הנתון המדהים: מה היה קורה למחירי הדירות אם היינו ממשיכים לדבר בדולרים? - מגזין TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הנתון המדהים: מה היה קורה למחירי הדירות אם היינו ממשיכים לדבר בדולרים?

שוק הנדל"ן בישראל גועש זה יותר מעשור, ומחירי הדירות ממשיכים לטפס בקצב מהיר ■ האם ישראלים רבים היו יכולים לרכוש דירה אם מחירי הדירות לא היו עוברים לשקלים? הנה הממצאים המפתיעים של מחקר חדש

45תגובות
גטי אימג`ס

בשנים 2007־2014 עלו מחירי הדירות הריאליים בישראל בשיעור שנתי ממוצע של כ־8%. העלייה החדה הביאה לכך שמחירי הדיור הריאליים ב־2014 היו גבוהים בכ־60% מאלו שנרשמו ב־2007 ובכ־30% ביחס לשיא הקודם שלהם, שנרשם ב־1997. מבחינה נומינלית, בשנים 1997־2014 הכפילו מחירי הדיור בישראל את עצמם.

לעלייה המתמשכת במחירי הדיור בישראל לאורך השנים נקשרו סיבות רבות ומגוונות, בהן רמות השפל של הריבית במשק, הירידה המתמשכת בהתחלות הבנייה, היצע הקרקעות הנמוך, המשבר הפיננסי ב־2008 ושינויים דמוגרפיים וחברתיים, אולם מתברר כי בשני העשורים האחרונים עמד לצדם של בעלי הדירות והנכסים "שחקן חיזוק" נוסף, שלא זכה כנראה להכרה מספקת: הדולר, וליתר דיוק, שער החליפין בין הדולר לשקל.

עופר וקנין

מחקר חדש שערכו ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, והדוקטורנט רוני גולן מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, שהושלם באחרונה, העלה ממצא מדהים: לולא המעבר מתמחור דולרי לשקלי בשוק הנדל"ן היו מחירי הדיור בישראל נמוכים בכ־31% ביחס למחיריהם הנוכחיים. כלומר העלייה במחירי הדיור עד 2008, השנה שבה עבר המשק לתמחור שקלי מלא של השוק, לא נבעה רק מסיבות "אמיתיות" של גידול בביקוש לעומת ההיצע, אלא נתמכה גם בגורם "מלאכותי", טכני במהותו, של מעבר סמנטי בין מטבעות. "מי שניצל את המעבר והתנודתיות בשער החליפין היו מוכרי הדירות", מסביר בן שחר. "בשעה שהדולר נחלש, המוכרים לא גלגלו את הירידות לרוכשים, אלא העדיפו להיצמד למחיר השקלי, המוטה מעלה, וכך מנעו ירידת מחירים. אם סוכמים את כל הפעמים 
שהדולר ירד, והיינו מצפים שמחירי הדיור ירדו בהתאמה, ומשווים זאת למחירים כיום, מתקבל פער של כ־31%".

 

הכתבה מתפרסמת בגיליון אוקטובר של מגזין TheMarker

למנוי למגזין, חייגו: 5200*

 

דולריזציה לא פורמלית

השימוש בדולרים במשק הישראלי אינו תופעה חדשה. בשנות ה־80 החל המשק הישראלי לעבור "דולריזציה" לא פורמלית, כאשר מחיריהם של יותר ויותר מוצרים ושירותים ננקבו בדולרים ולא בערכם השקלי. הדולריזציה היתה בעיקר תולדה של ההיפר־אינפלציה ששררה במחצית הראשונה של העשור והקשתה על המוכרים להיצמד לשקל בשל המהירות שבה פוחת המטבע הישראלי. גם לאחר יישומה של תוכנית הייצוב ב־1985, ולאחר שהממשלה הצליחה להשיב את האמון במטבע המקומי, נמשך בחלק מהמגזרים הנוהג לנקוב מחירים בדולרים. העיקרי שבמגזרים אלה היה כנראה שוק הנדל"ן.

החל מסוף שנות ה־90 עברו יותר ויותר מוכרי דירות להשתמש בשקלים לצורך תמחור עסקות נדל"ן, במקביל למחירם הדולרי, עד שב־2008 ביסס השקל סופית את שליטתו בשוק הדיור. המעבר מהתמחור הדולרי לשקלי נעשה בהדרגה ונתמך בין היתר במשבר הסאב־פריים מ־2007, שהביא לפיחות בערכו של המטבע האמריקאי, ובמשבר הכלכלי העולמי ב־2008. גם תיקוני חקיקה ב־2002 ו־2004, שאסרו פרסום או קביעת מחירים במטבע שאינו ישראלי, תרמו למגמה.

"החלפת מטבע מלווה לרוב בתנאים כלכליים סוערים ובצעדי תגובה מוניטריים ופיסקליים, ולכן קשה לבודד את ההשפעה של החלפת המטבע על המשק. עם זאת, ה'שקליזציה' של שוק הנדל"ן הישראלי היתה תהליך שונה", מדגיש בן שחר. "היא לוותה בתנאים כלכליים 'רגועים' ובאופן הדרגתי תחת שער חליפין נייד ותנודתי. זה יצר עבורנו תנאים נוחים למחקר אמפירי.

"גילינו 'מנגנון ראצ'ט' במחירי דיור (ראצ'ט הוא התקן שמאפשר לגלגל שיניים להסתובב רק בכיוון אחד – ע"א). בשנים שבהן השוק החליף את המטבעות מחירי הדיור ננקבו הן בדולרים והן בשקלים – למוכרים ולקונים היו שני מחירי ייחוס. בתנאים הללו העלייה והירידה בשער החליפין ייצרה מנגנון שפועל בכיוון אחד – לרעת הרוכש. המוכרים ניצלו את המנגנון כדי להעלות את המחירים".

לצורך המחקר נעזרו בן שחר וגולן בנתוני רשות המסים שריכזו את כלל עסקות הנדל"ן שבוצעו בין 1998, שנת הקמת המאגר, ל־2008 – השנה שבה שוק הנדל"ן בישראל עבר לשקלים. במאגר הנתונים, שכלל כ־335 אלף עסקות (לאחר השמטה של נתונים חסרים, טעויות ברישום ועסקות שלא ניתן לקבוע אם נערכו בדולרים או בשקלים), זיהו החוקרים שני סוגים של מוכרים: האחד, מוכרים שהציעו את דירותיהם במחיר דולרי בלבד (כפי שהיה נהוג בעבר); והשני, מוכרים שהציעו את ביתם בשקלים, אך גם תרגמו את המחיר השקלי לערכו הדולרי.

ההבחנה בין שני סוגי המוכרים התאפשרה הודות לאופן שבו נרשמו העסקות בספרי רשות המסים. בן שחר מסביר: "כדי להבין מי מהמוכרים שייך לאיזו קבוצה בדקנו עד כמה המחיר עגול. אם ראינו עסקה של מיליון דולר, ובשקלים הסכום לא היה עגול – סיווגנו את העסקה כדולרית. העובדה שהסכום אינו עגול לימדה שהמוכרים הציעו את הנכס בדולרים, וברשות המסים הכפילו את הסכום בשער הדולר היציג ביום העסקה. מנגד, אם המחיר השקלי היה עגול, הסקנו שהנכס הוצע בשקלים, והייחוס הדולרי היה משני".

מה מצאתם בהשוואה בין שתי הקבוצות?

"גילינו שמוכרים בעלי מחיר ייחוס כפול, כלומר אלו שהציעו את דירתם במחיר שקלי ודולרי, השיגו מחירי סגירה גבוהים יותר ממוכרים בעלי מחיר ייחוס דולרי בלבד על נכס בעל מאפיינים דומים".

ואיך אתם מסבירים את הממצא?

"כאשר הדולר התחזק כל המוכרים אימצו את מחיר הייחוס הדולרי ונהנו מעליית המחירים במונחי שקלים. כאשר השקל התחזק המוכרים בעלי המחיר הכפול אימצו את מחירו השקלי ונמנעו מהירידה במחיר השקלי, שהיתה מתרחשת לו היו ממשיכים להיצמד למחיר הדולרי. כלומר נוצר מנגנון ראצ'ט במחירים כתוצאה מהשתנות שער החליפין בתקופה של החלפת המטבע. כיום למשל, כשהשוק עבר להתנהל רק בשקלים, אנחנו רואים ששער החליפין דולר־שקל משתנה באופן תדיר, אך המחירים קבועים. גם כשהדולר מתחזק המוכרים ממשיכים להשתמש בשקלים".

לצד מנגנון הראצ'ט במחירי הדיור המחקר של בן שחר וגולן מצא גם מתאם בין ההתחזקות של השקל מול הדולר לבין העלייה במחירי הדיור. לפי הממצאים, כל עלייה של 1% בשער החליפין שקל/דולר לוותה בעלייה של כ־0.5% במדד מחירי הדיור. מנגד, ירידה בשער החליפין שקל־דולר לא הביאה לכל שינוי נטו במדד מחירי הדיור. "זה בדיוק מנגנון הראצ'ט", אומר בן שחר. "כששער החליפין של הדולר עולה, ניתן לכאורה לצפות לעלייה במחירי הדירות, וכשהדולר יורד ניתן לצפות לירידה דומה, אבל גילינו שלא כך היה הדבר".

האם העובדה שמחירי הבתים לאורך זמן מושפעים משורה ארוכה של גורמים כמו שיעור הריבית והתחלות הבנייה ולא רק מהתנודות של הדולר־שקל לא פגעה בממצאים?

"הפעולות הסטטיסטיות שביצענו לא היו על המחירים עצמם, אלא על שער החליפין הנגזר ממחירי הנדל"ן. בדקנו מה היתה השפעת שער החליפין בשוליים, כך שהצלחנו לנטרל השפעות חיצוניות. למעשה, המשוואה לא התמקדה בשינוי המחירים בשוק, אלא ביחס שבין המחיר השקלי למחיר הדולרי, כפי שנגזר מהעסקות שבוצעו. כך אפשרנו למחירים לנוע בלי שהשינויים החיצוניים יבואו לידי ביטוי".

כיצד יכול המחקר להשפיע על קובעי המדיניות?

"הוא רלוונטי בעיקר לבנק ישראל, שהמנדט המרכזי שלו היא יציבות המחירים, או לבנקים מרכזיים אחרים בתקופה של שינוי בתמחור בין מטבעות. הממצא שרק צד אחד בעסקת נדל"ן יכול לנצל את יתרונות החלפת המטבע הוא בעייתי, כך שאם בנק מרכזי מעוניין להימנע מההשפעות השליליות, עליו לפעול לקיצור תקופת המעבר וליישם מדיניות ציבורית מתאימה".

שקל/דולר

שקל/דולר



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#