מקלט בטון? - מגזין TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מגזין ההשקעות השנתי

מקלט בטון?

האם לאור הסכנות בשוקי המניות, האג"ח והמט"ח העולמיים, שוק הנדל"ן בישראל נותר זירת השקעות אטרקטיבית? מניתוח שערכה חברת MNA מחקרי נדל"ן עבור מגזין TheMarker עולה כי מאמצי הרגולציה דווקא מייצרים הזדמנויות השקעה מעניינות

תגובות

שוק הנדל”ן מסרב להתנהג בהתאם לציפיות. תסמונת “הדלת המסתובבת” שהתגלתה בבאר שבע בחודש ספטמבר האחרון, הוכיחה זאת למקבלי ההחלטות בישראל בצורה המפורשת ביותר. במשך חודשים ארוכים האמינו במשרד האוצר ובבנק ישראל כי מאמציהם נושאים פרי, וכי הם מצליחים לגרום למשקיעים לעזוב את העיר הדרומית ולהשאיר אחריהם דירות פנויות לרכישה לזוגות צעירים ולשאר מחוסרי דיור. במשרד האוצר האמינו שהמשקיעים עוזבים מכיוון שהם חוששים מירידה במחירי הדירות ומהכבדה בנטל המס כתוצאה מנחישות מקבלי ההחלטות. ואולם בספטמבר, לאחר קיץ של מחאת דיור, התברר כי המצב שונה בתכלית: במינהל הכנסות המדינה גילו - בניגוד לציפיות - כי מי שנכנסו בנעליהם של המשקיעים שיצאו מבאר שבע היו משקיעים אחרים שדווקא הגבירו את קצב הרכישות של דירות בעיר. לאור זאת, סיכם דו”ח המינהל, נוצר בבאר שבע מצב של “החלפת בעלות בין משקיעים”. כלומר, משקיעים פורשים מהמשחק ומפנים מקום ליד השולחן למשקיעים חדשים שעדיין מאמינים ביכולתם לגרוף רווחים, חרף ואולי בגלל צעדי הרגולטור.  

הסיפור על הדלת המסתובבת בבאר שבע מעיד על הקושי במתן תחזיות לשוק הנדל”ן בישראל ב־2012, לאור הכוחות המנוגדים הפועלים בו. מהצד האחד ניצבת הממשלה, שכאמור רוצה לראות את משקיעי הנדל”ן מחוץ לתמונה. מהצד האחר ניצבים המשקיעים שלהם כידוע תוכניות אחרות בתכלית, כפי שהיטיבו להבהיר לממשלה במקרה של בירת הנגב. מדוע נטפלים בממשלה למשקיעים לגיטימיים בנכסים מקומיים? ובכן במשרד האוצר ובבנק ישראל רואים במשקיעים גורם עיקרי לעליות המחירים המואצות שנרשמו בשנים 2009־2010, לאור נכונותם לשלם על דירות יותר מאשר אנשים הזקוקים למקום מגורים; כך למשל, בשנים האחרונות טיפס שיעור המשקיעים מרמה של 22% מכלל השוק, שהיתה מקובלת בתחילת העשור שעבר, לרמה של 30% ואף יותר.


מעבר לרצון לסייע לאזרחים לרכוש דירה למגורים, בממשלה ובבנק ישראל התעורר חשש כי המשקיעים הם פלח שוק בלתי יציב שביכולתו להעלות את המחירים במהירות לרמות של בועה, ולאחר מכן להציף את המדינה בדירות למכירה ולגרום לפקיעתה ברעש גדול שעלול לזעזע את הכלכלה. כדי להרתיע את המשקיעים ולהרחיקם מהשוק, הקשיח בנק ישראל את תנאי המימון, ומשרד האוצר גיבש את “תוכנית הפטישים”. זו קיבלה את שמה בעקבות נאום שנשא בתחילת יוני שר האוצר שטייניץ, ובו הסביר כי “עד עכשיו השתמשנו בהרבה פטישים של חצי ק”ג כדי לחבוט על ראש סוס המחירים, והיום אנחנו מוציאים מהתרמיל שלנו פטיש של חמישה ק”ג כדי לתת מכה רצינית ומשמעותית במחצית השנייה של 2011, ולווסת את מחירי הנדל”ן. אנחנו שומרים בתרמיל שלנו פטיש של עשרה ק”ג אם נראה שהדינמיקה אינה משתנה”.

תוכנית הפטישים כוללת ביטול של הפטור ממס שבח למחזיקי דירה שנייה המוכרים את דירתם החל משנת 2013, ופטור מלא ממס שבח עד שנת 2013 למי שימכור דירה להשקעה או דירה למגורים המשמשת כיום למשרדים. הכוונה היא לעודד משקיעים - במיוחד כאלה שרכשו דירות לאחרונה - למכור את דירותיהם תוך קבלת פטור ממס שבח. זאת, מתוך ידיעה שאם לא יעשו כן עד לסוף השנה הבאה, יאבדו את הזכות לקבלת פטורים עתידיים ממס על מכירת הדירות שברשותם. ואולם ועדת הכספים מיתנה את הצעת משרד האוצר. במקום לבטל את הפטור כליל, היא קבעה שמרווח הזמן בין מכירה למכירה שיזכה מוכרי דירות שניות בפטור יגדל החל מ־2013 לשמונה שנים, במקום ארבע שנים כנהוג כיום.

צעדי המיסוי הללו, וכן הגדלת מס הרכישה למי שרוכשים דירות להשקעה והקשחת מדיניות בנק ישראל, אכן הצליחו לרסן את שוק ההשקעה: לעומת כ־2,000־3,000 דירות להשקעה שנרכשו בממוצע מדי חודש ב־2009־2010, ירד מספרן עד לפחות מ־2,000 ב־2011, ושיעור המשקיעים חזר לרמתו מאמצע העשור – כ־25% מהשוק.

TheMarker

עם זאת, נראה כי הצעדים הרגולטוריים יעילים פחות מאלה שחששו המשקיעים. בנק ישראל, שבחן באוקטובר את צעדי משרד האוצר, הגיע למסקנה כי צעדי המיסוי יוסיפו כ־6,500 דירות למאגר הדירות הקיים, הודות ליציאה של משקיעים משוק הדירות. למרות היציאה החלקית של המשקיעים מהשוק, בבנק העריכו כי מימוש תוכנית הפטישים יוביל להורדת מחירים מינורית בלבד של 1%־3% - שיעור נמוך בהרבה מציפיות משרד האוצר ומחששות המשקיעים.

עוד נאמר בסקירת הבנק כי “כשהיצע הדירות נתון, ירידת הביקוש של המשקיעים לדירות תביא להוזלתן, ותסייע למי שמעוניינים לרכוש דירה למטרות מגורים. עם זאת במקביל היא תקטין את ההיצע בשוק השכירות. לכן, תחת הנחות סבירות, היא תביא לעלייה במחירי השכירות”. הדו”ח אמנם לא ניסה לאמוד את עליית מחירי השכירות, ואולם אין ספק שעבור משקיעים שמחפשים אפיקים לכסף שלהם – מדובר בהערכה מעניינת.
דירות קטנות, הפרשים גדולים מכיוון שנראה כי צעדי הרגולציה אינם כה מפחידים כפי שנראו בתחילה, צריך לבחון כיצד מתנהל כיום שוק הדירות להשקעה, ולמה ניתן לצפות ממנו בשנה הקרובה למרות האי ודאות הרבה. חברת MNA מחקרי נדל”ן בדקה זאת עבור מגזין TheMarker באמצעות חישוב הפערים בין מחירי השוק של נכסים
ל”מחירים הריאליים” שלהם.

מחיר ריאלי של דירה - המכונה גם “ערך פונדמנטלי” - הוא ערך כלכלי המתייחס לדירה כאל כל נכס מניב, ולפיכך תלוי בגובה דמי השכירות שמשולמים על הדירה ובשיעורה של התשואה השנתית הראויה באזור שבו היא ממוקמת. בשיטה זו של הערכת מחיר, המקובלת בעיקר במרכזי מסחר ובמשרדים, אם לדוגמה נכס מושכר ב־10,000 שקל לשנה במקום שבו תשואה שנתית מקובלת מגיעה ל־5%, הרי ששוויו הוא 10,000 חלקי 5%, שהם 200 אלף שקל.

מהבדיקה של MNA עולה כי ברבעון השלישי והרביעי של 2008, מחירי השוק בדירות בנות שניים ושלושה חדרים בארבע הערים הגדולות היו דומים למחיריהן הריאליים. זאת בעוד ב־2003, המחירים הריאליים היו גבוהים ממחירי השוק. תופעה זו אירעה כששוק השכירות היה עדיין צמוד לדולר, ושער הדולר הגיע לכמעט חמישה שקלים, מה שהגדיל מאוד את הכנסות המשכירים מדירות. נזכיר כי זו היתה  תקופת מיתון ומחירי הדירות היו ירודים.

השינוי הגדול החל ב־2009 והגיע לשיא בכל ארבע הערים במהלך 2010, שעה שההפרש בין המחיר הריאלי המחושב לבין המחיר הממוצע בפועל הגיע לעתים ל־50% בתל אביב, כלומר, נכסים נמכרו בשווי הכפול מערכם הריאלי. מאז הדברים השתנו, משום שמחירי השכירות רשמו עליות ואילו מחירי הדירות ירדו במתינות. ואולם, מהנתונים עולה כי אף שהפער בין מחיריהן הממוצעים וערכן הריאלי של דירות שניים ושלושה חדרים בערים הגדולות הולך ומצטמצם - הוא עדיין קיים. הפער גבוה יותר בדירות בנות שני חדרים מאשר בדירות בנות שלושה חדרים, ומשמעותי יותר בחיפה ובבאר שבע מאשר בירושלים ובתל אביב בשני סוגי הדירות.

המסקנה המיידית היא שנטייתם האוטומטית של המשקיעים בדירות לרכוש דירות קטנות בפריפריה עקב התשואות הגבוהות יותר שהן מניבות, אין לה בסיס במציאות.
נכון לעכשיו, מחירי השוק של דירות 2 חדרים גבוהים מדי, ולא נראה שמחירי השכירות יעלו בשיעורים שידביקו את התשואות הראויות. פערים של 20%־40% מעל למחיר הריאלי הם פערים נכבדים, שמראים על פוטנציאל לירידות מחירים,  אשר קשה לאמוד את גודלן.

שונה המצב בדירות שלושה חדרים. מחירי השוק של דירות אלה אמנם גבוהים מהמחירים הריאליים, אבל בפערים סבירים. מצב שבו קיימים פערים מסוימים בין מחירי השוק למחירים הריאליים הוא מצב נורמלי, שנגזר מהפערים בין דרישות המשקיעים מהנכס (שיניב להם הכנסות), לבין אלה של רוכשי הדירות למגורים (שיספק להם רמות טובות של מגורים וחיים). מעבר לזה, חלק נכבד מההפרשים יכול להיסגר על ידי עליות במחירי השכירות, תהליך שעובר כיום על השוק.

הכתבה המלאה בגיליון ההשקעות השנתי של מגזין TheMarker

לקבלת גיליון הכרות חינם חייגו 1-700-700-250



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#