כיצד להתעשר מחובות, או: איך למדתי לאהוב את המשכנתא

חובות עלולים להרוס את חייהן של משפחות, 
אבל מתברר שגם להפוך את החייבים לאנשים 
עשירים ומאושרים יותר ■ מחקר חדש מציג את 
מעמד המתעשרים החדש - בעלי המשכנתאות

ג'ף סומר, ניו יורק טיימס
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים35
ג'ף סומר, ניו יורק טיימס

חוב הוא חרב פיפיות. בספר "דייוויד קופרפילד" של צ'רלס דיקנס, הזהירה דמותו של וילקינס מיקובר מפני הסכנה שבחוב: "אם לאדם יש הכנסה של 20 שטרלינג בשנה, והוא יוציא למחייתו 19 ליש"ט, 19 שילינג ו־6 פני – הוא ישבע נחת בחייו, אבל אם יוציא 20 ליש"ט ועוד שילינג – ישבע מרורים".

מיקובר בהחלט צדק. חוב עלול להרוס את החיים. אבל מה שמיקובר לא אמר הוא שחוב גם יכול להפוך אנשים לעשירים יותר. במקרה כזה הוא נקרא "מינוף", ואפשר בעזרתו לשפר את התשואות על ההשקעות. שני צדי החוב – ההרסני והרווחי – היו אחראים לתהפוכות במצבם של אמריקאים רבים מאז שנת 2000. נתונים של הבנק הפדרלי, שנותחו במחקר של הכלכלן אדוארד וולף מאוניברסיטת ניו יורק מבהירים כי משקי בית רבים בארצות הברית, שלהם הכנסה בינונית ומשכנתא גדולה, התעשרו על הנייר בשנים 2001־2007, בעיקר בגלל עלייה במחירי הבתים.

רחוב אחד העם בתל אביב, 1937 צילום: קרן היסוד – המגבי
רחוב אחד העם בתל אביב, כיוםצילום: תומר אפלבאום

הנתונים גם מראים כי כשמצבו של שוק הדיור החמיר, המשכנתאות האיצו את הירידה בשוויים של רוב משקי הבית האמריקאיים באותן שנים. ההשלכות של הירידה החדה בשווי משקי הבית מאז – ותפקידו של החוב בעתיד – הרבה פחות ברורות, אבל כבר עכשיו אפשר להפיק מהנתונים לקחים חשובים לגבי תפקידם של החובות.

חוב הוא דבר מסוכן, אבל כשנוהגים בו בזהירות הוא יכול להיות דבר טוב מאוד. אחרי נזקי המיתון האחרון קל לשכוח שב־2001־2007 היו לבעלי בתים רבים ממעמד הביניים בארצות הברית סיבות טובות להיות מרוצים מחובות המשכנתא שלהם. זה עזר לציבור, המהווה את ה־60% האמצעיים באוכלוסיית ארצות הברית, להשיג תשואות טובות יותר על השקעותיהם בהשוואה לאנשים שמצבם הכלכלי טוב יותר, למשל אנשי המאיון העליון. "ההפרש בשיעור התשואה מדהים", מסביר וולף. "הוא מראה לך שלחוב בתקופה ההיא היתה השפעה חיובית מאוד על העושר. בגלל החובות לאנשים במעמד הביניים היו תשואות גבוהות יותר מאשר לאנשים העשירים באמריקה".

הנה ההסבר: בניגוד לאנשים במאיון העליון, שיש להם מעט חובות מסך נכסיהם, אנשי מעמד הביניים בדרך כלל צריכים לקחת משכנתא כדי לממן בית, וזה הנכס החשוב ביותר שלהם. ההשפעה של המינוף פועלת כך: אם מישהו משקיע 100 אלף דולר והסכום הזה צומח ל־103 אלף דולר בתוך שנה, אחרי אינפלציה, הרי שהתשואה השנתית שלו היא 3%. אם הוא היה לווה מחצית מהסכום הזה, 50 אלף דולר, ומשלם ריבית של 2%, שהם 1,000 דולר, על ההלוואה, ומשקיע את 50 אלף הדולר הנוספים מכיסו, התשואה היתה 2,000 דולר (3,000 פחות עלות ההלוואה). אבל היות שהוא השקיע מכספו רק 50 אלף דולר, שיעור התשואה הוא 4%.

הכתבה מתפרסמת גם באפליקציה של מגזין TheMarker

באייפד או בטאבלטים מבוססי אנדרואיד

בעצם ההלוואה, אם כך, אנחנו מגדילים את שיעור התשואה. זה מה שקורה לבעלי בתים כשהם מחזיקים במשכנתא וערך הבית שלהם עולה. בנוסף, כחלק מהמדיניות הציבורית בארצות הברית ניתנות לבעלי משכנתאות הטבות נוספות, והם יכולים להפחית את מסי ההכנסה שלהם באמצעות ניכוי מס על הריבית. כאמור, הממשלה וגופים ממשלתיים תומכים בשוקי הנדל"ן והמשכנתאות כבר שנים, ורק ומוסיפים להטבות שניתנות לבעלי בתים.

בשנים 2001־2007 עלה יתרון המשכנתא על ההטבות המשמעותיות שמהן נהנים משקי בית במאיון העליון, שהעושר מקנה להם גישה להזדמנויות נדירות בשוקי המניות, האג"ח והסחורות – וכמעט בכל תחום אחר שבו ירצו להשקיע. אם מוציאים מהמשוואה את החוב ומסתכלים רק על הנכסים עצמם, באופן צפוי, תיקי ההשקעות של משקי בית במאיון העליון טובים יותר. הם נהנו מתשואה שנתית ריאלית של 3.86% בשנים 2001־2007, לעומת 2.95% בלבד של אנשים ב־60% של מעמד הביניים, לפי נתונים שהוציא וולף מסקר שנערך בקרב צרכנים פיננסיים ב־2013. הנתונים מופיעים במחקר שלו, "מגמות בהון משקי הבית בארצות הברית ב־1962־2013: מה קרה במהלך המיתון הגדול?". הוסיפו לכל אלה את החובות ותזניקו את התשואות. הודות למינוף, נכסי מעמד הביניים של משקי הבית – אם מביאים בחשבון את החובות – גדלו בשנים האלה ב־5.95%, שיעור טוב בהרבה מרווח של 4.03% שממנו נהנו משקי הבית במאיון העליון.

גם העשירים נהנו מהיתרונות של בעלות על בתים, אך יש להם כל כך הרבה עושר מלבדם, וחובות כה מעטים כנתח מכלל נכסיהם, עד שבעלות על בית אינה הכרחית להונם האישי. וולף מצא שב־2013, למשל, היו חובות המשכנתא של המאיון העליון רק 16.5% מערך בתיהם; עבור משקי בית מהמעמד הבינוני, משכנתאות היוו כמעט 50% מערך בתיהם. ערכם של הבתים בניכוי המשכנתאות היווה רק כ־7.3% מכלל הנכסים של המאיון העליון. הנתון הזה אצל המעמד הבינוני היה 31.4%.

זו הסיבה שהשווי הנקי של משקי בית במעמד הביניים ספג פגיעה כה קשה אחרי שהחלה נפילת מחירי הבתים ב־2007. בין 2007 ל־2010, המינוף היה כלי נשק נוראי שפגע במעמד הביניים בצורה קשה הרבה יותר מאשר במאיון העליון. וולף מצא כי באותה תקופה, אחרי אינפלציה ומבלי להביא בחשבון את השפעות החוב, השווי הכולל של נכסי המאיון העליון ירד בקצב של 6.37% בשנה. הירידה אצל ה־60% האמצעיים באוכלוסייה היתה 7.06%.

כשמוסיפים את החוב לחישוב התמונה גרועה הרבה יותר עבור מעמד הביניים. השווי הריאלי של משקי הבית האלה ירד ב־10.55% בשנה, לעומת ירידה של 6.52% למאיון העליון. אלה היו ההפסדים החמורים ביותר זה שנים רבות.

מנקודת המבט של ההון, העניים ספגו מכות קשות יותר הן מהעשירים מאוד והן ממעמד הביניים, לפי הנתונים. ה־20% העניים ביותר באוכלוסייה האמריקאית היו במצב גרוע מלכתחילה. ב־2001 משקי הבית האלה היו בסיוט של מיקובר – הם לא היו מסוגלים לשלם את חשבונותיהם ונמצאו בנפילה חופשית מטה. היה להם שווי שלילי ממוצע של 10,800 דולר, ובעוד שיתר האמריקאים התעשרו, הם השתרכו הרחק מאחור. ב־2007 כבר הגיע השווי השלילי שלהם לממוצע של 15,200 דולר – וב־2010 הם צנחו עוד יותר לשווי שלילי של 25 אלף דולר בממוצע. רק חלק קטן מהאנשים האלה החזיקו בבתים, אבל כשמשבר המשכנתאות הכה הם נפגעו בצורה קשה.

התמונה הכוללת, כמובן, היתה שקריסת שוקי הדיור והמשכנתאות בארצות הברית הובילה למשבר כלכלי עולמי וגרמה למיתון עולמי. הטלטלות האלה הובילו לעיקולים, ירידה בשיעור הבעלות על בתים, ירידה במשכנתאות – וגם בשוקי הנכסים המסורתיים.

אף על פי שהנתונים המעודכנים ביותר של הבנק הפדרלי מראים שההכנסה החציונית והממוצעת של משקי הבית בארצות הברית עדיין לא התאוששה נכון לסוף 2013, השווי הממוצע של משקי הבית הגיע לשיא. נתוני הבנק הפדרלי מראים כי בין יוני לספטמבר 2014, השווי הממוצע היה גבוה ב־9.4% לעומת הרבעון הראשון של 2008, השיא הקודם. מחירי הנכסים עולים, במיוחד בשוק המניות, ומשקי הבית העשירים, שמחזיקים בהרבה יותר מניות, הרוויחו מכך באופן חסר פרופורציה.

אדוארד וולף: "לחוב בשנים 2001–2007 היתה השפעה חיובית מאוד על העושר. בגלל החובות לאנשים במעמד הביניים היו תשואות גבוהות יותר מאשר לאנשים העשירים באמריקה. ההפרש בשיעור התשואה מדהים" צילום: Spencer Wolff

העשירים יכלו להצליח אפילו יותר לו היו משתמשים ביותר מינוף, מציין וולף. "זה מפתיע שהעשירים לא נכנסים לחובות", הוא אומר. "הם יכולים לעמוד במשברים – והחובות יכולים להגדיל את התשואות שלהם ולהפוך אותם לעשירים יותר בטווח הארוך".

מבחינת כל השאר, חובות מעלים שאלות קשות יותר. האם המדיניות הציבורית בארצות הברית צריכה לעודד אנשים ליטול יותר חובות, או שעלינו להקשיב לעצתו של מיקובר ולנסות להימנע מהם? שאלה טובה. 

תרגום: רונית דומקה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker