תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"כל פעם שאתה עובר דירה, שכר הדירה החדש גבוה יותר - נמאס לי מזה"

לכתבה

הקצאת דירות לשכירות ארוכת טווח עשויה להיות המענה למצוקת הדיור במרכז הארץ, אבל בישראל כמו בישראל, הכל תקוע בגלל חוסר תיאום, סחבת ויכולת ביצוע עלובה

59תגובות

"אני שוכר דירות מאז 2005, ובכל פעם שחתמתי חוזה לשנה, לפעמים עם אופציה לשנה נוספת, שעון החול התחיל לתקתק. אתה יודע שעוד מעט התקופה נגמרת, ואז או שתצטרך לעזוב, או שהמחיר יעלה, וחי בחרדות. וכל פעם שאתה עובר דירה, שכר הדירה החדש גבוה יותר. נמאס לי מזה". לפני מספר חודשים החליט אריאל ברק (30), מנהל פרויקטים בתחום הבנייה, לשים סוף למצב שתיאר למעלה. הוא ואשתו חתמו על חוזה שכירות ארוכת טווח לחמש שנים עם אופציה להארכה לחמש שנים נוספות, בפרויקט "סביוני גליל ים For Rent" שהקימה חברת הבנייה אפריקה ישראל מגורים בהרצליה.

לפני כחודשיים וחצי עברו לדירתם החדשה. כיאה למיקום, שכר הדירה אינו נמוך; אך לדברי ברק, השקט הנפשי ואיכות החיים שווים כל שקל. "יש לי שקט. זו פעם ראשונה אחרי הרבה שנים שאני לא חושב על הנושא הזה יותר, ופשוט חי את החיים", הוא מספר.

גם ניהול הנכס על ידי החברה היזמית, אומר ברק, אינו מזכיר בדבר את אופן ניהול הנכסים של מרבית המשכירים בשוק הפרטי. "הדירה האחרונה שגרתי בה היתה דירת שלושה חדרים ברמת גן. היו הרבה בעיות ותקלות, ופעם בעל הבית כן מתקן, ופעם לא, ולך תתחיל להתווכח אם הבעיה נחשבת 'בלאי סביר' או לא. במקרה אחר התחייב בעל הנכס להתקין מזגן בדירה, והתקין לנו מזגן קטן שלא הספיק כדי למזג את החלל. אין מה להשוות למצב כיום. התיקון של התקלות הוא באחריות המשכיר, והחוזה שלנו מגדיר זמני מקסימום לתיקון כל בעיה".

מאיכות החיים החדשה של משפחתו של ברק נהנים עוד 273 משקי בית המתגוררים בפרויקט בגליל ים, רבע מהם בשכירות מוזלת. זהו התוצר הראשון של מה שהיה הבטחת הבחירות הגדולה של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד – יצירת שוק משוכלל של שכירות ארוכת טווח, שיהווה אלטרנטיבה אמיתית לשוק המגורים בבעלות.

מוטי מילרוד

עוזי לוי, מנכ"ל "דירה להשכיר": "כדי שיהיו מאסות של דיור להשכרה, צריך לתכנן אותן. כיום בצנרת יש תוכניות ל–40 אלף דירות, אבל עד שנראה אותן יוצאות לשוק יעברו עוד שלוש–ארבע שנים"

כארבע שנים אחרי בחירתו של לפיד לכהונתו הקצרצרה באוצר, מהוות אותן המשפחות מיעוט מבוטל מקרב 600 אלף משקי הבית השוכרים ברחבי המדינה, ונראה כי המהלך שהחל בקול תרועה רמה מתקשה לתפוס תאוצה. אמנם, קשה לומר שהבטחת הבחירות של לפיד, אודות הקמת 150 אלף יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח בתוך עשור, נתפשה כרצינית כשהושמעה לפני כארבע שנים; אך הציפייה הריאלית היתה כי כ־30־40 אלף דירות בכל זאת יוקמו לצורך זה. בפועל, את מספר הפרויקטים שביצועם כבר החל ניתן למנות על כף יד אחת. במהלך 2017 כולה אמור להתאכלס פרויקט בודד נוסף בן 281 דירות ברמת השרון. ואף כי בשנים שלאחר מכן צפוי קצב בניית הפרויקטים לעלות במקצת, ספק רב אם בתום העשור הראשון ליוזמה ניתן יהיה למנות כ־5,000 דירות מאוכלסות, שהן כ־3% בלבד מהחזון המקורי.

 

ממשיכים לקדם דיור בבעלות

קצב הביצוע האטי לא נובע מחוסר עניין מצד מקבלי ההחלטות. גם כיום, יותר משנתיים אחרי שלפיד עזב את משרד האוצר, יש לא מעט גורמים בממשלה, בכנסת, במגזר העסקי, בשלטון המקומי וכמובן בקרב ציבור השוכרים, המעוניינים לראות שוק שכירות ארוך טווח ורחב היקף הקורם עור וגידים במהירות. לפיד גם הקים חברה ממשלתית, "דירה להשכיר", שפיתוחו של שוק ההשכרה הוא ייעודה המרכזי. עם זאת, בדיקת מגזין TheMarker מעלה כי הביצוע סובל משורה של ליקויים, שעד אשר לא יתוקנו ויוסדרו, לא ניתן יהיה לקדם את בניית הפרויקטים בהיקף ובקצב הנדרשים כדי ששוק ההשכרה ארוכת הטווח ייתן מענה של ממש לצורכי השוק.

השקעה בנדל"ן כספורט לאומי שיעור הבעלות על דירות בישראל

מתוך אלה ניתן לסמן שני כשלים מרכזיים: האחד, חוסר תקשורת בין הממשלה לבין מי שהיו אמורים להיות שותפיה הגדולים ביותר להקמת השוק החדש, לספק את התשתית הכספית לבנייתו, ולבסוף גם להיות הבעלים של מתחמי הענק להשכרה – הגופים המוסדיים (ראו כתבה בעמ' 68). אלה, כך נראה, נעדרי אינטרס להיכנס למשחק הזה. הכשל השני הוא נטרולן של הרשויות המקומיות המעוניינות בקידום השכרה ארוכת טווח בשטחן – ובראשן עיריית תל אביב. הרשויות אמנם משוועות לקבלת סמכויות שיאפשרו להן לקבוע כי בתוכניות הבנייה בתחומן יוקצה שיעור מסוים של דירות להשכרה ארוכת טווח, אך המחוקק טרם העניק להן את מבוקשן. ולבסוף, לא ניתן להתעלם גם מהעובדה כי יוזמת הדגל של שר האוצר הנוכחי – תוכנית "מחיר למשתכן" – מציגה פעם נוספת דווקא את המגורים בבעלות כפתרון העיקרי שמציעה הממשלה לחסרי הדירה, על חשבון הדיור להשכרה.

על יוזמה ממשלתית זו נמתחת ביקורת חריפה מצד מי שאמון על קידום יוזמת הדיור בהשכרה ארוכת טווח – מנכ"ל החברה הממשלתית "דירה להשכיר", עוזי לוי: "במרכז הארץ רוב מכרזי הבנייה בקרקעות מדינה היו חייבים להיות של השכרה ארוכת טווח, ולא של מחיר למשתכן", טוען לוי. "במתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב, למשל, שיווקנו לפני כשנה קרקע לבניית 350 דירות להשכרה. אילו היית מוציא את הקרקע הזו לשיווק ב'מחיר למשתכן', 350 איש היו זוכים בפיס עם הטבה של יותר ממיליון שקל, ובעוד חמש שנים מוכרים את הדירות ועושים בוננזה. לעומת זאת, שיווק של הפרויקט לשכירות ארוכת טווח יאפשר ל־1,000־1,500 משקי בית להתגורר בפרויקט לאורך חייהם, וכך אנשים רבים יותר ייהנו מההטבה".

בשכונת גליל ים בהרצליה צפויות להימכר 1,400 דירות "מחיר למשתכן", בהנחה של מיליון שקל ואף למעלה מכך ביחס למחיר השוק. "מה פתאום נותנים לאנשים מתנה של מיליון שקל בגליל ים?", תוהה לוי. "הרי הרוכשים הולכים להתגלגל על הפרויקטים האלה. בכל אזורי הביקוש במרכז הארץ היה צריך לבנות לדיור להשכרה, ולאפשר רק דיור בר־השגה במרכז הארץ. במעגלים השני והשלישי, מנתניה צפונה, ואשדוד דרומה – ניתן לאפשר גם בנייה לרכישה מוזלת".

כמעט חצי מהתל אביבים שוכרים שיעור הגרים בשכירות

על אף אמירותיו הנחרצות בנושא, גם לוי והחברה שבראשה הוא עומד אינם פטורים לחלוטין מאחריות להיקף הביצוע הנמוך שנרשם עד כה. בעוד היעד הממשלתי שהוצב לחברה ל־2016 היה פרסום מכרזים לבניית 2,300 דירות לאורך השנה, בפועל פורסמו ארבעה מכרזים לבניית כ־1,000 דירות להשכרה בלבד. "כדי שיהיו מאסות של דיור להשכרה, צריך לתכנן אותן", מסביר לוי את הפער בין הרצוי למצוי. "הכמויות הגדולות מצויות בהליכי תכנון, וצפויות להגיע אלינו מחוק הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מהיר – שבחוק להקמתה נקבע כי 30% מכלל הדירות שיתוכננו יוקצו להשכרה ארוכת טווח, נ"ב). לאחרונה אישרה הוועדה תוכנית שהגשנו לבניית 11 אלף דירות בלוד, על קרקעות של מושב ניר צבי. כ־3,500 מהדירות הללו מיועדות להשכרה ארוכת טווח. כיום בצנרת התכנונית יש תוכניות ל־40 אלף דירות להשכרה, אבל עד שנראה אותן יוצאות לשוק יעברו עוד שלוש־ארבע שנים".

אריאל וסשה ברק
עופר וקנין

לוי מדגיש שוב ושוב כי הצורך הדחוף ביותר בפתרון המגורים בשכירות ארוכת טווח נמצא באזור המרכז. "כמה שנעשה יותר באזור הביקוש – כך יהיה טוב יותר", הוא אומר. "הוכחנו את זה במכרז בראשון לציון – מתחם ששיווקו נכשל פעמיים ב'מחיר למשתכן', יצא להשכרה ארוכת טווח והצליח כבר בפעם הראשונה. לעומת זאת, היתה תוכנית ותמ"לית גדולה בנתיבות לבניית 10,000 דירות ש־30% מתוכן היו אמורות להיות מיועדות להשכרה על פי החוק – אבל סקר צרכים שעשינו הראה שלא צריך שם יותר יותר מ־1,200 דירות להשכרה, ולכן הפחתנו את הכמות. במעגל שבין אשדוד בדרום ועד נתניה בצפון – כמעט לכל כמות שתשווק יהיה ביקוש. במעגל השני, יש לקיים סקרי שוק".

 

המעמד הבינוני–גבוה נסוג
שיעור הגרים בדירות בבעלות, לפי עשירוני הכנסה נטו לנפש סטנדרטית

דין תל אביב כדין עפולה

אין הפתעה בכך שבאזור המרכז נדרש הפתרון של השכרה ארוכת טווח באופן הדחוף ביותר – זהו האזור שבו משימת רכישת הדירה היא הקשה ביותר בשל המחירים הגבוהים, וגם האזור שבו משכירי הדירות הפרטיים מעלים את דמי השכירות בקצב המהיר יותר, על רקע הביקוש הרב. ואם הדברים נכונים לגבי אזור המרכז בכללותו, על אחת כמה וכמה הם נכונים לגבי תל אביב, שבה מנסה העירייה לקדם מזה כעשור מודל עצמאי להשכרה ארוכת טווח, בינתיים ללא הצלחה. באופן פרדוקסלי, טוענים בעירייה, מי שתוקע שוב ושוב מקלות בגלגלי יוזמות העירייה בנושא היא לא אחרת מהמדינה עצמה. "מה שהופך עיר לעיר הוא תמהיל אנושי מגוון", טוען סגן ראש עיריית תל אביב, אסף זמיר. "צעירים, מבוגרים, משפחות, עניים, עשירים, מהגרים, דתות שונות – זאת עיר. וכדי לאפשר את הדבר הזה גם באזורים שבהם הביקוש לדיור הוא הגבוה ביותר, נדרשת התערבות רגולטורית בשוק".

לדברי זמיר, כבר ב־2009 החלה העירייה לשלב בתוכניות בניין העיר (תב"עות) שיזמה תנאים לדיור בר־השגה. "העירייה הבינה כבר אז שזו הדרך היחידה לשמור על אוכלוסיית עיר מגוונת, וזה נעשה מול יזמים רבים. יש לך זכויות לבנות עשר קומות? אני אתן לך 14, אבל שתיים מתוכן עליך להחזיר לעירייה, על ידי כך שתשכיר בהן דירות בשכירות מסובסדת ומפוקחת על פי הקריטריונים לדיור בר־השגה".

למדיניות זו קדמו כשנה וחצי של דיונים סביב הקריטריונים לזכאות לדיור בר־השגה, ולבחירת הדיירים מבין כלל הזכאים. אלא שהתוכניות המדוברות נדחו בזו אחרי זו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. "אמרו לנו 'סליחה, אבל אין לנו בחוק הגדרה של מה זה דיור בר־השגה, ואי אפשר לכתוב בתוכנית משהו שאינו מוגדר בחוק'", אומר זמיר. "שלחו אותנו אל המחוקק, ועד היום ההגדרה הזו אינה מופיעה בחוק. אנחנו ב־2017, ואני כרגולטור עדיין לא יכול לקבוע דיור בר־השגה בפרויקט חדש. זה מטורף".

מוטי מילרוד

אסף זמיר, סגן ראש עיריית תל אביב: "השיקולים של המדינה בתחום הדיור אינם שיקולים עירוניים והיא אינה יודעת להפריד בין צורכי העיר לצורכי המדינה. היא מסתכלת על כל הארץ ומניחה שמשבר הדיור בתל אביב דומה למשבר הדיור בעפולה, ושצריך להיות פתרון אחד ויחיד לכולם"

אתם מבינים למה המדינה נמנעת מלקדם את ההגדרות הללו? יש איזה אינטרס נסתר?

"פעמים רבות השיקולים של המדינה בתחום הדיור אינם שיקולים עירוניים. המדינה אינה יודעת להפריד בין צורכי העיר לצורכי המדינה. היא מסתכלת על כל הארץ ומניחה שמשבר הדיור בתל אביב דומה למשבר הדיור בעפולה, ושצריך להיות פתרון אחד ויחיד לכולם. כתוצאה מכך יוצאים כל מיני פוליטיקאים עם 'מחיר למשתכן', פרויקטים לזוגות צעירים וכל מיני תוכניות אחרות, תוך התעלמות מהדרישות ומהצרכים של הרשויות המקומיות שבהן הביקוש למגורים הוא הגבוה ביותר. בנוסף, יש פחד מפני קבלת החלטות נקודתיות – כאלה שיתייחסו לתל אביב ולגוש דן בצורה פרטנית. מאחר שברוב מדינת ישראל העניין הוא בעלות ולא שכירות, השכירות הוא הנושא האחרון שמגיעים להתעסק בו".

בהיעדר יוזמה ממשלתית שתאפשר תכנון רחב היקף של השכרה ארוכת־טווח ברחבי העיר, פנתה עיריית תל אביב לכמה אפיקי פעולה מקבילים. הראשון הוא ניסיון לקידום "חוק השכירות ההוגנת" בכנסת, אותו יזמה העירייה יחד עם ח"כ סתיו שפיר ואשר מזה כמה שנים תקוע בצנרת החקיקה. על פי יוזמת חקיקה זו, היו בעלי הדירות הפרטיים מחויבים להציע חוזי שכירות ארוכת טווח בני שלוש שנים, תוך הגבלות על יכולתם להעלות את מחיר השכירות לאורך התקופה (ראו כתבה בעמ' 76).

המהלך השני שקידמה העירייה הוא ייזום של פרויקטים לשכירות על קרקעות שבבעלותה. עד היום בנתה העירייה שני פרויקטים כאלה, האחד בשכונת שפירא והשני בשכונת יד אליהו, בהיקף כולל של 100 דירות, וכיום מקודם פרויקט נוסף בן 70 יחידות במתחם שוק העלייה שבגבול פלורנטין. עם זאת, גם בעירייה מודים כי ליוזמות בהיקפים כה קטנים יש ערך הצהרתי בלבד, ושאין בכוחן לקדם פתרון של ממש. אפיק שלישי שאליו פנתה העירייה הוא משא ומתן עם יזמים הבונים בעיר, במטרה לשכנע אותם להקצות שיעור מסוים מהדירות שהם בונים לטובת השכרה ארוכת טווח, תוך הצעת הטבות שונות.

העלייה החדה ־ בדירות הגדולות מחירי שכירות ממוצעים, בשקלים לחודש

"קידום יוזמות כאלה עולה כסף", אומר זמיר. "כמו שתחבורה ציבורית ופעילות תרבות צריך לסבסד – כך גם לגבי דיור. העיריות כבר מבינות זאת, אך המדינה לא. איך בונים דיור להשכרה בניו יורק? למה יש כיום פרויקטים במקום הכי יקר בעולם, ש־20% מהם מוקצים לדיור בר־השגה? אין שם חובה, פשוט יצרו חוק שיש בו כאלה תמריצים למי שעושה, שאתה צריך להיות משוגע כדי לא לעשות. כאן, בגלל אזלת היד של המדינה, העירייה ניצבת בעמדה הגרועה ביותר האפשרית כשהיא מנהלת משא ומתן מול קבלן, וכתוצאה מכך משלמת לו ביוקר על מספר מינימלי של דירות".

אז מהי המטרה? שכל מי שרוצה לגור בתל אביב יוכל לעשות זאת?

רוב העניים שוכרים
נתוני דיור ב– 2015 , לפי סוג מגורים וחמישוני הכנסה נטו לנפש סטנדרטית, באחוזים

"בסוף, בכל מקרה, מאגרי הדירות שייווצרו יהיו קטנים מאוד ביחס לביקוש. בשכונה 3700 שמתוכננת בצפון העיר, אנחנו מקצים לדיור בר־השגה כ־2,000 דירות מתוך כ־12 אלף, מתוך תקווה שעד שנגיע לשלב ההיתרים התחום הזה יוסדר חוקית. זה שיעור משמעותי ויפה שאמנם לא ייתן לכל מי שרוצה לגור בתל אביב אפשרות מעשית לגור בה – זה לא יקרה אף פעם – אבל ייצור שכונות מגוונות שאינן על טהרת המאיונים העליונים".

בחודש שעבר נראה היה כי סוף־סוף, לאחר קרוב לעשור, מתחיל המהלך של שילוב ההשכרה ארוכת הטווח בתכניות הבנייה לנוע גם על ידי השלטון המרכזי. זאת, כאשר ועדת השרים לחקיקה אישרה הצעת חוק שלפיה תוסמך ועדה מקומית לקבוע כי בתוכנית בנייה בתחומה יוקצו 15% דירות לדיור בשכירות מוזלת. מיד לאחר מכן עברה ההצעה בקריאה ראשונה בכנסת. על פי ההצעה, שיזם ח"כ רועי פולקמן (כולנו) יחד עם מרכז "הגר" לפיתוח מדיניות דיור חברתית הפועל באוניברסיטת תל אביב, נקבעו כמה תנאי סף לזכאות לדיור, אך גם ניתנה גמישות לרשות המקומית בקביעת הקריטריונים שיגדילו את סיכויי הזכאים לזכות בהגרלה להקצאת הדיור, כגון ותק מגורים בעיר, מספר ילדים ומיצוי יכולת השתכרות.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: הסיפורים החשובים של מגזין TheMarker ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות