האם דירה מפוצלת בירושה פטורה ממס?

בית המשפט העליון נצמד למבחן בשטח ולא לרישום הדירה בטאבו

ג'ק בלנגה
ג'ק בלנגה
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ג'ק בלנגה
ג'ק בלנגה

האם דירת מגורים שפוצלה להשכרה על ידי המוריש, זכאית לפטור ממס במכירתה כדירת ירושה?

נבחן את המקרה הבא: אמא נפטרה ועל פי צוואתה ירשו שלושת ילדיה את הבית בחלקים שווים. בפועל נרשם הבית על שם בת אחת בלבד. בסוף שנת 2005 מכרה הבת חלק מהבית לאחיה ובדיווח לרשויות המס ביקשה לקבל פטור רגיל ממס, המוענק אחת לארבע שנים.

בטופס מס שבח צוין במפורש כי בנכס שתי דירות וכי נמכרת דירה אחת. בשנת 2007 מכרו הבת ואחיה את מלוא זכויותיהם בבית לצד ג' ובדיווח על העיסקה הצהירה הבת בשומה עצמית על חיוב במס שבח.

לאחר ייעוץ שקיבלה האחות היא פנתה בבקשה להמיר את הפטור של המכירה הקודמת לאחיה - לפטור ירושה. לסוג הפטור יש משמעות: אם הבת הייתה זכאית בעסקה הראשונה לקבל פטור ירושה ולא פטור רגיל כפי שביקשה, היא יכולה במכירה השניה ליהנות מפטור נוסף.

מנהל מס שבח דחה את הבקשה להמרת הפטור מן הטעם שלא ניתן לבדוק אם בעת פטירת המורישה היה הנכס "דירת מגורים אחת בלבד".

לטענתו, מכירת חלק מהבית לאח מעידה על פיצול פיזי של הבית. עוד לפני פטירתה של האמא בוצעו פיצולים בנכס הן כדי לאפשר הפרדה בין בני המשפחה והן על מנת להפיק הכנסה על ידי השכרת חלק מהנכס.

בית המשפט העליון שדן במקרה (ע"א 8469/11) קבע כי התנאי הבסיסי לקבלת פטור ממס ממכירת "דירת מגורים מזכה" הוא שהמוכר מכר את כל הזכויות שיש לו בדירת המגורים. תכליתו של הפטור במקרה של ירושה היא להעמיד את היורש בנעלי המוריש, כך שזכאותו אינה יכולה לעלות על זכאותו של המוריש.

העליון קבע כי אין ליורש יותר מאשר היה למוריש וכפי שהמנוחה לא היתה זכאית לפטור בגין מכירת חלק מזכויותיה בדירת מגורים, כך גם הבת כיורשתה אינה זכאית לכך. מכאן, שאף אם תתקבל טענת הבת כי הנכס שאותו ירשה היה בגדר דירת מגורים אחת בלבד הרי שמכירה של חלק מהנכס מהבת לאחיה בעסקה הראשונה אינה ממלאת אחר תנאי זה, כך שעל פניו היא אינה זכאית לפטור.

בית המשפט דחה את האפשרות לבחון את השאלה לפי המבחן הקנייני-רישומי. השאלה בעיני בית המשפט היא אם הנכס היווה בחיי המנוחה דירת מגורים אחת אם לאו, ולצורך זה לא המבחן הקנייני רישומי הוא הקובע אלא בחינת דירת המגורים על פי השימוש בפועל או המבחן האובייקטיבי.

במקרה זה עוד בחייה של המנוחה הנכס כלל שני אגפים ששימשו למגורים נפרדים ומחסן שהוסב למגורים לצורך השכרתו.

בשורה התחתונה נפסק כי הבת לא מכרה את כל זכויותיה בנכס ובנוסף לכך, השימוש בנכס פוצל בפועל עוד בחיי המורישה ליותר מדירת מגורים אחת, ולכן אין הבת זכאית בעסקה הראשונה לפטור ממס לדירת ירושה.

עו"ד ורו"ח בלנגה מומחה בדיני מיסים, שותף מנהל במשרד ג. בלנגה, איתני ושות' - עורכי דין

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker