האם פלורנטין הופכת לסלאמס של דירות יוקרה? - מגזין TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
תוכנית בינוי בינוי

האם פלורנטין הופכת לסלאמס של דירות יוקרה?

כמה דירות אפשר לבנות על דונם אחד? בפלורנטין התשובה היא המון. 67 ליתר דיוק. לשכונה הצפופה בתל אביב יתווספו 1,900 יחידות דיור קטנות שנמכרות במחירים גבוהים. השקעה כדאית עדיין?

30תגובות

בניגוד לשיח השגור, בעולם התכנון למילה “צפיפות” לא מתלווה קונוטציה שלילית. כשמדובר בסביבה אורבנית, הצפיפות אף נחשבת כערובה לעיר מוצלחת בשל המפגשים הבינאישיים שהיא מייצרת. במדינה קטנה כישראל נושאת עמה הצפיפות יתרון חשוב נוסף והוא חיסכון בקרקע. אלא שבקרב תושבי פלורנטין בתל אביב, ואפילו בקרב חלק מהעוסקים בתיווך נדל"ן בשכונה, שוררת תחושה שמישהו בעיריית תל אביב לקח את הקונצפט צעד אחד רחוק מדי.

כך למשל, רק לפני חודשיים הודיעו החברות בולווארד וטרה על בניית 200 דירות ומרכז מסחרי בצפון פלורנטין. הקומפלקס אדיר הממדים מתוכנן לקום על מגרש בשטח של שלושה דונמים, כלומר 67 דירות לדונם - צפיפות חסרת תקדים במציאות התכנונית הישראלית, וכפול מהממוצע המקובל אפילו בשכונה הנחשבת לצפופה ממילא.
המיזם ייבנה בהתאם לתוכנית בניין עיר שאושרה בתחילת שנות ה־2000, בהליך שעד היום מלווים אותו סימני שאלה. פרויקט זה מצטרף אל פרויקטים רבים הנבנים ומתוכננים בפלורנטין, וצפויים להקפיץ את מספר הדירות בשכונה בכ־43% - 1,900 יחידות דיור שיתווספו ל־4,481 יחידות דיור כיום (על פי נתוני הארנונה של עיריית תל אביב). כלומר, על פני שטח של 350 דונם שעליהם משתרעת פלורנטין יהיו כ־6,400 דירות - כמעט 20 דירות לדונם.

אייל טואג

“התב”ע לשכונה מעודדת בניית עוד ועוד יחידות קטנות, וזה כבר מתחיל לצאת מפרופורציה”, אומר ליאור נבון, מנהל סניף פלורנטין של חברת רוזיו נכסים. “הקבלנים כמובן מרוצים כי זה מגדיל מאוד את רווחיות הפרויקטים, אבל יש תחושה שזה ממצה את עצמו”.

יונתן לבנדיגר, תושב השכונה ואדריכל במקצועו, מתקשה להבין את המדיניות התכנונית בשכונה: “הבעיה היא בתמהיל הדירות. כמעט תמיד מדובר בקופסאות גפרורים בקומפלקסים גדולים. העירייה עדיין לא הפנימה שהאוכלוסייה משתנה, ושמדובר בשכונה שיש בה גם משפחות”.

לדברי האדריכל אלי דיגא, הממונה באגף ההנדסה של העירייה על אזור דרום העיר ויפו, התוכניות שעליהן מתבססים הפרויקטים אושרו לפני עשור ויותר, ולכן אין התאמה בינן לבין הצרכים המשתנים של האוכלוסייה. “תוכנית האב נעשתה לשכונה כשהיא היתה עדיין מוזנחת ורחוקה מלהיות מבוקשת, והקו המנחה שלה היה לייעד אותה כ’שכונת מעבר’, כלומר שכונה שאמורה לאכלס בעיקר צעירים, שיגיעו אליה לכמה שנים, ולאחר מכן ימשיכו הלאה. אחת ההמלצות בתוכנית האב היתה בניית דירות בגודל מינימלי שימנע את חלוקתן ויאפשר מחירים נוחים לצעירים. אנחנו שואלים את עצמנו איך להמשיך מכאן הלאה, ואיך לאפשר למי שהשתקע בשכונה, הקים בה בית, וצריך חדר שינה נוסף, להישאר בה. זה אומר שצריך לאפשר מגוון של צפיפויות וגדלים שונים של יחידות דיור, כדי למשוך אוכלוסייה מגוונת יותר”.

היעדר מבני הציבור ומיעוט השטחים הפתוחים בשכונה מקשה על משפחות להתגורר בה. “פלורנטין תוכננה במקור בלי גינות ובלי שטחים פתוחים”, מספר לבנדיגר. “מצד אחד יש משהו קוסם באורבניות שזה מייצר, אבל בסופו של דבר אנשים זקוקים לקצת ירוק ולשטחים פתוחים בסביבתם”. כדי לפתור את הבעיה הקימה העירייה קרן שמטרתה לרכוש מגרשים פרטיים שיהפכו לגינות ולמבני ציבור, אלא שבינתיים, היוזמה מקרטעת. "כשבעלי הקרקע מבינים שהרוכש הפוטנציאלי זו עיריית תל אביב הם מיד מקפיצים את המחיר והעסקה נכשלת. עד עכשיו נרכש מגרש קטן של 300 מ”ר ברחוב בן עטר, שגם הוא הוגדר על ידי העירייה כ’גינה זמנית’”, אומר לבנדיגר. מנגד, על המרחב הפתוח המשמעותי היחיד בשכונה - 4.5 דונם של גינה בקצה המערבי שלה - מתכננת העירייה לבנות בית ספר אזורי, צעד שמעורר את מחאת התושבים.

ואולם, על אף הביקורת, מי שיבחן את מחירי הנדל”ן בשכונה יכול להיות רגוע, לפחות בינתיים. העסקים פורחים והשכונה אינה מפסיקה להיבנות. “רביעיית פלורנטין”, קומפלקס ענק בעיצוב אילן פיבקו הנבנה בסמוך לדרך שלמה כולל 250 דירות; פרויקט “סביוני TLV” של אפריקה ישראל הנבנה ברחוב מרכולת כולל 130 דירות, ובסמוך אליו נבנה פרויקט “מול צדק” של בולווארד עם 110 דירות. בפינה הצפון־מערבית של השכונה, ברחוב אליפלט פינת אילת, מקימות קבוצת אביב וקנדה־ישראל את “אליפלט 26” שבו כ־100 דירות, וברחוב אברבנאל אכלסה רוטשטיין לפני זמן קצר את “פלורנטין 2” עם 70 דירות. וזו רשימה חלקית בלבד.

אייל טואג

לא רק יזמים, אלא גם קבוצות רכישה פעילות באזור. הגדולה שבהן היא “ויטל 20”, שבימים אלה נמצאת בשלבים הסופיים של בניית בניין בן 80 דירות, בוויטל פינת שלמה.
העובדה שרובם המכריע של הפרויקטים החדשים מרוכז בחלקה המערבי של השכונה אינה מקרית. היסטורית, מדובר באזור שעד לאחרונה שימש למלאכה ותעשייה, ובשנים האחרונות עבר שינוי ייעוד. הבנייה בחלקיה המזרחיים והוותיקים יותר של השכונה מאופיינת על פי רוב בפרויקטים נקודתיים של בניין בודד בן 10 עד 20 דירות שנבנה במקום בניין ישן שנהרס. כאלה יש כיום עשרות במרחב שבין רחוב העלייה ממזרח ועד אברבנאל במערב.

מי שמצפה שההיצע הרב יביא לרגיעה בעליות המחיר בחלק הזה של השכונה, עלול להתאכזב. נראה כי לפחות בשלב זה הפרויקטים נמכרים היטב והמחירים בקו עלייה, כפי שמעיד רונן סיונוב, מבעלי רשת התיווך הומלנד, הפעילה בשכונה. “אני מלווה את פלורנטין שמונה שנים, ועליות המחירים בתקופה הזו מורגשות היטב”. סיונוב מביא
כדוגמה דירה ברחוב וולפסון שנמכרה על ידי משרדו פעמיים: “מכרנו אותה לפני שלוש שנים ב־890 אלף שקל, ובאחרונה מכרנו אותה שוב ב־1.39 מיליון שקל“.

על אף שרמת המחירים בפלורנטין טרם הדביקה את שכונות לב העיר, מרכז העיר, והצפון הישן - שם נעים המחירים בין 30 ל־40 אלף שקל למ”ר - היא אינה מפגרת בהרבה. בנכסים חדשים רמת המחירים היא 27־29 אלף שקל למ”ר, זאת כאשר לפני כשלוש שנים בלבד היו המחירים בשכונה 22־23 אלף שקל למ”ר.

מבין הדירות החדשות הנבנות בשכונה, הנפוצות ביותר הן דירות בנות שני חדרים, בשטח של 42־48 מ”ר, במחיר של 1.3־1.4 מיליון שקל. בשוק ניתן למצוא גם דירות 2.5־3 חדרים בשטח של 55 עד 60 מ”ר, במחירים של 1.5־1.6 מיליון שקל. בדירות חדשות ובדירות יד שנייה ניכרים הבדלי ערך גבוהים הנגזרים ממיקום הנכס. כך למשל מחירה של דירת שני חדרים יד שנייה הפונה להרצל או לדרך שלמה יהיה מיליון שקל, בעוד שדירה זהה הפונה לרחוב שקט, תתומחר בכ־1.2 מיליון שקל.

עם מחירי הרכישה זינקו בשנים האחרונות גם מחירי השכירות: דירת שני חדרים מושכרת ב־4,000 שקל (יד שנייה) וב־4,500 שקל (חדשה). דירת שלושה חדרים חדשה עשויה להיות מושכרת בכ־6,000 שקל - קרוב מאוד למחירים בלב העיר.
עליית המחירים משנה את אופי השכונה שבעבר משכה אליה אמנים, מעצבים, מוזיקאים, אנשי בוהמה וצעירים תפרנים. “פלורנטין הפכה ליעד לזוגות צעירים ואמידים”, מעיד סיונוב. “היא כבר לא הרע במיעוטו, אלא שכונה שבוחרים לגור בה”.

הבנייה החדשה בפלורנטין מחלחלת לאזורים הסמוכים שעד לא מזמן נחשבו (ובמידה מסוימת נחשבים עדיין) לקשים בתל אביב. מזרחית לרחוב העלייה ודרומית לדרך שלמה, ניתן לזהות עוד ועוד פרויקטים, כשהאזור שממזרח לעלייה ועד לשדרות הר ציון זוכה כיום בפי אנשי השיווק לכינוי “מזרח פלורנטין”, ואילו שכונת גבעת הרצל שמדרום לדרך שלמה זוכה כעת לכינוי היצירתי “פלורנטין המתפתחת”. בניגוד לבנייה בפלורנטין שרובה ככולה מתמקדת בחללים זעירים של עד 50 מ”ר, באזורים הסובבים את השכונה ניתן למצוא דירות מרווחות יותר, בעיקר דירות שלושה חדרים בשטח של 70־75 מ”ר. באזור צ’לנוב מתומחרות דירות חדשות מסוג זה ב־1־1.3 מיליון שקל.

“פלורנטין עדיין מושכת למעלה, והסביבה מטפסת בעקבותיה”, מאבחן נבון. “כיום באזור צ’לנוב ישנם מחירים כמו בפלורנטין של לפני שלוש שנים, ועל רקע מה שקרה למחירים בפלורנטין, נראה שרכישה שם תהיה השקעה מוצלחת”. לדברי נבון, אזורים שהיו מוקצים עד לא מזמן מקבלים לגיטימיות, ומה שנחשב בעבר לשולי אזור הביקוש הופך להיות מרכז. “רחוב העלייה למשל הפך להיות אטרקטיבי. לאחר שנים ארוכות שבהן היה מושמץ, כיום יש בו ביקושים גדולים. מי שהיה לו שכל, רכש שם בגרושים לפני 3־4 שנים, ועדיין יש למחירים שם לאן לצמוח. האזור המבוקש מתפשט לכיוון צ’לנוב ולוינסקי, עם המון פרויקטים בהתהוות”.

אייל טואג

ספק אם תחזית שכזו עדיין רלוונטית לפלורנטין הוותיקה, בשל הבנייה המאסיבית בה. לדברי תושבת השכונה, היקף הבנייה העצום עשוי להתפוצץ בפניהם של רוכשי הדירות להשקעה. “למרות הבנייה החדשה והמפונפנת, בשביל רבים פלורנטין עדיין נחשבת 'הארדקור'", היא אומרת. "מצד אחד מוכרים דירות ב־1.5 מיליון שקל ומצד אחר לא בכל הרחובות יש מדרכה. איזה אמא תעשה סיבוב עם העגלה כשאין מדרכה? לא מנותק מהמציאות לדמיין שכונה עם מגדלים גבוהים ובהם הרבה מאוד דירות קטנות וריקות“.

לבנדיגר מסכים: “הדירות הקטנטנות והדחוסות שהעירייה אישרה בפלורנטין הן סוג של ניסוי בבני אדם. בכל עיר מערבית אחרת, ככל שאני מכיר, פרויקטים מסוג שמזכיר דיור בר השגה טובלים בשטחים פתוחים. בפלורנטין מאשרים עוד ועוד דירות קטנות, במספרים שעולים בהרבה על היחס הכלכלי שנדרש להתחדשות עירונית. אף אחד לא יודע אם יהיה ביקוש לדיור כזה. וגם אם יהיה ביקוש, הוא תוצאה של שיח דל שמתמצה באזורי ביקוש ומחיר למ”ר בנוי, ולא בשיח שבוחן לפני הכל את איכות החיים”.

 

הכתבה מתפרסמת בגיליון ספטמבר של  מגזין TheMarker

למנוי למגזין, חייגו: 5200*



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#