נדל"ן

כשהחקלאים מצאו זהב בקרקע

בשנות הבוננזה של הפשרת הקרקעות החקלאיות, הרוויחו מושבים וקיבוצים סכומי עתק מקידום תוכניות נדל"ן על אדמותיהם. הנה כמה מהבולטים שבהם

נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו

במאי 1992 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל בראשות שר השיכון אריאל שרון את אחת ההחלטות הדרמטיות בתולדותיה: החלטה 533, שנועדה לעודד הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה למגורים בשיא ימי העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים, אך למעשה נקבע בה כי חלק קטן מאוכלוסיית המדינה עתיד לגרוף לכיסו מיליארדי שקלים. על פי החלטה זו, ניתן היתר למושבים ולקיבוצים ליזום תוכניות נדל"ניות על קרקעות מינהל שאותן חכרו לצורך מטרות חקלאיות, בעיקר לבניית מגורים.

ההחלטה אפשרה לחוכרי הקרקעות החקלאיות להתקשר עם יזמים למטרה זו, ושיעור התשלום שנקבע שעליהם לשלם למדינה על מנת לזכות בקרקע עמד על 51% בלבד מערכה בייעודה החדש. כלומר, היישוב והחברה היזמית שנקשרה עמו זכו ב־49% מהקרקע, בייעודה החדש למגורים, ללא תמורה. בהמשך שונתה ההחלטה, ובשנת 1994 מיתנה המדינה את מנגנון הפשרת הקרקע והפחיתה במידה מסוימת את התמורות שקיבלו היישובים החקלאיים. על פי השינויים שנעשו, עברה היוזמה לשינוי הייעוד למדינה, ואילו היישובים פוצו על ידה בשווי של 27% מייעודה החדש. מאז ועד לשנת 2002 - אז החליט הרכב של שבעה שופטי בג"ץ פה אחד על ביטול ההחלטות מחמת אי הסבירות וחוסר הצדק שעמדו ביסודן - הספיקו לא מעט יישובים חקלאיים "למצוא זהב" בשטחים ששימשו קודם לכן בעיקר לגידולי פירות וירקות.

המרכז המסחרי סמוך לקיבוץ שפיים. נבנה על קרקע חקלאית שהופשרהצילום: דודו בכר

העשור שבו הצליחו מושבים וקיבוצים, בעיקר במרכז הארץ, לגדל באדמותיהם גם בניינים, היה עבורם תקופה משתלמת מאוד, ועם זאת גם הרסנית. לציבור, לתקשורת ואפילו לממשלה עצמה לקח זמן רב להבין מה בדיוק קרה כאן, אך לאחר שהתבררו פני הדברים לא שב מעמדם של היישובים החקלאיים להיות כשהיה. אלה שנתפסו במשך עשרות שנים, מאז תחילת המאה ה־20, כחלוצים וכבוני הארץ, נראו כעת כחבורה של נדל"ניסטים תאבי ממון - זאת, חרף העובדה שרק ישובים מעטים הספיקו לממש את ההטבות, ואף על פי שרבים מהיישובים שיכלו ליהנות מהן נמצאים בפריפריה, שם הן ממילא אינן רלוונטיות. מבין היישובים שהצליחו לנצל את ההזדמנות הנדירה שהתגלגלה לפתחם, אלה הבולטים ביותר.

גליל ים

לצד שפיים, זהו הקיבוץ שנהפך לסמל הגדול ביותר של "קיבוצי הנדל"ן". כבר מאמצע שנות ה־90 ניסה הקיבוץ, המוקף על ידי העיר הרצליה משלושה כיוונים, לקדם תוכנית נדל"ן גרנדיוזית של כ־4,000 דירות בכ־850 דונם משטחיו החקלאיים, אך נתקל בקשיים מרובים, בעיקר מצד המינהל. רק בשנת 2008 הוסכם על הוצאתו של הפרויקט לדרך, ונקבע כי הקיבוץ יסתפק "רק" ב־700 מהדירות שייבנו. מדובר ביחס של כדירה וחצי לכל אחד מ־450 חברי היישוב.

תוכנית המתאר להקמת 4,018 דירות בשכונה החדשה, שתהיה חלק מהרצליה, קיבלה תוקף ב־2012, ובתחילת השנה הנוכחית החל שיווק הקרקעות. תוצאות המכרזים משקפות שווי קרקע של כמיליון שקל ליחידת דיור. בין היתר, הסתיים בהצלחה מכרז השכרה לטווח ארוך שפרסמה המדינה במקום. הזוכה במכרז, אפריקה ישראל, תבנה 215 דירות שמתוכן תשכיר לטווח ארוך 75 יחידות דיור.

קיבוץ גליל יםצילום: עופר וקנין

הכתבה מתפרסמת בגיליון אוקטובר של מגזין TheMarker

למנוי למגזין, חייגו: 5200*

ברקת

אם גליל ים ושפיים הם סמל הנדל"ניזציה בקיבוצים, הרי שמושב ברקת הוא זה שניצל באופן האופטימלי את תקופת הטבות הנדל"ן הפרועות, כאשר בתקופה זו הופשרו אלפי דונמים מקרקעותיו לייעוד של מגורים, מסחר ותעסוקה. בין היתר, ביצע המושב הסמוך לנמל התעופה בן גוריון עסקות להפשרת קרקע ולהקמת 800 יחידות דיור שסופחו ליישוב הסמוך, שוהם, אולם הנכס המרכזי שבו מחזיק המושב הוא 30 אלף מ"ר בנוי במתחם איירפורט סיטי, אזור התעסוקה והמסחר שהוקם על קרקעותיו, ומוערך בעשרות מיליוני דולרים.

רמת רחל

החלטות המינהל על פיצויי העתק בגין הפשרת קרקעות הגיעו בתזמון מצוין מבחינתו של הקיבוץ שמדרום לירושלים. בראשית שנות ה־90 היה הקיבוץ שקוע בחובות עתק של יותר מ־60 מיליון שקל. עסקת הפשרת קרקעות שקידם הקיבוץ, ואשר נחתמה ב־1997, כיסתה את כל חובותיו, ואף הכניסה מאות אלפי דולרים לכיסיהן של כל אחת מהמשפחות החברות בו. חלק קטן מהכסף שנכנס לקופת היישוב שימש לשיפוצן ולהרחבתן של כל דירות החברים. במסגרת העסקה, הפכו 300 דונם ממטעי התפוחים המפורסמים שלו לשכונה של 1,500 דירות בירושלים.

צילום: דניאל בר-און/גיני

ינוב

היישוב האחרון שמימש את החלטות העבר להפשרת קרקעות מניבת רווחים. לפני כשנה חתם המושב שבצפון השרון עם רשות מקרקעי ישראל על הסכם לפיו הרשות תקבל מידי המושב קרקע בשטח כולל של 545 דונם, ובתמורה תשלם לו פיצוי בסך 118 מיליון שקל. ההסכם מאפשר הקמת 1,300 יחידות דיור במתחם שבין ינוב לכפר יונה – הרשות המוניציפלית לה תשתייך הבנייה החדשה. קרקע עבור 500 יחידות דיור במתחם כבר שווקה לפני מספר חודשים ליזמים.

כפר טרומן

בשנת 1997 חתם המושב, הסמוך לשדה התעופה בן גוריון, על עסקה למכירת 250 דונם מקרקעותיו החקלאיות לחברת סיבל ישראל, למטרת הקמת מתחם תעסוקה ומרכז מסחרי מסוג "פאוור סנטר" בצמוד לכביש ירושלים תל אביב. על פי ההסכם, הקימו סיבל ומושב כפר טרומן חברה משותפת בה יש לסיבל 74% מהאחזקות ולמושב 26%. בתום הליך הפשרת הקרקע, קיבל המושב 70 אלף דולר לדונם - ובסה"כ 17.5 מיליון דולר.

נחלים

ב־2009 חתם המושב הדתי הסמוך לפתח תקווה על הסכם עם חברת הבנייה משהב, לפיו תקבל החברה לידיה 20 דונם משטחי המושב שהופשרו לבנייה, ושזכויות הבנייה הקיימות מאפשרות לבנות בהם כ־304 דירות. במסגרת העסקה נקבע כי 30% מהכנסות החברה ממכירת הדירות יועברו למושב. החברה החלה בהקמת הפרויקט שזכה בשם "משכנות נחלים", ושמיועד לציבור הדתי־לאומי. על פי התכנון, יקומו במקום חמישה מגדלים בני 18 קומות כ"א. הסכום המדויק שבו זכה המושב בעקבות העסקה אינו ידוע, ומוערך ב־150 מיליון שקל.

גאליה

מושב גאליה, ממערב לרחובות, היה בין היחידים שהצליחו לנצל את ההחלטה הראשונית והמיטיבה יותר של המינהל, כאשר בשנת 1998 רכש מהמינהל מאות דונמים של קרקעות פרדסים, שהופשרו לבניית כ־2,000 יחידות דיור, עבור 51% בלבד משוויין. בהמשך חבר המושב לחברות בנייה שונות, בהם אשדר, שיכון עובדים וקבוצת פישמן, לצורך הקמת שכונת "רחובות ההולנדית" שבמערב העיר. על פי ההסכם, זכו חברי המושב בכ־30% מכלל התמורות, שהוערכו ב־400 מיליון דולר לפי ערכי אותן שנים. חלק ניכר מחברי המושב העדיפו לקבל את חלקם בצורת דירות בשכונה, שכללו גם דירות בבנייה רוויה וגם קוטג'ים, על מנת שישמשו את הזוגות הצעירים יוצאי המושב.

שכונת רחובות ההולנדית. מאות דונמים של קרקעות פרדסים שרכש מושב גאליה אחרי החלטת מינהל מקרקעי ישראל הופשרו לבניית כ־2,000 יחידות דיור צילום: עופר וקנין

כפר אהרון

בסוף שנות ה־90 אושרה תוכנית בניין עיר להפשרת קרקעות חקלאיות שחכר המושב, לבניית 1,200 יחידות דיור בשטח השיפוט של נס ציונה, רובן בבנייה רוויה. על פי ההסכם עם המינהל, התחלקו המושב והמינהל בזכויות הבנייה שווה בשווה, כך שחלקו של המושב עמד על קרקע ל־600 יחידות דיור. כמו כן נקשר המושב עם חברת אספן, שהיתה בשליטת אליעזר פישמן, לשם ביצוע הפרויקט. על פי ההסכם, נשאה החברה בהוצאות על הקרקע בסך 51% משווייה הריאלי, ואילו המושב זכה לכ־11% מהכנסות הפרויקט שהוערכו בכ־200 מיליון דולר לפי ערכי אותה התקופה. בסך הכל, אמור היה הפרויקט להשיא למושב תמורות בשווי של כ־22 מיליון דולר.

מצליח

בשנת 2002 חתם המושב על הסכם להפשרת חלק מקרקעותיו החקלאיות לטובת בניית שכונה חדשה בעיר רמלה (הידועה כיום כ"שכונת מצליח"). במסגרת העסקה, קיבל המושב פיצוי של 27% משווי הקרקע בדמות קרקע לבניית דירות.בשלב א' של הקמת השכונה שבו הוקמו 900 דירות, זכה המושב בקרקעות להקמת 243 מתוכן, בשווי שהוערך ב־12־13 מיליון דולר, לפי ערכי אותה התקופה. אף על פי שחתימת ההסכם עצמה נעשתה כשלושה חודשים לאחר הכרעת בג"ץ ששמה קץ לפיצויים הגבוהים שלהם זכו היישובים 
החקלאיים, עדיין נכלל המושב בין מקבלי ההטבה, על פי הוראות המעבר, ואחר שהתוכניות לבניית השכונה כבר היו בשלבים מתקדמים. 


אחיסמך

שכונת מצליח ברמלה. בשלב א' של הקמת השכונה שבו הוקמו 900 דירות, זכה המושב בקרקעות להקמת 243 מתוכןצילום: דניאל בר און

בדומה למקרה של מושב מצליח, גם מושב אחיסמך חתם על הסכם ההפשרה עם המינהל אחרי פסיקת בג"ץ בעתירת הקשת המזרחית, אך עוד נכלל בהטבה על פי הוראות המעבר. על פי ההסכם, זכה המושב ב־27% מכלל הקרקע שהופשרה להקמתן של כ־1,000 יחידות דיור בסמוך לעיר לוד, הטבה שהוערכה בכ־13 מיליון דולר לפי ערכי אותה התקופה.

תלמי מנשה

בשנת 1995 חתם המושב עם מינהל מקרקעי ישראל על עסקה לבניית שכונת מגורים חדשה על קרקעותיו החקלאיות המופשרות, ובה 3,200 דירות. השכונה החדשה תהיה חלק מהמועצה המקומית באר יעקב שבשפלה. על פי ההסכם שנחתם, המינהל נחשב כיזם התוכנית, אך המושב יקבל 26% משווי הפרויקט, השקולים לשוויין של כ־830 דירות.

שכונת תלמי מנשהצילום: עופר וקנין

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker