מתי גיוס משקיעים לפרויקט תמ"א 38 יחייב תשקיף?

לצורך קידום פרויקט תמ"א 38 יזמה חברת קדם עסקת מימון מול מלווים פרטיים, שכללה הסכם מסגרת כללי ומתווים שונים של הלוואה מבחינת תשואה וסיכון ■ העליון הפך את החלטת המחוזי - וקבע כי יש לראות בהסכמי ההלוואה הצעה אחת, ולכן היא מחייבת תשקיף

אפרת נוימן

שנה לאחר שניתן פסק דינו של השופט דוד מינץ מבית המשפט המחוזי בירושלים, המאפשר לחברות יזמיות לגייס מימון ללא תשקיף - הפך שלשום בית המשפט העליון את ההחלטה. שלושה שופטים קבעו פה אחד כי חברה פרטית, שעוסקת בפרויקט לפי הוראות תמ"א 38 ויזמה עסקת מימון מול יותר מ–35 מלווים פרטיים, בהסכם מסגרת כללי שמשתנה בין מלווה ומלווה בהתאם לריבית ולסיכון - צריכה לפרסם תשקיף.

המקרה המדובר עסק בקבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים, שהיא חברה פרטית שעוסקת בפרויקטים של חיזוק מבנים לפי הוראות תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה). קדם, שיוצגה על ידי עוה"ד אילן מוריאנו ויוליה דומנסקי, התקשרה עם דיירי בניין ברחוב גרשום 4 ברמת גן לביצוע פרויקט חיזוק. לטענתה, הבנקים הערימו קשיים על מימון הפרויקט, ולכן יזמה מתווה לעסקת מימון מול מלווים פרטיים, ופנתה למספר רב של מלווים פוטנציאלים עם הצעה להתקשר בהסכמי הלוואה נפרדים בשיעורי ריבית משתנים בהתאם להיקף ההלוואה.

רשות ניירות ערך, שיוצגה על ידי עוה"ד ליאב וינבאום ושלמה כהן מפרקליטות תל אביב (אזרחי), טענה כי הסכמי ההלוואה הם "ניירות ערך", ולכן מחייבים פרסום תשקיף לציבור. השופט מינץ קבע כי חברות יזמיות יכולות לפנות לציבור ללא תשקיף ולהציע לממן נתחים מפרויקט באמצעות הלוואה, שבמסגרתה ינוהל משא ומתן עם כל מלווה על הריבית, הביטחונות ומועדי הפירעון. רשות ניירות ערך עירערה על פסק הדין לבית המשפט העליון.

פרויקט תמ"א 38 ברמת גןצילום: עופר וקנין

החוק קובע כי מי שמציע לציבור ניירות ערך חייב לפרסם תשקיף. לפי החוק המגדיר נייר ערך, מדובר בתעודה המונפקת כחלק מסדרה ומקנה זכות תביעה כלפי החברה. ההגדרה רחבה במכוון, כדי לאפשר לרשות ניירות ערך להגן על משקיעים פוטנציאלים, כשהם נקלעים לנחיתות מובנית מול מבקשי המימון.

החברה, שביקשה להימנע מהוצאות של פרסום תשקיף, טענה כי לא מדובר בסדרה אלא בהסכם מסגרת כללי, שיתמלא בתוכן על פי ההעדפות השונות של כל מלווה ומלווה, כשיש הבדל למשל בתשואה וברמת הסיכון.

רשות ניירות ערך, מצדה, טענה כי סדרה כוללת גם תעודות שאינן בסכום אחיד, אלא די בקיומן של כמה תעודות המקנות זכויות כלכליות דומות, שנועדו למטרת השקעה דומה ומאופיינות בסיכויים ובסיכונים דומים, אף אם קיימים ביניהן הבדלים מסוימים.

חמש סדרות שונות

השופט אליקים רובינשטייןצילום: אוליבייה פיטוסי

שופט העליון אליקים רובינשטיין קבע מצד אחד כי לא מדובר בסדרה אחת של ניירות ערך ולמשקיע יש מרחב תמרון משמעותי, אך הוסיף כי לא יהיה נכון לקבוע שהמתווה המוצע אינו כולל סדרתיות בכלל. מסקנתו היתה שהמתווה שהוצע אינו כולל סדרה אחת, אלא חמש סדרות שונות.

מכיוון שפנייה לפחות מ–35 קונים אינה מחייבת תשקיף, בשלב השני עלתה השאלה אם יש לספור את המשקיעים בסדרות השונות כקבוצה אחת לעניין החרגה זאת. במקרה זה קבע השופט כי כוונת המחוקק היתה שמשקיעים בסדרות שונות יימנו יחדיו לעניין החריג.

לדברי רובינשטיין, גם אם מסתייעים בהוראות הדין האמריקאי יש לראות בהסכמי ההלוואה מכירה אחת - הם נחתמים במסגרת אותה תוכנית מימון של פרויקט תמ"א 38, סוג התמורה המוצע למשקיעים זהה בעיקרו (תשלום סכום כסף בעתיד) ותכלית ההלוואות זהה (גיוס הון לשם פרויקט בינוי ספציפי), והפרמטרים האלה מטים את הכף לעבר איחוד ההלוואות וספירת המלווים באופן מצטבר כך שלא מתקיימים התנאים לפטור מתשקיף.

רובינשטיין ציין באמרת אגב כי אילו החברה היתה מגבילה את מספר המלווים ל–35 בכל המתווים, ולא בכל אפשרות בנפרד כפי שעשתה, לכאורה היתה יכולה ליהנות מהחריג (בתנאי שלא מכרה ניירות ערך מאותו הסוג ב-12 החודשים הקודמים).

אל דעתו של רובינשטיין הצטרפו השופטים אורי שהם ונעם סולברג, כשהאחרון הוסיף כי יש לגבש נוסח מתוקן עדכני של הגדרת ניירות ערך, פחות רחב מהקיים, כך שתהיה יותר ודאות בשוק ההון והגנה נאותה על ציבור המשקיעים.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker