נדל"ן

המשפחות החדשות נגד שוק הנדל"ן

תא משפחתי כבר מזמן אינו רק אבא, אמא ושניים–שלושה ילדים. אז למה גורמי התכנון ויזמי הנדל"ן ממשיכים לבנות דירות אחידות שמותאמות כמעט אך ורק למשפחות סטנדרטיות?

נעמה ריבה
נעמה ריבה
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

חברי קבוצת הפייסבוק "אמאבא יחידנים" נשאלו לאחרונה אם יש ביניהם אמהות חד־הוריות שמתגוררות יחד כדי לחסוך בעלויות המגורים. רבות מהמשיבות התייחסו בחיוב לרעיון, וציינו בעיקר את יתרונותיו הכלכליים של סידור כזה, ואת ההקלה בנטל הנפשי שיכולה להיות לגידול ילדים בצוותא. "לא צריך לקנות כמעט כלום", כתבה אחת מהן. "מעבירים הכל מאחד לשני, מתחלקים בהוצאות ומאפשרים אוויר לכל הנפשות". משתתפת אחרת הוסיפה, "אפשר לקחת בייביסיטר יחד".

הדיון שהתקיים בקבוצה משקף את השינויים שחלו בשנים האחרונות במבנה התא המשפחתי. אמנם משפחות במבנה סטנדרטי של אבא, אמא ושניים־שלושה ילדים הן עדיין הנורמה בישראל, אך לצדן מתקיימים עוד דגמים משפחתיים שנחשבו בעבר לחריגים, ובעיקר משפחות חד־הוריות ואנשים שמגדלים ילדים במסגרת הורות משותפת. משפחות כאלה נתקלות לא פעם בקושי מיוחד למצוא דירה שתתאים לצורכיהן, כיוון ששוק הנדל"ן בישראל עדיין מוכוון בעיקר ליצירת פתרונות לזוגות צעירים ולמשפחות במבנה המסורתי.

דלת משפחה חדשה 186

בהיצע הדירות החדשות, לדוגמה, אין מענה הולם לצרכים של אם יחידנית שמגדלת ילד אחד, ובוודאי לא לאלה של שתי אימהות יחידניות שמעוניינות לגור במשותף בדירה שחלק מחלליה משותפים וחלק פרטיים. בנוסף להיעדר פתרונות מידיים, רבות מהדירות אינן גמישות ולא מאפשרות התאמה מיטבית של חלל המגורים למבנה התא המשפחתי.

אחת האימהות בקבוצה מספרת שכשהיא חשבה על הורות משותפת, לפני שהחליטה על הבאת ילד לעולם בגפה, היא דנה עם השותף הפוטנציאלי להורות על אפשרויות המגורים. "היינו בדעה שנצטרך ליצור דירה שיהיו בה חללים פרטיים עם כניסות נפרדות. למשל, שתי דירות קטנות עם חדר ילדים וחדר משחקים משותף. ככה הילד לא יצטרך לעבור בית כשהוא עם אמא או עם אבא. לא ברור לי איך לא חשבו על פתרונות כאלו".

אם זה כל כך פשוט על הנייר ולכולם נראה שמתאים וחסכוני לגור במשותף, למה לא נתקלים כמעט במשפחות שבחרו בפתרונות כאלו?

"כי אין דירות מותאמות, כי קשה למצוא שותפה או שותף לדירה שתתאים לך, כי אחרי שגרים לבד מבאס לגור ביחד, וכי חד־הוריות טרודות בהמון דברים אז לא תמיד מתאפשר להן להגשים את כל הפנטזיות שלהן. חסרות סיבות?".

לא כולם זוגות צעירים

מתכנן הערים ד"ר חיים פיאלקוף, לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון וכיום מרצה באוניברסיטה העברית ובמכללת נתניה, מסביר מהיכן נובע המחסור: "כשמסתכלים על היקף התחלות הבנייה מתחילת המאה ה־21, רואים שיעור גבוה של דירות גדולות. כמעט 90% מהתחלות הבנייה היו של דירות ארבעה חדרים או יותר. זה ביטוי לעלייה ברמת החיים, ואולי קשור גם לדרישות של הרשויות המקומיות, שמעוניינות למשוך אליהן אוכלוסייה חזקה. היצע של דירות קטנות קיים בעיקר בבניינים ישנים, אלא שרבים מאותם בניינים מיועדים לפינוי־בינוי, מה שעלול לחסל את מאגר הדירות הקטנות".

לדברי פיאלקוף, בעשור האחרון ירד מאוד היצע הדירות הקטנות (3 חדרים או פחות) בשוק הדירות החדשות. כך למשל, רק 4% מהדירות החדשות שנבנו בתקופה זו בבאר שבע הן קטנות, וגם בנתניה מגיע שיעורן של דירות אלה ל־5% בלבד. לאחרונה מוצעים בשתי הערים פתרונות דיור נוספים, אך אלה מיועדים בעיקר לסטודנטים. הערים היחידות שבהן נבנות דירות קטנות חדשות הן תל אביב (שם 43% מהדירות החדשות הן קטנות), שבה תמהיל האוכלוסייה שונה משמעותית מזה של יתר המדינה, ורמת גן (23% מהדירות החדשות קטנות). "אני משער שברמת גן הרבה מהדירות האלו הן בפרויקטים של פינוי־בינוי", אומר פיאלקוף, שמוסיף כי ייתכן שהיעלמותן של הדירות הקטנות קשורה גם ברצונם של היזמים למקסם את רווחיהם. "יש טענה שקבלנים מרוויחים יותר מדירות גדולות, למרות שלמעשה אין קשר. הם יכולים להרוויח גם מדירות קטנות".

לפני כחמש שנים, בעקבות המחאה החברתית ודו"ח טרכטנברג, פורסם חוזר מנכ"ל של משרד הפנים שבו הוראה להקצות 20% מכל פרויקט דיור לדירות קטנות, אך אין הגדרה אחת, חד־משמעית, לדירה קטנה. "בערים במעגל החיצוני של גוש דן, כמו פתח תקווה או ראש העין, דירה קטנה היא דירת 80־90 מ"ר", אומר פיאלקוף. "הוראת משרד הפנים היא ניסיון ראשון לייצר איזון בשוק הדירות החדשות, אבל את ההשפעה שלה נראה רק בשנים הבאות".

אחת הביקורת על ההחלטה היא שקיימת תפישה שדירות קטנות מיועדות למשפחות עניות. "זה לא בהכרח נכון", אומר פיאלקוף "בערים רבות בעולם מנסים לאפשר תמהיל מגוון שישקף את סוגי משקי הבית השונים".

דירה מפוצלת בתל אביב
דירה מפוצלת בתל אביב. סגנית המחלקה לתכנון אסטרטגי בעיריית תל אביב, חדווה פיניש: "אנחנו לא יכולים לתכנן את העיר רק על סמך מצוקה, אלא צריכים לתכנן חכם. כשיש בעיה לא פותרים אותה על ידי יצירת בעיה חדשה"צילום: אסף עברון

מיקי גיצין, חבר בוועדה לתכנון ובנייה בעיריית תל אביב, אומר שכדי לחולל שינוי צריך להתחיל בתפישה התכנונית. "מקובל להתייחס לשוק הדיור כאל שוק שפונה קודם כל לזוגות צעירים", הוא אומר. "עליהם מדברים שר האוצר, שר השיכון וראשי העיריות, למרות שיש כיום מגוון גדול יותר של סוגי משפחות". לדבריו, "הבנייה של דירות 80 מ"ר ומעלה אינה רלוונטית לכולם. התפישה בעבר ולמעשה גם כיום היא שיש סטודנטים, דירות שותפים ואחר כך זוגות צעירים שצריכים רק דירות 100 מ"ר ומעלה. זה כבר לא רלוונטי להרכב האוכלוסייה ולצרכים שלה. כיום דירות בפרברים נבנות בשטח של 80־120 מ"ר, עם חניה או שתיים, אבל בעיר אפשר להתבסס על תחבורה ציבורית ועם דירות יותר קטנות ולהשתמש במרחב הציבורי כמענה נוסף".

אוכלוסייה נוספת שלא עונה לקטגוריה של "זוגות צעירים", היא זוגות בפרק ב', שדווקא זקוקים לדירות גדולות יותר כי הילדים הבוגרים גם גרים בבית, לפחות חלק מהשבוע. האדריכל אורן און תכנן בית לזוג בפרק ב' ועבור שבעה מתבגרים. "הם היו בגיל ההתבגרות והתלבטנו איך מחלקים את החדרים. האם לחלק לפי בנים ובנות, האם לחלק לפי ההורה ולמי שמגיעה יותר פרטיות. בסוף חילקנו את זה לפי בנים ובנות, כשהבנים מוקמו בקומת הגג. מכיוון שחלק מהם הרבה זמן לא בבית, והקומה נטושה, רוב הפעילות היא בקומה התחתונה ואין תחושה שחלק גדול מהבית לא פעיל, מה שהיה יכול להיות אם היינו הופכים את החדרים או אם כולם היו גרים בקומה אחת".

האדריכל דקל גודוביץ תכנן דירה בה מתגוררים שלושה בוגרים, ילדה ותינוקת. "זה הלך הפוך שם. הם היו זוג הומואים שהיתה להם דירה והוספנו לה עוד חדר", הוא מספר. "הם חשבו שהחדר הנוסף ישמש כקליניקה ואז אחותו של אחד מבני הזוג הצטרפה עם בתה ובהמשך נולד לה תינוק נוסף. זו סיטואציה שנוצרה בגלל מצוקת נדל"ן. הדירות של פעם אפשרו חלוקה כזו, כי המטבח היה ממוקם במרכז והיתה דלת מכיוון אחד לסלון ודלת מכיוון שני לחדר השינה".

במקום להמשיך לתמרץ יזמים לבנות עוד ועוד דירות במבנה הקיים, צריך לבדוק את הצרכים האמיתיים ולתכנן בהתאם, אומר גיצין. "זו לא מציאות שנוצרה מעצמה, מישהו תכנן את זה ככה. ואפשר לתכנן את זה אחרת. יש ערים שאוהבות להתגאות בגיוון שלהן, אבל גיוון לא יוכל להתקיים אם תמהיל הדירות לא ישתנה. המערכת התכנונית בתל אביב מבינה את זה – למרות שיש חברי מועצה שמכנים דירות קטנות 'קופסאות נעליים'. התמהיל הוא לא רק סוגים של גודל, אלא דירות לשכירות לטווח ארוך, דיור ציבורי, מעונות. צריך לזכור גם שלא כולם חייבים לקנות דירות, גם זה חלק מהתמהיל העירוני".

גל עופרים, סמנכ"לית השיווק של יד2, מבחינה אף היא בעלייה בביקוש לדירות קטנות בין משתמשי האתר. לדבריה יש פער גדול בין מספר הדירות הקטנות המוצעות בתל אביב (שנחטפות במהרה) לעומת היצע הדירות הקטנות במקומות אחרים. "שר האוצר מדבר על דיור, אבל אני לא חושבת שהוא מבין איפה הביקושים ומה הצרכים", היא אומרת. "הוא מבצע מהלכים שמנסים להוריד את המחיר, כמו מחיר למשתכן, אבל זה לא בהכרח עונה על הצרכים. אלו פרויקטים במקומות מסוימים מאוד. הממשלה היתה צריכה להציע פתרונות הוליסטיים יותר".

פתרונות מלמעלה

תל אביב היא העיר שבה המספר הרב ביותר של משקי בית לא סטנדרטיים. על פי הערכות מתגוררים בה כיום 14,300 הורים יחידנים. סגנית המחלקה לתכנון אסטרטגי בעיריית תל אביב, חדווה פיניש, אומרת ש"משקי הבית המיוחדים תופסים אצלנו חלק חשוב בחשיבה. יש לזכור כי לא מספיק להתייחס לתמהיל הדירות, אלא יש להתאים לו גם את מגוון השטחים הציבוריים והשירותים העירוניים". לדבריה, העירייה פועלת על מנת לאפשר לאוכלוסיות מגוונות להישאר בעיר למרות מחירי הדיור הגואים. "זה לא עניין של פינוק אלא של צרכים, והעירייה מתמודדת עם בעיות שהרבה ערים גדולות מתמודדות איתן", היא אומרת.

כדי ליישם את האג'נדה הזאת פיתחה העירייה לאחרונה כלי עבודה שייחייב להכניס לכל שכונה ולכל בניין מגוון של סוגי דירות. "אין לנו כוונה שפלורנטין תהפוך לרמת אביב, וצריך שכונות שיתאימו לצעירים, או שכונות מעבר, אבל שיהיה יותר גיוון בכל אחת מהשכונות", אומרת פיניש. "כך לדוגמה, בשכונת שפירא צריך להוסיף דירות המיועדות למשפחות, כי הגודל הממוצע לדירה שם הוא 50 מ"ר". בשכונות חדשות בצפון העיר היא אומרת שמתוכננות כ־30% דירות קטנות בגודל של כ־60 מ"ר.

הקובייה במרכז מאפשרת ניצול מירבי של שטח הדירה, 40 מ"ר בלבד. תכנון: ספארו אדריכלים צילום: יונתן בלום ובועז

המחסור בדירות קטנות והאיסור על חלוקת דירות גורמת לפיצולים פיראטיים של דירות קטנות. פיניש אומרת כי העירייה מודעת למספרן הרב של הדירות המפוצלות בעיר, ופועלת לצמצומו. "באופן עקרוני ניתן לערוך פיצול דירות באמצעות תב"ע נקודתית או שימוש חורג", היא אומרת. "אבל חלוקת דירות בצורה לא מבוקרת מייצרת ציפוף, והעירייה לא יכולה לאפשר את החלוקה בגלל שהיא כפופה לחוק. יש קושי לאכוף את הנושא כתוצאה מחוסר תיעוד היסטורי". לשאלה אם העירייה צריכה או יכולה להילחם בחלוקת הדירות היא משיבה: "יש לזה יתרונות מידיים, אבל יש לזה חסרונות לטווח הארוך. אנחנו לא יכולים לתכנן את העיר רק על סמך מצוקה, אלא צריכים לתכנן חכם. כשיש בעיה לא פותרים אותה על ידי יצירת בעיה חדשה".

גם פיאלקוף מסתייג מפיצול דירות. "אני לא חולק על עצם הצורך בדירות קטנות. במנהטן, שם 50% מהאוכלוסייה הם יחידים, הגיעו למסקנה שמלאי הדירות חייב לשקף את התמהיל הזה. מצד אחר, אם קנית דירה בבניין שיש בו 24 יחידות דיור, אז פיצול ייצור עומס על התשתיות. אפשר לפצל, אבל זה דורש הסכמה של כל הדיירים". בעניין דירות חדשות יש לו הצעה שכבר הציע לעיריית תל אביב, וקרויה "דיורית". שבה ניתן יהיה לפצל יחידות דיור גדולות לשניים, באופן חוקי ומוסדר, וכך לאפשר גמישות גדולה יותר. "זה צריך להיות מעוגן בתב"ע וזה מאפשר לבית מחזוריות, למשל למשפחה שמתחילה כזוג בלי ילדים ולאחר מכן עם ילדים, ואז הילדים עוזבים".

סבסטיאן ולרשטיין, ראש אגף מחקר במרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן באוניברסיטת תל אביב, אומר שלא ניתן להתעלם מתופעת פיצול הדירות. "אפשר לעצום עיניים ולומר שזה לא קורה. אבל זה קורה ויש צורך אדיר בדירות קטנות, ולכן השוק עושה את שלו ויש יוזמות. הפתרון הוא להתמודד עם זה נכון ולהתייחס גם למקומות שכבר בנויים ומתוכננים ולא רק לתוכניות העתידיות. אפשר למשל לעשות תוכנית שמקיפה אזור יחסית גדול בעיר ומתייחסת לגודל הדירות". גם ולרשטיין מציע להכשיר את חלוקת הדירות, וכך להוסיף יחידות דיור לעיר. בדומה לפרויקטים של פינוי בינוי, שבהם מוענקות זכויות נוספות ליזמים, ולרשטיין מציע חלוקת דירות במסגרת תוכנית כוללת, שבה גם יתווספו שטחי ציבור, אך אלה יקומו בפרויקטים חדשים — כלומר, הזכויות של שטחי הציבור ינוידו לפרויקטים החדשים. "אם יעשו תוכנית כזו, תהיה אפשרות לבעלי העניין להגיב. העירייה גם תוכל להרוויח מזה היטלי השבחה כי בעלים של דירה אחת הופכים פתאום לדיירים של שתיים או שלוש דירות. חייבים להיות גמישים יותר בתכנון ולשים לב למציאות".

האדריכל ניני ורשבסקי, ראש החוג לעיצוב פנים במכון הטכנולוגי בחולון, חושב שהבעיה קשורה לא רק לתכנון אלא לבנייה עצמה. "תחום הבנייה מפגר ביחס לתחומים אחרים", הוא אומר, ומסביר שהתחום עדיין מתבסס על שיטות מסורתיות של בניית עמודים וקירות מבטון ומלבני איטונג, ולא מטמיע פתרונות חדשים, גמישים יותר, כמו מחיצות ניידות שניתן להזיז כדי לעצב מחדש את חלל המגורים לפי הצרכים המשתנים. "הכל התקדם וסגנון הבנייה לא משתנה, וזה משפיע על גמישות התכנון", הוא אומר. "יזמים בונים בעיקר דירות למכנה המשותף הרחב ביותר. אבל דירה צריכה לשקף את אורח החיים של האדם, וצריך להיות חיבור בין אורח החיים לדירה. למשל, אם זה שהתגרש וחי במשמורת משותפת, אז חצי מהשבוע הבית מלא ילדים וחצי השבוע הוא ריק. צריך לחשוב איך מתכננים את החלל בצורה גמישה. גם קבלן יכול להתאים את התכנון ללקוח אם הוא יודע מראש מי הוא. הטכנולוגיה הבסיסית קיימת, רק צריך להתייחס אליה".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker