אזורים על האש - מגזין TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
השקעות 2013

אזורים על האש

המלחמות בצפון הארץ ובדרומה הורידו את מחירי הדירות באזורים אלה בעשרות אחוזים למשך כמה חודשים; משקיעים זריזים שזיהו את ההזדמנות רכשו אז נכסים במחירים מצחיקים, והרוויחו תשואות של מאות אחוזים בתוך שנים ספורות

12תגובות

 לפני כחודש, עוד לפני מבצע עמוד ענן, החליטה הממשלה להמשיך במיגון הבתים שנמצאים בטווח של עד 7 ק"מ מעזה. משמעותו המעשית של הצעד היא תוספת ממ"ד לכל בית בכל יישוב הסמוך לרצועה - ובמונחים נדל"ניים, תוספת חדר על חשבון המדינה. זו עסקה לא רעה, כפי שיעידו המשקיעים שרכשו דירות בשדרות בשיא ההפגזות של 2008, וראו את שווי נכסיהם עולה פי 3 ויותר ב־4 השנים שחלפו מאז.

בחודשים האחרונים היתה שדרות נתונה למתקפות חוזרות ונשנות מעזה, שהגיעו לשיאן בימי עמוד ענן. ואולם העיר ספגה מטחים קשים ותכופים הרבה יותר, ובמשך זמן ממושך יותר, בשנים 2007־2008. הריצות המבוהלות למקלטים היו אז חלק בלתי נפרד מהווי החיים בעיר, והמציאות הקשה גבתה מחיר כבד משוק הדירות המקומי: מספר העסקות הרבעוני נחתך בחצי, ועד סוף 2008, עם התגברות ההפגזות, נחתכו גם מחירי הדירות בעשרות אחוזים. רק בינואר 2009, בסיומו של מבצע עופרת יצוקה, שב השקט לעיר ושוק הנדל"ן החל להשתקם.

משקיעים שהעזו לרדת לשדרות במהלך 2008 יכלו לרכוש בה דירות בנות 3 חדרים ב־100־150 אלף שקל. כיום מגיעים מחיריהן של דירות אלה ל־300־400 אלף שקל, ומי שרכשו אותן במחירי השפל של 2008 עשו כנראה את עסקת הנדל"ן הטובה ביותר בארץ. כבונוס, הם הצליחו גם לקטוף תשואות שנתיות של 15% על מחירי הדירות, כך שהרווחים האמיתיים למעשה גבוהים בהרבה. תשואות אלה אינן נובעות רק מניצול נכון של רכישת נכס להשקעה, אלא גם מקצת מזל: ההחלטה למגן את העיר הניבה למשקיעים מתנה בדמות חדר נוסף.

הסיפור הקטן של המשקיעים בשדרות נראה בדיעבד די פשוט. אם נניח לתחזיות האימים של הפצצה האיראנית, המציאות בישראל של השנים האחרונות והקרובות היא שישראל מעורבת במלחמות בהיקף מוגבל שאמנם משבשות את מהלך החיים הסדיר, אבל לא מציבות לה אתגרים קיומיים ממשיים. ההפגזות בדרום הפכו לחלק מהחיים שם, אך לא הביאו לעצירתם, ועם שוך הקרבות שבו לקדמותם הביקושים לדירות להשכרה. דבר לא השתנה בתנאים הבסיסיים השוררים בשוק הדיור בדרום. כשמדובר בשדרות, הכוונה במיוחד למכללת ספיר, הסמוכה לעיר. בספיר לומדים כ־9,000 סטודנטים, ובשדרות חיים 21 אלף תושבים, יחס נדיר שהופך את שדרות ליעד מעניין מאוד להשקעות גם בימים אלה. התשואות על דירת 3 חדרים מגיעות ל־1,800־2,000 שקל בחודש - כ־6%־8% בשנה - תשואה יפה מאוד לימי יובש כמו אלה שבהם אנו נתונים.

ואולם שדרות אינה דוגמה אופיינית לעיר הסובלת מתסמונת פוסט טראומה נדל"נית, משום ששם ההפגזות נמשכות שנים. כדי לגלות מה קורה למשקיעים בערים מופגזות יש לנדוד דווקא צפונה, ולבדוק מה קרה לשוק הדירות בערים שהיו נתונות להפגזות במלחמת לבנון השנייה שנמשכה כחודש - מ־12 ביולי ועד 14 באוגוסט 2006.

עשו לנו לייק ותקבלו את מיטב הכתבות והטורים של המגזין ישירות לפייסבוק שלכם

דירה בחיפה ב־138 אלף שקל

במהלך המלחמה הומטרו רקטות על ערים רבות במרחב הצפוני של ישראל, בהן בית שאן, עפולה, טבריה, הקריות, נהריה, עכו וכמובן חיפה. הירי, שגרם לעזיבתם הזמנית של כשליש מתושבי הצפון שירדו להתאכסן אצל קרוביהם וידידיהם במרכז ובדרום הארץ, הוביל גם לשיתוק מוחלט של שוק הנדל"ן בצפון. ירידות מחירים משמעותיות נמשכו אף בשנה שלאחר סיום המלחמה. בין הרבעון השלישי של 2006 לסוף 2007 ירדו מחיריהן של דירות 2.5־3 חדרים בחיפה בכ־17.5%. בקריות נרשמה ירידה של כ־6% במחיריהן של דירות בגודל דומה, ובאזור הצפון בכללותו ירדו מחיריהן בכ־10%. לא כל הסיבות לירידות הללו נעוצות במלחמה, אבל מכיוון שבאזורים האחרים בארץ נרשמו באותה תקופה דווקא עליות מחירים, נראה שאין עוררין על כך שהמלחמה היא זו שפגעה קשות במחירי הדירות, ושפגיעתה הרעה נמשכה גם כשנה לאחר שבאה אל סופה.

ניר כפרי, אנצ'ו גוש, איליה מלניקוב, אבישג שאר ישוב, חגי פריד

עם זאת, הנתונים הגדולים אינם מספרים את הסיפור המלא של משקיעי הנדל"ן המוצלחים של העשור הקודם, משום שהיו מקומות ספציפיים שבהם נרשמו ירידות מחירים חדות בהרבה מהסטטיסטיקה הכללית בזמן המלחמה ומיד אחריה, והתאוששות מרשימה מאוד בשנים שחלפו מאז. משקיעים שרכשו דירות באזורים שהיו נתונים לאיום טילי החיזבאללה, מחזיקים כיום בדירות שערכן כפול, משולש ולעתים אף יותר לעומת המחיר ששילמו עליהן.

הנה כמה דוגמאות. כשלושה חודשים לפני פרוץ המלחמה נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב קיבוץ גלויות בנהריה ב־400 אלף שקל; ב־2007 נמכרה דירה דומה ב־210 אלף שקל  - כמעט בחצי מחיר; מאז זינקו מחירי הדירות בבניין, והשנה נמכרה בו דירה ב־360 אלף שקל, עלייה של 71% בתוך חמש שנים.ברחוב חטיבת כרמלי 40 בחיפה, במבנה בן שמונה קומות שהוקם בשנות ה־60, נמכרו בעשור האחרון כמה דירות בנות 3 חדרים בשטח של 57 מ"ר. באוקטובר 1998 נמכרה בקומה השנייה של הבניין דירה ב־440 אלף שקל;  ביוני 2005 נמכרה בקומה הרביעית דירה ב־304 אלף שקל; בנובמבר 2007 נמכרה בקומה השלישית דירה ב־138 אלף שקל; ואילו בינואר השנה נמכרה בבניין דירה ב־231 אלף שקל. כלומר, מאז 1998 ירדו מחירי הדירות בבניין בכ־48%.

לנוכח נתונים כאלה, על המשקיעים לשאול את עצמם אם כדאי לרכוש דירה במקום שבו פער המחירים בין השיא הקודם לנוכחי כה גדול. אין מנוס מלהודות בכך שהירידה החדה ביותר במחיר חלה בין השנים 2005 ל־2007, אז צנחו מחירי הדירות בבניין בלא פחות מ־55%, ועם מחיר של 138 אלף שקל לדירה בחיפה קשה להתווכח - זו באמת התחתית של התחתית.

דוגמה אחרת לקוחה מבניין ברחוב יוספטל 8 בקרית אתא, שם נפלו מחירי דירות 3 חדרים, שבסוף שנות ה־90 הגיעו לכ־320 אלף שקל, לשפל של 111 אלף שקל אחרי המלחמה – ירידה של כ־65% במחיר. בהמשך עלו מחירי הדירות בבניין בתוך חמש שנים ל־303 אלף שקל, כלומר, כמעט פי שלושה, אבל זה עדיין לא השיא. השיא נמצא ככל הנראה ברחוב דוד רזיאל 4 בקרית שמונה, שם צנחו מחירי דירות 3 חדרים ב־76% מ־2004 ועד 2006: מ־261 ל־62 אלף שקל בלבד, ממש מכירת חיסול. השנה נמכרה באותו בניין דירה דומה ב־320 אלף שקל - פי חמישה ממחיר השפל של 2006.

 

הכתבה מתפרסמת בגיליון החדשנות והשיווק השנתי של  מגזין TheMarker

לקבלת גיליון היכרות חינם חייגו: 5200*, שלוחה 1

 

תשואה של 460% בחמש שנים

כיצד בעצם  מתנהלת הדינמיקה של אזור במלחמה? המחשה טובה לכך מספקים הנתונים על בלוק מגורים אחד ברחוב הגליל בכרמיאל, הכולל את הבתים שמספריהם 9־27. אלה בתי שיכון שנבנו בשנות ה־60, ויש בהם דירות סטנדרטיות בנות 2־3 חדרים בשטח של כ־50 מ"ר. מבדיקה של המחירים שבהן נמכרו דירות במתחם זה בתקופה הקריטית של 2006־2007, עולה בבירור כי הצרות הגיעו לשוק הנדל"ן של כרמיאל הרבה לפני המלחמה. ב־1998 עוד היה מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים במקום 283.5 אלף שקל, אבל מאז המחירים בירידה מתמדת: עד 2001 הם ירדו בשיעור מתון יחסית של כ־10%, ולאחר מכן חלה גלישה חדה שהגיעה במאי 2006 - חודשיים לפני המלחמה - לכ־45%.

ביולי 2006, זמן קצר לאחר פרוץ המלחמה, בוצעה באותו מקום עסקה ב־107 אלף שקל. כלומר, המלחמה הביאה לירידת מחירים מיידית של כ־25% נוספים, אך כפי שעלה מכמה מקרים נוספים שנבדקו לצורך עריכת כתבה זו, השפל האמיתי הגיע דווקא לאחר שהמלחמה הסתיימה. 82.2 אלף שקל בלבד שילם אדם שרכש דירה בבלוק בינואר 2007 – נתון מדהים שמגלם ירידה של 23% נוספים מעבר לשפל שנרשם בעיצומה של המלחמה. אם לבודד את אפקט הטראומה שספג הבלוק המסוים הזה בכרמיאל, הרי שבין העסקה שבוצעה במאי 2006 לזו מינואר 2007 נפלו מחירי הדירות במקום בכ־42%. זה המון, ועדיין לא מתקרב להפסד שספג מי שרכש דירה במקום ב־1998: יותר מ־70% מעת הרכישה ועד לראשית 2007.

אבל כשם שהנפילה היתה חדה, כך היתה ההתאוששות מהירה. במאי 2007 כבר בוצעה בבלוק עסקה ב־130 אלף שקל, וכשנה לאחר מכן בוצעה עסקה נוספת ברמת מחיר זהה.

ב־2009 החלה ההמראה הגדולה: בתחילת השנה נעשו כמה עסקות בטווח מחירים גדול של 100 אלף שקל עד 190 אלף שקל; ב־2010 חצו המחירים את גבול 200 אלף שקל, לראשונה מאז 2003, ובסוף השנה הם הגיעו ל־255 אלף שקל; ב־2011 הוסיפו המחירים לעלות, הגיעו ל־310 אלף שקל וחצו את השיא הקודם שנקבע ב־1998; השנה נערכו עד כה שתי עסקות בבלוק הזה, ברמת מחיר ממוצעת של 381 אלף שקל. אחת מהן חצתה את רף 400 אלף שקל. המשמעות: משקיע שרכש דירה בבלוק במחירי השפל של ינואר 2007, הגדיל מאז את ערך הנכס שבבעלותו פי 4.6.

השאלה היא מדוע בדוגמאות שהובאו נרשמו ירידות מחירים כה חדות. התשובה לכך כה ברורה, שהיא חייבת להיחקק במוחו של כל משקיע: כל הדירות הללו נמצאות בשכונות מיושנות, חלשות ולא מבוקשות, והן אלה שהגיבו באופן הקשה ביותר לטראומת המלחמה. למה? משתי סיבות עיקריות שהראשונה מתמטית ופשוטה: כשמחירה של דירה שערכה מאות אלפי שקלים בודדים יורד ב־100 אלף שקל, הביטוי לירידה באחוזים הוא דרמטי, וכשאותה ירידה נרשמת בדירה יקרה יותר, שיעורה קטן הרבה יותר. הסיבה השנייה היא שייתכן מאוד שתושבי השכונות האלה היו נתונים במצוקה כלכלית עקב המלחמה, ולכן נאלצו למכור את דירותיהם גם במחירים מצחיקים. לשם השוואה, בשכונות הנחשבות לטובות ביישובי הצפון ירדו מחירי הדירות בשיעור קטן מאוד ולמשך תקופה קצרה.

מבין השורות עולות שאלות מטרידות על משקיעים ציניים, שלכאורה ניצלו את חולשתם של בעלי הדירות ורכשו את דירותיהם במחירי חיסול כדי להשיג תשואות שיא בעת התאוששות המחירים. ואולם לפני שנאשים את המשקיעים, עלינו לנקוט מידת זהירות ולהודות שאיננו מכירים את סיפורי העסקות הללו מספיק מקרוב, ושניתן באותה מידה להתייחס למשקיעים שרכשו את הדירות כאל אנשים שחילצו את בעליהן מהמצוקות שבהן היו נתונים.

 כך או כך, המסקנה המעשית העולה מהדברים לגבי התקופות הבאות שבהן תיקלע ישראל לעימותים צבאיים בסמוך לגבולותיה ברורה מאין כמוה: למשקיעים כדאי מאוד לרכוש נכסים באזורים שנתונים להפגזות, או נמצאים עדיין תחת הטראומה והתחושה הקשה של המלחמה, אך בעלי הנכסים במקומות הללו צריכים דווקא לנהוג אחרת, ולפעול ככל יכולתם על מנת לעכב ככל האפשר את המכירה. אם הדבר מתאפשר, עליהם להמתין בסבלנות עד להתאוששות המחירים, או לא למכור את הנכס כלל בתקופה כזו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#