מתי מכירת דירה הופכת לעסק

הבחנה בין סוגי הכנסות תכריע האם ישולם מס שבח או מס הכנסה

ג'ק בלנגה
ג'ק בלנגה
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ג'ק בלנגה
ג'ק בלנגה

כאשר מוכרים דירה, השאלה אם הרווח ממכירתה יסווג כרווח ממכירת דירות שחל עליו מס שבח או כרווח שחל עליו מס הכנסה יכולה להיות הרת גורל לענין שיעורי המס שיחולו, קיזוז הפסדים, וזכאות לפטור ממס. הפרשה הבאה ממחישה את הקושי.

האחים דוד ואיל ירשו ורכשו זכויות במקרקעין בשנים 1993 ו-1995. בשנת 2002 הגיעו כל בעלי הזכויות בחלקות להסכם והחליטו לבנות 2 בניינים ועליהם 16 דירות בסך הכל. דוד קיבל 3 דירות וכך גם אחיו איל.

צילום: גטי אימג`ס

הבנייה נעשתה במימון שניתן כהלוואה על ידי אחת המשפחות, ושאר הבעלים התחייבו להחזיר את ההלוואה ללא כל ריבית. עלויות הבניה היו כ-6.7 מיליון ש”ח, ששולמו כולם על ידי ההלוואה.

בנובמבר 2004 מכר דוד את אחת הדירות תמורת 772,686 שקלים ואיל מכר דירה אחת תמורת 773,558 שקלים. השניים דיווחו על המכירות למנהל מיסוי מקרקעין וביקשו לקזז מול הרווח הפסדי הון. בקשתם אושרה והם לא נדרשו לשלם מס.

לאחר זמן מה הגיע פקיד השומה למסקנה כי הרווחים מהדירות הם רווח עסקי מסחרי אשר ממנו לא ניתן לקזז הפסדי הון ואז הוסיף להכנסתו החייבת של כל אחד מהאחים את הרווח שנוצר להם מהדירות. לדוד הוספה הכנסה חייבת בסך של 418,929 שקלים ולאיל 417,311 שקלים.

ההבחנה בין סוגי ההכנסות אינה פשוטה. בית המשפט שדן בסוגיה ציין כי ככלל ניתן לומר כי הכנסה שוטפת הינה הכנסה משימוש בגורמי ייצור, ואילו הכנסה הונית הינה הכנסה ממכירת גורמי ייצור.

פקיד השומה ביקש להסתמך על כלל העסקאות שבוצעו בחלקות וראה כי נמכרו שמונה דירות מתוך 16. ואולם, פקיד השומה אינו יכול להתעלם ממעשיו של כל בעל זכויות בנפרד. יתכן כי כמה מבעלי הקרקע יראו בבנייה עסק ואחרים יבקשו להשקיע בנכס כהון, למען עצמם - כל נישום ונסיבותיו.

במקרה זה היו נסיבות החזקת הקרקע כפרטית, ההשקעה בה באמצעות הלוואות מקרובי משפחה ובניית הדירות וגם מכירתן כאלה שהעידו על מנהג בנכסים פרטיים ולא במלאי עסקי.

בית המשפט סבור כי ככלל השבחה של נכס מקרקעין על ידי בעל הזכויות בו בדרך של בנייה היא פעולה במישור ההוני. אם פקיד השומה טוען כי בשלב כלשהו הפכו הזכויות במקרקעין מנכס פרטי למלאי עסקי עליו להצביע על המועד שבו התרחש המהפך.
אגב, בית המשפט נתן משקל גם לכך שלא ניתן לייחס לאחים בקיאות בתחום עסקי הנדל"ן שכן איש מהם אינו עוסק במכירת נדל"ן (האחד רואה חשבון והשני מהנדס). למעשה, הדירות נמכרו בסיוע של חברה כדי לממן את החזר ההלוואה שקיבלו לצורך הבנייה.נקבע כי הסתכלות כוללת על הנסיבות מצביעה כי יש לשלם מס שבח ולא מס הכנסה.

עו"ד ורו"ח בלנגה הוא מומחה בדיני מיסים, שותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות'

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker