נדל"ן עולמי

בועה נוצצת

הסינים מקפיצים את המחירים בעולם, המוסדיים הישראליים לא מגוונים את ההשקעות שלהם, גם הפליטים צריכים מקום להניח את הראש, וכלל לא ברור מתי בדיוק התחיל מחזור הפריחה הנדל"נית. ארבעה מומחי נדל"ן מייעצים היכן להשקיע 
מסביב לעולם

ישראל פישר
ישראל פישר

מהחלון בקומה ה־18 של בית מלון על חוף הים של תל אביב, אפשר לראות את המגדלים על גבול תל אביב־רמת גן. בסיום פאנל מיוחד שערך מגזין TheMarker, ניגשו אל החלון מומחי נדל"ן מארבע מדינות והתעניינו בקו הרקיע של תל אביב.

"היא קצת מזכירה את מומבאי", אמר אנתוני גרין, ראש חטיבת נדל"ן בינלאומי ב־Macquarie, בנק ההשקעות הגדול באוסטרליה. בתשובה לשאלה אם זו מחמאה הוא השיב שכמו במומבאי, שבה ניתן לראות בתים מטים ליפול ולצדם רבי קומות מעוצבים, גם בתל אביב יש מרקם לא ברור של בנייני מגורים מוזנחים ולצדם משרדים נוצצים.

קו הרקיע של ברליןצילום: רויטרס

פתאום צד את עיני המשקיעים, שעבור חלקם זה הביקור הראשון בישראל, החניון הסמוך למסוף כרמלית שבקצה שוק הכרמל. "מי הבעלים של השטח הזה", שאל גרין. מרקוס ברן, ראש המחלקה הבינלאומית לקשרי משקיעים ב־Berlin Hyp, בנק השקעות הנדל"ן מהמובילים בגרמניה, מיהר לאבחן כי אם זה שטח ציבורי, יש עוד תקווה להפוך אותו לפנינה נדל"נית.

נראה שלאנשי הנדל"ן שהשתתפו בפאנל יש דחף אינסטינקטיבי להשקיע ולבנות בכל מקום. כשמזכירים באוזניהם את המילה בועה, הם נוחרים בבוז, ומוסיפים שמחירי הנדל"ן תמיד עולים.

שמונה שנים חלפו מאז שמשבר הנדל"ן דרדר את ארצות הברית לתהום, ואת מדינות אירופה לתקופת שפל שממנה הן עדיין מתקשות להתאושש – אבל מי זוכר. שמונה שנים הן הרבה זמן בעולם הנדל"ן, וכיום המחירים בערים רבות מזנקים, והמשקיעים הסינים מזרימים כספים לשווקים בארצות הברית, בקנדה, באוסטרליה ובאירופה.

מימין: אנתוני גרין, מרקוס ברן, קרלו ואניני וג'יי אפשטייןצילום: עופר וקנין

"אני לא חושב שזו בועה", מגחך גרין, "למרות התשואות שאפשר להשיג בסין, המשקיעים הסינים רוצים לפעול גם בשוק הנדל"ן העולמי. זו המוטיבציה, והם פה כדי להישאר". לדבריו, בשווקים מושקעים כספים רבים של חברות ביטוח וקרנות פנסיה, לכן לא ייתכן מצב שבו כל הכספים יוצאו מהשוק בבת אחת, גם אם הממשל הסיני יחליט להגביל את ההשקעות מחוץ למדינה".

"הסינים שינו את הרגולציה רק לפני שנתיים כדי לאפשר לאזרחים שלהם להשקיע. יש כניסה רציפה של כסף סיני לשוקי הנדל"ן בעולם, וזו רק ההתחלה", אומר ג'יי אפשטיין, שותף בכיר ב־DLA Piper המשמש כמנהל משותף במחלקת הנדל"ן בפירמת עורכי הדין שארגנה את ועידת הנדל"ן. "ההאטה של הכלכלה הסינית תוציא עוד כסף מהמדינה החוצה, בעיקר לארצות הברית שנתפשת כשוק יציב. אנחנו ארץ ענקית ובדרך כלל יש לנו אותו חוק, השקיפות טובה והשוק יעיל", אומר אפשטיין, "אבל קשה למצוא מציאות כי כולם מפחדים למכור במחיר נמוך מדי אז הם נותנים את הנכסים למנהלי השקעות". הוא עצמו ממליץ לשקול להשקיע באוסטין, טקסס. "זו עיר קלה. יש בה הרבה משקיעים והייטק, ויש שם את אחת האוניברסיטאות הגדולות במדינה".

קרלו ואניני, ראש מחלקת שוק ההון בשלוחת איטליה של Cushman & Wakefield, אחת מחברות ייעוץ הנדל"ן הגדולות בעולם, אומר שהמשקיעים הסינים מורגשים גם בשוק האירופי, לצד נהירה של משקיעים זרים מכל העולם.

"כל מדינה באירופה שונה", אומר ואניני, "יש שווקים גדולים ומבוססים כמו בלונדון ובפאריס. אחר כך יש את גרמניה, שבה יש עוד שלוש־ארבע ערים פעילות חוץ מפרנקפורט". להערכתו, השוק האירופי צפוי לחוות זרימה מוגברת של הון מאסיה, אך ייקח להון הזה זמן לזלוג משוקי נדל"ן מרכזיים באירופה לפריפריה, שבה עדיין מורגש המשבר של 2008.

בנוגע לשוק האיטלקי, הוא אומר, ניתן לראות פערים גדולים בהשקעות בין הצפון שנחשב ליעיל ומפותח, לבין הדרום שנחשב לנחשל ומנומנם. "הדרום הוא נקודה אדומה על מפת המשקיעים, אבל זה תלוי בהשקפה. אם אתה משקיע לטווח ארוך יש ערך בדרום איטליה, בעיקר במרכזי הקניות ובהשקעות מוסדיות. אם תרצה לצאת מהשוק בזמן הקרוב – זו לא ההשקעה עבורך".

ומה לגבי ברלין, שהישראלים כידוע מחבבים במיוחד. האם גם מומחי הנדל"ן מאמינים בה? לדברי מרקוס ברן, עד לפני כשנתיים השוק בברלין היה בוסרי כי התמיכה הממשלתית בהתפתחות העיר לא היתה מספקת, אבל עכשיו הממשלה מתחילה להתערב. "יש כיום יותר חדרי מלון בברלין מאשר בניו יורק ויש זינוק בתיירות בשנתיים האחרונות. למרות זאת אפילו במלונות היוקרה המחירים זולים יחסית – 200 יורו ללילה נחשב מחיר גבוה. זה מביא אנשים רבים לברלין, וזה מכניס כסף לעיר", הוא אומר ומציין גם את הסטארטאפים הרבים שמגיעים לעיר ומגדילים את הביקוש למשרדים.

"המנטליות בגרמניה השתנתה. בדור שלי השאיפה היתה שיהיה לך בית בכפר. עכשיו כולם רוצים בית בעיר, קרוב לבית ספר ולגן כדי שיוכלו לרכוב על אופניים לעבודה, כמו באמסטרדם. זה מוסיף לעיר כ־50 אלף תושבים בשנה. מחירי השכירות הממוצעים בעיר עלו מ־5 יורו למ"ר ל־6 יורו למ"ר. אם אתה רוצה לקבל החזר על השקעה כשאתה בונה בית אתה צריך לערוך חישוב לפי 10 יורו למ"ר".

לדבריו, יש בברלין הרבה משקי בית שמתגוררים בשכר דירה המפוקח על ידי הממשלה. "אבל כיום אומרים שברלין היא כבר לא ענייה, אלא סקסית. היא עדיין לא עיר עשירה והיא עדיין שוק של שוכרים – 90% מהדירות הן בשכירות – וזה שונה מכל בירה אירופית אחרת".

ואניני מציע לבחון את ספרד, שם לדבריו אפשר למצוא הזדמנויות השקעה בגלל רפורמות שערכה הממשלה בשוק, וגם כי מחירי הנדל"ן לא התאוששו מהמשבר. לעומת זאת באיטליה, שגם בה שוק הדיור נפגע באופן חמור, לא נערכו רפורמות מספקות. "אבל אני לא זוכר כזה היקף של פעילות בשוק באיטליה", הוא מאבחן.

ראינו הרבה כסף זורם לנדל"ן מסחרי, אתם חושבים שהמגמה הזו תימשך? הרי יש גבול למספר המשרדים ושטחי המסחר שאפשר לבנות.

גרין: "יש הרבה קרנות פנסיה שמשקיעות בנדל"ן מסחרי, וההשקעה בנדל"ן גלובלי הוכיחה את עצמה. נדל"ן נראה עד לזמן האחרון כנכסים ישנים ולא מאוד אטרקטיביים, אבל הוכח שזה גיוון חיוני בתיק השקעות".

אפשטיין: "כל קרנות הפנסיה נמצאות מתחת לנקודת ההשקעה הרצויה שלהן".

עו"ד ג'רמי לוסטמן, ראש שלוחת ישראל של DLA Piper אומר כי רק לפני שמונה־תשע שנים החלו קרנות הפנסיה הישראליות, שהיו מושקעות עד אז רק בארץ, להשקיע בחו"ל.

לדברי אפשטיין, אחת השאלות שצריך לשאול היא כמה עמוק אנחנו בתוך המחזור. "מקובל לחשוב שמחזור בשוק הנדל"ן נמשך כעשור. לכן השאלה אם המחזור התחיל ב־2007 או ב־2009 היא קריטית. אם חושבים שהמחזור הנוכחי החל ב־2007, אנחנו כבר לקראת סיומו וצפויות ירידות מחירים, ואם המחזור החל רק ב־2009 – אנחנו נמצאים עדיין לפני השיא".

איפה יגורו הצעירים

בכנס בתל אביב נערך גם פאנל שעסק בצורכי הנדל"ן של בני דור המילניום – צעירים שנולדו החל מתחילת שנות ה־80 והגיעו לבגרות בתחילת המילניום. הם מקימים כיום משפחות ורוכשים בתים, אבל מתברר שהם חושבים אחרת ממה שהורגלו אליו הפעילים בשוקי הנדל"ן.

לפי ואניני, אחד הביטויים של החשיבה האחרת של הצעירים היא שחברות גדולות כמו גוגל, מיקרוסופט וסמסונג, שהחזיקו במשרדים בפרברי מילאנו, העבירו אותם אל מרכזי הערים כדי שלא לאבד את העובדים שלהם, שמעדיפים לעבוד בחברות שיש להן משרדים במרחק הליכה מהבית.

לדברי ואניני, גם תפישת החלל השתנתה. "אין כמעט משרדים סגורים או חדרים שקטים. יותר ויותר מקומות עבודה מעדיפים חללים פתוחים, גם לחדרי בכירים. השינוי הזה ישתקף גם בהשקעות. במקום מגדלי משרדים בפרברים, הדרישה תהיה למבנים ישנים במרכזי הערים".

להערכתו גם הקניונים הענקיים מחוץ לערים יושפעו מהמגמה הזו, ומי שירוויח מכך בטווח הארוך יהיה הרחוב, שחלק גדול מהפעילות המסחרית תחזור אליו.

איפה יגורו הפליטים

עניין בוער נוסף שעשוי להשפיע על שוק הנדל"ן הוא הפליטים שעושים את דרכם לאירופה. בגרמניה דואגים השלטונות לפזר את הפליטים ברחבי המדינה ולהגביל את יכולת התנועה שלהם, כדי שלא יהיו למעמסה על ערים מסוימות, מספר ברן. הוא לא נשמע מוטרד במיוחד באשר להשפעה שלהם על שוק הנדל"ן, אבל מעריך שייתכן שהיצע הדירות ירד במעט ותהיה עליית מחירים קלה.

"אם לא ינהלו את זה בצורה נכונה, אז בוודאי שעלול להיגרם נזק. בגרמניה אין מחסור בדירות, המיקום שלהן פשוט לא נכון. יש דירות ריקות מחוץ לערים הגדולות, ויכול להיות שיכריחו את הזכאים לעבור לגור שם. יש לנו ניסיון עם הגירה כזו לאחר נפילת הגוש הקומוניסטי. לאחר שיחלוף זמן אפשר יהיה לבדוק את ההתאמה של האנשים לאזורים הריקים שאליהם הם יועברו. ייתכן שיווצר ביקוש והזדמנויות באזורים חדשים". 

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ