נדל"ן

בדרך לדירה במרכז עוצרים בפריפריה

המדינה הופכת את רוכשי הדירה הראשונה למשקיעי נדל"ן, ותודה לשר כחלון שסיפק גם הוא נתיב השקעה אפקטיבי

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

שי בלנק, מנהל שיווק דיגיטלי, נשוי טרי ואב לתינוקת, יודע בדיוק היכן הוא רוצה לרכוש את דירת מגוריו. הוא יודע באיזו שכונה כפר סבאית שלווה זה הולך לקרות, וגם באיזה רחוב. רק פרט קטן, אך משמעותי, עומד בין בלנק ובין מימוש החלום – הון עצמי. ברשות בלנק ומשפחתו כ־200 אלף שקל, בעוד שמחיר דירת ארבעה חדרים ביעד המבוקש מתחיל מכ־1.8 מיליון שקל. כלומר, ההון העצמי המינימלי שלו זקוקים בלנק ומשפחתו בעקבות הגבלות המימון של בנק ישראל על רוכשי דירה ראשונה, הוא יותר מכפליים מזה 
שברשותם בפועל.

לאחר שבמשך שנתיים שבר את הראש בניסיון להבין איך יוכל לרכוש נכס בעיר מגוריו, בלנק מצא פתרון. "אחד העובדים במשרד התחיל לדבר על רכישת דירה בפריפריה להשקעה", הוא מספר. "הוא עשה בדיקת שוק מקיפה, נסע ובדק בעצמו כל אתר ואתר, והגיע למסקנה שרובע יזרעאל בעפולה הוא אזור עם סיכוי מצוין לעליית מחירים בשנים הקרובות, ועם שיעור תשואה גבוה יחסית על השכרת הנכס". בעקבות אותה שיחה הרחיק גם בלנק עד עפולה, ורכש בה דירת ארבעה חדרים חדשה בפרויקט הנמצא בבנייה. עבור דירת 100 מ"ר חדשה עם מחסן, חניה ומרפסת, הוא שילם 800 אלף שקל – בדיוק הסכום שהונו העצמי מאפשר. הוא לא ויתר על התוכנית לגור בעיר ילדותו – נהפוך הוא, הדירה בעפולה נועדה לשמש מדרגה שבעזרתה יוכל לרכוש את הדירה שרצה באמת, בכפר סבא, בעוד כמה שנים.

בית ברחוב דקר בלודצילום: עופר וקנין

"אני מאמין שבמועד המסירה מחיר הדירה יהיה 950 אלף שקל", אומר בלנק. "אמשיך להחזיק בה במשך כמה שנים עד שהמחיר יגיע ל־1.1 מיליון שקל, ואז אמכור".

בלנק הוא אחד מאלפי רוכשי דירות צעירים יחסית המאתגרים את השיח המקובל בתחום הנדל"ן למגורים. השיח הזה מזהה שלושה סוגי רוכשים – רוכשי הדירה הראשונה למגורים, המכונים "זוגות צעירים"; משפרי הדיור המוכרים דירת מגורים אחת ועוברים לאחרת; ורוכשי הדירות להשקעה שהמחזיקים ביותר מדירה אחת. כעת מסתמן פלח רוכשים רביעי שגדל בהתמדה בשנים האחרונות: רוכשי ה"השקעה למגורים". אלה בני מעמד הביניים שהצליחו לחסוך או לגייס הון של 100 עד 300 אלף שקל, אך בהיעדר יכולת לרכוש דירות באזור מגוריהם, וללא אלטרנטיבות השקעה מספקות בשל סביבת הריבית הנמוכה – רוכשים דירות בפריפריה. מחירי הדירות הגבוהים מצד אחד, ומגבלות המימון בנק ישראל המחייבות 25% הון עצמי בעת רכישת דירה מצד אחר, הם שמעודדים את המשקיעים החדשים. השילוב בין השניים אינו מאפשר לרבים מרוכשי הדירה הראשונה המתגוררים בלב אזורי הביקוש – גוש דן, השרון הדרומי, וירושלים – לרכוש דירות בקרבת משפחותיהם ומקורות הפרנסה שלהם.

מבחינת המדינה אנשים אלה מוגדרים כרוכשי דירה ראשונה, וכך הם רשומים ברשות המסים ובלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בפועל, התנהלותם היא כשל משקיעים לכל דבר. רמת התשואה שישיגו לאחר רכישת הדירה –ובעיקר רווח ההון שבו יזכו בעת המכירה – הם הפרמטרים היחידים שמנחים אותם.

"אנחנו תמיד אומרים ללקוחות שלנו שהדרך לדירת חמישה חדרים בפתח תקווה עוברת בדירת שלושה חדרים בירוחם", אומר אור שביט, מנכ"ל חברת אנגל־שביט צרכנות נדל"ן חכמה, המלווה רוכשי דירה ראשונה. "לדוגמה, לפני כחמש שנים לקוחות שלי רצו מאוד לקנות בכפר סבא הירוקה, אבל המחירים שם כבר היו בסביבות 1.5 מיליון שקל, בעוד שלרשותם עמד הון של 250 אלף שקל בלבד. לבסוף הם קנו דירה במיליון שקל בכפר יונה, השביחו את ערכה ב־50%, מכרו אותה ב־1.5 מיליון שקל וחזרו לכפר סבא, רק שעכשיו ההון העצמי שהיה להם בנקודת ההתחלה גדל ב־600־700 אלף שקל, כתוצאה מעליית הערך וההחזר החלקי של המשכנתה. עכשיו הם יכולים לקנות דירה שעולה שני מיליון שקל".

קונים איפה שאפשר, 
גרים איפה שרוצים

עם מחירי דירה ממוצעת של 1.5 מיליון שקל, גם כפר יונה הולכת ומתרחקת מהישג ידם של רוכשים רבים, שנאלצים להתרחק עוד ועוד מאזור המרכז. אזורים כמו חריש או אור עקיבא בצפון וקריית גת או אשקלון בדרום נהפכו פופולריים עבור סוג כזה של השקעה. ההרפתקנים אף מרחיקים הלאה, לעבר יעדים דוגמת עכו, נצרת עלית ונתיבות.

שחר כרמון, פריים ניהול
משכנתאות: "אם יש לך 200 אלף
שקל פנויים, מה תעשה בהם?
אם אתה לא מומחה למסחר
בבורסה או הרפתקן שמשקיע
בדירות בחו"ל — לאן תלך?
רכישת דירה זו אחת האפשרויות
הסולידיות הבודדות"
שחר כרמון, פריים ניהול משכנתאות: "אם יש לך 200 אלף שקל פנויים, מה תעשה בהם? אם אתה לא מומחה למסחר בבורסה או הרפתקן שמשקיע בדירות בחו"ל — לאן תלך? רכישת דירה זו אחת האפשרויות הסולידיות הבודדות"צילום: פריים משכנתאות

לדברי שביט, במקרים אלה יש להביא בחשבון את יכולתם של המשקיעים לנהל את השכרת הנכס בשלט רחוק. "צריך לוודא שיש להם את היכולת לנהל את תהליך המכירה או התנהל מול השוכרים. בארצות הברית יש חברות לניהול נדל"ן למגורים בכל פינה, בישראל זה לא קיים. בעל הנכס צריך להבין שיהיה עליו להשקיע זמן, שנדרשת פניות נפשית, ולפעמים גם כסף – במיוחד בדירות חדשות שבהן יש לבצע תיקונים והתאמות. זה כרוך בלא מעט התעסקות, ועדיין – בשנים האחרונות השקעה בנדל"ן הוכיחה את עצמה כאחד המכשירים היחידים שבאמצעותם אפשר להגדיל את ההון העצמי במינימום סיכון".

שחר כרמון, מנכ"ל פריים ניהול משכנתאות, מעריך כי גובה ההון העצמי השכיח בקרב זוגות צעירים הוא 100־300 אלף שקל. "גם אם הם מצליחים למתוח את עצמם כלפי מעלה מבחינת המינוף, הם יתקשו לרכוש נכס שמחירו עולה על 1.2־1.3 מיליון שקל". לדבריו, לעתים קרובות הרוכשים מגיעים למסקנה שעליהם לרכוש דירה להשקעה בפריפריה לאחר שהם מנסים במשך זמן מה לרכוש דירת מגורים במרכז, ללא הצלחה. "אם יש לך 200 אלף שקל פנויים, מה תעשה בהם? אם אתה לא מומחה למסחר בבורסה או הרפתקן שמשקיע בדירות בחו"ל – לאן תלך? דירה זו אחת האפשרויות הסולידיות הבודדות".

המציאות שבה אנשים צעירים נדרשים כבר בתחילת דרכם כמסגרת כלכלית עצמאית לנהוג כספקולנטים בתחום הנדל"ן על מנת להצליח ולבצע את הפעולה הבסיסית כל כך של רכישת קורת גג, מעוררת אי נוחות. ברור כי יש בין המשקיעים הללו אנשים שהשיטה אינה מתאימה להם, ושההתחייבויות ארוכות הטווח הכרוכות בה עלולות להובילם להסתבכות פיננסית שלא צפו מראש. דוגמה מובהקת לסיכון בהשקעה מהסוג הזה נמצאת בסיפוריהם של רבים מהזוגות צעירים שהצטרפו לעמותות רכישה של מתחמי קרקע בעיר החדשה חריש. הם בחרו בחריש בעיקר בגלל המחירים הקורצים, אך בהמשך צצו בעיות בכמה מהעמותות, בשל הקושי של רבות מהן להשיג מימון בנקאי וחוסר ניסיון של חלק מחברות הניהול, שגררו עיכובים רבים בבנייה.

שי פרי, בן 27 מתל אביב, היה בין רוכשי הדירות בחריש, וגם אם הוא לא מגדיר את המהלך ככישלון, הוא מודה כי העניינים נהפכו למורכבים בהרבה משצפה. לדברי פרי, קצין בחיל הים אשר השתחרר לא מזמן משירותו הצבאי, "בשנות הקבע השתכרתי יפה והצלחתי לחסוך סכום נאה. אם אתה מגיע להון עצמי כזה, כדאי לך לקנות דירה כמה שיותר מהר. למצוא משהו אפשרי, וליהנות אחר כך גם מעליית ערך וגם מכספי השכירות".

בנייה בירוחם
שכונה בבנייה בירוחםצילום: עופר וקנין

פרי, שעוסק בתחום הנדל"ן, אומר כי הצטרף לקבוצת הרכישה בחריש בעיקר משום שזו היתה אחת האפשרויות היחידות מבחינתו לרכוש דירה. "זה היה ב־2012, אחרי כחמש שנים רצופות של עליות מחיר, ועם ריבית נמוכה שהפכה את הפקדת הכסף בבנק ללא אטרקטיבית. אני לא מתכוון לגור בחריש, נכנסתי כמשקיע. קיבלתי הכוונה מהמשפחה, וגיליתי שמחיר הדירה מתאים בדיוק להון העצמי שלי. בעיני זה לא נכון לגור בדירה בבעלותך", הוא אומר. "אני גר בדירת 80 מ"ר ברמת אביב ג' ומרוצה מאוד, אבל אין שום סיכוי שאוכל לרכוש את הדירה הזו".

עם זאת, אומר פרי, "זה לא מהלך שמיועד לכל אחד. יש מי שמרגיש בטוח רק כאשר הוא רוכש את הדירה שבה הוא מתכוון לגור. זה גם יכול לגרום להורים ולקרובי משפחה נוספים להירתם למשימת הסיוע, באופן שלא קורה כאשר רוכשים דירה להשקעה. אבל אפשר להפיק הרבה יותר תועלת מרכישת דירה בפריפריה במקום שעושה תשואה יפה". עוד ממליץ פרי "להימנע מפרויקטים ברמת אי ודאות גדולה כמו קבוצות רכישה, ולהיעזר בגופים מקצועיים ובאנשים מהתחום".

גם בלנק ממליץ להתייעץ בכמה שיותר אנשים לפני קבלת ההחלטה: "חשוב שהם יהיו נטולי אינטרס. רוב האנשים שהתייעצתי אתם אמרו שזה רעיון טוב. בבנק גם ככה אין ריבית אז מה תעשה עם הכסף? אני לא מרגיש שהימרתי. אני לא רואה איך המחירים בעפולה, עם תחנת הרכבת שנבנית בה, ייפלו בקרוב".

מחיר לספקולנט

להתנהלות מוכוונת הרווח המהיר בשוק הנדל"ן יש השלכות על גורמים נוספים המעורבים בעסקה – כגון סוג המשכנתה שעל רוכשי ההשקעה למגורים לקחת. לדברי כרמון, "במקרים כאלה על הרוכשים ליטול משכנתה לטווח בינוני ולא לטווח ארוך, ולבחור במסלול שיקטין את הסיכון לקנס יציאה. זה יכול לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים, וזה קריטי לקפיצת המדרגה הבאה. עבור מי שמשתמש בשיטה הזו להגדלת ההון העצמי, ההבדל בין יציאה מהעסקה עם חצי מיליון שקל במזומן או 450 אלף שקל עשוי להיות קריטי. היתרון בדרך הפעולה הזו הוא שהיקף המשכנתה שהלקוח נוטל נמוך יחסית. נניח שרכשתי דירה ב־800 אלף שקל, ולצורך הרכישה נטלתי הלוואה בסך 600 אלף שקל. בהחזר חודשי של כ־5,000 שקל, ניתן לפרוע את המשכנתה בתוך 11־12 שנה. כלומר, תוך חמש־שש שנים אני נוגס בצורה משמעותית בהיקף ההלוואה, ואם הדירה השביחה באותה תקופה וכעת מחירה 1.1 מיליון שקל, המשמעות היא שאני יכול לצאת מהעסקה עם 800 אלף שקל ביד".

המפתח להצלחה, מוסיף שביט, הוא סבלנות. "אנחנו מלמדים אנשים להמתין לתזמון הנכון כדי למכור", הוא אומר. "אנחנו אומרים להם מראש: 'קחו בחשבון שזה יכול לקחת זמן'. אבל גם אם נתייחס למחירי הדירות כגל סינוס יורד ועולה, ההיסטוריה מראה שבטווח בארוך הוא בכל מקרה עולה, לכן אנחנו אומרים לאנשים תהיו מוכנים לאפשרות שתצטרכו להחזיק בדירה גם עשר שנים".

זה מזכיר מסחר במניות. להיכנס כשהמניה נמוכה, לצאת כשהיא גבוהה.

שי פרי: "כששירתתי בקבע
השתכרתי יפה והצלחתי לחסוך
סכום נאה. אם אתה מגיע להון
עצמי כזה, כדאי לך לקנות דירה
כמה שיותר מהר. למצוא משהו
אפשרי, וליהנות אחר כך גם מעליית
ערך וגם מכספי השכירות. בעיני
זה לא נכון לגור בדירה בבעלותך"
שי פרי: "כששירתתי בקבע השתכרתי יפה והצלחתי לחסוך סכום נאה. אם אתה מגיע להון עצמי כזה, כדאי לך לקנות דירה כמה שיותר מהר. למצוא משהו אפשרי, וליהנות אחר כך גם מעליית ערך וגם מכספי השכירות. בעיני זה לא נכון לגור בדירה בבעלותך"צילום: דודו בכר

"נכון, אבל בשני הבדלים: שוק המניות תנודתי מאוד. בשוק הנדל"ן, בגלל עתודות הקרקע הנמוכות בישראל, המניה לא יכולה לרדת ב־100%; ההבדל השני הוא שבניגוד למניות, דירה היא נכס שניתן לממש בכל עת. מעבר לכך, דירה היא קורת גג אמיתית. על כל צרה שלא תבוא – אתה יודע שיש לך אותה. פסיכולוגית זה משהו שמשפיע ומרגיע זוגות, אפילו אם הם לא גרים בנכס".

אם עליית המחירים תיבלם או אפילו תהיה ירידת מחירים, רוכשים ייתקעו עם דירה במקום שהם לא רוצים.

"גם זה אחד הדברים שאנחנו מדגישים, שיכול להיות שתהיה בלימה ואולי אפילו ירידה במחירי הנדל"ן. אבל שוב – בטווח הארוך יש כאן אינפלציה, וגידול חד יחסית באוכלוסייה, וההערכה היא שתהיה עלייה. מעבר לזה, אנחנו הולכים לעסקות שבהן יש יכולת להשביח את שווי הנכסים בגלל האינרציה הטבעית של השוק. למשל, אנחנו ממליצים ללכת על עסקות פרי־סייל (מכירה מוקדמת – שלב שיווק ראשוני במסגרתו נמכר חלק מהדירות עוד לפני קבלת היתרי בנייה במחיר נמוך משמעותית ביחס לשאר הפרויקט, נ"ב). בעסקות כאלה עוד לפני שיש משהו, עוד לפני שהקבלן עלה על הקרקע, הנכס בהכרח משביח את עצמו, כי כשהבניין יתחיל להיבנות המחירים של הנכס עצמו יתחילו לעלות. אפשרות נוספת להבטיח שאנחנו ממקסמים את רווח ההון זה להגיד לאנשים 'תקנו דירת יד שנייה במצב תחזוקתי גרוע ותשפצו אותה, ועוד דרך לוודא השבחה של הנכס היא לרכוש דירה באזורים המיועדים לפינוי־בינוי".

דרך נוספת של זוגות צעירים להבטיח עליית ערך בנכסים שירכשו, מספק להם לא אחר משר האוצר משה כחלון, עם תוכנית "מחיר למשתכן" שיזם. במסגרת תוכנית זו, רשאים רק רוכשי דירה ראשונה לרכוש דירות מוזלות במכרזים של רשות מקרקעי ישראל המשווקת את קרקעות המדינה. עד סוף השנה הבאה, על פי נתוני רמ"י, צפויים להתפרסם מכרזים עבור לא פחות מ־70 אלף דירות שכאלה.

"במקומות שיש בהם 'מחיר למשתכן' ואנשים יודעים שהם זכאים, אני ממליץ לנצל זאת, בלי קשר לשאלה אם יגורו שם או לא", אומר שביט. "נכון, לא זו היתה כוונת המשורר, אבל במציאות שבה לזוג מהשורה יש מעט כלים להגיע לדירתו הראשונה, אם המכשיר של מחיר למשתכן יכול לאפשר להם לקנות את הדירה שלהם בעתיד – שיעשו זאת". אמנם כללי המכרז קובעים כי רוכשי הדירות, שייקבעו באמצעות הגרלה, לא יהיו רשאים למכור את הדירה שרכשו בחמש השנים הראשונות לאחר האכלוס, אך שביט לא רואה בכך בעיה: "זוג מרמת גן יכול לקנות דירה ב־300 אלף שקל פחות ממחיר השוק בקריית מוצקין, ולמכור אותו בעוד שמונה שנים, לאחר שהנכס גם ישביח את עצמו", הוא אומר. "אין ספק שחלק ניכר מזוכי 'מחיר למשתכן' לא ילכו לגור בקריית מוצקין או בעפולה, הם ישתמשו באפשרות לרכוש שם נכסים כדי לשדרג את יכולת הרכישה שלהם. אני אומר את זה גם עם לא מעט ביקורת על משרד האוצר שלא עשה הגבלות על זכויות הרכישה. החשש הוא שילדים של הורים בעלי אמצעים יזכו בחלק גדול מנתח הדירות לצורכי השקעה, ושוב העשירים יתעשרו, והעניים לא יוכלו לקנות".

אור שביט, אנגל–שביט: "לקוחות
שלי קנו לפני חמש שנים דירה
בכפר יונה, השביחו את ערכה
ב– 50% , ומכרו אותה. ההון העצמי
שהיה להם בנקודת ההתחלה גדל
ב– 600 – 700 אלף שקל כתוצאה
מעליית הערך"
אור שביט, אנגל–שביט: "לקוחות שלי קנו לפני חמש שנים דירה בכפר יונה, השביחו את ערכה ב– 50% , ומכרו אותה. ההון העצמי שהיה להם בנקודת ההתחלה גדל ב– 600 – 700 אלף שקל כתוצאה מעליית הערך"צילום: קרייד אריאב

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker