צפו

10 דקות הליכה, 7 בארים: רחוב הצעירים החדש והמפתיע של גוש דן

המחירים במרכז גבעתיים מטפסים גבוה בזכות סצנת חיי לילה מתעוררת, מתחם היי-טק שנבנה בסמוך ותוכנית ראשונית לפינוי-בינוי

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

סיור לילי בחלקו המערבי של רחובה הראשי של גבעתיים, כצנלסון, מעלה את התהייה "מה קורה פה?". פעם, צעידה במורד הרחוב זימנה בעיקר שפע של הזדמנויות להעביר זקנים את הכביש, אבל כיום בשעות הלילה אפשר להתלבט בשאלה באיזה בר לפתוח את הערב. צעידה של עשר דקות בלבד מזמנת לא פחות משבעה ברים, לצד עסקי מזון כמו סושי בר ומרקייה שפונים בעיקר לצעירים. בשעה עשר בלילה קשה למצוא בהם מקום לשבת.

גבעתיים לא נהפכה לתל אביב בלי שהרגשנו. לפחות בינתיים. מדובר עדיין בעיר רגועה, המושכת אליה אוכלוסייה סולידית ששואפת לאיכות חיים כמעט כפרית בלב מטרופולין תל אביב הסואן. אולם לאורך הצירים הראשיים – כצנלסון, שינקין – שנהפך לרחוב הולנדי עם בתי קפה וחנויות בוטיק – וגם בוויצמן – ניכרת נוכחות של אוכלוסייה צעירה.

"כצנלסון נהפך לרחוב הצעירים החדש של גוש דן", אומר, אולי בביטחון מוגזם, ראש העירייה, רן קוניק. "ברחוב אפשר לראות צעירים רבים, זוגות עם כלבים או משפחות עם ילד ראשון בעגלה. במשך שנים הרחוב הזה נודע בעיר כרחוב של זקנים".

דור, סטודנטית שיושבת באחד הברים, היא ילידת יבנה המתגוררת ברחוב פיינברג במרכז העיר בדירה בבעלות משפחתו של בן זוגה. לדבריה, גבעתיים הפתיעה אותה לטובה. "החיים כאן די סותרים את הדימוי המנומנם שיצא לעיר. זו עיר לאנשים שרוצים שיהיו להם אפשרויות יציאה מתחת לבית, אבל בקטנה. זה עדיין מקום לאנשים רגועים יחסית".

למרות הפופולריות של סצנת הבילויים המתהווה, גבעתיים היא עדיין בירתה של הבורגנות שוחרת השלווה, והעירייה מקפידה להציב סייגים לסצנה החדשה. ב־23:00 
הברים והמסעדות שגולשות לרחוב צריכים להכניס את המבלים פנימה, ובחצות החגיגה נגמרת ומקומות הבילוי סוגרים את שעריהם.

גבעתיים היא המשך ישיר של המרחב האורבני התל אביבי, ומתחם כצנלסון הוא במרחק רבע שעה הליכה ממרכז עזריאלי. יתרונות המיקום עבור הצעירים ברורים: קרבה למוקדי התעסוקה, הלימודים, המסחר והבילוי שתל אביב מציעה, במחירים שלפחות לעת עתה עדיין רחוקים מאלה של השכנה.

"דימויו של כצנלסון משתנה מהקצה לקצה והוא מתמלא ב'מפוני תל אביב', צעירים שידם אינה משגת לקנות או לשכור דירה בתל אביב", מאבחנת נעמי לוי, מתווכת בסניף אנגלו־סכסון המקומי. "האזור המבוקש בגבעתיים הוא האזור המערבי הצמוד לשכונת נחלת יצחק, וככל שהנכס קרוב יותר לתל אביב כך המחיר עולה".

מפת גבעתיים

רמת המחיר באזור אכן נמוכה משמעותית מזו של מרכז תל אביב ואפילו מזו של פלורנטין. משיחות עם אנשי נדל"ן באזור עולה כי דירות 70 מ"ר ותיקות נמכרות 
באזור הרחובות שינקין וכצנלסון בטווח מחירים של 1.2־1.4 מיליון שקל, ודירות קצת יותר גדולות ומושקעות יימכרו תמורת 1.6־1.7 מיליון שקל.

מחירן של דירות יד שנייה באזור משקף שווי של 17־21 אלף שקל למ"ר, תלוי ברמת הרעש, מספר הקומות, מעלית ופרמטרים נוספים. זאת לעומת מחירים של 35־40 אלף שקל למ"ר במרכז תל אביב, או 30 אלף שקל למ"ר בפלורנטין. ואולם גם רמת 
מחירים זו משקפת עלייה חדה שהתרחשה בשנים האחרונות.

לדברי לוי, דירת 70 מ"ר שנרכשה ב־2012 ב־940 אלף שקל נרכשה באחרונה ב־1.25 מיליון שקל. ואילו בשינקין, דירת 74 מ"ר בקומה שלישית ללא מעלית נמכרה בכ־1.3 מיליון שקל, לאחר שרק לפני שנים ספורות אותה דירה נמכרה ב־900 אלף שקל בלבד. דירות כאלה מושכרות בכ־4,000 שקל בחודש, מה שהופך את ההשקעה לבעלת תשואה של 3.5%־4%. יחסית ללב גוש דן, זוהי תשואה לא רעה.

רחוב כצנלסון בגבעתיים. הדימוי המנומנם של העיר משתנהצילום: אייל טואג

בגזרת הבנייה החדשה ההיצע דל. בניגוד לשכנתה רמת גן, גבעתיים מעולם לא היתה עיר ידידותית במיוחד למיזמי תמ"א 38. במעט הפרויקטים שבכל זאת יצאו לדרך בשנתיים האחרונות המחירים גבוהים למדי – כיאה למוצר נדיר כמו דירה חדשה בגבעתיים. בפרויקט תמ"א 38 שמקדמת חברת שלום את נתן ברחוב המרי 18, הסמוך לשינקין, מתחילים המחירים ב־2.25 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. דירת קרקע של 5 חדרים נמכרה ב־2.9 מיליון שקל.

לדברי עדית גבע, מנכ"לית משותפת בחברה, אוכלוסיית הרוכשים מורכבת כמעט כולה מבני גבעתיים ומתושבי תל אביב. "חלקם משפרי דיור, לצד זוגות צעירים שרוכשים את דירתם הראשונה ומחפשים בראש ובראשונה את הקרבה לתל אביב".

רוב הפרויקטים של תמ"א 38 בעיר מבוצעים לפי התיקון השני, כלומר הרס הבניין הישן ובניית מבנה חדש במקומו. כך על פי התוכניות, במקום בניינים בני 2־3 קומות שנהרסים ייבנו בניינים בני 7 קומות.

ראש העירייה קוניק אינו מסתיר את 
חוסר ההתלהבות שלו מהתוכנית ומהשלכותיה. "גבעתיים מונה כ־60 אלף תושבים על שטח מצומצם של כ־3,200 דונם, מה שהופך אותה לעיר השנייה בצפיפותה בארץ, אחרי בת ים. אין לנו יותר שטחים", הוא מסביר, "זה הופך את התמ"א לבעייתית מאוד, כי בניגוד לתוכניות פינוי בינוי, שבהן אתה הורס מתחם שלם ויכול לדאוג לכך שלפחות בחלק ממנו יוקצו שטחי ציבור כדי להתמודד עם הגידול באוכלוסייה, במסגרת התמ"א אתה פשוט מגדיל את מספר התושבים בלי לתת מענה לעומס שנוצר על התשתיות. צריך לזכור שלהוציא את שני הצירים הראשיים, כצנלסון וויצמן, הרחובות צרים ללא מקומות חניה, ויש מחסור במוסדות חינוך".

לדבריו, התמ"א בגבעתיים מזיקה אף כי היא אטרקטיבית מבחינה כלכלית ליזמים. "יש הרבה בתים ישנים ודירות שכורות והרבה משקיעים שמחפשים להשביח את הנכס. כולם נהפכים ליזמים ורוצים תמ"א. המשקיעים לא גרים פה ולא אכפת להם מה יקרה לרמת החיים ולתשתיות". בימים אלה עיריית גבעתיים מעדכנת את מדיניותה בנושא התמ"א, לאחר שנים ארוכות שבהן מיעטה לשתף פעולה עם יזמים. על פי המסתמן, העירייה צפויה להעדיף תכנון מתחמים שלמים לפינוי בינוי במקום לאפשר תמ"א 38 לבניינים בודדים.

גם עבור מתחם כצנלסון מתוכננים מיזמים של פינוי בינוי לששה בניינים נמוכים מזרחית להצטלבות עם ויצמן. החברה היזמית ת.פ. השקעות הציגה בדיונים מקדמיים עם העירייה והדיירים תוכנית להקמת שלושה מגדלים בגובה 30 קומות מעל קומת מסחר לצד כיכר עירונית, גינה ואשכול גנים. עם היזמים והעירייה טרם סיכמו על מספר הדירות והקומות ונראה כי המגדלים, אם יאושרו, יהיו נמוכים יותר.

במקביל מקדמת העירייה שני מתחמי תעסוקה ומסחר גדולי היקף בעיר: האחד במתחם כורזין הוותיק, שם אושרו באחרונה מגדלים לבנייה; השני, שאושר לאחרונה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב, הוא מתחם ה"סיטי" לאורך רחוב ערבי נחל על גבול תל אביב מרחק הליכה ממתחם כצנלסון. באחרונה הודיעה חברת יבמ על העברת משרדיה למגדל שבונה במקום חברת תדהר.

עדיין מוקדם לדעת איך תשפיע בנייתו של המתחם החדש על האזור, אבל אפשר להעריך שהמחירים ימשיכו לעלות, גם בגלל ביקוש מצד הייטקיסטים ברוכי שכר המועסקים בקרבת מקום. וכאשר זה יקרה – יצטרכו מפוני תל אביב, שיהפכו למפוני כצנלסון, לחשוב מהו המתחם הבא שבכוונתם להעיר. 

הכתבה מתפרסמת גם באפליקציה של מגזין TheMarker

באייפד או בטאבלטים מבוססי אנדרואיד

.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ