רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

היטל השבחה על תמ"א 38 – למה, כמה וכיצד ישפיע?

למרות שהיטלי ההשבחה בהתחדשות עירונית בוטלו לעת עתה, באמצעותו של חבר הכנסת דוד אמסלם, חשוב להבין את מהות ההיטל והשפעתו של התחדשות עירונית. דוד זהבי – מנכ"ל אורבן נדל"ן מסביר מהו ההיטל וכיצד הוא עשוי להשפיע על תחום ההתחדשות העירונית בעתיד.

בוועדות המקומיות לבנייה, אלו האמונות על אישור פרויקטים חדשים של תמ"א, מחמיצים פנים לנוכח השינוי בחוק לתכנון ובניה, שמשך את השטיח מתחת לרגליהם וביטל למעשה את האפשרות  לגבות מסי השבחה בשיעור מופחת בעבור פרויקטים של בנייה והריסה. האם הדבר יביא לאישור מהיר יותר של פרויקטים הממתינים לאור ירוק פרקי זמן ארוכים? לא נותר לנו אלא להמתין ולראות...

יזמים מחשבים
Dreamstime.com

דוד זהבי – מנכ"ל אורבן נדל"ן  אמר לנוכח השינוי בחוק לתכנון ובנייה כי: " אמנם מדובר בתיקון מבורך לחוק תכנון ובנייה אבל, למרות שלא נזקקנו לכך, הנה עוד הוכחה שההתחדשות העירונית עדיין מהווה בת חורגת של תחום ההתחדשות העירונית. נכון להיום הוסרה עננת היטלי ההשבחה אבל סביר להניח כי לא נאמרה המילה האחרונה בתחום וסביר להניח כי יהיה ניסיון נוסף לאפשר לעיריות להכניס את היש לכיסם של היזמים בהתחדשות עירונית.

אז, עד ש"נזכה" לסיבוב נוסף של היטלי ההשבחה, הנה כמה דברים שחשוב לדעת בנושא:

קצת על היטלי השבחה

באופן כללי, הטל ההשבחה קובע כי במידה וחל שינוי בתב"ע באזור בו נמצא הנכס, ישולמו ע"י הבעלים סכום של כ-50% מס על העלייה בערך שחווה הנכס. לשם הדוגמא, במידה והרחבתם את המרפסת שלכם והדבר הביא לעליית ערך של הדירה בכ-150,000 שקלים, ביום בו תמכרו את הנכס, תחייב אתכם הרשות המקומית בסכום של 75,000 שקלים. סכום לא מבוטל, לכל הדעות.

הרעיון העומד בבסיסו של הטל ההשבחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 הוא לממן את עבודות התשתית הנחוצות לתמיכה באזור הגדל, דוגמת שטחים ירוקים, מדרכות, תאורה, שירותים קהילתיים משודרגים ועוד. חשיבותם של פרויקטים מסוג תמ"א 38 ידועה לכל ועל מנת לעודד יזמים מן הענף לקדם אותם, הוענק להם פטור מלא מתשלום היטל ההשבחה. פטור זה גרע מן הרשויות סכומי כסף ניכרים שיועדו לפיתוח ולכן חלה האטה מורגשת בקצב האישורים שניתן למיזמי תמ"א 38.

כל עוד התכנית שהציג היזם תואמת את תכנית המתאר הארצית – כלומר תוספת של 2.5 קומות על הבניין, לא תהיה גבייה של היטלי השבחה. אם החליטה העירייה להרחיב את הזכויות מעבר לתכנית המתאר הארצית, תהיה גבייה של היטלי השבחה. בפרויקטים של פינוי בינוי, ניתן לגבות תמיד היטלי השבחה, אלא אם כן הרשות המקומית החליטה להעניק פטור לפרויקט. עם זאת, חשוב מאוד לציין כי נכון להיום, היזמים לוקחים על עצמם את התשלום עבור היטלי ההשבחה כך שבעלי הדירות לא נדרשים לממן מכיסם את עלות הפרויקט.  

האם הפתעות לא נעימות עומדות בפתח?

תארו לכם סיטואציה בה אתם נמצאים בשלב בו השלמתם את תהליך המכירה של הנכס שלכם ולפתע, משום מקום, מגיעה דרישת תשלום מן העירייה בדמות היטל השבחה. היטל זה עלול להגיע אל תיבת הדואר שלכם גם אם הבניין בו נמצאת הדירה שלכם רחוק מרחק שנות אור מביצוע של תמ"א 38. מספיק שתכנית של העירייה להתחדשות וחיזוק מבנים אושרה באזור בו נמצאת הדירה שלכם, תחויבו בעת המכירה בגין ההשבחה העתידית של הנכס.

שעוצרים וחושבים על זה לרגע, לעניינים מסוג זה השפעה ישירה גם על מחירי הדירות עצמן. בעלי דירות בבניינים, נאמר בעדינות, ראו ימים יפים יותר, מגלמים במחיר הדירה פרויקט תמ"א עתידי שכלל לא עומד על הפרק. אמנם בשוק חופשי עסקינן וכל אחד רשאי לדרוש בעבור רכושו כל סכום שיחפוץ אך כעת, שהרשויות המקומיות נוהגות כך, מה לנו כי נלין על בעלי דירות המבקשים למקסם עד כמה שניתן את התמורה בעבור נכסיהם?

היזמים עורכים חישוב מסלול מחדש

רשויות מקומיות רבות בגוש דן ובאזור השרון עצרו לאחרונה את קידום התכנית ליישומם של היטלי השבחה בשטחן. היזמים העוסקים במלאכה היו אלו האמורים לשאת בהיטלים אלו, עובדה שהיוותה נטל משמעותי על עמודת ההוצאות שלהם ומעמידה בסימן שאלה כדאיות של פרויקטים רבים מסוג זה.

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אומרת בהקשר זה " החקיקה החדשה בנושא היטלי ההשבחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 אינה הרמטית ומוסיפה חוסר וודאות רב למיזמים הללו. יזמים רבים עסקו עד לאחרונה בהערכה מחודשת של פרויקטים אותם הם התכוונו להוציא אל הפועל על מנת להבין האם הסיכון אותו הם נוטלים על עצמם אינו גבוה מידי. נכון לעכשיו השוק חזר לקדמותו אבל בכל מקרה, מוסיפה ואומרת בוגין, אנו מחכים בקוצר רוח לתכנית החדשה ומקווים כי תהיה יסודית ומקיפה ולא תשאיר מקום לפרשנויות שונות. בשורה התחתונה, תמ"א 38 היא תכנית נהדרת עבור כל הנוגעים בדבר ונשמח לראות כמה שיותר פרויקטים כאלו קורמים עור וגידים בעתיד הקרוב"

דוד זהבי – מנכ"ל אורבן נדל"ן מסכם ואומר: "מובן כי אי אפשר להפקיר את העיריות בישראל בכל מה שנוגע לתשתיות עירוניות. עם זאת, גם העיריות עצמן צריכות להבין שהתחדשות עירונית משרתת אותן בדיוק כמו שהיא משרתת את בעלי הדירות והיזמים. לא מדובר רק בתוספת יחידות דיור ו"לקוחות". מדובר בטיפול במרכזי הערים ובמתן סיכוי אמתי לאוכלוסיות מוחלשות לשדרג את הדירות שלהן ומשם לשדרג את רמת החיים שלהם".

כתבות שאולי פיספסתם

*#