תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

גם בהתחדשות עירונית השלם שווה יותר מסכום חלקיו

חברת אורבן נדל"ן מובילה טרנד חדש ומשתלם במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית – מגה פרויקטים, הכוללים התחדשות של מתחמי דיור גדולים ומשתלמים במיוחד לשלושת הצלעות במשולש: יזמים, עיריות ומעל כולם – בעלי הדירות.

כל מי שעוקב אחר הנעשה בתחום ההתחדשות העירונית אינו יכול להתעלם עוד מהתופעה ששוטפת את הענף: יותר ויותר מתחמי מגורים מתאגדים ומקדמים פרויקטים נרחבים בתחום ההתחדשות העירונית. פרויקטים אלה מקובלים במיוחד בתחום פינוי בינוי אולם לא רק. קיימים לא מעט פרויקטים של תמ"א 38 א', הכוללים חיזוק ותוספת, הכוללים מספר בניינים ברחובות הנמצאים באזורי הביקוש.

בניינים גבוהים על רקע דשא עם פרחים
Dreamstime.com

מדוע אותם פרויקטים הופכים להיות יותר ויותר נפוצים? דוד זהבי, מנכ"ל אורבן נדל"ן, מסביר: "התחדשות עירונית, כשמה כן היא, עוסקת בערים ולא  בבניינים. לכן, ככל שהפרקטיקה – הפרויקטים עצמם, מתקרבים לחזון, הרי שרמת הפופולריות שלהם עולה. כיצד זה קורה בשטח? אם בעבר, בניין התארגן באופן עצמאי ופנה ליזמים, הרי שהיום נוסף צעד נוסף טרם הפניה ליזמים: הנהגת הבניין פונה לבניינים השכנים על מנת לבחון קידום של פרויקט באופן משותף. לאחר שנוצרת מסה קריטית, מתרחשת הפנייה ליזמים הנבחרים. המתחמים הללו פופולריים במיוחד בלב אזורי הביקוש, דוגמת תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה ועוד, כאשר לפופולריות בקרב בעלי הדירות מתווספת רוח גבית הנושבת מכיוונן של העיריות וגופי התכנון. הדיירים מצדם מרוויחים דירות מרווחות יותר והעיריות זוכות בהתחדשות עירונית אמתית אותה מתחייבים היזמים לקיים במסגרת הפרויקט.

העיריות מעודדות מגה פרויקטים

מגה פרויקטים בהתחדשות עירונית זוכים לרוח גבית משמעותית בקרב מוסדות התכנון והעיריות, אשר בדרך כלל נתפסות כאלה המערימות קשיים על היזמים והדיירים. שלא כמו בפרויקטים פרטניים, העיריות מזהות את הפוטנציאל המשמעותי במתחמי התחדשות עירונית: ראשית, הטיפול בכמה בניינים בבת אחד מקטין את מוקדי החיכוך בין השכנים ואת ההפרעה לחיי היום יום.

שנית, היזמים לוקחים על עצמם לא רק לטפל בבניינים עצמם אלא גם בשטחים המשותפים ובכך אזורים גדולים משתדרגים בעיר, במיוחד בשכונות ותיקות, שם הצורך בדם צעיר ובמתיחת פנים סביבתית חשובים שבעתיים.

נושא חשוב נוסף הוא התנועה והחניה. הטיפול במתחמים אלה מאפשר הנחיות של העירייה בכל הנוגע להסדרת חניות ציבוריות ופרטיות, דבר ה"מנקה" רחובות ממכוניות ומקטין את העומס התחבורתי ואת הזיהום.

ולבסוף, חשוב לזכור כי הפרויקטים במתחמים אלה מהווים הזדמנות פז של העיריות לקדם מיזמים עירוניים, הקשורים לתשתיות, חינוך ושירותים חברתיים הנדרשים מפאת הגידול המתמיד באוכלוסייה.

היזמים מקדמים פרויקטים במהירות

אחד האתגרים המהותיים בהתחדשות עירונית היא הזמן הארוך וההליכים הבירוקרטיים הכרוכים בפרויקטים מסוג זה. בפרויקטים רחבי היקף, של מתחמי התחדשות עירונית, היזמים נהנים מתהליכי אישור למספר גדול של יחידות דיור ובכך, הרי שהפעילות מתנהלת במהירות גבוהה יותר. לדוגמא: בפרויקט בבלי של חברת אורבן, הכולל הריסה של 120 יחידות ב- 17 בניינים ובנייה של 300 דירות חדשות במקומן, תהליכי האישור כללו מספר רב של יחידות ולכן החברה יכולה לקדם פרויקט רחב היקף, להציע מגוון גדול יותר של דירות חדשות למכירה, והכי חשוב – להציע תמורה גבוהה יותר לבעלי הדירות במתחם.

בעלי הדירות הם המרוויחים הגדולים ביותר

הצלע השלישית במשולש ההתחדשות העירונית היא הקריטית ביותר: בעלי הדירות עצמן, שללא המוטיבציה שלהם, הפרויקט אינו יכול לצאת לדרך.

לפי זהבי, בעלי הדירות יכולים לזכות בתמורה הגדולה ב- 20% מהתמורה המקובלת בהתחדשות עירונית. זאת משום שבעת קידום פרויקט רחב היקף, ישנה גמישות תכנונית גבוהה יותר מאשר בפרויקטים של בניין אחד.  "הטיפול בדירות במסגרת מתחם מאפשר לנו היזמים, להעניק פתרונות משתלמים במיוחד לבעלי הדירות, החל משטחי שירות (מרפסות, חדרי אשפה, תאי דואר) גדולים יותר, דרך חניון משותף לכל הדיירים וכלה בתכנון ועיצוב שיכולים לתת מענה אסתטי חכם ונכון יותר לסביבה, לבניין ולדירות עצמן".

זהבי מדגיש כי היתרונות העצומים שמציעים מתחמי ההתחדשות אינם מתחמקים מעיני בעלי הדירות עצמם. ההוכחה לכך נמצאת בתהליכי ההחתמה של הדיירים, אשר מבינים כי עצם הטיפול בכל המתחם מקצר את תהליך הבנייה באופן משמעותי ומעניק להם ערך מוסף בדמות יצירת ריאות ירוקות, מתן פתרון כולל לתנועה וחניה ועוד.

לא רק בפינוי בינוי

לכאורה, מתחמים אלה יכולים להרוויח ובגדול מתהליכי פינוי בינוי, אבל לא רק. זהבי מדגיש כי אישור לתהליכי פינוי בינוי עשוי להמשך עד עשר שנים בשל הצורך באישור בוועדות המחוזיות, בעוד שקידום פרויקט בתמ"א 38 א' מאפשר תהליך אישור בוועדות המקומיות. תהליך זה קצר יותר ומאפשר קידום מהיר יותר של הפרויקט ברשויות, כמו גם את בנייתו והשלמתו.

כתבות שאולי פיספסתם

*#