מנהלי הגוש הגדול בתל אביב התפטרו: החל הקרב הגדול על תיק הנדל"ן הגדול בישראל - דין וחשבון - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מנהלי הגוש הגדול בתל אביב התפטרו: החל הקרב הגדול על תיק הנדל"ן הגדול בישראל

כמה ממנהלי הגוש הגדול הודיעו על התפטרותם לאחר 33 שנה מהתיק הוותיק בישראל ■ מיהם עורכי הדין שמנסים להיכנס לנעליהם ולגזור קופון בשווי של מיליוני דולרים

תגובות

מאת עמית בן-ארויה ואריק מירובסקי

אפילו השופטת מיכל רובינשטיין התרגשה באולם בית המשפט בשבוע שעבר. כמה מעורכי הדין שטיפלו במשך 33 שנה בתיק פירוק שיתוף המסובך ביותר במדינה, הודיעו שהם פורשים מניהול הגוש הגדול. "זה היה אירוע מכונן", כינה זאת אחד המנהלים הפורשים, עו"ד פרופ' יובל לוי. "היסטורי", הפליג אחר.

"הגוש הגדול" הוא שטח של יותר מ-1,000 דונם בצפון תל אביב, המשתרעים משדה דב צפונה בין חוף הים ודרך חיפה. זו עתודת הבנייה הגדולה האחרונה בתל אביב. חלקו המזרחי של הגוש הופשר לבנייה ב-93', ובחלק ממנו כבר הוצבו מגדלי רמת אביב החדשה. החלק המערבי עדיין ממתין לפינוי שדה דב ולהפשרת הקרקע שנושקת לחוף הים.

הפשרת החלק המערבי, המהווה כ-43% מהגוש, אינה במרחק נגיעה. לפיכך, השאלה החמה כעת היא זהות המנהלים החדשים. זו תהיה משימתם העיקרית. השופטת רובינשטיין העירה בסוף הדיון שנראה לה ששלושה מנהלים יספיקו. רובינשטיין היא השופטת החמישית שמטפלת בתיק בבית משפט השלום בתל אביב. בשל המורכבות המשפטית והנדל"נית, הורה נשיא בית המשפט העליון לשעבר מאיר שמגר כי רובינשטיין תמשיך לטפל בתיק חרף קידומה למחוזי.

עורכי הדין אייבי נאמן, פרופ' יובל לוי, משה שוב, ברוך גרוס ושני עורכי דין שכבר הלכו לעולמם, זלמן רוזובסקי ואליהו מירון, מונו ב-75' על ידי בית המשפט כדי לטפל בארגון הגוש הגדול ולקדם את התכנון (ראו מסגרת). במשך השנים קמו בעלי זכויות שחשו שמנהלי הגוש אינם מייצגים אותם כראוי ושכרו עורכי דין. העימותים בין המנהלים, שגילם הממוצע כיום הוא 75 פלוס, לבין עורכי הדין שחלקו על דרכי הפעולה וגם על קצב העבודה, לא איחרו לבוא.

לאחר הדיון האחרון כולם מפויסים יותר ומפרגנים, עד כמה שעורכי דין יכולים לפרגן זה לזה. בייחוד לנוכח עבר של עימותים. חלק מעורכי הדין אפילו מסכימים להודות שהתנהלותם היתה מוגזמת מעט לאורך השנים מבחינת היחס למנהלים. עו"ד ד"ר מיכאל שפטלר, שהיה מי שכינה אותו ראש המקטרגים של המנהלים, אפילו מצא מקום להתנצל בבית המשפט על התנגחויות אישיות.

לפי הסדר שכר הטרחה שאושר למנהלי הגוש, רק עם הפשרת החלק המזרחי של הקרקע ב-93' קיבלו המנהלים את הגמול לעמלם רב השנים. נראה שכדאי היה להמתין: 8% מזכויות הבנייה בשטח זה הועברו לידיהם.

כיצד מתרגמים זאת לכסף? מדובר בשווי זכויות של כ-290 דירות מתוך סך זכויות של 3,660 דירות. כלומר, כל אחד מששת עורכי הדין קיבל זכויות לכ-50 דירות. לפי ערכים נוכחיים, מדובר בעמלה ששווה 12-15 מיליון דולר לכל מנהל. לפי אחת ההערכות, שווי הזכויות בעת קבלתן ב-93' היה רק שליש מהשווי האמור. בכל אופן, מדובר באומדנים תיאורטיים. אחדים מהמנהלים כבר סחרו בנתחים מהקרקעות שלהם בעבר. כך למשל, לפני שנה וחצי מכרו לוי ונאמן לקבוצת רכישה קרקע לשני מבנים, שבהם 42 דירות, תמורת 8.4 מיליון דולר, תוך שהם משאירים לעצמם 8 דירות במבנים.

זו לא היתה העסקה היחידה ואף לא הראשונה שביצעו מנהלי הגוש בקרקעות שקיבלו כתמורה לפועלם, ולכן קשה מאוד להעריך את הסכומים האמיתיים אותם גרפו לכיסם, והם משתנים ממנהל למנהל (נציין גם שחלוקת הזכויות בין עורכי הדין לא היתה שווה). מן הסתם, מי שמיהר למכור את הקרקעות שלו, מכר אותן במחירים נמוכים בהרבה ממחירן כיום: 250-300 אלף דולר עבור קרקע ליחידת דיור ממוצעת. לפני שלוש שנים מחירי הקרקעות בגוש הגדול הגיעו לכמחצית (בערכים דולריים) ממחירן היום.

כבר לא רק חול

מדוע פרשתם מהניהול?

לוי: "החלטנו שזה עניין לאנשים יותר צעירים. לכן החלטנו להעביר את השרביט הלאה".

לדברי לוי, קו פרשת המים בתיק היה ההסכם של המנהלים עם המדינה בנוגע לפינוי שדה דב, שנחתם לפני כחודשיים לאחר חמש שנות משא ומתן. הפינוי הוא תנאי מרכזי להפשרת הקרקע.

כעת, לאחר הודעת הפרישה, ינסו המנהלים היוצאים להוכיח לבית המשפט כי עשו כברת דרך גדולה גם להפשרת החלק המערבי. ככל שיוכיחו כי תרומתם היתה גדולה יותר, כך יקבלו שכר טרחה רב יותר. הערכת כל המעורבים בתיק היא ששכר הטרחה בשיעור 8% מזכויות הבנייה בחלק המערבי יתחלקו בין המנהלים החדשים לאלה היוצאים.

"מ-93' ניסינו להחיות את הערך הכלכלי של החלק המערבי. הצלחנו להחריג את החלק המערבי מחוק שמירת החופים, שבו נאמר ש-300 מטר מהחוף לא ניתן לבנות. בנוסף לכך, טיפלנו בשדה דב. יש התחייבות לפנות את המקום של המדינה, שזה אינטרס שלה כי היא תקבל חצי מזכויות הבנייה בשטח. ביהמ"ש אישר את ההסכם", מתאר לוי את פעולות המנהלים היוצאים.

"מעתה והלאה, הטיפול יכול להימשך הרבה שנים והוא תלוי במדינה ובטיפולה בשדה דב. לפי לוי, המודל להפשרת הקרקע כבר מוכן. "מערימת חול ו-2,000 בעלים המקום נהפך למשהו חי ורציני", הוא אומר.

קרב הירושה

באופן טבעי, לוי אינו מאושר מהעניין שיוצר שכר הטרחה האדיר הנובע מעליית ערך הנדל"ן בתל אביב. "אנו לא ראינו פרוטה, אלא זכויות בנייה בקרקע. במחירים של שנות ה-70 אף אחד לא היה רוצה להתחלף אתנו. ב-83' זכות בנייה בדונם היתה שווה 5,000 דולר".

אין ספק שניהול הגוש היום הוא השקעה משתלמת ומכאן שקרב הירושה על תפקיד מנהלי הגוש יהיה חם.

באופן תיאורטי, כל עורך דין יכול להציע את עצמו לתפקיד. שלושה עורכי דין - שפטלר, עמי בן יעקב ודורון כוכבי - המייצגים זה כ-20 שנה בעלי זכויות בגוש ונלחמים משפטית במנהלי הגוש, רואים עצמם כמועמדים טבעיים לתפקיד. הם מבטיחים להמשיך בטיפול בבעלי הקרקע ולהביא להבשלה מהיר של זכויות הגורמים שמחזיקים עשרות שנים בקרקע. הם גם מזהירים כי מינוי של מי שאינו מכיר את התיק יעכב את הפשרת הקרקע בשנים נוספות בגלל הצורך להיכנס לנבכי התיק. מצד שני, מקורב לתיק גורס כי לשלושה יש אינטרסים מנוגדים בהיותם מייצגים בעלי זכויות מסוימים במשך שנים ולא את כל בעלי הזכויות כמכלול. עדיף, אמר האיש, שאדם שאינו בעל אינטרס ימונה למנהל לגוש.

בין המנהלים היוצאים לעורכי הדין שמייצגים את בעלי הזכויות אין אהבה גדולה. עורכי הדין תקפו לא פעם את המנהלים על האופן בו הם פועלים מול הרשויות השונות ומשך הזמן שחלף. לפני שנים הועלתה דרישה להעביר את המנהלים מתפקידם. בית המשפט דחה את הבקשה.

בן יעקב החל בייצוג בעלי זכויות בסוף שנות ה-80. "אני נכנסתי לעניין כשנודע לי שאישרו זכויות ברמת אביב החדשה ולא חולקו באופן שוויוני", הוא נזכר.

מה הבעיה המרכזית בגוש לאורך השנים?

בן יעקב: "הבעיות הן הליכי התכנון. התוכניות שהוכנו בשעתו הוכנו בחיפזון ולא איפשרו את ניצול הזכויות. בין השאר, בגלל ויכוחים עם מוסדות התכנון בעירייה והמדינה".

כוכבי: "לא חסכתי ביקורת. הליכים מסוימים היה צריך להריץ בוועדה רגילה. בסוף דרכם לא ראוי רק לבוא לבקר. אני לא מעוניין לבוא עמם חשבון. היתה לי ביקורת עניינית. אני לא אגיד שכל מה שהם עשו הוא כליל השלמות. כולנו בני אדם".

השלושה מייצגים כ-60% מבעלי הזכויות בגוש הגדול. "יש לנו את כל הניסיון להמשיך. אנו חיים את הגוש הגדול", מפרגן בן יעקב לעצמו ולשני עמיתיו.

שפטלר: "אין ספק שתהיה תחרות מי יחליף את המנהלים. ברור שמי שעובד בזה 20 שנה רוצה את התפקיד. הרגע היה מיוחד. עברתי כברת דרך ארוכה של מלחמות במנהלים, והייתי תקיף מדי. הבעתי צער על חלק מההתנגחויות שלי שלא היו במקומן".

מי ירצה את תפקיד המנהל של הגוש?

שפטלר: "אני מניח ש-30 אלף עורכי דין. בתוך עמנו יושבים. אם התמורה היא כה רצינית וגדולה, זה יוביל לכך שהם ירצו את התפקיד. אנשים לא שואלים את עצמם אם יש להם את הכישורים".

מה התפקיד של המנהלים?

שפטלר: "זה תפקיד מעניין, ולא פלא שקוראים להם מנהלים ולא עורכי דין. פה מדובר במערכת של לובי רציני וניסיון לשכנע ולהזיז אינסוף רשויות: משרד הביטחון, איכות הסביבה, מינהל מקרקעי ישראל, משרד האוצר, התחבורה, עיריית תל אביב. הירוקים יתנגדו לבנייה בגלל הקירבה לים. זו עבודה להבאה לידי קונצנזוס ומעורבים בה כמעט כל משרדי הממשלה".

אגב, בית המשפט ביקש מהמנהלים הפורשים לקבוע את הפרוצדורה לבחירת המנהלים החדשים. לא בטוח שהם יקחו על עצמם את המשימה הזו.

בניגוד לדברי לוי, כוכבי טוען כי "הרבה מהמלאכה עוד לפנינו. הם הגיעו לעקרונות, אך דרך התכנון, פינוי השדה כל ההסדרים ויישומם מול חיל האוויר ורשות שדות התעופה עוד לפנינו".

בכל מקרה כוכבי מזהיר: "אחרי 33 שנה הגיע הזמן להעביר את השרביט. חובה להעביר אותו לעורכי דין מנוסים ובקיאים בגוש, אחרת עלול להיגרם נזק גדול לבעלי הזכויות".

נראה כי יש ניגוד עניינים בין תפקידכם כמייצגים של בעלי הקרקעות לרצון להיות מנהלים.

כוכבי: "ראשית, חלק מהמנהלים ייצגו בעבר בעלי זכויות. שנית, מכלול בעלי הזכויות מעוניינים באותה מטרה, והם רוצים שכוכבי יניע אותה קדימה. חלוקת הזכויות נעשית ממילא באישור בית המשפט, כך שיש פיקוח".

עו"ד משה שוב רוצה להמשיך לנהל את הגוש

<<הודעת המנהלים לבית המשפט לא כללה את עו"ד משה שוב, אחד הבולטים בתחום הנדל"ן. לפי החלטת השופטת, שוב ילווה את המנהלים החדשים.

"שוב מנסה להיאחז בקרנות המזבח", חורץ עו"ד דורון כוכבי. "בשל משך הזמן אני חושב שהוא צריך להפסיק. זה לא מתקבל על הדעת. לפעמים הוא היה אופוזיציונר למנהלים, וזה לא הגיוני שהוא ימשיך. אם נשאר בו שמץ של כבוד, ראוי היה שיצטרף לשאר המנהלים. הוא היה צריך להיות לויאלי כלפיהם".

ממשרד עו"ד שוב נמסר כי אין הם מעוניינים להגיב לטענות קנטרניות שאין בהן תוכן.

מנהלי גוש: כך זה עובד

<<הגוש הגדול הוא דוגמה מצוינת לבעיות שפוקדות את הקרקעות שבהן הבעלות היא ב"מושעא" (ריבוי בעלים שיש להם חלק בלתי מסוים בקרקע). בעלות במושעא היא כאב הראש לבעלים, ליזמים שרוצים ליזום פרויקטים בקרקע, לרשויות המקומיות ולגורמים מעורבים אחרים. זה מובטח. היחידים שיכולים להרוויח מהסטטוס הזה הם מנהלי המתחמים הללו, וגם לכך הגוש הגדול הוא דוגמא יפה.

הבעלים המקוריים על אדמות הגוש הגדול רכשו אותן בשנות ה-40 וה-50. אז עדיין לא נעשה במקום הליך של חלוקת המתחם בן 1,067 דונם לחלקים, אבל תל אביב עדיין לא התפתחה לאזור צפוני זה, כך שאיש לא מיהר. בסך הכל נאמד מספר הבעלים של הגוש הגדול ב-2,000, אך מספר זה גדל בהתמדה, משום שאת מקומו של כל אחד שנפטר, תופסים כמה יורשים. בנוסף, עם השנים נוספו לקרקעות הללו בעלים חדשים, שרכשו חלקים מהגוש מהבעלים המקוריים.

בשנות ה-70 החלו ההתארגנויות הראשונות. שכונת ל' הסמוכה החלה להיבנות ונראה היה, שזה רק עניין של זמן עד שגם בגוש הגדול ניתן יהיה להתחיל לבנות. ב-75', לאחר ניסיונות לא מוצלחים לארגן את בעלי הקרקעות במתחם, מינה בית המשפט שישה עורכי דין לתפקיד מנהלי "הגוש הגדול": אייבי נאמן, יובל לוי, ברוך גרוס, משה שוב, ושני מנהלים שנפטרו במשך השנים - זלמן רוזובסקי ואליהו מירון.

מטרתם של המנהלים היא להגיע להבנות ולהסכמים בין בעלי הקרקעות לצורך חלוקת זכויות הבנייה העתידיות, לבצע הליך של איחוד חלקות לצורך תכנון ואחר כך חלוקה מחדש של הנכסים ותשלומי איזון - הכל לפי השווי היחסי של כל בעל קרקע במתחם.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#