רז סמולסקי

ראשי ערים אוהבים לתכנן ולבנות שכונות חדשות על חטיבות קרקע גדולות ובתוליות שאפשר להגשים עליהן פנטזיות ללא מגבלות של תנאי שטח קיימים. במובן הזה הן מאפשרות חופש תכנוני רב יותר מאשר פרויקטים בודדים בתוך העיר הבנויה, או תוכניות פינוי־בינוי. הן גם נושאות בתפקיד החשוב של קידום תדמית העיר.

שכונת ח' 300 חולוןצילום: מלניקוב אילייה

ח' 300  -  או בשמה הפחות מוכר קריית איילון - היתה אמורה להיות הנציגה של חולון בתחרות השכונות החדשות, אך היא כשלה במימוש ייעודה - למשוך זוגות צעירים מחוץ לעיר. השכונה נמצאת בדרום־מרכז העיר, צמודה לשכונה חדשה נוספת קריית רבין, אך גדולה ממנה הרבה יותר. היא מחוללת את תנופת הבנייה החדשה של חולון, שהחלה לפני יותר מעשור ועדיין נמשכת. מדובר על כאלף דונם עם פוטנציאל בנייה של כ־8,000 יח"ד מאושרות. עד היום נבנו כ־4,000 יח"ד.

"רוב הקונים בשכונה הם משפרי דירות מחולון, תושבים לשעבר שעזבו את העיר ורוצים לחזור אליה אחרי המיתוג שעברה העיר כ'עיר הילדים' והתפרסמה כעיר עם חינוך איכותי", אומר יוסי בנני, הבעלים של חברת שיווק נדל"ן י.שחקים. מתחילת הבנייה הוא שיווק כ־15 פרויקטים, והיום הוא אחראי למכירתם של ארבעה פרויקטים חדשים נוספים. "כבר נבנו בשכונה בתי ספר יסודיים, קניון חולון, גני ילדים, ספרית מדיה טק ומוזיאון העיצוב. השכונה כבר מבוססת אבל ייקח עוד 6־7 שנים לסיים אותה".

בעוד ששכונות חדשות בערים אחרות במרכז מושכות אליהן משפרי דיור וזוגות צעירים מהמרכז כולו, הצליחה ח' 300 בעיקר להשאיר או להחזיר את החולונים לעיר, אך כשלה בקרב רוכשים מחוץ לעיר. לשם השוואה אל קריית השרון במזרח נתניה - עיר שסבלה מתדמית לא פחות בעייתית מזו של חולון - הגיעו רוכשים גם מאזור השרון ואפילו מערים מבוססות כמו רעננה, הרצליה וכפר סבא. דבר דומה קרה גם בשכונת אם המושבות בפתח תקווה. לאטרקטיביות של השכונות האלה היה תפקיד חשוב בשיפור תדמית העיר - נתניה ופתח תקווה הן כבר לא ערים מוקצות מסל האלטרנטיבות של הצרכנים.

מדוע מה שהצליח בערים אחרות אינו חל על חולון? לבעיה הסברים רבים והעיקרי שבהם הוא תהליך תכנון אטי ולא רלוונטי. פיתוח הקרקע התארך ונמשך בגלל ריבוי בעלי קרקע שרכשו אותה לפני קום המדינה, חלקם כבר הורישו חלקים ליורשים ויורשי יורשים. חוסר ההסכמות ביניהם הקשו על התכנון המרוכז. עם השלמת התכנון החלה הבנייה טלאי על טלאי. בניגוד למכרזי מינהל, שבהם היזם קונה את הקרקע במלואה במכרז פומבי ומתחיל לבנות עליה, בח' 300 מדובר בעסקות קומבינציה והתקשרות עם עשרות בעלי מגרשים, כאשר כל עסקה נעשית מול קבלן אחר בתנאים אחרים. זאת אחת הסיבות לכך שרק מחצית מיחידות הדיור המאושרות לבנייה נבנו עד כה ו־4,000 נוספות תלויות ביכולת של בעלי הזכויות והקבלנים להתארגן לבנייה משותפת.

פער הזמנים שבין התכנון לתחילת הבנייה שיחק לרעתה של השכונה. התכנון מתאים לסטנדרטים של שנות ה־90 ולא יכול להתחרות בסטנדרטים שהציבו שכונות חדשות בערים אחרות. כך למשל דירות 4 חדרים נבנו בשטח של 100־105 מ"ר, ושטחן של דירות 5 חדרים קרוב ל־120 מ"ר. ראשי ערים אחרים השכילו להרחיב את הדירות ב־10־15 מ"ר וזה בדיוק 'הפינוק הקטן', שנותן להן יתרון מצד הרוכשים.

מחירי דירות בח' 300 חולון

"אני לא תכננתי את השכונה אבל נבחרתי לראשות העיר לקראת סוף התכנון", אומר ראש העירייה מוטי ששון. "דרשתי להוסיף בה שדרוגים למורת רוחם של הקבלנים והיזמים כמו חניונים תת־קרקעיים, לובי מוגבה וחיפוי שיש".

"חולון היא עיר של חולונים, הגיעו מעט מאוד אנשים מבחוץ כי בסך הכל אין לעיר מה להציע", מציע הסבר המתווך אבי יפה ממשרד אבי יפה נכסים. "הפיתוח בערים אחרות יותר יפה - שטחים רחבים יותר, גינות ופארקים, הסטנדרטים של הבנייה גבוהים יותר. חולון התפתחה יותר לאט. אזור התעשייה היה ממש רדום, אבל בשנתיים האחרונות עזריאלי החליט לבנות בו מרכז תעסוקה ויש התפתחות".

למרות שמדובר בהגירה פנימית, עדיין מדובר בשכונה שעשתה קפיצה משמעותית בשנים האחרונות, ואי אפשר לומר שזו אופציה זולה למגורים. לדברי בנני לפני שלוש שנים דירת 4 חדרים עלתה כ־1.1 מיליון שקל והיום היא עולה כ־1.7 מיליון שקל. דירת 5 חדרים עלתה אז 1.3 מיליון שקל והיום - 1.95 מיליון שקל.

 יפה מדווח על רמות מחירים דומות, אך מבחין בין דירות שנמצאות בטבור השקט והיקר של השכונה לבין אלה שנושקות לכבישים הראשיים העוטפים אותה. מחירן של דירות 5 חדרים הוא 1.75־2 מיליון שקל, תלוי במיקום, בנוף ובגימור. טווח המחירים של דירות 4 חדרים נע בין 1.55־1.6 מיליון שקל במיקום איכותי, ל־1.4־1.55 מיליון שקל ברחובות הסואנים.
לאן יכולה לטפס השכונה? "יש רף פסיכולוגי בחולון", טוען יפה. "אי אפשר לבקש 2.2־2.3 מיליון שקל על דירה רגילה, כי לא ישלמו. במחירים כאלה אנשים ילכו לקנות דירות בבת ים או בראשון לציון מול הים, כי ים תמיד עדיף על פני נוף של בניינים".

העיניים של ראש העירייה ואנשי הנדל"ן נשואות לשכונת העתיד של העיר – ח' 500 - שתיבנה מדרום לח' 300 ותגיע עד ראשון לציון, ליתר דיוק עד קניון הזהב בגבולה הדרומי. בשכונה החדשה מתוכננות כ־13,300 יחידות דיור, רק 2,000 מתוכן יהיו דירות קטנות בשטח של 80 מ"ר. גובה הבניינים ינוע בין 8 ל־22 קומות.

אישור התוכנית לשכונה עדיין לא הושלם אבל ברור שששון, שיזם את התכנון שלה, מאוד מחבב אותה. "בח' 500 יהיו 1,000 יחידות דיור צמודות  קרקע במגרשים בשטח 330 מ"ר, לעומת מגרשים בשטח 240 מ"ר בח' 300", הוא אומר. "אפשר יהיה לבנות בתים בני שלוש קומות, 132 מ"ר בקומות הראשונה והשנייה וחדר נוסף בקומה השלישית, בשטח של 40 מ"ר. על זה יתווסף מרתף מרווח בשטח של 130 מ"ר והגינה תהיה בשטח של כמעט 200 מ"ר עם אפשרות לבנות בה בריכה. המפרט של הדירות בח' 500 גבוה יותר: הדירות יהיו גדולות יותר, הבניינים גבוהים יותר, הכניסות והיציאות טובות יותר ובסך הכול השכונה תהיה טובה יותר".

הכתבה מתפרסמת בגיליון נובמבר של מגזין TheMarker

לקבלת גיליון הכרות חינם חייגו 1-700-700-250

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker