מגזין TheMarker |

כך עלול שוק הנדל"ן להוביל לאסון חברתי

נכסי מקרקעין אינם מוצרים רגילים, 
שוק הנדל"ן אינו שוק נורמלי והתעלמות מכך עלולה להוביל למציאות שבה לחלק ניכר מהאוכלוסייה אין היכן לגור

נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
צילום: פבל טולצ'ינסקי

בימים אלה אנו מציינים שבע שנות עלייה דרמטית במחירי הדירות בישראל – שהן למרבה הצער גם שבע שנות כישלון מתמשך של מאמצי הממשלה בכלל, וכלכלני משרד האוצר בפרט, לבלום את עליית המחירים. עבור המתבונן מהצד נראה היה כי משבר הדיור תפס את מקבלי ההחלטות והפקידות הבכירה לא מוכנים, וגרוע מכך – בלי שיש באמתחתם צעדים אפקטיביים לפתרון המשבר.

בשלוש השנים הראשונות לדהרת המחירים (2008־2010) נרשמה עליית המחיר הקיצונית ביותר במחירי הדירות, בשיעור של עשרות אחוזים מדי שנה. באותן שנים הפגינה ההנהגה הכלכלית חוסר עשייה מוחלט, ככל הנראה מתוך ציפייה או תקווה שהשוק "יעשה את שלו" ויתקן את המחיר כלפי מטה. ב־2011, כשכבר הופנמה עוצמת המשבר, בין היתר באדיבותה של המחאה החברתית החריפה שפרצה אז, החל השלטון ליזום בקדחתנות מספר רב של צעדים, בדגש על הצורך להגדיל במהירות את היצע הדירות למגורים ועל ידי כך לרסן את השוק.

אלא שמאז שהממשלה הקיצה באיחור מתרדמתה התגלה כמעט כל אחד ואחד מהצעדים שנקטה כחסר השפעה, או כבעל השפעה מועטה. לשינוי מערכת התכנון ולהקמת ועדות הדיור הלאומיות (וד"לים), שאותן קידם באופן אישי ראש הממשלה בנימין נתניהו ("סופרטנקר לביורוקרטיה"), היתה השפעה אפסית על רמת המחיר; רשות מקרקעי ישראל הגדילה משמעותית את היקפי שיווק הקרקעות ליזמים – והמחירים המשיכו לעלות; מערכת התכנון עומדת כבר ארבע שנים ברציפות ביעדים השנתיים השאפתניים שהציבה לה הממשלה – כ־60 אלף דירות – והמחירים ממשיכים לעלות; היקפי התחלות הבנייה טיפסו מכ־30 אלף דירות ל־44־47 אלף דירות בשנה – והמחירים ממשיכים לעלות; רפורמות מיסוי ביקשו לעודד בעלי דירות להשקעה לשחררן במהירות לשוק – והמחירים המשיכו לעלות; וכך הלאה לגבי שורה ארוכה של צעדים נוספים.

כל כך חסרת אונים היתה עד כה הממשלה בניסיונותיה לטפל במשבר, שמתעורר חשש שהיא פשוט לא יודעת מה לעשות כדי לבלום את עליית המחירים. האם באמת להנהגה הפוליטית ולפקידות הבכירה במשרד האוצר פשוט אין מושג ירוק מה יש לעשות? האם הם מבינים מה דחף את מחירי הדירות למעלה בכזו מהירות? הרי אם היו מבינים את המניעים לעלייה התלולה, מלכתחילה לא היו נדרשות להם מספר שנים כדי להגיב.

אין הכוונה להשתלח באנשי אגף התקציבים באוצר – רובם ככולם אנשים מוכשרים המגויסים לפתרון המשבר. עם זאת, כלל לא בטוח שבידיהם הכלים הדרושים לשם כך. זאת משום שתחום הידע הרלוונטי ביותר לפתרון המשבר אינו נלמד זה עשורים בישראל. נא להכיר: כלכלת מקרקעין.

"המחשבה שקרקע ודיור הם מוצרים רגילים, ככל מוצר אחר המתנהל לפי חוקי השוק החופשי, נמצאת בעוכריו של משרד האוצר", קובע פרופ' ערן פייטלסון, ראש המרכז לניהול, תכנון ומדיניות סביבה במחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית. "אלה למעשה מוצרים בעלי תכונות ייחודיות, גם בתיאוריה וגם בפרקטיקה". פייטלסון מספר שכאשר החל את דרכו באקדמיה, בלימודי תארים ראשון ושני בגיאוגרפיה ובכלכלה, עוד נלמדה כלכלת המקרקעין או הכלכלה האורבנית במסגרת לימודי הכלכלה בכמה ממוסדות ההשכלה הגבוהה בארץ, אך זה כמה עשורים שאלו אינם נכללים עוד בתוכניות הלימודים, ודאי שלא בלימודי תואר ראשון. "בישראל יש כיום רק כלכלנים ותיקים מעטים שלמדו את הנושא 'דרך הרגליים' ורכשו את השכלתם מתוך ניסיון של עשרות שנים בתחום", הוא טוען. "אבל אנשי האוצר הם בדרך כלל צעירים שסיימו לא מכבר את לימודיהם. כלומר בצומתי ההכרעה של תחום מדיניות המקרקעין בישראל תמצא תמיד מתלמד. גם דמויות כמו אודי ניסן, ראש אגף התקציבים המנוסה שכיהן בשנות המשבר הראשונות, לא הצליח להגיב בזמן, אז בטח שאין מה לצפות לכך מאנשי אוצר עם פחות ניסיון".

הכל תלוי במיקום

אחד מאותם כלכלנים ותיקים ש"למדו את הנושא דרך הרגליים" ופועלים עדיין בישראל כיום הוא רן חקלאי, שבשנות ה־80 כיהן כסגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר במשך חמש שנים, וזה כ־20 שנה מנהל חברת ייעוץ פרטית בתחום הכלכלה האורבנית. לדבריו, גם הוא נתקל לא פעם בחוסר ידע של בוגרי לימודי כלכלה בארץ בכל הקשור למאפיינים הייחודיים של תחום המקרקעין. "לימודי הכלכלה בארץ בורחים לאקונומטריקה ופחות עוסקים בשאלות היומיום", הוא אומר. "רבים מהעובדים שאני מעסיק, חלקם בעלי תואר שני בכלכלה, אומרים שכמעט אין קשר בין מה שלמדו באוניברסיטה לבין הדברים שבהם הם עוסקים כיום. זאת בניגוד לאוניברסיטאות אמריקאיות, שבהן יש מחלקות לנדל"ן שמשויכות בדרך כלל לבתי הספר לכלכלה או למינהל עסקים".

כמובן שעצם העיסוק בכלכלת מקרקעין במסגרת הלימודים האקדמיים אינה מספיקה כדי להפוך את שוקי הנדל"ן מעבר לים לפחות חסינים מכשלים וטעויות. הראיה לכך היא המשבר הכלכלי העולמי האחרון, שנבע ממדיניות משכנתאות בלתי מרוסנת. גם בארצות הברית ובאירופה יש מי שמבקש לתת לשוק הנדל"ן והדיור להתנהל באופן חופשי ולהמעיט ברגולציה.

במאמר שפרסם ב־2014 בכתב העת Land Use Policy עסק פרופ' ארנסט אלכסנדר מאוניברסיטת ויסקונסין בשאלה האם קרקע ונדל"ן הם מוצרי שוק רגילים. תשובתו היתה שלילית מכיוון שלטענתו, נכסי מקרקעין נעדרים חלק מהתכונות ההכרחיות למוצרי שוק חופשי "נורמליים", והוא מנה את התכונות האלה בזו אחר זו. אחת מהן היא "אפשרות ההמרה" (Substitutability), שהיא היכולת להחליף פריט הנרכש בשוק בפריט אחר בעל תכונות דומות. מכשירי טלוויזיה, למשל, הם בעלי אפשרות המרה מכיוון שקיימים דגמים מקבילים ובעלי מאפיינים דומים אצל יצרניות שונות. גם בעולם הרכב ניתן למצוא דגמים שונים של כלי רכב מאותה משפחה (רכב משפחתי, רכב מנהלים) ונפח מנוע זהה אצל יצרניות שונות. בצורתה המורכבת יותר, ניתן לראות אפשרות המרה גם ביכולת לרכוש מוצרים שונים בתכלית הממלאים פונקציה דומה. כך למשל, לצורך נסיעה מחיפה לתל אביב ניתן לבחור בין נסיעה באוטובוס, ברכבת או ברכב פרטי.

פרופ' ערן פייטלסוןצילום: אוליבייה פיטוסי

בנכסי מקרקעין, לעומת זאת, אפשרות ההמרה מוגבלת מאוד ולעתים אינה קיימת כלל. באזורי המגורים, התעסוקה או המסחר המבוקשים מלאי הקרקע מוגבל, וגם אם ניתן להגדילו – באמצעות הרחבת זכויות הבנייה, הפשרת קרקעות נוספות לבנייה או השקעה בתשתיות תחבורה שירחיבו את הטווח הגיאוגרפי שממנו ניתן להגיע אל אזורי הביקוש בפרק זמן סביר – היצע הדירות, המשרדים, המלונות או כל שימוש קרקע אחר הוא בסופו של דבר מוגבל. הדבר נכון לגבי גוש דן כפי שהוא נכון למנהטן או לריביירה הצרפתית.

אלכסנדר טוען כי המיקום (Location), המאפיין שנמצא בלבו של כל נכס מקרקעין, הוא זה שאינו מאפשר להיצע המוצרים הדומים לגדול מעבר לטווח מסוים. "זוהי התכונה המהותית והחשובה ביותר לכל נכס, והיא זו שמבדילה את שוק נכסי המקרקעין משווקים אחרים", הוא קובע, "כי היא מגבילה את אפשרויות ההמרה ולעתים מאפסת אותן לחלוטין". לדבריו, אחת ההשלכות של מאפיין המיקום היא ביטול האפשרות לדבר על הגדלת היצע כעל כלי אפקטיבי להורדת מחיר, כאילו היה זה שוק של תפוחים או מעילים. זאת מפני שבשוק נורמלי, כאשר גובר הביקוש עבור סחורה או שירות, מחירם מושפע מכך ועולה אף הוא, וכתוצאה מכך השוק מייצר כמות גדולה יותר של אותו מוצר או שירות. לעומת זאת, כאשר הביקוש לנכסי מקרקעין עולה – בדגש על מיקום ספציפי – ההיצע יכול לגדול רק עד לרמה מסוימת. "כל שיח על היצע, כאילו שוק הנדל"ן הוא שוק רגיל, נהפך לחסר משמעות", הוא מסכם.

רן חקלאי, לשעבר סגן הממונה על התקציבים באוצר

אבחנה זו היא המפתח להבנת כישלונה של הממשלה במאבק בעליית מחירי הדיור. אמנם אפילו בישראל הקטנה והענייה בשטח עדיין מוקדם לדבר על מחסור בקרקעות זמינות לבנייה – בהנחה שהממשלה תקפיד לנצל באופן יעיל את הקרקעות הקיימות, ניתן יהיה לבנות עליהן מיליוני יחידות דיור בעשורים הקרובים – אך מרכיב המיקום מגביל מאוד את היכולת להביא להוזלת מחירי הדיור באמצעות הגדלת ההיצע. זאת מפני שברבים מאזורי הארץ היצע הדירות הוא קשיח, ובמיקומים נדירים וייחודיים, כמו העיר העתיקה בירושלים או קו החוף של תל אביב, הגדלתו כמעט בלתי אפשרית. גם אם נרחיב את היריעה ונכלול בה את הטווח הרחב יותר של אזורי הביקוש – תל אביב וגוש דן – נראה כי באזור זה ההיצע לעולם יהיה מוגבל, כיוון שהוא מנקז אליו ביקושים לדיור מצד כל תושבי המדינה יחד עם מספר לא מבוטל של רוכשים מחו"ל. הממשלה יכולה לשווק קרקעות בקרית גת ואפילו בראש העין ככל העולה על רוחה, ולא תהיה לפעולותיה כל השפעה על רמת המחירים בתל אביב ובערים הצמודות אליה.

"הבעיה העיקרית היא לא התייקרות מחירי הדיור", אומר חקלאי. "באשקלון ובאר שבע עוד תמצא דירות 4 חדרים חדשות בפחות ממיליון שקל. הבעיה היא ההתייקרות באזור המרכז – וליתר דיוק, הבעיה היא שכולם רוצים לחיות במרכז, בשל היעדר אפשרויות תעסוקה מספקות בשאר חלקי הארץ. אבל אם תיקח כל מדינה בעולם, כולל מדינות עתירות בשטחים פנויים כמו ארצות הברית, תמצא שם את אותה הבעיה. תל אביב לא יקרה יותר ממנהטן".

לכן, לטענת חקלאי, רק פיתוח תעסוקה מספקת בפריפריה עשוי להפחית את לחץ הביקושים לדירות באזור המרכז. יש לציין, כי זו בדיוק היתה כוונתה של תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35 שנכתבה לפני למעלה מעשור, אך הממשלות מאז כשלו ביישומה.

מרכיב נוסף המאפיין מוצרי שוק חופשי ונעדר לחלוטין מתחום הנדל"ן, לטענת אלכסנדר, הוא היותם נתונים ל"סדר ספונטני" (Spontaneous Order), שהוא האופן שבו נוצר שוק חופשי, ללא התערבות או הכוונה ממשלתית. אלכסנדר מצביע על כך שלהתנהלותו של שוק המקרקעין אין כל יסוד ספונטני, וכי התערבות שלטונית ורגולטורית בשוק הדיור היא הכרחית. אפילו חסידי השוק החופשי המושבעים ביותר לא יטענו כי המצב הרצוי בשוק המקרקעין הוא בנייה בלתי מתוכננת ומבוקרת בכל מקום שבו בעלי הקרקע יחפצו לבנות, ללא כל גורם תכנוני־שלטוני הקובע היכן יש לבנות והיכן אסור, היכן יסללו דרכים, היכן יעברו קווי תשתית וכן הלאה. מובן מאליו שהתוצאה תהיה כאוס מוחלט.

נדל"ן כמוצר פיננסי

התנהגות שוק הנדל"ן למגורים בישראל מאז 2007, רגע לפני שהמחירים החלו לדהור, ממחישה עד כמה מוגבלת ההשפעה של הגדלת התפוקה על המחירים. באותה שנה עמד מספר התחלות הבנייה על 31 אלף יחידות דיור, וב־2008 הוחל בבניית מספר דומה של דירות – כ־33 אלף. בשלוש השנים הבאות חלה עלייה חדה במספר התחלות הבנייה, שהגיע לשיא של כ־47 אלף ב־2011. אולם למרות שהשוק הגיב לעליית המחירים בהגדלת הייצור, כמצופה, זו לא גרמה למחירים להידחף כלפי מטה. עליות המחיר נמשכו, גם אם בשיעורים מתונים יותר.

נראה כי התנהלותו של שוק הנדל"ן דומה יותר לזו של שוק הפיננסים מאשר להתנהגות של שוק חופשי. בשוק הפיננסים עלייה במחיר המניה גוררת דווקא עלייה בביקוש, לאור הציפיות להמשך עליית מחירים, וכזו בדיוק היתה גם התנהגות המחירים בשוק הדיור הישראלי בשנים האחרונות. פרט לשתי הפסקות זמניות – הראשונה ב־2011, בחודשים שאחרי פרוץ המחאה החברתית, והשנייה ב־2013, בתקופת הציפייה ליוזמת מע"מ אפס של לפיד – המריצו עליות מחירים בלתי פוסקות עוד ועוד רוכשים אל משרדי המכירות, אם מתוך ציפייה לתשואה (בקרב משקיעים) ואם בגלל חשש מעליות מחיר נוספות. אלכסנדר מאבחן כי "כמו מוצרים פיננסיים, הביקוש להשקעה בנדל"ן גדל במציאות של עליית מחירים, בשל ציפיית השחקנים להמשך עליית מחיר וגריפת רווחים. העובדה שנדל"ן הוא נכס להשקעה אחראית ליצירת שוק ספקולטיבי, ממש כשם ששוק כזה עשוי להיווצר בתחום הפיננסים".

זהו אם כן כלל ברזל נוסף של כלכלת המקרקעין – ערכם של הנכסים בשוק נקבע לפי שיקולי השקעה ספקולטיביים, ולא לפי שווי השימוש. ההיצע המוגבל של נכסי מקרקעין, בדגש על מיקום, הוא המאפיין המרכזי שהופך את הנדל"ן לנתיב השקעה פופולרי. משקיעים תופשים נדל"ן כהשקעה מוצלחת, משום שהם מבינים כי הקרקע היא מוצר בחסר, כי יש גבול להרחבת ההיצע האפשרית וכי גם השפעותיה של אותה ההרחבה יהיו מוגבלות.

איור: מורן ברק

למצב זה מתווספים במציאות הישראלית שני נתונים המבעירים את הביקוש – ריבית אפסית והיעדר אלטרנטיבות קורצות בשוק ניירות הערך. "ההון מחפש רווח ומשעתק את עצמו ממעגל למעגל בהתאם לנסיבות", אומר פייטלסון. "שוק התקשורת קרס, וההון עוזב אותו ומחפש תחומים חדשים. ב־2008, רגע אחרי שמחירי הדיור קפצו בגלל הריבית הנמוכה, ההון מיד זינק לשם. הראשון שהבין את זה היה נגיד בנק ישראל באותה עת, סטנלי פישר. לכן הוא ביטל מהר מאוד את מסלול המשכנתאות הגמישות".

מאפיין זה של שוק הנדל"ן טומן בחובו כמה סכנות גדולות. הראשונה והברורה ביותר מביניהן היא השלכותיה האפשריות של ירידת מחירים חדה על שוק שנמצא ברמות מחיר כה גבוהות. מה יקרה כאשר ציבור המשקיעים, שהוא בעל נטייה טבעית לפעול כעדר, יחליט שהגיע הזמן לממש את השקעותיו בתחום – למשל, במקרה שבו יודיע בנק ישראל על העלאת הריבית? בסיטואציה כזו המשקיעים עשויים להחליט לממש את רווחיהם, וכתוצאה מכך להביא לנפילה של מחירי הדיור. פייטלסון מציין כי "מאחר שעל פי נתוני בנק ישראל, 48% מסך האשראי הבנקאי הניתן כיום חשוף לתחום הדיור בצורה זו או אחרת, משבר קשה בענף הדיור עלול להביא להתמוטטות מערכת הבנקאות". זאת, לצד עשרות אלפי משקי בית של רוכשי דירות מהשנים האחרונות שעלולים למצוא עצמם מחזיקים בדירות שערכן נמוך מגובה החוב שלהם.

מקרה שכזה שקול להתפוצצות בועה בשוק הפיננסים, וכמוה הוא צפוי להביא להשלכות כלכליות וחברתיות שליליות. כמו כן להיווצרות בועה בשוק הנדל"ן השלכות סביבתיות שמהן לא ניתן להתעלם. בעוד שבשוק המניות התפוצצות בועה לא מותירה כל עדות פיזית בשטח, אירוע מקביל בשוק הנדל"ן צפוי להותיר אחריו אלפי יחידות דיור בלתי מאוכלסות וללא דורש. נכסים כאלה ניתן היה למצוא באלפיהם ברחבי ארצות הברית – במישיגן או לאורך חופה של מיאמי – עם פרוץ משבר הסאבפריים ב־2008.

גם להמשך התנהלות שוק הנדל"ן במתכונת של "עסקים כרגיל", כפי שהתנהל בשנים האחרונות, עלולות להיות השפעות שליליות מרחיקות לכת על פני החברה, בהן קיטוב חברתי הולך ומחריף והעמקה נוספת של הפערים הכלכליים והחברתיים. תהליכים כאלה ניכרים בישראל כבר עתה. בכתבת השער של גיליון הנדל"ן של מגזין TheMarker מהשנה שעברה ("ברוכים הבאים לעידן הפיאודלי החדש", גיליון 165) עמדנו על מגוון הדרכים שבהן מזרים שוק הנדל"ן הישראלי הון מידי העשירונים התחתונים בישראל לידי העשירונים העליונים. ההשקעה ויצירת שוק ספקולטיבי בענף המקרקעין יוצרת באופן בלתי נמנע חלוקה בלתי הוגנת של העושר וגידול בממדי אי השוויון בחברה.

"מחיר הדירה מורכב בעיקר ממחיר הקרקע וממחיר עלויות הבנייה", מסביר חקלאי. "בדיקה של המדדים מראה, שלאורך השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בשיעור חד בהרבה מעליית מדד תשומות הבנייה. המשמעות היא שכל הפער ביניהם הלך אל בעלי הקרקע, שנהנו מרווחי עתק בשנים הללו, ובהם נכללת כמובן גם המדינה, שהיא בעלת קרקע גדולה ומרכזית, וראתה בקרקע מקור הכנסה של מיליארדי שקלים מדי שנה".

דרושה מדיניות

אם נכסי מקרקעין הם אינם מוצרי שוק רגילים, איזה מין מוצרים אלה בכלל? איזו מין "חיה" היא דירה, או חלקת קרקע? האם זהו נכס להשקעה, צורך קיום בסיסי, או שני הדברים האלה גם יחד? ובכלל, אם השארתם של נכסים כאלה בידי ה"שוק חופשי" מובילה ישירות להגדלת פערים ולקיטוב חברתי, ולבסוף גם להיעדר יכולת של העשירונים התחתונים לספק לעצמם את אותו צורך קיומי של קורת גג, הרי שנדרשת כאן התערבות אקטיבית מצד השלטון.

התערבות שלטונית בשוק אם כן היא מן ההכרח, אך לגבי אופיה הדעות חלוקות. חקלאי דוגל בגישה מינימליסטית, לפיה יש להגיש את עיקר הסיוע לשכבות שמצבן הכלכלי הוא הגרוע ביותר. לעומתו, פייטלסון סבור כי על המדינה לנצל את כוחה הרב – הן כמונופול תכנוני והן כבעלת מרבית הקרקעות – על מנת לארגן מגוון של פתרונות מותאמים לקהלים שונים. "השאלה בסופו של דבר היא לא מחירי הדירות, אלא נגישות לדיור", הוא אומר. "האם לאזרחי המדינה יש קורת גג יציבה ובטוחה ובאיכות סבירה מעל ראשם. שאלת הבעלות היא משנית, על אף שעליה, על מתן היכולת לקנות דירה, שמה הממשלה עד היום את הדגש. מי שלקח את הטעות לרמת האבסורד הוא שר הבינוי לשעבר אורי אריאל, שהוציא את המילה 'שיכון' משם המשרד שלו, למרות שזה בדיוק הייעוד שלו – לדאוג לקורת גג. בכל העולם העשירונים התחתונים לא יכולים לקנות דירות סבירות במחירי שוק, זה לא חידוש ישראלי, אבל צריך שתהיה מדיניות שיכון".

אותה מדיניות שיכון, לפי חזונו של פייטלסון, תהיה מורכבת משורה של פתרונות המיועדים לקהלים שונים: מדיניות שכירות לטווח ארוך, מענקים, משכנתאות בערבות מדינה ולבסוף, לבעלי ההכנסות הנמוכות ביותר, השכרת דירות בתעריף מוזל בדיור ציבורי. "יש עשירונים שהשוק הפרטי לא נותן להם מענה ולא יעזור כלום – פשוט לא כדאי לבנות עבורם", הוא אומר. "אפשר להתעלם מהם, ובמידה רבה זה מה שעשו כאן בעשורים האחרונים. השאלה אם כחברה נוכל לקבל מצב שלחלק ניכר מהאוכלוסייה אין היכן לגור".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker