעט.

המשמעות היא שלבעל נכס עדיף למכור אותו, להשקיע את הכסף בשוק ההון ולגור בשכירות. הניסיון מראה שהתשואה שם תהיה גבוהה ב־50%־100% מזו של שוק הדיור, בממוצע. ומה עם רווח ההון? מה עם עליית מחירי הדירות שנמשכת כמעט עשר שנים ברציפות ומניבה, כמו שעון שווייצרי, בין 7% ל־10% לשנה?

התשובה היא שלא לעולם חוסן. בטווח הארוך מאוד, כמה עשורים, שוק הדיור לא הניב תשואה גבוהה יותר מזו של שוק המניות. מי שרוצה להיות "מושקע" בשוק הדיור כחלק מתיק השקעות מפוזר – רעיון טוב כשלעצמו – יכול לעשות זאת על ידי רכישת מניות של חברות נדל"ן או קניית דירה זולה בפריפריה. המציאות הישראלית ברורה: גם אם שכר הדירה בתל אביב נראה לרבים כמטורף, הוא עדיין נמוך ביחס למחיר הדירה – ואדם רציונלי אמור להעדיף לגור בשכירות על פני החלופה של מגורים בנכס שבבעלותו.

אלא שבישראל, ובעיקר בגוש דן, האופציה הזו לא ריאלית. בישראל אין שוק עמוק של דירות להשכרה, אי אפשר להשכיר דירה ליותר משנה־שנתיים־שלוש, השוכרים לא יכולים להיות בטוחים שלא יזרקו אותם בתום החוזה, אין מלאי דירות ואין מבחר. כל המערכת הלאומית מוכוונת לעידוד דירות בבעלות ולא לדיור להשכרה. יש כשל עמוק בשוק השכירות – וגיליון זה עוסק בו.

למה? חלק מהסיבות מוכרות לציבור, וחלק פחות. הציבור יודע שאין שכונות ובניינים שלמים המיועדים לשכירות, אבל הוא לא יודע שהחוק לא מאפשר לעיריות, לרבות עיריית תל אביב, לקבוע את הרכב הדירות בתחום שיפוטן. הציבור יודע שהשוק הוא של "משכירים", וידם של השוכרים היא על התחתונה, אך הוא אינו יודע שקרנות הפנסיה שלו משקיעות מיליארדים במקבצי דירות להשכרה – אבל רק בארצות הברית ובגרמניה, ולא בישראל.

הציבור שמע על חוק חדש שקשור איכשהו ל"שכירות הוגנת", אך הוא אינו יודע שנוצות החוק נמרטו על ידי שרת המשפטים, איילת שקד, שהוא תקוע בוועדות הכנסת, שלא ברור אם ומתי יעבור, ושגם אם יעבור הוא לא יביא לשינוי מהותי.

אבל מעבר לחוקים, תקנות והיסטוריה ייחודית, הסיבה המרכזית לכשל בשוק השכירות בישראל היא פשוטה: כי כך החליטה הממשלה. אם אתם מאמינים שהממשלה עושה באופן כללי את מה שהעם רוצה, אז כי כך אנחנו בחרנו.

באירופה הסוציאליסטית ובאמריקה הקפיטליסטית החליטו תושבי ערים גדולות לפתח שוק שכירות רחב, ולעתים גם מסובסד, כדי לאפשר לצעירים, מבוגרים ורבים אחרים לגור בעיר – גם אם יכולתם הכלכלית מוגבלת. בישראל החלטנו שהמדינה והעיריות לא ייקחו חלק בשוק השכירות. בישראל החלטנו לשים את האינטרס של בעלי הקניין לפני אלו שאין להם הון התחלתי של כמה מיליוני שקלים.

זו החלטה ערכית ומוסרית. רבים למדו בשנים האחרונות את המונח "רנטה כלכלית", המתאר את היתרון שמשיגים טייקונים באמצעות מונופול, בלעדיות או שוק שבו התחרות נמוכה. מקור המילה "רנטה" הוא משוק הנדל"ן: רנטה (Rent) היא פשוט "שכר דירה", והיא מתארת את המונופול של בעלי ההון. באנגליה של עד תחילת המאה ה־20 האצילים היו היחידים שהחזיקו בדירות, הם השכירו אותן לבני המעמדות האחרים ונהנו מהכנסה שוטפת על הונם – רנטה. באותה תקופה, ההגדרה של המילה "ג'נטלמן" היתה אדם שלא חי מעבודה, אלא מהכנסה של שכר דירה על נכסיו – אדם שחי מרנטה.

אם ישראל לא תפתח את שוק השכירות שלה, גם היא תגיע למציאות שבה ישארו שני מעמדות: בעלי דירות עשירים – ושוכרים. היא תגיע למציאות שבה במרכזי הערים יתגוררו רק עשירים, וכל השאר יצטופפו בפרברים ובפריפריה. האם זה מה שאנחנו רוצים?



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#