ג'ק בלנגה
ג'ק בלנגה

עצמאיים ובעלי מקצועות חופשיים רבים מקבלים את הכנסתם באמצעות חברה בע"מ. בעקבות העלאת שיעור המס על דיבידנדים ל-30%, יש להניח שבעלי חברות כאלה יימנעו ממשיכת רווחי החברות וכך יישארו בקופת החברה סכומים גדולים יותר שיוכלו לשמש לצורך ביצוע השקעות או רכישת דירת מגורים. האם כדאי להשתמש בכספים שנצברו בחברה בע"מ לצורך רכישת דירת המגורים הפרטית?

היתרון המהותי ביותר הוא חיסכון במס על הדיווידנד וכך כמות הכסף בה ניתן לעשות שימוש ברכישת הדירה גדולה יותר. למען האמת, קשה לציין יתרון נוסף. לעומת זאת יש לא מעט חסרונות לרכישת דירה באמצעות חברה. הנה כמה מהם:

1. רכישת הדירה בחברה מחייבת את השוכרים - בעלי החברה, בתשלום של דמי שכירות ראויים לחברה בהתאם למחיר השוק.

2. ברכישה באמצעות חברה ישולם מס רכישה גבוה יותר

3. ההכנסה של החברה מדמי השכירות בניכוי פחת וריבית תהיה חייבת במס חברות.

4. בדרך כלל, חברה לא יכולה לקבל משכנתא מבנק למשכנתאות. התחליף לכך הוא נטילת הלוואה רגילה. הלוואה רגילה לעומת המשכנתא, תהיה בשיעורים נמוכים יותר, לתקופה קצרה יותר ובריבית גבוהה יותר.

5. אם וכאשר יוחלט למכור את הדירה אזי רווח שייווצר ממכירת הדירה יהיה חייב במועד משיכתו במס בשיעור הגבוה ביותר - 47.5% (שילוב של מס חברות ומס על דיווידנד). לעומת זאת מכירה על ידי יחיד יכולה להיות פטורה ממס או חייבת במס מוגבל של 25%.

6. במקרה של גירושין יכולות להיווצר בעיות מסובכות בחלוקת הנכסים ותשלומי מיסים מיותרים בגין העברת הדירה לאחד מבני הזוג והשארת החברה בידי בן הזוג השני.

7. במקרה של הורשת החברה היורשים לא יזכו לפטור ממס בעת מכירתה של דירת הירושה.

8. סיכונים בפעילות העסקית של החברה עלולים לגרום לאיבוד הדירה לטובת נושים של החברה.

9. מע״מ בדרך כלל אינו רלוונטי: ברכישה לא מקוזז מע״מ ואילו המכירה פטורה. עם זאת, ייתכנו מקרים בהם יקוזז מס תשומות מחשבונית עצמית ברכישה ולכן הרווח מהמכירה יהיה חייב במע״מ.

הנה דוגמה. נתעלם מתשלום ומיסוי דמי השכירות וריבית לצורך הפשטות. נניח שבחברה הצטברו עודפים בגובה 2 מיליון שקל. חלוקת דיווידנד תשאיר בידי בעל השליטה נטו לאחר מס 1.4 מיליון לצורך רכישת דירה. כדי לרכוש דירה בשווי 2 מיליון שקל יהיה על היחיד לקחת משכנתא בגובה 600 אלף שקל.

לעומת זאת, באמצעות החברה ניתן לרכוש דירה בשווי 2 מיליון שקל ללא משכנתא. את הדירה ניתן להשכיר לבעל השליטה למשך 15 שנה. נניח שבסוף התקופה מוכרים את הדירה בתמורה לשלושה מיליון שקל. הרווח במכירה הוא 1.8 מיליון שקל המשקפים תמורה בניכוי עלות מופחתת. לאחר ניכוי מס בשיעור 25% יהיה הרווח נטו 1.35 מליון שקל. לאחר משיכת כל הסכום שהתקבל ממכירת הדירה לידייו של בעליה כדיווידנד יהיה הסכום נטו בידיו 1.785 מליון שקל.

לשם השוואה, אם יחיד ימכור את הדירה תהיה התמורה לאחר מכירה בפטור ממס 2.4 מליון שקל (תמורה בניכוי ההלוואה).

אם בכל זאת מעדיפים לרכוש דירה באמצעות חברה, באיזו חברה כדאי להשתמש?
מומלץ לרכוש את הדירה בחברה בה אין שותפים, במיוחד לנוכח העובדה שבן הזוג עשוי לדרוש מניות בחברה זו. לא מומלץ לרכוש בחברה שבמסגרתה פועל העסק של הרוכש - זה עלול לסבך הכנסת שותפים או מכירת העסק. כדאי לרכוש באמצעות חברת החזקות או מחברה-אחות של החברה שבה נצברו ליחיד העודפים לרכישה. כך ניתן יהיה לתת הלוואה מהחברה שבה נצברו העודפים לחברה-אחות ובאופן זה תבוצע הרכישה.

עו"ד ורו"ח בלנגה מומחה בדיני מיסים, שותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות' – עורכי דין jack@blanga.co.il

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker