מה הכסף שלכם 
בנה היום

הפופולריות הגואה של קרנות ההשקעה בנדל"ן בארץ ובחו"ל מתחילה להזכיר את הבוננזה של קבוצות הרכישה מהעשור הקודם ■ מה צריך לדעת וממה כדאי להיזהר לפני שמשקיעים בהן

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בודפשט, הונגריהצילום: אלירן רובין

אלו הם זמנים גדולים עבור המשקיע הקטן שבדיוק התפנו לו כמה מאות אלפי שקלים, והוא מבקש להפקידם באפיק בעל תשואה. עד לפני כמה שנים יכול היה משקיע כזה לבחור רק באפשרות הלא אטרקטיבית של חיסכון פק"מ, וכשהרוח שרתה עליו, לבצע גיחות סולידיות יותר או פחות לשוק ניירות הערך; כיום עולם הנדל"ן כולו מונח לרגליו: החל בפרויקטים של התחדשות עירונית בגבעתיים, עבור בהקמת מגדלי מגורים בחוף נתניה, וכלה בדירות נופש בבודפשט ומגדלי משרדים בניו יורק.

הוא לא עושה זאת לבדו כמובן. מה לו ולמגדלים בשמי מנהטן? מי שמזמינות אותו לשחק במגרש של הגדולים הן קרנות המשקיעות בנדל"ן שקצב התרבותן והפופולריות הגואה שלהן מתחילים להזכיר את טירוף קבוצות הרכישה – להיט ההשקעות הנדל"ני של העשור הקודם. אפיק ההשקעה החדש אכן מזמין וקורץ, ובחלק מהקרנות מוצעת למשקיעים תשואה שנתית של 10%־20%, ואולם כגודל ההזדמנויות גם גודל הסיכונים. לא פעם פועלות הקרנות הללו במקומות שאינם מוכרים מספיק למשקיע הישראלי, או בכאלה שבהם כבר ידעו חברות ישראליות הפסדי עתק – כמו מזרח אירופה.

עו"ד זיו כספיצילום: יניב גולן

"ההשקעה בקרנות אכן תופסת תאוצה. כיום אין חלופה לנדל"ן", אומר עו"ד זיו כספי, המתמחה בתחום המקרקעין. "בעקבות השינויים במיסוי, אם פעם רכישת דירה להשקעה היתה נחשבת לאטרקטיבית ביותר, כעת מחפשים אופציות נוספות בכל שוק הנדל"ן. יש קרנות שקונות ומשכירות, יש כאלה שקונות במטרה לשפץ ולמכור. יש קרנות שמשלימות הון ליזמים, ויש מי שבעצמן מתפקדות כיזם. מאחר שהשוק מתוחכם ומשוכלל, נוצר מצב שבו קרן המנוהלת נכון, עם אנשי מקצוע רציניים, יכולה להשיג תשואה גבוהה ולא יקרה מבחינת המיסוי".

אלא שלמרות שהשקעה באמצעות קרנות עשויה להתברר כמשתלמת עבור משקיעים קטנים, כספי מזהיר שכל השקעה באפיק זה מחייבת בדיקה רצינית ומקיפה שנעשית, אידאלית, בליווי עורך דין מטעם המשקיע. "השאלה הראשונה שכל משקיע צריך לשאול את עצמו היא 'האם בעת גיוס הכסף אני יודע לאן הוא הולך?'", הוא אומר. "לעתים הגיוס הוא כללי לקופת הקרן, ולעתים המשקיע מושקע בנכס ספציפי. לרוב, מנהלי הקרן הם יזמים לכל דבר, שבניגוד ליזם מהשורה שלוקח את כל הסיכון על עצמו, מתבססים על כספם של אנשים אחרים (Other People's Money), וזה מצריך בדיקה מצד המשקיע".

הכתבה מתפרסמת בגיליון אוקטובר של מגזין TheMarker

למנוי למגזין, חייגו: 5200*

איך מזהים קרן מוצלחת?

"בראש ובראשונה לפי הניסיון. יש לבדוק מהם הפרויקטים שבהם השקיעה הקרן בעבר. אתה רוצה להצטרף לקרן שכבר עשתה משהו. מעבר לכך יש לקחת את הניירת לבדיקת עורך דין כדי להבין מהם הסיכויים ומהם הסיכונים שאליהם אתה חשוף כמשקיע. צריך גם לבדוק היטב מול אנשי הקרן מהו אופן ההתאגדות ואופן ניהול הכספים, וגם כמה כסף גויס. במקרים שבהם ההשקעה נעשית בנכס ספציפי, חובה לראות את הנכס בעיניים, גם אם הוא בחו"ל, ואם צריך גם להיעזר בשירות שמאי בחו"ל כדי להבין האם שווי הנכס המוצג בפניך הוא שוויו האמיתי".

האם יש הבדל בעיניך בין קרנות שפועלות בארץ לעומת כאלה הפועלות בחו"ל?

"אני סולידי ומאמין בארץ. היכולת לבדוק את טיב ההשקעה של קרנות הפועלות בארץ הוא גבוה יותר, והסיכון ליפול נמוך יותר".

לא קונים לפני שנוסעים

אחת מחברות ההשקעה הפועלות בתחום הנדל"ן היא קפיטל 38, שהוקמה בתחילת 2013 על ידי אילן אברהמי, רוני זוהר ואסף אופנהיים. תחילה התמקדה החברה במתן פתרונות מימון ליזמי פרויקטים של תמ"א 38 הנמצאים בשלב ההיתר, אך מאז התרחבה פעילותה גם לפרויקטים יזמיים, וכיום היא משווקת כמה אפשרויות השקעה, בהן השלמת מימון ליזמים ופרויקטים יזמיים משלה. עם הפרויקטים שבהם היתה הקרן מעורבת נמנים הקמת בניין 24 קומות בשכונת נת' 600 הסמוכה לחוף נתניה, יחד עם חברת פפושדו, ופרויקטים של תמ"א 38 ברחוב אבן גבירול בהרצליה וברחוב שינקין בגבעתיים.

לדברי אופנהיים, רף הכניסה להשקעה בקרן עומד על 300 אלף שקל למשקיע, ועשוי להגיע עד לכמה מיליוני שקלים. "כל ההשקעות הן פרויקטליות, כאשר המשקיע יודע באיזה פרויקט ספציפי הוא משקיע", הוא מבהיר. עד כה גייסה הקרן 200 מיליון שקל, כשבפועל כ־130 מיליון כבר מושקעים בפרויקטים, ו־70 המיליון הנוספים יושקעו לדברי מנהלי הקרן עד לרבעון הראשון של 2016. בקרן מדברים על תשואה חזויה של 12%, אחרי ניכוי הוצאות.

קרנות השקעה בנדל"ן הפועלות בחו"ל מציעות אפשרויות רבות יותר. אחת מהן היא ספלינג קפיטל (Sapling Capital), שהקימו שלושה ישראלים – ברק שרעבי, אריאל זמיר ורן פרחי. לדברי שרעבי, שבעבר ניהל את המחלקה המסחרית של חברת אדמה שפעלה במזרח אירופה, הקרן הוקמה לפני כשנתיים וחצי, וכיום מתמקדת ברכישת נכסים למגורים בבודפשט בירת הונגריה ובבוקרשט בירת רומניה, שאותם היא משכירה לאחר מכן, בעיקר לתקופות קצרות ובינוניות. על פי רוב רוכשת החברה נכסים במיקומים אטרקטיביים אך במצב תחזוקתי ירוד, ודואגת לשיפוצם, עיצובם ותחזוקתם.

למשקיעים בקרן זו פתוחה האפשרות לרכוש באמצעות החברה נכס מסוים, ואף להירשם כבעליו, או להפקיד סכום לניהול החברה. כיום מנהלת החברה נכסים עבור 50 משקיעים שונים, שהשקיעו סכומים הנעים בין 50 אלף שקל למיליון שקל. "החברה מושקעת ב־22 נכסים בשווי כולל של 7־8 מיליון שקל", אומר שרעבי. "המשקיע מחויב לשנתיים, ואחר כך הדירה או החלק ממנה שבו הוא מחזיק נהפך לסחיר. מבחינתנו הוא יכול באותה הנקודה למכור את הנכס למישהו אחר".

אתם קרן קטנה ויחסית לא ידועה. איך משקיע יכול לדעת שהוא שם את הכסף שלו בידיים טובות?

"המוטו שלנו הוא לפעול מול המשקיעים בפשטות ובתום לב. כל משקיע יכול לעשות מה שהוא רוצה כדי לבדוק את טיב ההשקעה שלו. הוא יכול לראות את פרטי הנכס, את הרישום בטאבו, לבדוק את עלויות השיפוץ, וכמובן לנסוע לראות אותו".

בעבר היו מקרים שמשקיעים במזרח אירופה נכוו והפסידו כסף רב. האם אינכם חוששים מעשיית עסקים בארצות האלה?

"הלקח שלנו מניסיון העבר הוא להתמקד בפריים לוקיישן, אפילו אם המשמעות היא להרוויח אחוז פחות".

בדרך כלל, קרן השקעה משמשת כספקית של שירותי מימון ליזמים, אך לעתים מייסדת הקרן היא לא אחרת מאשר החברה היזמית שמעוניינת במימון. זה המקרה של Hap Venture Fund, קרן שהוקמה על ידי האפ, חברה יזמית הפועלת בניו יורק, ונמצאת בבעלותם של אמיר חסיד, ניר אמזל וערן פולק. האפ החלה לפעול לפני כחמש שנים, ולפני כשנה הקימה את הקרן.

מנכ"לית הקרן, אורלי רובין, מספרת שהגיעה להאפ לפני כמה שנים כמשקיעה, יחד עם קבוצת חברים. "אבל כדי להיכנס כמשקיע ביזמות צריך מינימום של חצי מיליון דולר. לא לכל אחד יש את זה, ולא כל אחד רוצה להשקיע את כספו לתקופה של חמש־שש שנים", היא אומרת. "הקמנו את הקרן כדי לאפשר השקעה בסכומים קטנים, ולפרקי זמן קצרים יותר". לדבריה, הקרן השלימה עד כה שני גיוסים של 5.5 מיליון דולר ממשקיעים ישראלים, ובימים אלה היא מבצעת גיוס שלישי לפרויקט בשכונת אינווד במנהטן. "הקרן מאפשרת לעד 34 משקיעים ביחד להיכנס לפרויקטים של החברה היזמית", אומרת רובין. "סכום הכניסה המינימלי הוא 40 אלף דולר, שמושקעים בבנייה. החברה בונה את הבניין, ואז מממשת אותו ומחלקת רווח למשקיעים. המשקיע מקבל עדכונים רציפים לגבי התקדמות הפרויקט לכל אורך הדרך".

גובה התשואה למשקיעים בקרן, אומרת רובין, משתנה על פי גובה ההשקעה ועשוי להגיע ל־17% עבור השקעה של עד 100 אלף דולר ל־2.5־3.5 שנים, ל־21% להשקעה של עד 250 אלף דולר ול־24% להשקעה גדולה יותר.

"היתרון הגדול שלנו על פני גופים מתווכים העוסקים בגיוס משקיעים הוא זהות האינטרסים", היא מוסיפה. "האפ, החברה היזמית, משקיעה בכל פרויקט לפחות 20% ובכך 'שמה יד באש' יחד עם המשקיעים. היא לא יכולה לחלץ את השקעתה בפרויקט לפני שהמשקיעים מקבלים את כספם בחזרה, וזאת למרות שנכנסה לפרויקט והשקיעה בו כשנתיים לפני משקיעי הקרן".

מכשול המס

לפני שרצים להשקיע את החסכונות בקרנות נדל"ן כאלה ואחרות, יש להביא בחשבון גם את מדיניות המס במדינה שבה נמצא הנכס, שעשויה להשפיע על התשואה שמבטיחים המנהלים. בכל מדינה נהוגים כללי מס אחרים שיש להכירם היטב על מנת להבין מה צפויה להיות התשואה האמיתית על ההשקעה – וגם לחזות את גודל כאב הראש הביורוקרטי שעלול להתלוות להרפתקה כזו.

"אם אתה משקיע בישראל, כל עוד ההכנסות היחידות הן ממשכורת, אתה פטור מהגשת דו"ח שנתי לרשויות המס", אומר עו"ד (ורו"ח) מוטי ארניה, מומחה למיסוי. "השקעה בחו"ל היא עולם אחר. במרבית המקרים אתה נהפך בעקבותיה אוטומטית לחייב בהגשת דו"ח שנתי מלא, ואם לא דיווחת – זו עבירה פלילית. להשקעה בחו"ל יש היבט ביורוקרטי מורכב ביותר ומי שפונה להשקעה כזו צריך להיות ערוך לכך".

לדברי ארניה, ניכר כי רבים ממי שהשקיעו בשנים האחרונות בחו"ל לא היו מודעים מספיק למורכבות זו, ולפעמים גילו זאת רק שנה ושנתיים לאחר ביצוע ההשקעה. "בגלל שאופנת ההשקעות בקרנות בחו"ל עדיין בתחילתה, ציבור המשקיעים אינו ער לדברים האלה. עכשיו מתחיל ליפול האסימון בקרב המשקיעים, והם מתחילים להבין שהם חייבים בהגשת דו"ח מלא. בדרך כלל לקרנות יש נציגויות בארץ והן מיידעות את המשקיעים, אך החובה היא של המשקיע וזו גם אחריותו".

ארניה מדגיש כי חובת הגשת הדו"ח אינה תלויה בהכרח בקיומה של הכנסה מאותו נכס. "היות שבארצות הברית השקעות בנדל"ן נעשות דרך חברות, קיימת חובת הגשת דו"ח מס מלא ללא קשר לגובה ההשקעה. לעומת זאת, במקרים שבהם מתבצעת ההשקעה ישירות בנכס, חובת הגשת הדו"ח המלא חלה רק כאשר שווי אחזקותיו הכולל של המשקיע עולה על רף מסוים, שהוא כיום כ־1.9 מיליון שקל. כמובן שבמידה שיש הכנסות מאותו נכס, חובת הדיווח חלה על המשקיע ללא קשר לגובה ההשקעות"

ומה לגבי כפל מס? האם משקיע ישראלי מחויב לדווח על השקעותיו והכנסותיו גם במדינת היעד?

"הכנסות מנדל"ן חייבות במס במרבית המקרים במדינה שבה נמצא הנדל"ן, וכן בישראל. לכן, יש לוודא שלא נוצר כפל מס – כלומר תשלום מס מלא במדינת המקור ותשלום מס בישראל. במרבית המקרים מתאפשר זיכוי מהמס המשולם בחו"ל – אך לא תמיד, ויש לתכנן נכון את מודל ההחזקות כך שזיכוי כזה יתאפשר".

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker