נדל"ן

זמר נוגה ברעננה

השכונה הגדולה בתולדות רעננה נבנית אמנם
בבנייה ירוקה, אבל הצפיפות בה - 11 דירות בלבד לדונם - מתעלמת ממשבר הדיור. תג המחיר של איכות החיים בנוה זמר מתחיל ב–2 מיליון שקל

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

כמו גשמי ברכה המגיעים אחרי בצורת ממושכת, נוחתת שכונת נוה זמר על העיר רעננה. כמעט 3,500 
דירות מתוכננות להיבנות בשכונה חדשה אחת, לאחר שבמשך יותר מעשור כמעט שלא נבנו דירות חדשות בעיר. רעננה היא העיר עם שיעורי הבנייה החדשה הנמוכים בישראל - לא יותר מ־100 דירות חדשות בשנה. קצב הבנייה האטי לא אפשר לזוגות צעירים ילידי העיר להמשיך ולהתגורר בה, והם נאלצו להתרחק מההורים ולקבוע את משכנם בכפר סבא והוד השרון השכנות, או להרחיק מעט יותר לשכונות החדשות של נתניה.

לפני כמה חודשים החל שיווק הדירות בשכונה החדשה הממוקמת צפונית לרחוב ויצמן, הרחוב הראשי בצפון העיר. מבצעי המכירה המוקדמת הסתיימו בכמה עשרות עסקות, ושטח הבנייה ששימש במשך עשרות שנים בעיקר לגידול תפוחי אדמה נהפך בהדרגה לאתר בנייה, עם שלל שלטים צבעוניים שהציבו היזמים. בין היזמים הפועלים בשכונה נמצאים חברת גיא ודורון לוי, חן ואיתי גינדי ושפיר הנדסה. לכל קבלן יש קרקע לבניית 200 עד 250 דירות, זאת בנוסף למספר רב של יזמים קטנים יותר וכמה קבוצות רכישה.

תהליך הבנייה של נוה זמר צפוי להיות הדרגתי. הוועדה המחוזית מתנה את היתרי הבנייה בביצוע פרויקטים תחבורתיים בסביבת השכונה. נכון להיום העירייה רשאית לאשר בנייה של 20% בלבד מכלל היחידות המתוכננות, כלומר להוציא היתרי בנייה ל־720 דירות בלבד. רק לאחר השלמת הרחבתו של כביש ויצמן, לקראת סוף השנה, תותר בניית 720 דירות נוספת. את השכונה במלואה ניתן יהיה לבנות רק עם פתיחת כביש 531 הרוחבי, שתאריך היעד להשלמתו הוא יוני 2015.

צילום: אייל טואגצילום: אייל טואג

לאחר שנות יובש רבות כל כך, השוק צפוי לבלוע את הסחורה הנדל"נית החמה המוצעת באחת הערים האטרקטיביות בישראל, והמחירים בשכונה צפויים להמשיך לעלות גם בשל רמת הפיתוח הגבוהה שדורשת העירייה. כבר כיום המחירים רחוקים מלהיות נמוכים. מחירה של דירת ארבעה חדרים פשוטה יהיה 1.9־2.1 מיליון שקל, ואילו מחירי דירות חמישה חדרים נעים בין 2.3 ל־2.7 מיליון שקל. יש לזכור כי מדובר במחירי מכירה מוקדמת בלבד, והצפי הוא כי בתוך כמה שבועות המחירים יתחילו לעלות.

"התחלנו לשווק לפני חודש וחצי, ועד כה מכרנו כ־20 דירות ארבעה חדרים במחירים של 2.05־1.9 מיליון שקל", אומר אושרי זפרני, סמנכ"ל המכירות של גיא ודורון לוי. ההבדלים במחיר נובעים במידה רבה ממיקומו של הנכס בתוך השכונה. דירה בקרבת הכביש הראשי מדרום תתומחר במחיר נמוך יותר, בעוד שמיקום בגבולה הצפוני של השכונה, סמוך לשטח הנופש המטרופוליני, כהגדרתו בתוכנית המתאר הארצית, אמור להעלות את שווי הדירה.

השטחים החקלאיים מצפון לרחוב ויצמן היוו יעד מועדף לספקולנטים בתחום הנדל"ן מאז התפרסמה בשלהי שנות ה־90 כוונת העירייה לקדם במקום תוכניות בנייה. ב־15 השנים שבהן קודמה התוכנית בערכאות התכנון, הלך והאמיר שוויה של הקרקע, עד שבעסקות
האחרונות הגיעה מחירה לשיא, עם עסקות ששיקפו שווי קרקע של 800 אלף עד מיליון שקל לדירה (סכום הכולל תשלום דמי השבחה לרשות העירונית). ייתכן שזו הסיבה שלא כל החקלאים נפרדו מהקרקע שבבעלותם, וכך נוצרת במתחם מציאות של יבולים חקלאיים על פיסות קרקע מעובדות שביניהם חגים טרקטורים המבצעים עבודות תשתית ומוצבים ראשוני המנופים.

לדברי זכיין משרד התיווך רימקס ברעננה, מני קזז, המעורב בשיווקו של אחד הפרויקטים, קהל היעד העיקרי של השכונה הם ילידי רעננה, "זוגות שהתחתנו ועזבו את העיר למקומות זולים יותר, וכעת לאחר שהתבססו הם מבקשים לחזור ולהעניק לילדיהם את החינוך וחיי הקהילה שהם חוו כילדים", אומר קזז. לדבריו, רמת המחירים בנוה זומר תקשה על זוגות צעירים להתגורר בה, אך הם עשויים להרוויח מהקמתה, כאשר משפרי דיור יעברו אליה מדירות ישנות במרכז העיר. "בהנחה שזה יקרה, אנחנו מדברים על היצע של מאות דירות יד שנייה בכ־1.6 מיליון שקל", מעריך קזז.

שדה תפוחי האדמה שנהפך לאתר בנייהצילום: אייל טואג

בשכונה החדשה מתוכננת בנייתן של 3,484 דירות. זה נשמע הרבה, אך למעשה מדובר בשטח עצום של יותר מ־800 דונם, שרק כ־320 דונם מתוכו מיועד למגורים. מתכנני השכונה ניצלו את הצפיפות המינימלית המותרת על פי תוכנית המתאר הארצית - 11 דירות לדונם - צפיפות שבימים אלה של משבר דיור נחשבת לכמעט לא לגיטימית מבחינה ציבורית. וכך, בעוד שבשכונות החדשות של הוד השרון
מתנשאים בנייני המגורים החדשים לגבהים של 15 או 20 קומות, ולעתים גם יותר, צפויים בנייניה של נוה זמר להגיע לשש קומות בלבד.

סגן ראש עיריית רעננה ויו"ר ועדת התכנון המקומית, איתן גינזבורג, מסביר כי הצפיפות הנמוכה היא תולדה של שנים ארוכות של דיונים בוועדות התכנון השונות. "תכנון השכונה החל בערך בשנת 2000, אז התפיסה היתה שונה לחלוטין. ב־2005 אושרה התוכנית בוועדה המקומית, ורק ב־2012 אישרה אותה גם הוועדה המחוזית. נוה זמר ממשיכה את התפיסה התכנונית של השכונות שנבנו כאן בעשור הקודם, כמו לב הפארק או קריית הפרחים", הוא אומר.

הבזבזנות במשאב הקרקע היקר, תתקזז במשהו בסטנדרט בנייה מחמיר שבו מחייבת העירייה את היזמים, שייאלצו לבנות על פי תקן הבנייה הירוקה של מכון התקנים.
המשמעות היא שבכל אחד מהבניינים
הקבלנים מחויבים לבנות מערכת פניאומטית לפינוי אשפה, במסגרתה יפרידו הדיירים
פסולת רטובה מפסולת יבשה, וישליכו אותה משני פירים נפרדים בכל קומה. הפינוי מהבניין ייעשה באמצעות מערכת תת קרקעית שתוביל את האשפה לטרמינלים בשולי השכונה, ומשם היא תיאסף על ידי משאיות זבל, שלמעשה לא יצטרכו לחלוף בתוך השכונה.

בנוסף, יחויבו היזמים הבונים בשכונה להתקין מערכות סולאריות לחימום מים, 
ולהשתמש בחומרים מבודדים. תוספות אלה, מעריכים יזמים הבונים במקום, צפויות לייקר את מחירן הסופי של הדירות בכ־20 אלף שקל, אם כי חסידי הבנייה הירוקה נוהגים לטעון כי מדובר בהשקעה שתחזיר את עצמה תוך שנים ספורות בשל הוצאות מים וחשמל מופחתות.

לדברי גינזבורג, הפיתוח הסביבתי יכלול בין היתר הרחבה של הספורטק שמדרום לציר ויצמן אל תוך השכונה החדשה, הקמת גשר הולכי רגל שיחבר בין חלקי העיר, וכן רישות השכונה במערכת גשרים שיאפשרו לעבור אותה בלי לחצות ולו כביש אחד. "בכל זאת, מדובר ברעננה", הוא אומר, "יש לנו מוניטין לשמור עליו".

הכתבה מתפרסמת בגיליון מארס של מגזין TheMarker

למנוי למגזין, חייגו: 5200*

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker