קטר הצמיחה של עפולה - מגזין TheMarker - TheMarker

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קטר הצמיחה של עפולה

איך קרה שמחירי הדירות ברובע יזרעאל בעפולה הכפילו עצמם בתוך זמן קצר, ומי מתעניין בשכונה הגדולה ביותר מחוץ לגדרה–חדרה

8תגובות

"כשבאתי לרובע יזרעאל לפני שלוש שנים וחצי לא היה כאן כלום, רק מספר מועט של צמודי קרקע. הייתי יכול אז לקנות חצי דונם ב־400 אלף שקל. כיום המחיר הוא כ־800 אלף ועכשיו אני אוכל את עצמי". את הציטוט הזה לא סיפק משקיע ממורמר או ספסר קרקעות לא מוצלח, אלא מי שמונה על ידי עיריית עפולה לעמוד בראש מינהלת הקמת הרובע, מוסא חוכא.

חוכא לא האמין בפוטנציאל של רובע יזרעאל שעל הקמתו הופקד, אבל כיום זו השכונה הגדולה ביותר שנבנית מחוץ לגבולות גדרה־חדרה. בניגוד לו היו יזמים שהאמינו בחזון, או פשוט הבינו שבשוק הדירות הישראלי, שהביקוש בו אינסופי, גם את עפולה ניתן לשווק כאתר מגורים אטרקטיבי.

נראה שהם צדקו. בשכונה החדשה הממוקמת בצפון־מזרח העיר, צצים כיום בניינים בזה אחר זה, והראשונים שבהם כבר מאוכלסים. על פי התכנון ייבנו בשכונה 4,200 דירות, ללא תוספות שבס המאפשרת להגדיל את מספר היחידות בעד 20% ועשויה להזניק את מספר הדירות הסופי ל־4,700־4,800.

גיל אליהו

את קרקעותיה של השכונה החדשה, המוקמת על שטחים חקלאיים לשעבר של קיבוץ מרחביה הסמוך, ניסה מינהל מקרקעי ישראל לשווק כבר ב־2006, אך נחל כישלון חרוץ. כמעט לכל המכרזים, גם לבנייה רוויה וגם לבנייה צמודת קרקע, לא ניגשו מציעים. לקראת סוף 2010 חזר המינהל לשווק את הקרקעות בטפטוף. המכרזים הראשונים הסתיימו בהצלחה. חלוצי השכונה שילמו סכומים ששיקפו שווי קרקע של 70־80 אלף שקל ליחידת דיור. תוצאות מכרזי הקרקע האחרונים בשכונה, שפורסמו באפריל, כבר משקפות שווי של 115 עד 130 אלף שקל ליחידת דיור – עליית מחירים של 60%־70% בתוך כמעט ארבע שנים. במחירי המגרשים העלייה היתה אף גדולה יותר. אם לפני שלוש שנים וחצי ניתן היה להשיג מגרש ב־300־350 אלף שקל, כיום המחירים כפולים. בינתיים, הפך הטפטוף 
למבול. "בשנתיים האחרונות הוגשו יותר מ־1,000 בקשות להיתרי בנייה מדי שנה - אלה היקפים שלא הכרנו בעפולה, אולי מיום הקמתה", מספר חוכא בהתלהבות.

הרצל קהת, מבעלי החברה הקבלנית אגדים, השותפה בכמה פרויקטים בשכונה, מסביר את התגברות הבנייה ואת עליות המחירים בכמה גורמים. "בשנת 2016 צפויה להתחיל לפעול רכבת העמק, שלפי הכרזות רכבת ישראל, 
תאפשר להגיע מעפולה לחיפה בתוך כ־18 דקות", הוא אומר, "העבודות על התחנה החלו כבר לפני כשנה וחצי וגרמו למחירי הקרקע לקפוץ". בנוסף, העירייה משקיעה בפיתוח מואץ של המקום. גולת הכותרת היא הקמת פארק עירוני בן כ־80 דונם במרכז השכונה, הכולל אמפיתיאטרון להופעות, מגרשי כדורסל וכדורגל ומתקני שעשועים. הקמתו של הפארק הסתיימה עוד לפני תחילת אכלוס השכונה. מבחינת מיקום נהנית השכונה מכמה יתרונות, כמו יציאה מהירה לכביש 65 הבינעירוני התוחם אותה מצפון. כמו כן השכונה צמודה למרכז המסחרי ביג ולבית החולים העמק.

כיום נמכרות בשכונה דירות 4 חדרים חדשות בטווח מחיר של 800 עד 850 אלף שקל, ואילו מחירן של דירות 5 חדרים חדשות נע בין 900 ל־950 אלף שקל. מדובר במחירים שאמורים היו לקרוץ לזוגות צעירים שמחפשים דירות חדשות בפחות ממיליון שקל, אך לדברי עמוס זוארץ, מנהל השיווק בפרויקט רוטמן בעמק, הצעירים הפסיקו לרכוש עם פרסום יוזמותיה של הממשלה בתחום הדיור, ובראשן יוזמת מע"מ 0% שעליה הכריז שר האוצר, יאיר לפיד, במארס. לדבריו, אף שחדלו לרכוש, זוגות רבים ממשיכים לפקוד את השכונה, והמעוניינים משאירים את פרטיהם במשרד המכירות, במעין רשימת המתנה, כדי לבצע רכישה מיד עם כניסת חוק מע"מ 0% לתוקף. "יש לי רשימה של 30 קונים פוטנציאליים, כלומר - אם החוק מאושר היום, אמכור בניין שלם במכה", הוא אומר.

בין רוכשי דירה ראשונה - מי שכבר רכש לפני פרסום יוזמת המע"מ ומי שמתעניין כיום - בולט חלקם של בני הקיבוצים והמושבים בסביבה בהם מרחביה, תל עדשים וניר דוד שאין ביכולתם לרכוש בית צמוד קרקע ביישובם. "זוגות צעירים לא יכולים לקנות שם. כיום מחיר קרקע במרחביה הוא 850 אלף שקל עד מיליון שקל, ולכן זו האופציה של בני הקיבוצים והמושבים באזור", מסביר אוריאל רייניץ, מנהל השיווק באגדים.

השכונה קורצת גם למשפרי הדיור, ואלו מגיעים בעיקר מערי הגליל התחתון - נצרת עלית וממגדל העמק. "רבים מהם עולים ותיקים שהגיעו לערי הגליל בשנות ה־90", מספר ליאור רוט, מנכ"ל חברת משגב שיווק המנהלת את מכירת פרויקט חיים בעמק של חברת בן גוט. "בנצרת אין כיום כמעט בנייה חדשה, ויש גם מגמה של כניסת בני מיעוטים. בנוסף, בעיר הולכת ונבנית שכונה חרדית גדולה, וזה גורם נוסף שמרתיע את הציבור החילוני בה", מסביר זוארץ את הנהירה. ציבור אחר שמתעניין מגיע מהיישובים הערביים, שם ניכרת מצוקת דיור לא פחות חריפה מזו של הציבור היהודי. עד כה נרכשו דירות ספורות בשכונה על ידי משפחות ערביות.

מאזור המרכז, לעומת זאת, לא נרשמה עד כה התעניינות, לפחות לא למטרת מגורים. "מבחינתם של מי שגרים במרכז, אפילו באזורים כמו השרון הצפוני, עפולה עדיין מצטיירת כעיר שנמצאת מחוץ לגבולות הציוויליזציה, אבל אנשים צריכים לעשות שינוי בראש", אומר קהת. "כבר כיום כביש 6 מקצר את הדרך למרכז, אבל כשהרכבת תגיע לכאן נהיה 18 דקות מחיפה - ומשתמע מכך כשעה מתל אביב. יש חיפאים שקנו בשכונה דירות, וכשהרכבת תתחיל לנסוע מחירי הדירות כאן יחצו את המיליון".

רוכשי הדירות להשקעה מזהים היטב את פוטנציאל עליות המחיר העתידיות, ולדברי רוט, עשויים בינתיים ליהנות מתשואה לא רעה על ההשקעה. "דירות 4 חדרים מושכרות כיום בשכונה בכ־3,500 שקלים, כך שמי שרוכש דירה באזור 800 אלף שקל עשוי ליהנות מתשואה של כ־5% על ההשקעה, שהיא לכל הדעות תשואה לא רעה בשוק הדירות כיום", הוא מסביר.

יש לציין שגם בקרב משפרי הדיור וגם בקרב רוכשי דירה ראשונה, נוכחותם של תושבי עפולה כמעט שאינה מורגשת. ייתכן שהסיבה לכך היא הניתוק הפיזי מהעיר הוותיקה. מצד מערב תחומה השכונה על ידי ציר הרכבת העתידי, ושטח בן מאות דונמים, שמיועד להפוך בעתיד לאזור תעסוקה עם דגש על היי טק, חוצץ גם הוא בין חלקי העיר.

"זה קצת מזכיר את ראשית ימי קריית השרון בנתניה", אומרת שרון בן צבי, סמנכ"ל השיווק של חברת לוינשטיין המקדמת פרויקט בן 300 דירות בשכונה. "גם קריית השרון בראשית ימיה היתה יעד לצעירים מכל הסביבה ורק לא מנתניה, שלא ראו בה חלק אינטגרלי מהעיר. לפעמים דווקא המקומיים מאחרים לגלות מה קורה להם מתחת לאף".

הכתבה מתפרסמת בגיליון יולי של  מגזין TheMarker

איור: עמוס בידרמן

למנוי למגזין, חייגו: 5200*

 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם