תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תמ"א 38 1...2...3... מי ינצח?

דוד זהבי – מנכ"ל אורבן נדל"ן עושה סדר באלטרנטיבות השונות בתמ"א 38, מסביר מה ההבדל בניהן ומעניק כלים לבחירת הפרויקט המתאים בכל מקום באזורי הביקוש.

התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחת המילים החמות ביותר בתחום הנדל"ן בשל העובדה שהצליחה לייצר מציאות שכולם מרוויחים ממנה, גם אלה שפחות מוכנים להודות בכך: המדינה מרוויחה דירות ובניינים ממוגנים בפני רעידות אדמה ובפני ירי טילים, הערים מרוויחות תחייה מחדש בשכונות הוותיקות, שנמצאות בדרך כלל במרכזן, בעלי הדירות מרוויחים שדרוג משמעותי של הדירה שלהם מבלי להוסיף שקל והדיירים החדשים מרוויחים דירות חדשות, במרכזים החזקים והמבוססים בלב אזורי הביקוש.

התחדשות עירונית
Dreamstime.com

כל אלה הביאו לכך שלתחום ההתחדשות העירונית, המקודמת תחת תכנית מתאר ארצית 38, נכנסו מספר מודלים לתכנון, ייזום ובנית פרויקטים. עד כה תכנית המתאר הארצית זכתה לשלושה תיקונים, שהביאו לשני מודלים עיקריים של פרויקטים מסוג זה:

אחרי שכולם עסקו בשאלה מה עדיף, דוד זהבי – מנכ"ל אורבן נדל"ן, מציג אלטרנטיבה אחרת הטוענת כי בחירת המודל היא נגזרת של המיקום, המדיניות של הרשות וחשוב מכל – הדיירים!

שני מודלים להתחדשות עירונית

תמ"א 38 א מאפשרת בניה של עד 2.5 קומות, תמורת חיזוק היסודות של הבניין ובניית ממ"דים בכל הדירות בו. בעסקאות מסוג זה החברה היזמית מעניקה סל הטבות משמעותי לדיירים, הכולל: תוספת של עד 20 מ"ר לדירה, בניית ממ"ד, תוספת מרפסת, חניה לכל דירה (תלוי היכן ממוקם הבניין ואם יש אפשרות להוסיף חניות). במקביל מתווספת לבניין מעלית, החללים הציבורים משופצים מן היסוד וכמובן – כל התשתיות של הבניין עוברות חידוש.

תמ"א 38 ב' או בשמה המוכר – פינוי בינוי, מאפשרת את הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו, לפי מפתח הנקבע בין גופי התכנון והיזם.

תיקון תמ"א 38 ג' הרחיב  את הזכויות שניתנות בתיקון הראשון לתמ"א אולם גם לאחר תיקון זה נותרנו עם שני מודלים עיקריים: הראשון עוסק בחיזוק מבנה ותוספת קומות והשני עוסק בהריסת הבניין הקיים ובניית חדש במקומו.

נראה כי הרשויות המקומיות מעדיפות את הפרויקטים לפי תמ"א 38 2 משום שהן מניחות כי הפתרון של הריסת הבניין הישן והקמת הבניין החדש מייצרות עבורן יתרונות מהותיים. עם זאת, כמו בכל תחום, כוחות השוק הם אלה שמנצחים גם כאן ונראה כי גם תמ"א 38 א לא הולכת לשום מקום, למרות ההעדפה של הרשויות.

יש מקום לכולם

אם כן, מי ינצח? נראה שכמו כל דבר בחיים, גם פה יש מקום לכולם כל עוד מבינים כיצד ניתן להשיא ערך מהפרויקט. סיבוב קצר במרכזי הערים בלב אזורי הביקוש יראה כי דווקא שם הפרויקטים הנפוצים ביותר הם פרויקטים לפי תמ"א 38 א. זאת מכמה סיבות עיקריות: הראשונה היא הצפיפות מקשה על יצירת גוש בניינים שיהפוך פרויקט פינוי בינוי לאפשרי, השנייה היא מחירן של הדירות החדשות, שבשל היותן בלב הערים, משקף מחיר גבוה יותר, והשלישית היא העובדה כי הרשויות עצמן אינן ממהרות לאפשר פרויקטים גדולים בפינוי בינוי, משום שהם יוצרים עומסים גדולים על התשתיות העירוניות. הדבר נכון במיוחד לגבי פרויקטים בלב הערים בגוש דן.

ומה עם פינוי בינוי? אנחנו נמצא את הפרויקטים האלה בשכונות וותיקות, כל עוד היזם הצליח לקבל את הסכמתם של בעלי הדירות בגוש של כמה בניינים. אז, הופכים הפרויקטים האלה למשתלמים במיוחד ובדרך כלל היזמים משלבים ידיים עם הרשויות כדי להבטיח שתהיה הערכות של התשתיות העירוניות מסביב לפרויקט, כדי לאפשר את קליטת הדיירים החדשים.

חשוב לציין בהקשר זה כי זמן הבנייה של פרויקטים לפי תמ"א 38 א (זמן הבנייה בלבד, לאחר שניתנו כל האישורים הדרושים) קצר משמעותית מזה של פרויקטים בפינוי בינוי.

ומה עם הדיירים? מה יותר משתלם עבורם?

ובכן, על פניו נראה כי פרויקטים בפינוי בינוי מגלמים הבטחה לדירה חדשה לחלוטין, לרבות שכירות לתקופת הבנייה, שתשולם על ידי החברה היזמית של הפרויקט. עם זאת, חשוב לסייג כי בחלק מהפרויקטים בתמ"א 38 א' ניתן ליהנות מתנאים דומים, מלבד קבלת דירה חדשה.

יתר על כן, חשוב לזכור כי ההחלטה בדבר אופיו של הפרויקט: תמ"א 38 תיקון א או ב, אינה תלויה ברובה בבעלי הדירות אלא ברשויות התכנון בעיר. הן אלה שיאשרו את התכניות לפרויקט.

ומה עם היטל השבחה? כידוע, לאחרונה קיבלו העיריות בישראל אישור לגבות היטלי השבחה בפרויקטים בהתחדשות עירונית. עם זאת, כדי לעשות סדר בדברים הנה הסבר פשוט: כל עוד התכנית שהציג היזם תואמת את תכנית המתאר הארצית – כלומר תוספת של 2.5 קומות על הבניין, לא תהיה גבייה של היטלי השבחה. אם החליטה העירייה להרחיב את הזכויות מעבר לתכנית המתאר הארצית, תהיה גבייה של היטלי השבחה.

בפרויקטים של פינוי בינוי, ניתן לגבות תמיד היטלי השבחה, אלא אם כן הרשות המקומית החליטה להעניק פטור לפרויקט. עם זאת, חשוב מאוד לציין כי נכון להיום, היזמים לוקחים על עצמם את התשלום עבור היטלי ההשבחה כך שבעלי הדירות לא נזקקים להוסיף כל עלות.

דוד זהבי – מנכ"ל משותף באורבן נדל"ן מסכם ואומר: "כמו בכל שוק משוכלל יש מקום לשני המודלים בהתחדשות עירונית: תמ"א 38 א ותמ"א 38 ב'. עם זאת, מכיוון שהשוק משתכלל חשוב להבין שבכל פרויקט פוטנציאלי היזם בוחן את האלטרנטיבה הטובה ביותר עבור בעלי הדירות ועבור היזם עצמו. איך תוכלו אתם לדעת שהוצעה לכם האלטרנטיבה הטובה ביותר? כמו בכל מקרה, וותרו על היזמים העלומים והמתווכים מארגני הקבוצות שיבטיחו לכם חלומות וורודים והתחילו את התהליך עם חברה פעילה, מנוסה ומבוססת בתחום, שתדע להציע לכם את הפרויקט המתאים ביותר וכמובן, לקדם אותו עד להשלמתו".

כתבות שאולי פיספסתם

*#