סביון אאוט, יפו אין - מגזין TheMarker - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
500 עשירי ישראל

סביון אאוט, יפו אין

היכן גרים אלה שכסף הוא לא שיקול עבורם? בעבר העדיפו עשירי הארץ את מתחמי המגורים המבודדים בשולי גוש דן ואת היישובים הכפריים; כיום נראה שהמגמה משתנה, ואזורי היוקרה החדשים נמצאים דווקא בלב תל אביב, ביפו ובסמוך לפארק הירקון. הצצה לטרנד הנדל"ני החדש: שיכונים לעשירים

19תגובות

עשירים לא אוהבים לגור בסמיכות לפשוטי העם ומעדיפים שכונות משלהם. לאמירה המקובלת הזאת יש על מה להתבסס: עשירי ישראל תמיד חיבבו מתחמי מגורים בעלי אופי פרוורי בשולי גוש דן - בהרצליה פיתוח, באפקה או בסביון. אחרים אף בחרו להרחיק אל המרחב הכפרי שמחוץ לגוש דן - אל בצרה, בני ציון או חבצלת השרון.

קראו עוד על עשר עסקאות הנדל"ן הגדולות של השנה החולפת

נמרוד גליקמן

בשנים האחרונות נראה שמשהו משתנה בהעדפותיהם של אלה שיכולים להרשות לעצמם לגור בכל מקום שבו חפצה נפשם. על תחילת השינוי בישרו המגדלים בלב תל אביב שהפכו ליעד מגורים פופולרי, ועשירים ועשירות כמו שרי אריסון, עידן עופר ואהוד ברק בחרו לגור דווקא בהם. כעת מגיע השלב הבא ב"מהפכה העירונית" במגורי העשירים, וזו משתקפת בעיקר בשלושה אזורים: ברמת השרון המערבית, ביפו, וברחובות הגובלים בפארק הירקון בצפון תל אביב. למה דווקא שם? יתכן שזה  עניין של מחיר. “כשווילה באפקה עולה 15 מיליון שקל ומס רכישה הוא מיליון שקל נוספים, לא לכולם זה מתאים, ולכן אנשי האלפיון נודדים לאזורים שמציעים את אותן איכויות במחיר שפוי יותר”, אומר יו”ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס.

אין להבין מעלייתם של אזורי המגורים החדשים של העשירים,  שחלה ירידה באטרקטיביות של שכונות היוקרה הישנות. “אלה אותם אנשים שעד כה התגוררו בהרצליה פיתוח, כפר שמריהו וסביון”, אומר מאיר מנחם, מבעלי חברת הנדל”ן נאות שירן. “הכסף הוא ברובו ‘כסף ישן’, אף שבשוליים מצטרפות אוכלוסיות חדשות, בין היתר מעולם ההיי טק. הרבה מהרוכשים עושים זאת בלי לוותר על הנכס הקודם”.

58 מיליון שקל ביפו
ההתפתחות המשמעותית והמעניינת ביותר מתרחשת ביפו, שהיקף העסקות הנעשות בה גבוה משמעותית בהשוואה לשאר האזורים שיוזכרו כאן. סיבה אפשרית לכך היא שפוטנציאל ההתרחבות של מתחמי היוקרה בעיר עודנו גדול.

העשירים שבחרו לגור ביפו צריכים להצדיע לאיש שהלך לפני המחנה, האדריכל אילן פיבקו. הוא היה בין הראשונים שזיהו את הפוטנציאל האדיר הגלום במארג הרחובות שבין יפת לנמל יפו, בקו בתפר שבין העיר העתיקה מצפון ושכונת עג’מי מדרום. לאחר שרכש כמה דירות, עיצב ומכר אותן בשנות ה־80 המוקדמות, תכנן פיבקו בשנת 1987 את הפרויקט השלם הראשון בעיצובו ביפו, “בית הצדף”, ובו שש דירות הצופות לים. באותם ימים היה בית הצדף מיזם בודד בלב אזור מוזנח, אך 25 שנה אחר כך נמצאים פרויקטים דומים ברחבי העיר בשלבי בנייה ואכלוס. חלקם חדשים וחלקם נכסי נפקדים שבעליהם המקוריים הותירו מאחוריהם כשברחו ב־1948.

פיבקו עצמו עדיין פעיל מאוד באזור, ומשרדו המעוצב (יחד עם האדריכל עמית מס) חולש על ארבעה פרויקטים בשלבי שיווק. לפני כמה חודשים סיים את מכירתן של שש דירות בפרויקט בוטיק ברציף העלייה השנייה, על קו המים, במחירים שלא נפלו מ־50 אלף שקל למ”ר. ברחוב לואי פסטר פינת רחוב יפת, מחודש בניין בית החולים הצרפתי מהמאה ה־19, כשעל דירת הפנטהאוז במקום מתנוסס תג מחיר של 58 מיליון שקל.

ההתלהבות של העשירים מיפו מוגבלת בעיקר לקו המים ולכמה רחובות הסמוכים לנמל המחודש - הצדף, השחף, הדולפין ושערי ניקנור. ואולם אזורי היוקרה הולכים ומתרחבים לכיוון צפון־מזרח, אל רחוב יפת ושוק הפשפשים, וגם יורדים דרומה לעג’מי, שגם בה עולה בהתמדה מספר מיזמי הבוטיק המיועדים ליהודים עשירים. “שני גורמים הביאו להתעוררות שאנחנו חווים עכשיו”, מסביר מנחם. “הראשון הוא הקרבה לתל אביב, והשני הוא הים.

ייאמר לזכות העירייה שגם להתחדשות הנמל ולפארק המדרון הנושק לקו החוף יש משקל גדול בהתפתחויות”. פיבקו מוסיף כי “תל אביב כולה ירדה דרומה והמרכז שלה כיום נמצא בשדרות רוטשילד. המשמעות היא שיפו נמצאת במרחק חמש דקות נסיעה מהמרכז”.

גם לפני שהרחובות השקטים בקרבת הים התחבבו על העשירים, נדרש לא מעט כסף כדי לרכוש דירה באזורים אלה. “תמיד היה שילוב של סטייל וכסף אצל רוכשי הדירות באזור”, אומר מנחם. “הסטייל נדרש כדי להבין את היופי, ולהסכים להשקיע בו סכום גדול יחסית.

כניסה לאזורי מצוקה תמיד כרוכה בהשקעה של הרבה כסף, היא לא יכולה להיות המונית”. עם זאת, הוא אומר, דימוי המצוקה הולך ומתפוגג לגבי חלקים הולכים וגדלים מהעיר: “לפני חמש שנים, כשניסינו למכור בתים ביפו היה קשה יותר. עבור חלק מהרוכשים, מגורים בשכנות לציבור ערבי היא עדיין בעיה. הצד החיובי הוא שבגלל הלכי הרוח הללו ניתן עדיין למצוא לא מעט נכסים באזור במחירים נוחים. בעתיד המחירים יהיו כנראה יקרים בהרבה”.

האלטרנטיבה לצהלה ואפקה
צדה המערבי של רמת השרון נחשב תמיד לחלק היקר יותר של העיר. אלא שאם בעבר התאפיין האזור במחירים יקרים אך סולידיים, בשנתיים־שלוש האחרונות עלו המחירים בחדות, והדביקו את המחירים המקובלים בצהלה ובאפקה. אוכלוסיית השכונה הוותיקה והתושבים חדשים הם ישראלים הרוכשים נכסים למטרת מגורים, זאת בניגוד לשכונות כגון הרצליה פיתוח הפופולרית גם בקרב תושבי חוץ.

“רמת השרון המערבית הפכה להיות אלטרנטיבה מבוקשת למגורי יוקרה, בעיקר לאנשים שמחפשים מקום לגדל בו ילדים”, אומרת מירי אופק, בעלת משרד תיווך בעיר. עיון בנתוני העסקות בשכונה מלמד כי רף ה־10 מיליון שקל לבית נחצה כמה פעמים בשנה החולפת.

טווח המחירים של בתי יוקרה חדשים יחסית, כ־350 מ”ר בנוי על מגרש של 600 מ”ר ומעלה, הוא 10־13 מיליון שקל. סוג נוסף של עסקות הוא רכישת נכסים ישנים הבנויים על שטחים נרחבים למטרת הריסה. כך למשל, באחרונה נרכש שטח של 1.1 דונם ברחוב לוחמי הגטאות, עם בית ישן להריסה בשטח של 200 מ”ר, ב־14 מיליון שקל. רחובות יקרים נוספים הם בוסתנאי, למרחב וסמטאות קטנות ללא מוצא. “רמת השרון המערבית מציעה לרוכשים איכויות דומות לאלה של אפקה, והיא קרובה ונגישה יותר לתל אביב מסביון”, אומר דנוס. “היא בהחלט נותנת מענה למי שמחפש בית מרווח על מגרש גדול במחירים נוחים”.

אזור נוסף שבפיתוחו השקיעה עיריית תל אביב כסף רב בעשור האחרון הוא פארק הירקון, ולפחות ברמת המחיר של הנכסים לאורכו - תוצאות ההשקעה ניכרות. לאורך הרחובות בני דן ואוסישקין, ובחלקו המערבי של רחוב הרב קוסובסקי שממזרח לדרך נמיר, נמכרות כיום דירות בבניינים משופצים עם מעלית לפי שווי של 40 עד 50 אלף שקל למ”ר.

“ככל שהנכס מערבי יותר ומתקרב לים ולשפך הירקון - כך עולה מחירו”, אומר מנחם, ומסביר כי הביקוש לאזור נובע במידה רבה מהשינוי באורח החיים של העשירים, שמגלים בשנים האחרונות חיבה גוברת לפעילויות ספורטיביות ולכושר גופני, עדיף באוויר הפתוח בפארק. “המנטליות השתנתה. אנשים אוהבים לעשות ג’וגינג ולרכב על אופניים, ורוצים להיות כמה שיותר קרובים למסלולי הריצה והרכיבה. העירייה מצדה פיתחה את הפארק, ניקתה את המים, וזה גרם לעליית ערך בכל שורת הבתים שמול הפארק”.

זאת כמובן לא המצאה ישראלית. בכל עיר גדולה בעלת פארק מטרופוליני הופכת שורת הבתים הראשונה הפונה אליו ליוקרתית במיוחד, ואולם נראה כי המקרה התל אביבי עודנו משונה למדי, שכן אין בבניינים שלאורך הפארק ולו דבר אחד המשדר יוקרה. “מרבית הבתים בני 40 ו־50 שנה, ובנייתם מיושנת ופשוטה עד כדי כך שמרבית הדירות אינן כוללות אפילו מרפסת”, אומר אבי אייקורט, מבעלי חברת אייקורט נדל”ן.

על הפוטנציאל הגלום באזור מבחינת רמת המחירים אפשר ללמוד מהפרויקטים החדשים שנמצאים בו, ושבהם נע מחירן של דירות בשטח של 120 מ”ר סביב 5־6 מיליון שקל. לדברי אייקורט, הפך האזור לפופולרי ביותר בקרב זוגות מבוססים עם ילדים, או זוגות מבוגרים שרוצים לחיות בתל אביב, אך בחלקים היותר מסודרים שלה.

לדברי מאיר מנחם, בעלי הון המבקשים לגור באזור מחפשים נכסים ספציפיים, כגון בניינים שניתן לרכוש בשלמותם ולעצב מחדש כבנייני יוקרה, או אף להרוס ולבנות מחדש. לחלופין הם מבקשים לרכוש רק את שתי הקומות העליונות ולעצב אותן מחדש כדופלקס־פנטהאוז. יש לשער שככל שתעלה רמת המחירים יותר ויותר בניינים ישנים ימצאו את דרכם להריסה או לשיפוץ מאסיבי. כך או כך נראה כי ייקח עוד זמן עד שהמתחם הזה יהפוך לאזור יוקרה של ממש, אך התהליך כבר החל.

 

הכתבה מתפרסמת בגיליון יוני של  מגזין TheMarker

לקבלת גיליון היכרות חינם,  חייגו:  5200*



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם