האם זכויות רוכשי הדירות מוגנות?

קריסה של חברת בנייה גדולה יוצרת מעגל רחב למדי של נפגעים, מעבר לבעלי המניות של החברה, בעיקר הבנקים, הספקים ובעלי מקצוע שהעניקו לחברה שירותים שונים וכיוצא באלה. בנוסף לנושים אלה, שהמכנה המשותף בין כולם הוא העובדה שקיימו מערכת יחסים מסחרית עם החברה שכשלה, קיימת קבוצה גדולה של נפגעים ישירים שהם רוכשי הדירות.

נקודת המוצא של המחוקק היתה כי בין חברת בנייה לבין רוכש דירה יש חוסר איזון קיצוני, במובן זה שמחד עומדת חברה מסחרית שאמורה לקבל רישוי מהגוף השלטוני ויש לה נסיון וכישורים מסחריים, ומאידך ניצב אדם פרטי שרוכש דירה פעם אחת או מספר פעמים במהלך חייו, ולכן יש להיחלץ להגנתו ולא לתת לתקנת השוק לפעול וליצור את ההגנות מעצמה.

בשנת 1974 חוקק חוק המכר (דירות) הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות, שחייב את חברות הבניה להגן על כספי הרוכשים באחת הבטוחות הנקובות בחוק. על חברות הבניה חל איסור לקבל סכום מעל 15% ממחיר הדירה, אלא אם כן יעניקו לרוכש אחת משתי בטוחות מרכזיות: הערת אזהרה או ערבות בנקאית, שזכתה לכינוי ערבות חוק מכר. ערבות חוק המכר היא הבטוחה הפופולרית ביותר, בעיקר בשל חוסר יכולתן של חברות הבניה לספק בטוחה בדמות הערת אזהרה כפי שנדרש על-פי החוק.

טוב יעשו רוכשי הדירות אם יפשפשו היטב בניירותיהם, ויוודאו כי ברשותם ערבויות חוק מכר ביחס לכל התשלומים שביצעו. חשוב לציין כי מימוש ערבות מחייב הצגת כתב הערבות המקורי לבנק, ומי שהתפתה לקבל צילום של כתב ערבות או לקבל בפקס את הערבות, ייתקל בבעיה בבואו לממש את הערבות.

בנוסף, בחלק מהערבויות מציין הבנק כי הערבות תקפה רק אם כספי הרוכש שולמו ישירות לחשבון סגור של החברה בבנק. מי ששילם לחברה בשיק לפקודתה ולא לפקודת אותו חשבון סגור, ויתגלה כי החברה עשתה שימוש בשיק והפקידה אותו בחשבונות אחרים שלה כדי להזרים כספים לאשראי אחר שיש לה, עלול גם הוא למצוא עצמו מול טענת סירוב של הבנק.

ערבויות חוק המכר שומרות למעשה רק על הערך השקלי של כספי התמורה ששולמו, כאשר הכספים צמודים למדד. בסיטואציה בה חלה עלייה משמעותית בשווי הדירות, ייתכן מאוד כי תשלום שהספיק לפני שנתיים או שלוש לרכוש דירת 4 חדרים באזור מסויים, כבר לא יספיק לרכוש דירה מקבילה בכספי ההחזר לכשיתקבלו.

החוק קובע כי את הערבות ניתן לממש רק בסיטואציה בה החברה הקבלנית אינה יכולה להשלים את התחייבותה למסור לרוכש את הדירה ולרשום את הזכויות על שמו. לכן, בדרך כלל ארוכה הדרך עד לגלגול ההליכים המשפטיים ועד אשר ניתן יהיה לקבוע כי החברה במצב המשפטי שסולל את הדרך למימוש הערבויות. לכן, רוכשי דירות יכולים להיות בני ערובה עוד תקופה ארוכה עד שיוכלו לראות חזרה את כספם, כאשר בתקופת הביניים ייתכן שהם כבר משלמים תשלומי משכנתא עבור הלוואה שנטלו למימון רכישת הדירה וייתכן שחלקם יגררו להפרת הסכם מול מי שרכש מהם את הדירה שהתכוונו לשדרג.

בדרך כלל חברות שנקלעות לקשיים, מצויות בהפרות הסכם מול רוכשי הדירות, באופן המזכה את רוכשי הדירות גם בפיצוי בגין הפרות אלה. לדוגמה, פיצוי בדמות שווי שכר דירה עבור כל חודש איחור במסירת הדירה. לרוכשי הדירות אין כלי משפטי יעיל לגביית פיצוי זה, מאחר שערבויות חוק המכר אינן מכסות על סכומים מעבר לסכומים ששולמו בפועל על ידי הרוכשים.

בפרויקטים מסויימים, יכול בית המשפט לפעול למינוי מפרק או מנהל מיוחד לחברה שקרסה ולפעול להשלמת הבנייה ומסירת הדירות לרוכשים במקום חברת הבנייה המקורית. צעד זה מתאים במיוחד בפרויקטים שקרובים לסיום, וכל הצדדים, לרבות הבנקים, יגיעו למסקנה כי יהיה יעיל ונכון יותר להשלים את הבנייה ולמסור את הדירות לרוכשים במקום לממש ערבויות ולמצוא גורם שירכוש את הפרויקט במצב בו הוא מצוי.

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד שלמה טיסונה ושות’ המתמחה בתחום המקרקעין