השכונה שתבלע את ראש העין

פסגות אפק ממזרח לראש העין מציעה חלום ישראלי: מחירים שפויים במרכז הארץ ופקקים מתמשכים בכביש 5

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

הביטוי השחוק "שינוי פני העיר" מקבל משמעות חדשה כשמגיעים לפאתיה הדרום מזרחיים של ראש העין. עשרות כלי עבודה ומשאיות חורשים מאות דונמים שעליהם תקום שכונה חדשה, פסגות אפק שמה. בניגוד לשכונות החדשות שנבנו בצמוד ליישוב הישן בשנות ה־90 של המאה הקודמת, פסגות אפק היא מגה־שכונה המאיימת להפוך את ראש העין - על 11 אלף תושביה - למתחם קטן הצמוד לה. בימים אלה נבנות במקום 2,800 דירות מתוך 16,500 הדירות שעתידות להיבנות שם בעשור הקרוב.

לפסגות אפק יש תנאים התחלתיים מבטיחים: מיקום בשולי גב ההר, נוף ירוק, קרבה לגוש דן וביקוש מתמיד למגורים בראש העין. מנגד, סובל המתחם מחסרונות לא מבוטלים והבולט שבהם הוא עומס התנועה לכיוון מערב. על אף שרק 25 קילומטרים מפרידים בין פסגות אפק ללב תל אביב, זמן הנסיעה בשעות הבוקר עשוי להגיע לכשעה וחצי, תלוי בעומס בכביש 5, המוביל גם את תושבי הוד השרון, כפר סבא, פתח תקווה ואריאל. גם דרכי הגישה אל הכביש מראש העין עצמה עמוסות מאוד. חסרון נוסף - רוכשי הדירות צפויים למצוא עצמם מתגוררים במשך שנים ארוכות באתרי בנייה.

הציבור, מתברר, אינו נרתע ומסתער על הדירות שמציעים הקבלנים הרבים הבונים בשכונה, בהם שיכון ובינוי, פרץ בוני הנגב, תדהר, צרפתי דונה ועוד. אנשי השיווק של חברת תדהר מעידים כי באירוע מכירה מיוחד שנערך לחברי מועדון הצרכנות חבר לפני כחודשיים נמכר כל מלאי הדירות. במשך שעות ספורות בלבד נמכרו 793 דירות בתמורה כוללת של כ־1.05 מיליארד שקל.

צילום: אייל טואג

מרבית השכונה תיבנה בבנייה רוויה בבניינים בני 5 עד 14 קומות והמחירים הממוצעים הם 1.3 מיליון שקל לדירות ארבעה חדרים ו־1.45 מיליון שקל לדירות חמישה חדרים. מחירם של צמודי הקרקע הוא כ־2.5 מיליון שקל לדו משפחתי בשטח בנוי של כ־200 מ"ר.

"יש ביקוש אדיר לשכונה", אומר אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק בחברת גיא ודורון לוי. לדבריו מכרה החברה עד כה 118 דירות מתוך 236 דירות המיועדות לשיווק בתוך שמונה חודשים. לדברי זפרני, הפקקים אינם מהווים בעיה מיוחדת. "חוץ ממי שמתעורר בכל בוקר ברוטשילד, לכולם יש את הבעיה הזו. גם אם אתה מגיע מראשון לציון או מנתניה", הוא אומר.

אלא שבעיריית ראש העין מודאגים מהעומס התחבורתי בדרכי הגישה אל העיר, הצפוי להתעצם עם בנייתן של אלפי דירות נוספות ממזרח לה. "כבר כיום כביש 5 הוא הפקק של המדינה, וברור שהעומס רק ילך ויגדל", מזהיר מנכ"ל העירייה יגאל ינאי. לדבריו, כדי להפחית את העומס בדרכי הגישה מהעיר לכביש 5 ייבנה מחלף נוסף שיחבר את פסגות אפק לכביש, אך גם הוא לא יפתור את העומס על כביש הרוחב. "הדרישה שלנו ממשרד התחבורה היא להרחיב את כביש 5, בפרט בצוואר הבקבוק שנוצר ברמת השרון, שם מצטמצמת הדרך לשלושה נתיבים בלבד", הוא אומר. "עוד ביקשנו כי ייקבע תוואי מיוחד לתחבורה ציבורית שיהיה פתוח רק לאוטובוסים, כפי שקיים למשל בכביש 1 בכניסה לירושלים, אבל בינתיים לא מוכנים לשמוע על זה". לטובת הנוסעים דרומה תתחבר פסגות אפק לכביש 444, המשיק לעיר מדרום־מערב, ומוליך מכפר סבא במערב למודיעין במזרח.

 בראש העין מתגוררים כיום 11 אלף משקי בית שהם כ־40 אלף תושבים, המחולקים בין ראש העין הוותיקה - השכונות שהוקמו על טהרת עולי תימן בתחילת שנות ה־50, וראש העין החדשה, שנבנתה בשנות ה־90, וכוללת בין היתר את שכונת נווה אפק, שחלק גדול ממנה יועד לאנשי צבא הקבע (ואשר בה מתגורר בין היתר גם הרמטכ"ל בני גנץ), וכן את השכונות גבעת טל, גבעת הסלעים ומצפה אפק.

החלק החדש, שבו כ־16 אלף יחידות, צפוי להגדיל את מספר היחידות ביישוב פי 2.5, ולהביא את מספר התושבים בעיר לכ־100 אלף איש. את הקרקע לבניית 4,800 היחידות הראשונות שיווקה המדינה כבר ב־2011 וב־2012, אלא שבמשך שנים לא יכלו היזמים הזוכים להתחיל לבנות בשל עיכוב בבניית מכון לטיהור שפכים, שהתוכנית חייבה את הקמתו. רק לפני חצי שנה הצליחו משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל, העירייה ורשויות התכנון, להגיע לפתרון, במסגרתו תקודם תחילת הבנייה יחד עם בניית מכון טיהור השפכים.

בחירתו של ראש עיר חדש הציבה מכשול נוסף בפני היזמים. בשל מחלוקות עם משרד השיכון ועם רשות מקרקעי ישראל סירבה העירייה לנפק היתרי בנייה לחלק ניכר מיחידות הדיור המתוכננות. מתוך כ־5,000 יחידות דיור ששווקו, הוציאה עיריית ראש העין עד כה היתרי בנייה לכ־2,800 בלבד, וסירבה להמשיך בהליך הוצאת ההיתרים, עד שיוסדר מימון בנייתם של מבני הציבור ומוסדות החינוך - מעמסה כספית שלטענת העירייה היא מעבר ליכולותיה כשמדובר במתחם כה עצום.

מי שנלכד שלא בטובתו בין הפטיש לסדן הם היזמים שאינם יכולים לבנות על הקרקע שרכשו עד שהמחלוקת בין העירייה למשרד השיכון תיושב. "דבר דומה קרה לנו ביבנה", מעיד זפרני. "ראש העיר עצר את ההיתרים ויותר מחצי שנה חיכינו עד שהוא קיבל את מה שרצה. מצד אחד יש בכך יתרונות. גם לך בתור יזם קל יותר למכור כשאתה יכול להראות לרוכשים כמות גדולה של בתי ספר, מבני ציבור ומגרשי ספורט. מצד שני אנחנו חברה עסקית שנאלצת לשאר בעלויות מימון כבדות, כי את הבנק לא מעניינת המחלוקת בין ראש העיר למשרד השיכון".

בעקבות זאת פתחו משרד השיכון ועיריית ראש העין במשא ומתן אינטנסיבי, ונכון לכתיבת שורות אלה נראה כי הושג פתרון שיאפשר את המשך הבנייה. על פי הסכם גג המתגבש בין הצדדים המדינה תשלים את המימון הנדרש לשם הקמת מבני הציבור ומוסדות החינוך בו. בתמורה במהלך שנת 2014 תצא קרקע נוספת לשיווק עבור 3,000 דירות, ובשנים 2015 עד 2017 תשווק קרקע עבור 2,500 דירות מדי שנה.

כמו בהסכמי גג קודמים (בקרית גת ובמודיעין), גם כאן צפויה המדינה להתחייב להעניק קדם־מימון לבניית התשתיות, מבני הציבור ומוסדות החינוך, באופן שיאפשר את תחילת פעולתם עם אכלוס השכונה החדשה, ואילו הרשות מצדה תתחייב להוציא היתרי בנייה לכל דורש (ובלבד שיעמוד בתנאי ההיתר) בתוך תקופה שלא תעלה על 90 יום מרגע הגשת הבקשה.

למרות היתרונות שברכישת דירות על הנייר, צריך גם להיות ריאליים, אומר מוטי ויזל, יו"ר המנהלת המשותפת שהקימו רוב היזמים הבונים במקום. "אין ספק ששיפור התשתיות ועבודות הפיתוח בשכונה ייקח עוד זמן", הוא קובע. "משרד התחבורה ומע"צ רוצים לבנות גשר ולהרחיב כבישים, אבל בתוך עמנו אנו חיים וברור שכל זה לא יקרה מחר. כנ"ל לגבי מבני הציבור והשירותים הקהילתיים, שהעיכוב בהם נובע ממערכת היחסים בין משרד השיכון והעירייה. אלו דברים שכל מי שקונה כאן בית בהחלט צריך להביא בחשבון".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "מטרת הסכמי הגג לקבוע מראש לוח זמנים קצר ומואץ ומקורות תקציביים לפיתוח תשתית כוללת ליחידות הדיור המשווקות. זאת במטרה להבטיח הנפקת היתרי בנייה תוך זמן קצר מאוד ושיתוף פעולה בין הרשויות".

השבוע יתפרסם גיליון מארס  של מגזין TheMarker

למנוי למגזין, חייגו: 5200*

.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker